2016年05月09日
2066) 不動産相談は人生相談
読者の皆さん、こんにちは
毎年、ゴールデンウィーク、盆、正月明けは、不動産相談が多いんですけど・・・・、早い方は、連休中に連絡をしてくる方もいらしゃるのですが・・・、これって、普段は日々の生活に終われているけど連休になり、自分自身の人生を見つめ直したり、家族や親戚と話したりするからなのでしょうか？
昨年も書きましたが、ゴールデンウィークの後は、空き家問題（売却 管理）の相談が多いです。
盆過ぎは、農地の売却の話が多く・・・、正月明けは、買いたい借りたいという話が多いです。
そうは言っても、年がら年中、不動産相談は受けているのですが・・・・、とにかく連休明けも、不動産相談が多くなりそうですね〜。
不動産会社の代取、不動産コンサルをしていて・・・、いつも思うのですが・・・・不動産相談って、人生相談みたいなものでして・・・、ただ単に、不動産を売りたい買いたいという話だけでは終われないのです。
最近は、空家問題で誰が管理するのか・・・、会社の跡取り問題・・・、相続等の親子喧嘩、兄弟喧嘩・・・、離婚の売却によるゴタゴタや、会社の倒産、会社の立て直し・・・・、購入の方の相談では、通常の物件を探すだけではなく、特殊な商工業用地の依頼から、最近は、障害者のグループホーム、障害児の預り所や・・・、何故か、そこからの延長で、障害者の性の問題まで相談されまして・・・、昨日は、地主さんから子供が三人とも結婚しないから、何とかしてくれ、孫が欲しいと相談を受けまして・・・・、まあ、話は聞きますけど・・・・、不動産関係、私の人脈等で協力できることはさせていただきますが、できれば、不動産相談までにしていただきたいものです。
まあ、地域密着＆人間関係を大切にしてるから、不動産相談＝人生相談という形になるのは仕方がないかもしれませんが・・・・・。
そういう意味では、大手の不動産業者さんは、ただ単に不動産を売るとか、物件を探すとか・・・、それだけの仕事で終われる事が多いので、ある意味羨ましい部分もあります。
まあ、でも、不動産の相談も、人生相談と絡んで、多種多様複雑化してきているので・・・・、単に不動産の売買と賃貸という話だけではなく、不動産の売買、賃貸の依頼をしようとする方の、その裏にある理由を聞かないと、素人の目先の考えだけで、売る買う、貸す借りるという仕事を受けても、後々後悔されても嫌ですし・・・、まあ、これからも、不動産相談＝人生相談という形でやっていかなくてはいけないのだろうな〜と思います。
さて、本日も・・・・・。
友人Ｓと、ランチをする約束をしていたのですが、突然、何の前触れもなく、Ｔ社長という方を突然連れてきまして・・・・
友人Ｓ 『近ちゃん、この人、Ｔさんって言うんだけど、〇〇系の会社の社長で、めっちゃ儲けてるんだわ〜。 金の使い方知らないというか、本業以外に手を出したことが無くて、無駄な税金をしっかりと払ってるんで、節税とか教えてあげてほしいし・・・・、会社の資産形成みたいなものも相談に乗ってあげてよ〜ｗ』と言うので・・・・・・。
まあ、友人Ｓにしてみると、私も、Ｔ社長にもラフな感じなんですけど・・・・・、私も、Ｔ社長も、初対面なので・・・、堅い感じで時効紹介しながら名刺交換をしたわけですが・・・、そこからは、少しラフな感じで話をしました。
やはり、最初は、お互いの仕事の話から始まり、続いて、飲み、ゴルフ、マリン等、遊びの話をながら、餃子を食べて、ラーメンをすすりまして・・・・食べ終わった頃に・・・・。
私 『Ｔ社長・・・・、先ほどＳくんが言ってた税金の話ですが、主に節税は、何でされているのですか？』
Ｔ社長 『いえ・・・お恥ずかしい話ですが、税理士さんと相談しながらボチボチやってるだけで、これといった節税対策はしていません。 昨年も〇億〇千万利益が出まして、かなり節税はしたつもりなのですが、１億以上の税金を払いました。』
友人Ｓ 『会社が急激に成長したから、遊びも知らんけど、節税や、将来の資産形成とか、方向性みたいなものも決まってないんだよ。 船の減価償却とか教えてあげたんだけど・・・あまり興味ないみたいだし・・・・・・。 まあ、でも、利益を、会社の拡大のために打ち込んできから成長が速いのかもしれんけどねｗ』
私 『なるほどね〜・・・・ｗ Ｓくん、もう少し早く紹介してくれればいいのに・・・・。 太陽光の話なんだけど・・・、平成28年3月末まで 生産性向上で１００％即時償却できたのに〜・・・・・。 平成28年4月1日からは、特別償却50%・・・・、つまり半分は１７年償却なんだよな〜。 まあ、半分でも良ければ、俺の仲の良い信頼できる太陽光会社の社長を紹介するよ。』
Ｔ社長 『太陽光で１００％償却できるのは聞いていましたが・・・、なんか縁が無くて・・・、全額は３月で終わってしまったんですね・・・・。 太陽光って、買取価格が下がっていると聞きますが、どうなんですか？』
私 『うむ〜・・・・。 まあ、買取も安くなったけど、機材も安くなってるけどね・・・、来年の３月ぐらいまでは、ギリギリ美味しいんじゃないかな？ それに、そもそも、利益の５０％償却できたら、数円単位の売電価格とか、どうでも良くないですか？ 利益と、設備と償却と考えたら分かりますよ。 今は２４円になっちゃいましたけど、まだ２７円の時の物件とか残っている業者もあるみたいですよｗ 聞いてみましょうか？』
Ｔ社長 『はいｗ 節税に太陽光を使うかどうかは、ここではお約束はできませんが、検討したいの宜しくお願いします。 いろいろご指導ください。』
