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2016年03月18日

2051) 気の合う経営者たちとの食事会

韓国、カンボジアの9日間の旅から帰り・・・・翌日、溜まりに貯まりまくった仕事を片付けて・・・・。

夜は、前から約束をしていた・・・通信系のS社長の誕生日祝いということで、気の合う経営者たちが集まりました。


会場は、カーサデラマンテ・・・で、特別メニューの近藤スペシャル・・・・(笑)

乾杯は、最近私が、ハマっている、ジュリオ2001で乾杯をしました。

S社長、誕生日おめでとうございますw 

そこからは、あれこれ仕事の話をしながら、酒が旨い、食事が旨いと盛り上がり会食をしたわけですが・・・、こういう時、私は、自分から不動産の話をしないようにしています。

でも、気を使っていただいてなのか、興味があるからなのか分かりませんが、不動産関係の話になり、私が、アドバイスや意見をさせてただいたりする展開になることが多いのですが。

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今回は、不動産は不動産なんですが、ひょんな事から、ちょっと違った方向での話になりまして・・・・。

地中埋設物の処理の話になったわけですが・・・・。


私が、宅地分譲事業や、太陽光発電事業をやっている事から、土地を購入した場合の、地中埋設物の話になったわけです。

N社長 『近藤社長は、常日頃、多くの土地を売買されているわけですよね〜・・・。 土地を買う際の注意点って、何ですか?』

 『う〜ん・・・。 私の場合は、商品化されている土地や、一般の仲介物件を買うわけではないので、けっこう権利関係の複雑な土地や、法令上の制限上、開発が難しいような物を買って、商品化するので・・・、基本、注意点のある土地が多いわけですが・・・・、一般の方が、買う場合は、やはり、購入目的が達成できるかと、地中埋設物の問題でしょうね〜。』

N社長 『購入目的の達成とは、要するに、家を建てたい人は家が建つ土地かどうか、工場を建てたい人は、工場が建つかどうかって事ですよね。 地中埋設物とは、買った土地に何が埋まっているかって事だと思うのですが・・・、そんなに埋まっているものなんですか???』

 『うん。 埋まってることもあるwww 今まで排油の入ったドラム缶、ビニール、車、家電、ゴミ、コンクリートガラやアスファルト、瓦、木材、訳の分からない物・・・w いろいろあったな〜・・・・・。 出てきた場合は、基本的には、撤去してから売るからね〜・・・、撤去処分費が、めちゃくちゃかかって、事業の予備費を大きく上回った事も多々あるよ。』

S社長 『恐ろしいっすね〜・・・・。 変な物が埋まっていたら損害賠償請求とかできないんですか?』

 『買う場合に、埋設物特約を付けることもあるけど・・・、例えば、引き渡しから三ヶ月以内にお宝発見(ゴミ等が出てきた。)の場合は、売主の費用で撤去してもらうと約定を交わすんだけど・・・・、そういう事ができない物件の方が多いから、まあ、掘ってみないと分からないって感じが多いかな〜w もちろん、その物件の過去を調べるというか、地歴調査をした上で買うけどね。』

N社長 『なるほど・・・・。 それでも、お宝(産廃)が、ちょくちょく出るんですよね? そういう場合、どうやって処理をしているんですか? 莫大な費用がかかったりするのでは???』

 『どうするんですかって?・・・きちんと処分するよ。 大体は、造成工事をする土木屋さんが、産廃業者に頼んで処分するんだけど・・・。 まあ、でも、基本は、地歴調査で、だいたいの予想はつくので、けっこう予備費を見ているし、これはヤバそうって場合は買わないですね〜。  それでも、過去には、いろいろ出てきた事がありましたね〜。  まあ、ほとんどの場合は、コンクリートガラが埋まっている事が多いですけどね。』

S社長 『コンクリートガラですか・・・・。』

 『うん。 昭和の時代に埋め立てをした場所は、埋まっている事が多いかな〜・・・。 でも、コンクリートガラの撤去は、そんなに莫大な費用はかからないので、撤去費用も、そこまで大きくはならないです。 スケルトンのバケットで土地全体を掘って、コンクリートガラを処分場に持っていくみたいだよ。 とにかく、ゴミ、ガラ等は、きちんと処分します。 特に、宅地分譲は、絶対ですね・・・念入りにやります。』

