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2016年03月26日

2053) 更新が遅すぎたお詫びと、某国の不動産の話

読者の皆様には、ご心配、ご請求等、多々、メッセージやメールを頂きました。

更新が遅れましたこと、深くお詫び申し上げます。



実は、最近、不動産コンサルティングの難しいやつが、4件ありまして・・・・。 

それが、一件は、土地の取りまとめ&農転、開発のコンサル契約書・・・、二件目は、リゾート地のホテルの用途変更&再利用についてのコンサルの企画書と、契約書・・・、三件目は、ある企業の不動産の整理整頓・・・・、そして、4件目が、詳しくは書けませんが、海外の不動産売買&海外の店舗の居抜きのコンサル・・・。

どれも実際に、契約に至るのかどうかは、分からないですが・・・。

そもそも、不動産コンサルというのは、常識ある依頼者であれば問題ないのですが、基本的に、美味しいところ取りで報酬は払わないという人が多いですからね〜・・・、あとは、不動産売買が絡むと、仲介手数料に込みだと主張される方とか・・・。

まあ、でも、そんな事を言っていても仕方がないですし・・・・、実際に、不動産の仕事には繋がっているので・・・、どこまでが仕事で、どこまでが人脈づくりなのか、どこまでが趣味の世界なのかも分からないけど・・・・それなりに楽しいですからいいんですけどね〜w

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そんなわけで・・・・。

この契約書やら、企画書やら・・・それに付随する何たらかんたら・・・・特に海外のは、めっちゃいい加減すぎて話にならないし、おまけに英語や現地語分かんないし・・・、それ以前に、不動産に対する法律もだけど、考え方が違いすぎて・・・、日本の不動産業者は、某国では、恐ろしくて絶対に不動産は買えないと思います(笑)

本日は、某国の不動産の話を、書きますが・・・・日本の不動産業者からするとあり得ない話なので、笑っちゃいますよw

某国では、一応、土地の所有権というものはありますが、外国人は購入することができません。

基本的には、その国の国民か、その国の国民が51%以上の資本比率がないと買う事ができません。
 


でも・・・、売買されちゃってるんですよね〜・・・・。 

どうやって、売買されているのかと言うと・・・、その国の国民の名義を借りて、売買をするわけです。

簡単に説明すると、日本人のAさんが、某国人のBさんとの間で、Bさんの土地の本当の所有権はAさんにあるという念書を交わすのと同時に、Bさんに所有権移転をするわけです。

ちょっと簡単に書きすぎですが・・・(笑)

もちろん、条文の中には、あ〜でもない、こ〜でもないと、意味のないものが、もう少し詳細が記してありますが、私の見解では、これは、買うと言っても他人名義なわけで、所有権ではない気がします。

事実、こんなやり方をして、名義を借りた相手に売り逃げされてしまったり、二重売買をされた方がいます。


もうひとつ・・・、法人を作って、49%日本人のAさん、51%を某国の方の出資というか、資本比率にして、その法人で土地を購入するわけです。

まあ、これは、詳しく説明するまでもないですよね。

しかし、この方法も、多くのトラブルの例があり、安全とは言えません。

さて、ここまで書いたところで・・・皆さん、こんな状態で、仮に1億の土地を購入できますか???

普通は、できませんが、しちゃう人もいるのです。

個人もですが・・・、意外と、日本で皆さんが名前を知っているような企業もあったりして・・・・w

まあ、ここまでは、某国以外も、このような土地の所有権移転をしている国もあるのですが・・・。

ここからが、問題なのです。

土地の所有権自体が、曖昧な場所が多いのです。

これから先の話は、先進国に住んでいる人には信じてもらえないかもしれませんが、簡単に説明すると、訳が分からないレベルの未登記?=国?と、市町村レベルの登記と、県レベルの登記と、国レベルの登記があるのです。