私 『いえいえ・・・・。俺、税理士じゃないんで・・・っていうか・・・、そんだけ利益を出していて、税理士は何をやってたんだろうね？ 太陽光だけじゃなく、いろんな節税があると思ううんだけど・・・、まあ、Ｓくんとこみたいに、船買っちゃうとか、海外からめるとか・・・・・ｗ 』
Ｔ社長 『うちの先生も、いろいろ考えてはくれたんですけど・・・太陽光とか、船とか、海外なんて話はなかったです。』
私 『その税理士は、友達、親類とか、何か特別とか縁故関係見たなものはあるの？』
Ｔ社長 『いえ・・・。 ないです。 塾の先輩が紹介してくれた税理士です。』
私 『塾・・・・ｗ 俺が、講演した事がある塾かな？ まあ、どうでもいいけど・・・、もしよければ・・・だけど・・・、優秀な税理士も紹介してあげるから・・・・ｗ まあ、でも、それも失礼な話なので、今の先生に、一昨年のグリーン投資減税による太陽光発電設備の100%即時償却や、今年の３月までの生産性向上設備投資促進税制について、何故、太陽光を勧めてくれなかったか聞いてみなよｗ 正当な理由があれば今まで通りでもいいけど、その税理士が知識不足、人脈不足なら、即解雇したほうがいいですよ。』
友人Ｓ 『払った物は戻ってこないけどね〜ｗ 今後を考えると、近ちゃん系税理士のほうが確かだなｗ』
Ｔ社長 『近藤社長・・・、一つ、失礼な事を聞いてもいいですか？』
私 『はいはいｗ なんでしょう？？？』
Ｔ社長 『近藤社長が、太陽光の設備や、太陽光用の土地を売ってくださるという話ですか？ 先ほど、知人に太陽光の業者さんがいるから紹介するという事もおっしゃっていたようですが、私に、太陽光発電の業者を紹介して、土地は近藤社長の会社で購入するということですか？』
私 『まあ、基本的に太陽光業者を紹介しようと思っています。 今すぐに、太陽光発電用で試算が合う土地なんてなかなかないので・・・。 太陽光業者は、土地付きの物件を持ってますので、それを売ってもらえばいいんじゃない？ 因みに、言っておくけど、仲介には入らないですよ。 Ｔさん、要するに、俺は、どこで儲けようとしてるのか？って事ですよね〜ｗｗｗ Ｓくん、俺のこと紹介しといてよ〜。』
友人Ｓ 『いえいえ・・・。 ちゃんと説明しましたよ。 近藤社長に相談したら、人脈広いから、親身になってくれるからって・・・。 Ｔ社長・・、あのさ〜、近ちゃんは、そういう細かいこと言わない人なんだよ。 その代わり、不動産の話とかあったら宜しく！ まあ、ある意味、友達の輪みたいなもので・・・、お互いに協力しあって行きましょうって感じなんだよ。 でも、味方には優しいけど敵には厳しい人だから、世話になったら義理はかかんようにｗ』
Ｔ社長 『はい。 それは絶対にしませんけど・・・。 変な事を聞いてすみません。 自分のプラスにならないというか、近藤社長は、どこで利益を出すのか気になったものですから・・・すみませんでした。』
私 『うむ〜・・・。 利益をどこで出すのか教えましょうｗ 仮に俺が、いろいろ相談に乗って、Ｔ社長が今より良い方向に進みました。 Ｔ社長が、よほど性根の腐った奴じゃなかったら、身内や知人から不動産の話があった時に、私のところに話を持ってくるんじゃないですか？ 人脈作りって、まずは、相手のために一生懸命頑張る・・・、信頼も実績も信用も、そこからスタートじゃないですか？』
Ｔ社長 『ありがとうございます。 不動産の話があった時には必ず近藤社長に・・・。』
私 『違う、違う・・・。 そうじゃなくって・・・ｗ 良い関係で、楽しくやってこうよって意味で、条件つけてるわけでもないし、強要しえるわけじゃないよｗ まだ、何もしてないし・・・。 とりあえず、今度、飯でも食って飲みに行こうよｗ』
友人Ｓ 『まあ、近ちゃんは・・・、塾と違って、良い事ばかりを並べるんじゃなくて、悪い事も教えてくれるから・・・ｗ 』
私 『Ｓくんが、何を、喋っているのか俺には意味が分からんｗ』
その後、ラーメン屋から、コメダに場所を移しましたが・・・、Ｔ社長も心を開いてくれたのか、会社の事、家族の事、プライベートな話等、いろんな事を話してくれまして・・・、私は、もちろん自分の話をしましたし・・、ビジネスの部分では、法人の利益を不動産に変えていくことが、どういう信用になり、どう会社を安定させるのかという話をさせていただきました。
Ｔ社長は、真剣に耳を傾けてくれましたが・・・私的には、Ｔ社長の業界の話が聞けたので、逆に勉強になった気がしていますｗｗｗ（感謝）
そんなわけで・・・ラーメン屋でランチをして、コメダでコーヒーを飲んで解散しました。
今は、Ｔ社長も、順調に伸びているようでが、必ず苦しい時もくるでしょう。
そんな時に、不動産に助けられた・・・不動産があって良かったと思う日が来るような気がします。
とりあえず、Ｔ社長と今月の末頃に、今度は弊社の名古屋支店でお会いしますが・・・、それまでに、太陽光発電について、これまでの節税について、税理士と話をするようです。
まあ、相談事が面倒くさいと思いながらも、相談を受けると、人との繋がりという意味で、深く入りたくなってしまうわけですから、結局、人が好き、不動産が好き、そして、人生相談をされるのが好きなんでしょうね〜（笑）
今日のブログは、まだまだ長くなりそうなので、ここらで一旦休憩をしていただくということで・・・・下記の、人気ブログランキングのバナーをクリックして、当ブログの、
ブログランキングの順位を確認していただいて、その後、またブログに戻ってきていただいて、続きを読んでいただけるといいかな〜なんて思います・・・・（笑）
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読者の皆様、ありがとうございます
続きです・・・。
そして、明日は・・・、名古屋の東部のほうの建設会社の社長さんから、自社の不動産部を存続させるかどうかの相談があります。
大まかには、前回聞きましたし、電話で何度か話を聞いているのですが、・・・、建設業を伸ばすため、3年前に不動産部を立ち上げたものの、逆に建設業の足を引っ張る形になっているようです。
不動産部に営業社員（部長）と事務員を入れたものの、3年間で、２０件ほどの住宅地の仲介と１８区画分の仕入れをしたものの、売れたのは１１区画で７区画は売れていないということです。
見ても聞いても明らかに赤字・・・しかも、分譲地２箇所、計１８区画中７区画残っていたら、はっきり言って、建設の業績の足を引っ張っているだけです。
原因も、明らかで・・・、不動産部の部長というのが、不動産業歴１２年の割には、超ど素人で・・・土地の仕入れを、毎回、バカ高くしてしまったのです。
土地を仕入れる時の試算表が無茶苦茶で、造成工事、水道、諸費用、金利まで完璧に計算してあるのに、下水道の費用が入っていなかった・・・・下水道の費用６００万円のミス！
もう一つの仕入れは、仲介業者の口車に乗り、開発の許認可を停止条件にして売買契約を締結しなかったために、土地を買ったはいいけど、道路幅員足らずで開発許可下りず・・・、この時も相談を受けて、延長敷地を共同利用するというやり方で、ケツを拭いてあげて、何とか宅地分譲にさせたが・・・区割りが悪くなったところに、建築条件付分譲にしたので売れ残っている。
要するに、この不動産部の部長の能力が無さ過ぎて、会社に損害をかけただけに不動産部になってしまったということなのです。
これは書いて良いのか迷ったが・・・、まあいいかｗ おまけに・・・事実かどうかは、現場を見たわけではないから事実かどうかは知らないが、部長というのが、その事務員に手をつけたという話もあったりして・・・・・建設の方の女子社員も、口説いているとか・・・。。。
実は、明日、私の答えは決まっていて・・・・。
もう、部長を解雇して不動産の看板を下ろすか、部長を解雇して不動産免許だけは残すか・・・どちらにしても、部長は解雇して、在庫は叩き売って損切りして身軽になりなさいと言うつもりです。
試算を６００万円間違えて、開発がかからない土地を買って、おまけに、私が宅地売りしないと売れないと言ったのに、建築条件付きで売れると豪語して売ってこない・・・不動産部の責任者として有りえないです。
かといって・・・社長も超ど素人なので・・・自らが立て直しをすることもできない。
誰か入れるにしても、不動産の仕入れができるほどの人間は早々見つからないですし・・・まあ、不動産に手を出すよりも建設業で頑張ったほうが良いというのが私の回答です。
私は、「明日、俺が宅地売りに切り替えたほうが良いと言った際に、建築条件付きで売りますと豪語したハッタリ部長を連れて来い！」と言っておいたのですが・・・部長本人が、それだけは勘弁してくださいと言っているらしく、結局、連れてこないようです・・・・。
まあ、もしも来たら、部長の足に、私の愛銃ベレッタ９２FでBB弾連射してたと思いますが・・・。
明日は、相談というよりは、私の意見を伝えて、今後の土地の処理方法を考えるって感じになると思います・・・・。
何にしても・・・不動産相談＝人生相談 不動産相談＝経営相談
不動産は、人や会社の未来に大きく関わる仕事ですので、相手の立場で考えて・・・相手にとってプラスになるようなアドバイスをしたいと思います。
さて・・・話は変わりますが・・・・。
世間様は、今日でゴールデンウィークは終わりですね〜・・・・。
私は、和歌山の新宮市視察の翌日・・・、琵琶湖に行って・・・・。
息子と、今年初のクルージングをしてきました。
ウェイク系の遊びもしようか迷ったのですが・・・・。
水温が２０度ないのに、４０代の水遊びは危険ですし・・・、息子も、根性なしなので・・・・。
とりあえず、クルージングだけして・・・琵琶湖エクシブに泊まり帰ってきました。
今年も、マリンの季節が来ますね〜ｗｗｗ
皆さん、今年も、いっぱい遊びましょう
明日は、このブログのオフ会もありますし・・・マリンの企画でも提案しようかな〜なんて事も少し考えておりますが・・・マリン企画を発表するかどうかは、明日の様子を見てからにしますｗ
そんなわけで・・・、本日は、不動産相談＝人生相談というテーマで書かせていただきました。
本日も、読者の皆様にブログランキングの投票クリックをお願いして失礼いたします。
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毎年、ゴールデンウィーク、盆、正月明けは、不動産相談が多いんですけど・・・・、早い方は、連休中に連絡をしてくる方もいらしゃるのですが・・・、これって、普段は日々の生活に終われているけど連休になり、自分自身の人生を見つめ直したり、家族や親戚と話したりするからなのでしょうか？
昨年も書きましたが、ゴールデンウィークの後は、空き家問題（売却 管理）の相談が多いです。
盆過ぎは、農地の売却の話が多く・・・、正月明けは、買いたい借りたいという話が多いです。
そうは言っても、年がら年中、不動産相談は受けているのですが・・・・、とにかく連休明けも、不動産相談が多くなりそうですね〜。
不動産会社の代取、不動産コンサルをしていて・・・、いつも思うのですが・・・・不動産相談って、人生相談みたいなものでして・・・、ただ単に、不動産を売りたい買いたいという話だけでは終われないのです。