そして、Aランクの所有権は、国か県と、市町村と、両方に登記されている所有権で、Bランクは、どちらか一方のみに登記されている所有権で、Cランクは、どこにも登記されていないような所有権です。

つまり、Cランクは、国や県所有の土地を、勝手に自分の土地だと主張していたり、偽の権利書みたいなものを持っていたりする所有権なんです。

まあ、最近は、都会の土地は、そこそこ所有権がハッキリクッキリしてきてはいるのですが、田舎に行けば行くほど、Cランクの所有権の土地が多いわけです。

何故、こういうCランクの所有権の土地が生まれるのか・・・私なりに考えてみたのですが・・・。

おそらく所有者が悪いというケースは少なくて、不動産ブローカーや、木端役人が小遣い稼ぎで、適当な権利書を偽造して、所有者は頑なに、それを本物だと思って信じているケースが多いような気がします。(推測)

さて、ここまで書いたところで・・・皆さん、こんな状態で、仮に1億の土地を購入できますか???

普通は、できませんが、しちゃう人もいるのです。

まあ、お金の有り余っている個人、企業さんは、買えばいいんですよw

とりあえず、土地の所有権の話は、ここまでにしておきましょう。

こういう状況下で、安全に土地が使えるのは、借地権なんです。 

と・・・言いたいところですが、そんなわけないでしょうwww

所有権が、きちんとしていて、借地権が成り立つわけですから・・・・・、所有権なしに借地権あらず。

まあ、借地であれば、騙されたとしても、国や県から、突然退去しろと言われても、被害総額は、所有権よりは被害総額が少なく済みますけどね。

でも、土地上に建物を建ててしまった後や、居抜き物件を高額な価格で購入した後に、出て行けとなった場合は、これまた大変な事になるんですけどね。

何にしても、所有権も借地権も、日本と、某国では違いすぎるので、土地に手を出すことの安全性は低く・・・、先進国の、まともな不動産業者は、知れば知るほど怖くて手が出せませんし・・・、私は、責任という部分で仲介をする事すらできません。

日本は安定した所有権、借地権が保証され・・・尚且つ、消費者保護の観点で法が作られ守られているので、そういう意味では、とても良い国なのですw

不動産投資家の皆さん、土地が上がる下がると言って騒いでいられるのは、幸せな証拠なんですよ(笑) 


さてさて、ここからが本題になるのですが・・・、何度か仕事でお世話になった日本の不動産投資家の方なんですけど、某国で、土地を借りて、飲食店を始めるという事で、相談がありました。

ある日本人から某国での飲食店の出店を勧められ、人材の確保から、借地と、ライセンスの取得がスムーズに行くように、その国の偉い御仁と、他国の不動産ブローカーを紹介され、いろいろ世話になっている相談があったのですが・・・、何となく、怪しい臭いがしたので、某国の不動産の恐ろしさをお伝えしたところ、コンサルとして中に入ってほしいと頼まれまして・・・・・。


あれこれ、話を聞いたのですが・・・・。

もちろん返事は・・・・。

 『嫌です・・・。』

相談者 『それだけ、分かっているなら、安全に取引ができるってことじゃないですか?』

 『申し訳ないですけど、絶対に嫌です。 分かっているから、絶対に嫌なんです。  私は、今の話を止めたくて説明しただけであって・・・・、まあ、いいですよ。 やるならやるで前に進めばいいですけど、コンサルも仲介も絶対に嫌です。 やめるためのコンサルならしますが・・・。』

相談者 『それが、すでに、日本円にして550万円ほどお支払いをしている状況でして。 すでに土地を借りる契約をしてしまいました。 あとは、建設費と備品等で4500万円程度かかりそうです。』

 『なるほど・・・・。 賄賂とブローカーのマージンは?』

相談者 『そういえば、ビジネスビザの長期の物と、飲食のライセンス等で、日本円にして240万円は紹介者の日本人に払いました。 先方のお偉方と、他国の不動産ブローカーは、遠く日本から来てくださったのだから、お気持ちでけっこうです。 これから事業をするのにお金がかかるのですら、儲かってからでいいですと言われています。 』