最近は、空家問題で誰が管理するのか・・・、会社の跡取り問題・・・、相続等の親子喧嘩、兄弟喧嘩・・・、離婚の売却によるゴタゴタや、会社の倒産、会社の立て直し・・・・、購入の方の相談では、通常の物件を探すだけではなく、特殊な商工業用地の依頼から、最近は、障害者のグループホーム、障害児の預り所や・・・、何故か、そこからの延長で、障害者の性の問題まで相談されまして・・・、昨日は、地主さんから子供が三人とも結婚しないから、何とかしてくれ、孫が欲しいと相談を受けまして・・・・、まあ、話は聞きますけど・・・・、不動産関係、私の人脈等で協力できることはさせていただきますが、できれば、不動産相談までにしていただきたいものです。
まあ、地域密着＆人間関係を大切にしてるから、不動産相談＝人生相談という形になるのは仕方がないかもしれませんが・・・・・。
そういう意味では、大手の不動産業者さんは、ただ単に不動産を売るとか、物件を探すとか・・・、それだけの仕事で終われる事が多いので、ある意味羨ましい部分もあります。
まあ、でも、不動産の相談も、人生相談と絡んで、多種多様複雑化してきているので・・・・、単に不動産の売買と賃貸という話だけではなく、不動産の売買、賃貸の依頼をしようとする方の、その裏にある理由を聞かないと、素人の目先の考えだけで、売る買う、貸す借りるという仕事を受けても、後々後悔されても嫌ですし・・・、まあ、これからも、不動産相談＝人生相談という形でやっていかなくてはいけないのだろうな〜と思います。
さて、本日も・・・・・。
友人Ｓと、ランチをする約束をしていたのですが、突然、何の前触れもなく、Ｔ社長という方を突然連れてきまして・・・・
友人Ｓ 『近ちゃん、この人、Ｔさんって言うんだけど、〇〇系の会社の社長で、めっちゃ儲けてるんだわ〜。 金の使い方知らないというか、本業以外に手を出したことが無くて、無駄な税金をしっかりと払ってるんで、節税とか教えてあげてほしいし・・・・、会社の資産形成みたいなものも相談に乗ってあげてよ〜ｗ』と言うので・・・・・・。
まあ、友人Ｓにしてみると、私も、Ｔ社長にもラフな感じなんですけど・・・・・、私も、Ｔ社長も、初対面なので・・・、堅い感じで時効紹介しながら名刺交換をしたわけですが・・・、そこからは、少しラフな感じで話をしました。
やはり、最初は、お互いの仕事の話から始まり、続いて、飲み、ゴルフ、マリン等、遊びの話をながら、餃子を食べて、ラーメンをすすりまして・・・・食べ終わった頃に・・・・。
私 『Ｔ社長・・・・、先ほどＳくんが言ってた税金の話ですが、主に節税は、何でされているのですか？』
Ｔ社長 『いえ・・・お恥ずかしい話ですが、税理士さんと相談しながらボチボチやってるだけで、これといった節税対策はしていません。 昨年も〇億〇千万利益が出まして、かなり節税はしたつもりなのですが、１億以上の税金を払いました。』
友人Ｓ 『会社が急激に成長したから、遊びも知らんけど、節税や、将来の資産形成とか、方向性みたいなものも決まってないんだよ。 船の減価償却とか教えてあげたんだけど・・・あまり興味ないみたいだし・・・・・・。 まあ、でも、利益を、会社の拡大のために打ち込んできから成長が速いのかもしれんけどねｗ』
私 『なるほどね〜・・・・ｗ Ｓくん、もう少し早く紹介してくれればいいのに・・・・。 太陽光の話なんだけど・・・、平成28年3月末まで 生産性向上で１００％即時償却できたのに〜・・・・・。 平成28年4月1日からは、特別償却50%・・・・、つまり半分は１７年償却なんだよな〜。 まあ、半分でも良ければ、俺の仲の良い信頼できる太陽光会社の社長を紹介するよ。』
Ｔ社長 『太陽光で１００％償却できるのは聞いていましたが・・・、なんか縁が無くて・・・、全額は３月で終わってしまったんですね・・・・。 太陽光って、買取価格が下がっていると聞きますが、どうなんですか？』
私 『うむ〜・・・・。 まあ、買取も安くなったけど、機材も安くなってるけどね・・・、来年の３月ぐらいまでは、ギリギリ美味しいんじゃないかな？ それに、そもそも、利益の５０％償却できたら、数円単位の売電価格とか、どうでも良くないですか？ 利益と、設備と償却と考えたら分かりますよ。 今は２４円になっちゃいましたけど、まだ２７円の時の物件とか残っている業者もあるみたいですよｗ 聞いてみましょうか？』
Ｔ社長 『はいｗ 節税に太陽光を使うかどうかは、ここではお約束はできませんが、検討したいの宜しくお願いします。 いろいろご指導ください。』
私 『いえいえ・・・・。俺、税理士じゃないんで・・・っていうか・・・、そんだけ利益を出していて、税理士は何をやってたんだろうね？ 太陽光だけじゃなく、いろんな節税があると思ううんだけど・・・、まあ、Ｓくんとこみたいに、船買っちゃうとか、海外からめるとか・・・・・ｗ 』
Ｔ社長 『うちの先生も、いろいろ考えてはくれたんですけど・・・太陽光とか、船とか、海外なんて話はなかったです。』
私 『その税理士は、友達、親類とか、何か特別とか縁故関係見たなものはあるの？』
Ｔ社長 『いえ・・・。 ないです。 塾の先輩が紹介してくれた税理士です。』
私 『塾・・・・ｗ 俺が、講演した事がある塾かな？ まあ、どうでもいいけど・・・、もしよければ・・・だけど・・・、優秀な税理士も紹介してあげるから・・・・ｗ まあ、でも、それも失礼な話なので、今の先生に、一昨年のグリーン投資減税による太陽光発電設備の100%即時償却や、今年の３月までの生産性向上設備投資促進税制について、何故、太陽光を勧めてくれなかったか聞いてみなよｗ 正当な理由があれば今まで通りでもいいけど、その税理士が知識不足、人脈不足なら、即解雇したほうがいいですよ。』
友人Ｓ 『払った物は戻ってこないけどね〜ｗ 今後を考えると、近ちゃん系税理士のほうが確かだなｗ』
Ｔ社長 『近藤社長・・・、一つ、失礼な事を聞いてもいいですか？』
私 『はいはいｗ なんでしょう？？？』
Ｔ社長 『近藤社長が、太陽光の設備や、太陽光用の土地を売ってくださるという話ですか？ 先ほど、知人に太陽光の業者さんがいるから紹介するという事もおっしゃっていたようですが、私に、太陽光発電の業者を紹介して、土地は近藤社長の会社で購入するということですか？』
私 『まあ、基本的に太陽光業者を紹介しようと思っています。 今すぐに、太陽光発電用で試算が合う土地なんてなかなかないので・・・。 太陽光業者は、土地付きの物件を持ってますので、それを売ってもらえばいいんじゃない？ 因みに、言っておくけど、仲介には入らないですよ。 Ｔさん、要するに、俺は、どこで儲けようとしてるのか？って事ですよね〜ｗｗｗ Ｓくん、俺のこと紹介しといてよ〜。』
友人Ｓ 『いえいえ・・・。 ちゃんと説明しましたよ。 近藤社長に相談したら、人脈広いから、親身になってくれるからって・・・。 Ｔ社長・・、あのさ〜、近ちゃんは、そういう細かいこと言わない人なんだよ。 その代わり、不動産の話とかあったら宜しく！ まあ、ある意味、友達の輪みたいなもので・・・、お互いに協力しあって行きましょうって感じなんだよ。 でも、味方には優しいけど敵には厳しい人だから、世話になったら義理はかかんようにｗ』
Ｔ社長 『はい。 それは絶対にしませんけど・・・。 変な事を聞いてすみません。 自分のプラスにならないというか、近藤社長は、どこで利益を出すのか気になったものですから・・・すみませんでした。』
私 『うむ〜・・・。 利益をどこで出すのか教えましょうｗ 仮に俺が、いろいろ相談に乗って、Ｔ社長が今より良い方向に進みました。 Ｔ社長が、よほど性根の腐った奴じゃなかったら、身内や知人から不動産の話があった時に、私のところに話を持ってくるんじゃないですか？ 人脈作りって、まずは、相手のために一生懸命頑張る・・・、信頼も実績も信用も、そこからスタートじゃないですか？』
Ｔ社長 『ありがとうございます。 不動産の話があった時には必ず近藤社長に・・・。』
私 『違う、違う・・・。 そうじゃなくって・・・ｗ 良い関係で、楽しくやってこうよって意味で、条件つけてるわけでもないし、強要しえるわけじゃないよｗ まだ、何もしてないし・・・。 とりあえず、今度、飯でも食って飲みに行こうよｗ』
友人Ｓ 『まあ、近ちゃんは・・・、塾と違って、良い事ばかりを並べるんじゃなくて、悪い事も教えてくれるから・・・ｗ 』
私 『Ｓくんが、何を、喋っているのか俺には意味が分からんｗ』
その後、ラーメン屋から、コメダに場所を移しましたが・・・、Ｔ社長も心を開いてくれたのか、会社の事、家族の事、プライベートな話等、いろんな事を話してくれまして・・・、私は、もちろん自分の話をしましたし・・、ビジネスの部分では、法人の利益を不動産に変えていくことが、どういう信用になり、どう会社を安定させるのかという話をさせていただきました。
Ｔ社長は、真剣に耳を傾けてくれましたが・・・私的には、Ｔ社長の業界の話が聞けたので、逆に勉強になった気がしていますｗｗｗ（感謝）
そんなわけで・・・ラーメン屋でランチをして、コメダでコーヒーを飲んで解散しました。
今は、Ｔ社長も、順調に伸びているようでが、必ず苦しい時もくるでしょう。
そんな時に、不動産に助けられた・・・不動産があって良かったと思う日が来るような気がします。
とりあえず、Ｔ社長と今月の末頃に、今度は弊社の名古屋支店でお会いしますが・・・、それまでに、太陽光発電について、これまでの節税について、税理士と話をするようです。
まあ、相談事が面倒くさいと思いながらも、相談を受けると、人との繋がりという意味で、深く入りたくなってしまうわけですから、結局、人が好き、不動産が好き、そして、人生相談をされるのが好きなんでしょうね〜（笑）
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そして、明日は・・・、名古屋の東部のほうの建設会社の社長さんから、自社の不動産部を存続させるかどうかの相談があります。
大まかには、前回聞きましたし、電話で何度か話を聞いているのですが、・・・、建設業を伸ばすため、3年前に不動産部を立ち上げたものの、逆に建設業の足を引っ張る形になっているようです。
不動産部に営業社員（部長）と事務員を入れたものの、3年間で、２０件ほどの住宅地の仲介と１８区画分の仕入れをしたものの、売れたのは１１区画で７区画は売れていないということです。
見ても聞いても明らかに赤字・・・しかも、分譲地２箇所、計１８区画中７区画残っていたら、はっきり言って、建設の業績の足を引っ張っているだけです。
原因も、明らかで・・・、不動産部の部長というのが、不動産業歴１２年の割には、超ど素人で・・・土地の仕入れを、毎回、バカ高くしてしまったのです。
土地を仕入れる時の試算表が無茶苦茶で、造成工事、水道、諸費用、金利まで完璧に計算してあるのに、下水道の費用が入っていなかった・・・・下水道の費用６００万円のミス！
もう一つの仕入れは、仲介業者の口車に乗り、開発の許認可を停止条件にして売買契約を締結しなかったために、土地を買ったはいいけど、道路幅員足らずで開発許可下りず・・・、この時も相談を受けて、延長敷地を共同利用するというやり方で、ケツを拭いてあげて、何とか宅地分譲にさせたが・・・区割りが悪くなったところに、建築条件付分譲にしたので売れ残っている。