 『長期ビザと、飲食のライセンスの取得で240万円もかかるわけないでしょうw 要するに、すでに800万円はらっちゃってるわけですねw まあ、それは、楽しい海外旅行をしたと思って諦めて、ここらで、やめておきませんか?』

相談者 『ここまで来たら、やってみたいんですよね〜・・・・。 騙されても、事業に失敗しても責任を取れとは言いませんので、コンサルタントという事で間に入ってもらえませんか?』

 『うむ〜・・・・・。  多分、私が入って、某国の後ろ盾が動いたら、相手のボロが出まくって、確実に相手が逃げますよ。 先ほどお聞きした金額だと、その規模の建物は、某国では高すぎますし・・・・、一食300円〜500円の飲食で、どうやって回収をするつもりですか???』

相談者 『その分、人件費も安いですし・・・・、材料費も安いじゃないですか・・・・。 それに、軌道に乗せたら権利自体が高く売れるという話もあります。 偉い方のお手伝いがないと、なかなかできない場所だと聞いてます。』

 『なるほど・・・・。 私は、あなたの仕事のコンサルをする気はありません。 申し訳ないですが、100%以上の確率で失敗すると思っていますので・・・。 でも、相手の嘘を暴くという意味での調査を含めたコンサルであれば引き受けます。 土地、建物、備品、人件費、賃料、ライセンス等のピンハネ、その偉い方が、どのレベルであるか、外国人の不動産ブローカーの素性、小さな国ですからすぐにわかります。それでも、よければ・・・あくまでも、やめさせたいためのコンサルってことになってしまいますが・・・w』

相談者 『それでいいですよ。 それが分かれば、私も分別がつきます。 但し、近藤さんが先方と会うのと、先方に近藤さんの後ろ盾が分かるようなことは勘弁してください。私は、この投資をするつもりですので・・・・。ただ真実は知りたいので、調査と報告だけでけっこうです。』

 『わかりました。 でも、現地の調査をするのに、現地の国の優秀な人間は動かしますね。 そうしないと、調査すらできません。』

相談者 『それはそうでしょうね。 一応、今はやるつもりですが、本当に危険度が高い場合は中止をするかもしれませんが、その時は、お力をお貸しください。』

 『はい、もちろんです。 じゃあ、調査は始めますね。 事が事で猶予期間は少ないので、調査報告は逐次しながら、コンサルの契約は、後でも構いませんので・・・・。 まあ、日本では、資産化さんですし、信用してますから・・・w コンサル料は、調査費込みで・・・・・うむ〜・・・・いくらにしましょう?』

相談者 『近藤社長の事ですから、法外な事はないでしょうから、お任せします。』

 『法外な事はないですけど、円とドルを間違えて請求したらすみませんwww』

相談者 『百倍ってことですね・・・恐ろしいですねw』

 『まあ、とりあえず、契約書は急いで作りますが、一刻も早く調査に入りましょうw』

そんなわけで・・・・この仕事を受けたわけですが・・・、実際に、実費をいただくだけにしようと思っています。

まあ、相手が儲かる話ならいただきたいですけど、利が出ないところに請求は申し訳ないいですし・・・、それ以前に、日本で大きな取引をさせていただいてますから問題はないです。


と・・・・・いうはずだったのですが・・・・。

調べれば調べるほどに、まず長期ビジネスビザなんてものは数万円、飲食のライセンスも数十万・・・土地はBランクの土地で、地主に払われたのは100万円程度、賃料は35万円のうち、紹介者に半分バック・・・、建設費も、原価大凡6割で、4割乗っている(日本の大手ゼネコン級w)