要するに、この不動産部の部長の能力が無さ過ぎて、会社に損害をかけただけに不動産部になってしまったということなのです。
これは書いて良いのか迷ったが・・・、まあいいかｗ おまけに・・・事実かどうかは、現場を見たわけではないから事実かどうかは知らないが、部長というのが、その事務員に手をつけたという話もあったりして・・・・・建設の方の女子社員も、口説いているとか・・・。。。
実は、明日、私の答えは決まっていて・・・・。
もう、部長を解雇して不動産の看板を下ろすか、部長を解雇して不動産免許だけは残すか・・・どちらにしても、部長は解雇して、在庫は叩き売って損切りして身軽になりなさいと言うつもりです。
試算を６００万円間違えて、開発がかからない土地を買って、おまけに、私が宅地売りしないと売れないと言ったのに、建築条件付きで売れると豪語して売ってこない・・・不動産部の責任者として有りえないです。
かといって・・・社長も超ど素人なので・・・自らが立て直しをすることもできない。
誰か入れるにしても、不動産の仕入れができるほどの人間は早々見つからないですし・・・まあ、不動産に手を出すよりも建設業で頑張ったほうが良いというのが私の回答です。
私は、「明日、俺が宅地売りに切り替えたほうが良いと言った際に、建築条件付きで売りますと豪語したハッタリ部長を連れて来い！」と言っておいたのですが・・・部長本人が、それだけは勘弁してくださいと言っているらしく、結局、連れてこないようです・・・・。
まあ、もしも来たら、部長の足に、私の愛銃ベレッタ９２FでBB弾連射してたと思いますが・・・。
明日は、相談というよりは、私の意見を伝えて、今後の土地の処理方法を考えるって感じになると思います・・・・。
何にしても・・・不動産相談＝人生相談 不動産相談＝経営相談
不動産は、人や会社の未来に大きく関わる仕事ですので、相手の立場で考えて・・・相手にとってプラスになるようなアドバイスをしたいと思います。
さて・・・話は変わりますが・・・・。
世間様は、今日でゴールデンウィークは終わりですね〜・・・・。
私は、和歌山の新宮市視察の翌日・・・、琵琶湖に行って・・・・。
息子と、今年初のクルージングをしてきました。
ウェイク系の遊びもしようか迷ったのですが・・・・。
水温が２０度ないのに、４０代の水遊びは危険ですし・・・、息子も、根性なしなので・・・・。
とりあえず、クルージングだけして・・・琵琶湖エクシブに泊まり帰ってきました。
今年も、マリンの季節が来ますね〜ｗｗｗ
皆さん、今年も、いっぱい遊びましょう
明日は、このブログのオフ会もありますし・・・マリンの企画でも提案しようかな〜なんて事も少し考えておりますが・・・マリン企画を発表するかどうかは、明日の様子を見てからにしますｗ
そんなわけで・・・、本日は、不動産相談＝人生相談というテーマで書かせていただきました。
本日も、読者の皆様に
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この記事へのコメント
1. Posted by Ｓ不動産 2016年05月09日 03:12
私も行き詰まると近藤さんに相談させていただいてますが、ど素人不動産屋と言われないように精進します。
誰も想像できない角度から突破口を開いてこじ開けますよね。
見習いたいですけど頭の構造が違いすぎます。
今後も何か不測の事態が起きた時は宜しくお願いします。
誰も想像できない角度から突破口を開いてこじ開けますよね。
見習いたいですけど頭の構造が違いすぎます。
今後も何か不測の事態が起きた時は宜しくお願いします。
2. Posted by 剣菱 2016年05月09日 11:00
毎度お世話になりまして日々近藤さんには感謝しています。
お忙しいと存じますが心と身体のケアも必要です。
月に一度でいいので何もしない日を作られてはいかがでしょう。
携帯を家に置いて一人で琵琶湖クルージングなんでのもリフレッシュできるかもしれません。
ご自愛ください。
お忙しいと存じますが心と身体のケアも必要です。
月に一度でいいので何もしない日を作られてはいかがでしょう。
携帯を家に置いて一人で琵琶湖クルージングなんでのもリフレッシュできるかもしれません。
ご自愛ください。
3. Posted by コンドウ 2016年05月09日 14:00
Ｓ不動産さん、ありがとうございます。
でも、Ｓさんの方が断然賢いと思いますよ。
頭の構造とかではなく、正攻法や正攻法の変形ではなく、別の切り口の場合が多いので遊び心のような気がします。
私の方こそ、いろいろと力を貸してください。
お互い良いアイデアを出し合っていけたらいいですねｗ
剣菱さん、ありがとうございます。
今月は人間ドックに行ってきます。
重要なのは、悪いところがあっても放置しているので、ドックの後に専門医で再検査や治療をしなくてはいけませんね。
今年は、念入りにチェックします。
でも、Ｓさんの方が断然賢いと思いますよ。
頭の構造とかではなく、正攻法や正攻法の変形ではなく、別の切り口の場合が多いので遊び心のような気がします。
私の方こそ、いろいろと力を貸してください。
お互い良いアイデアを出し合っていけたらいいですねｗ
剣菱さん、ありがとうございます。
今月は人間ドックに行ってきます。
重要なのは、悪いところがあっても放置しているので、ドックの後に専門医で再検査や治療をしなくてはいけませんね。
今年は、念入りにチェックします。
4. Posted by たかはし 2016年05月09日 15:25
不動産業といっても、開発・分譲業、流通業、賃貸業、管理業と大きく４つに分類できると思いますが、その部長さんは流通業の経験しかなかったのでしょうかね。
コンドウ社長も手がける開発・分譲ってかなり難しいのでしょうね。
コンドウ社長も手がける開発・分譲ってかなり難しいのでしょうね。
5. Posted by Mr.Fanble 2016年05月09日 21:41
現在、オフ会のまっ直中ですね。
レポート記事をお待ちしております。
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6. Posted by tainosin 2016年05月10日 12:23
近藤社長
その部長にはBB弾ではなく「北斗百裂拳」の方がよいと思います。
その部長にはBB弾ではなく「北斗百裂拳」の方がよいと思います。
7. Posted by ハナハナ 2016年05月10日 18:26
読者の皆さんはご存じないと思いますが、近ちゃんは実銃の射撃の腕は超一流です。
グァムの射撃場でのエピソードですが、マガジン一個分全弾を的の中心部周辺に命中させた後、火薬の量が減らしてあると怒って銃をバラバラに分解してゴミ箱に捨てるぐらいです。
近ちゃん、BB弾でもいいから部長に撃ちたかったんだろうな〜！笑
グァムの射撃場でのエピソードですが、マガジン一個分全弾を的の中心部周辺に命中させた後、火薬の量が減らしてあると怒って銃をバラバラに分解してゴミ箱に捨てるぐらいです。
近ちゃん、BB弾でもいいから部長に撃ちたかったんだろうな〜！笑
8. Posted by beru 2016年05月10日 23:33
いつも楽しく拝見させていただいております。
余計なことだと思いますが、近藤社長がおっしゃっている100%即時償却は、将来の減価償却費をすべて先に使ってしまうことから、『節税』というよりは『課税の繰延べ』にしかならないケースがほとんどだと思います（利益が翌年以降も上がるならば、結局翌年以降に同額の税金を取られます）。
もしその税理士さんが課税の繰延べにしか過ぎない方策に節税という言葉を使っているならば、その税理士さんの倫理観や理解度を疑ったほうが良いかと思います。
節税となる税額控除のほうですと、7%の節税になりますので、もちろんこちらを選択すれば節税策として有効です（ビジネスリスクとの兼ね合いはあると思います）。
節税はもちろん重要ですが、今は法人税および法人住民税を合計した法定実効税率は30%程度となっており、税金を支払っても利益の70%が企業に残ります（消費税を除けばですが）。
優秀なリーダであっても、日本で育った従業員に手伝ってもらって、日本のインフラで利益を上げるのですから、できれば恩返しと将来への投資と思って、日本国内で出来る範囲での節税方法にしてもらえるとと思うのが個人的な思いです（海外節税ももちろん合法ですが、最近は課税逃れへの風評リスクも高まっていますし、30%を削るよりも本業に集中したほうが良い可能性もあると思います）。
今の政府は無駄遣いが多く、反省も改善もせずに相続税でさらに巻き上げようとしているという問題がありますが、税収が足らずに中国やロシアに日本を荒らされてしまっても悲しいという思いからでしゃばってしまいました。
楽しい場に水を差し申し訳ありません。
余計なことだと思いますが、近藤社長がおっしゃっている100%即時償却は、将来の減価償却費をすべて先に使ってしまうことから、『節税』というよりは『課税の繰延べ』にしかならないケースがほとんどだと思います（利益が翌年以降も上がるならば、結局翌年以降に同額の税金を取られます）。
もしその税理士さんが課税の繰延べにしか過ぎない方策に節税という言葉を使っているならば、その税理士さんの倫理観や理解度を疑ったほうが良いかと思います。
節税となる税額控除のほうですと、7%の節税になりますので、もちろんこちらを選択すれば節税策として有効です（ビジネスリスクとの兼ね合いはあると思います）。
節税はもちろん重要ですが、今は法人税および法人住民税を合計した法定実効税率は30%程度となっており、税金を支払っても利益の70%が企業に残ります（消費税を除けばですが）。
優秀なリーダであっても、日本で育った従業員に手伝ってもらって、日本のインフラで利益を上げるのですから、できれば恩返しと将来への投資と思って、日本国内で出来る範囲での節税方法にしてもらえるとと思うのが個人的な思いです（海外節税ももちろん合法ですが、最近は課税逃れへの風評リスクも高まっていますし、30%を削るよりも本業に集中したほうが良い可能性もあると思います）。
今の政府は無駄遣いが多く、反省も改善もせずに相続税でさらに巻き上げようとしているという問題がありますが、税収が足らずに中国やロシアに日本を荒らされてしまっても悲しいという思いからでしゃばってしまいました。
楽しい場に水を差し申し訳ありません。
9. Posted by コンドウ 2016年05月11日 21:48
たかはしさん、不動産業もいろいろありますが、私の考え方だと、多種多様な不動産の売買仲介をやってきた人であれば、開発、分譲は難しくないと思います。
例えば、開発、分譲業者を相手に仲介をした場合、ほとんどの場合、許認可等の停止条件が付くわけですし・・・、それ以前に、ある程度の知識を持って、開発できそうか、分譲ができそうか、判断した上で物件を出します。
仲介をすることにより、いろんなパターンを見るので、開発屋、分譲屋出身よりも、仲介業者出身のほうが、以外と成功しているように思います。