私は予想通りの結果・・・、相談者は激怒・・・・。

ここからは、詳しく書けませんが・・・・、コンサルの内容が、調査と報告だけではなく、複雑化してきまして・・・、そのコンサル契約書と調査報告書を作成するのに、すったもんだしまして・・・・、それに、その他3つのコンサルの仕事が重なり、日常の不動産会社代表の仕事も重なり、会食、接待もあり・・・・、なかなかブログが更新できなかったということだったのです。

うむ〜・・・、まあ、売買も賃貸の仲介や斡旋をするわけですが・・・・、この国の不動産絡みのコンサルはしたくなかった。

長い、長〜〜〜い、言い訳ですが・・・・・、このような事がありましたw 


コンサルの契約書って、作ったことがある方は分かると思うのですが、不動産の売買契約書を作るよりも、相当難しいんですよね〜。

コンサル内容が多種多様にあるだけではなく、民法の原則原理を念頭に置いてクライアントの意向に沿いクライアントが有利になるように最善を尽くしつつもリスク回避をしっかりとした条文を作成しなくてはいけませんからね〜・・・・。

とにかく、なかなか更新できなくてすみませんでした。

本日は、更新が遅れた言い訳と、海外(某国)の不動産の話でした。

久々の更新で図々しいですが・・・、本日も読者の皆様に、ブログランキングの投票クリックをお願いして失礼いたします






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この記事へのコメント

1. Posted by Y/S   2016年03月26日 15:12
長年不動産屋を営んできたが所有権自体が不安定という考え方をした事がなかった。
考えれば当たり前の事なんだが、所有権が完全でなければ賃借権は成り立たないという一文にハッとささせられたわ。
今日のブログは勉強になった。
ありがとう。

ブログランキングは無駄だけど10回押しといたぞ(笑)
2. Posted by E   2016年03月26日 15:58
お忙しそうで何よりです、日本もそろそろお花見の季節になりましたね、季節の変わり目は体調管理にご留意下さいませ
3. Posted by Mr.Fanble   2016年03月26日 17:16
相談者さん激怒って…。
寧ろ、(規制)なアナタが…と私が思うのは無理がないかなと。
相談者さんは(高い?)授業料と思って腹に納めるべきでしょうね。
4. Posted by S不動産   2016年03月26日 17:55
私では手に負えないような難問を簡単に片付けてしまう人ですから少々の事であれば屁でもないのでしょうが、所有権がグラついていると賃借権や地上権の問題は極めて厄介でしょうね。
面白おかしく書いてはありますが相当なご苦労がある事とお察し致します。

それとは別に風邪を引かれたと風の便りに聞こえてきました。
ご無理をされないように、お大事にしてください。
5. Posted by コンドウ   2016年03月26日 20:13
YSさん、ありがとうという言葉をご存知だったんですねw
久しぶりにコメントを下さったので、少しイジってみたくなりました・・・すみません。
おっ、わり〜な〜w サンキュ〜wの、どちらかですよね。
で・・・私が、ありがとうございますと言うと、感謝の気持ちは金で表せw
また、その毒舌を、このコメント欄に生かしてくださいw
お待ちしております。


Eさん、ご心配いただきありがとうございます。
そういえば、そんな時期ですね。
花見のお誘いは多いですが・・・実は、あまり好きではないです。
温かい日の花見は外でいいですけど・・・寒い日は、クラブ主催の店内での桜祭りがいいですね〜w


FANBLEさん、ちょっとした仕返しと、授業料だと分かるためにコンサルするみたなものです。
まあ、私なんかは、土地ではないですが、海外の、あちらこちらでやられちゃった事がありますが、まあ、楽しい旅行をしたと思っています。
振り返ると、旅行よりも喜怒哀楽があって、人との交流があり、それはそれで、ムカつきながらも楽しいですから・・・。


S不動産さん、大変ですよ〜www
それはそれとして、俺が風邪をひいている事を、どこから情報を得たのか不思議ですw


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