実は、私も、お金が借りれない頃は仲介しかできなかったので・・・、そこから、１つ、２つ・・・・宅地分譲という感じでやってきましたので、開発、分譲は、誰かに教えてもらったわけではないんですよ〜ｗ
FANBLEさん、時間帯をみると真っ最中ですね。
オフ会の様子は、ブログにアップしますねｗ
楽しかったですよ〜・・・ｗ
ハナハナくん、コメントの内容が鬱陶しい・・・ｗ
手入れをする程度のレベルで銃をバラして組み立てるのは、海外へ行って４〜５回やれば子供でもできる事です。
ハナハナくんは、ドクターだけに人間治せるんだから、全然すごいじゃんｗ
例えば、開発、分譲業者を相手に仲介をした場合、ほとんどの場合、許認可等の停止条件が付くわけですし・・・、それ以前に、ある程度の知識を持って、開発できそうか、分譲ができそうか、判断した上で物件を出します。
仲介をすることにより、いろんなパターンを見るので、開発屋、分譲屋出身よりも、仲介業者出身のほうが、以外と成功しているように思います。
実は、私も、お金が借りれない頃は仲介しかできなかったので・・・、そこから、１つ、２つ・・・・宅地分譲という感じでやってきましたので、開発、分譲は、誰かに教えてもらったわけではないんですよ〜ｗ
FANBLEさん、時間帯をみると真っ最中ですね。
オフ会の様子は、ブログにアップしますねｗ
楽しかったですよ〜・・・ｗ
ハナハナくん、コメントの内容が鬱陶しい・・・ｗ
手入れをする程度のレベルで銃をバラして組み立てるのは、海外へ行って４〜５回やれば子供でもできる事です。
ハナハナくんは、ドクターだけに人間治せるんだから、全然すごいじゃんｗ
10. Posted by コンドウ 2016年05月11日 22:04
beruさん、コメントありがとうございます。
即時償却を勘違いしている方がいるので、大変勉強になる貴重なご意見です。
言葉足らずですみません。
確かに、一発で落としたとして、翌年からは・・、既に損金に算入されていますので翌年以降は損金計上でき即時償却を適用しようがしまい、最終的に結局は、税金支払額は変わらないってことです・・・・が・・・。
しかし、とりあえず税金支払額を減らすことでキャッシュフローを改善させて、新たな、又は、更に安定をさせていくという面では、即時償却は、本当に助かります。
特に、弊社のように、売上、利益が、年によって大きく変わる企業や・・・、今回の相談者のように、会社が、ギューンと伸びた年は、即時償却は、けっこう助かります。
その上で、会社を安定させて、長期に渡り事業を続け、きちんと税を納めるというのがいいように思いました。
おっしゃる通り、税金の無駄遣いは腹が立ちますが、税を払わなければ国は成り立たないわけですから、納税はきちんとしたいですねｗ
即時償却を勘違いしている方がいるので、大変勉強になる貴重なご意見です。
言葉足らずですみません。
確かに、一発で落としたとして、翌年からは・・、既に損金に算入されていますので翌年以降は損金計上でき即時償却を適用しようがしまい、最終的に結局は、税金支払額は変わらないってことです・・・・が・・・。
しかし、とりあえず税金支払額を減らすことでキャッシュフローを改善させて、新たな、又は、更に安定をさせていくという面では、即時償却は、本当に助かります。
特に、弊社のように、売上、利益が、年によって大きく変わる企業や・・・、今回の相談者のように、会社が、ギューンと伸びた年は、即時償却は、けっこう助かります。
その上で、会社を安定させて、長期に渡り事業を続け、きちんと税を納めるというのがいいように思いました。
おっしゃる通り、税金の無駄遣いは腹が立ちますが、税を払わなければ国は成り立たないわけですから、納税はきちんとしたいですねｗ
11. Posted by たかはし 2016年05月14日 04:11
お返事ありがとうございました。
素人目から見ると、開発・分譲の方が大掛かりに見えるので仲介より大変な事なのだろうと思っていました。
社長は元々街づくりをしたいという目標があったのでしょうから、仲介をしている時から開発・分譲目線で仕事をされていたのでしょうね。
素人目から見ると、開発・分譲の方が大掛かりに見えるので仲介より大変な事なのだろうと思っていました。
社長は元々街づくりをしたいという目標があったのでしょうから、仲介をしている時から開発・分譲目線で仕事をされていたのでしょうね。
12. Posted by コンドウ 2016年05月14日 22:27
たかはしさん、そうですね〜ｗ
駆け出しの頃から宅地分譲がやりたかったです。
売買仲介の経験を積めば、不動産の関係の殆どの事には応用がきくと思います。
いつもコメントありがとうございます。
駆け出しの頃から宅地分譲がやりたかったです。
売買仲介の経験を積めば、不動産の関係の殆どの事には応用がきくと思います。
いつもコメントありがとうございます。
13. Posted by ナカニシ 2016年05月19日 19:23
社長の息子さん、初々しいですね。
でも、この目が据わった感じは、間違い無く近藤社長の息子さんですね・・・。
でも、この目が据わった感じは、間違い無く近藤社長の息子さんですね・・・。
14. Posted by コンドウ 2016年05月20日 23:19
ナカニシさん、ありがとうございます。
それが・・・根性なしの草食系で困っています。
顔は、私の若い頃に似ていますが、中身と髪型が、かなり違います。
まあ、親を心配させないだけは、私よりマシかもしれません。
それが・・・根性なしの草食系で困っています。
顔は、私の若い頃に似ていますが、中身と髪型が、かなり違います。
まあ、親を心配させないだけは、私よりマシかもしれません。