S社長 『先ほど、話の中で、基本的に地中埋設物は撤去とおっしゃっていましたが、今の話だと、絶対的に撤去してるとの事ですが、基本的以外で、地中埋設物の撤去をしない事もあるのですか?』

 『弊社が売主となり、お客様に販売をする物件については、絶対的に掘削調査をして、埋設物がでてきた場合は撤去します。  しかし、弊社の自社使用の資材置き場、太陽光発電所については、地歴調査のみで、掘削まではしません。』

S社長 『なるほど・・・ 自社使用であれば、お客様に迷惑をかけないですからね。』

 『まあ、弊社が売主の土地は、絶対的にお客様には安心安全な物を提供しなくてはいけませんからね。 確認作業をするわけです。 でも、自社が使う土地は、地歴調査をして問題がなければ、掘って確認する必要がないじゃないですか。  購入して掘り返さずに、そのまま使う・・・・。 いらなくなったら、基本は現況で貸す・・・万が一売ることになったら、その時に確認して、お宝がでてきたら撤去、でてこなければ、そのまま売るという事です。』

N社長 『自社使用する土地だから、地歴調査だけ、しっかりして・・・、つまり、無駄な経費を遣い掘り返して調査をする必要もないという事ですね。  確かに、資材置き場、太陽光であれば、土地の表面を使うだけで、地中を掘り返す必要がないですから・・・・流石、近藤社長w 特に、太陽光の土地なんかは、坪1万円ぐらいで買わないといけないわけですから、掘って万が一変な物でも出てきたら撤去にお金がかかり、土地代よりも高くなる可能性もありますよね?』

 『そうなんですよ。 掘って見つけたら、絶対的に撤去処分しなくてはいけなくなるわけです。 地歴調査で大丈夫であれば、わざわざ掘って粗を探す必要はないです。 お客様に売るものは、粗を探しまくって、安心安全な物を売る。 自社使用は、現況のまま使うのです。 それにね・・・、地歴調査は念のためにやりますけど・・・、大体、土地を見た瞬間に、変な物が埋まっているのかいないのか、だいたい臭いで分かるんですよw』

N社長 『ど・・・どんな臭いがするんですか?』

 『う〜ん。 産廃が埋まってる臭いw ガラが埋まっている臭いw そういう臭いかな?  例えば、N社長、S社長に会った瞬間、デキる男の臭いがしました・・・・そんな感じです。 は〜いw できる男にカンパ〜イwww  多分、自分の仕事であれば、皆さん、臭いを感じ嗅ぎ分けるんじゃないでしょうかw』

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N社長 『それは、そうですね。 今日は、楽しくやりましょうw 』

 『まあ、S社長の誕生日のお祝いですし・・・・w カンボジアから帰ってきた直後は、酒も飯も最高に旨いっすね〜・・・・w 』

そして、この後は、カンボジアの話を沢山させていただき・・・、太陽光発電の話をお聞きして・・・・、他にも、いろんな商売や価値観の話を聞かせていただき、とても楽しい晩餐でした。

男同士、しかも、経営者だけの食事会は、本当に楽しいです。


さて、話は変わりますが・・・・。

今回、N社長から、太陽光の話をしていただいたので、少し書かせていただきたいと思います。
 



これまで、生産性向上設備投資促進税制活用で全額損金で落とせたものも、4月からは、半分損金で、あとは17年償却ということになってしまうようです・・・・。

しかも、平成28年度の価格表(調達価格1kWh当たり)】10kw以上のものは、24円+税


太陽光発電は、買取単価が毎年下がってきているので、土地は、相当安く買わないと収益性が悪いわけです。

収益性があり、節税効果が高いのが太陽光発電の魅力という事なのですが・・・。 


最近は・・・・、機材も値下がりしてきてはいますが・・・毎年下がる買取単価の下げ率には付いていけない状況で、年々下がる、電力買取価格に対して、機材と土地を如何に安く買うかで、勝敗が決まると言うか旨いか不味いかが決まってくるという状況なのです。


太陽光発電用の土地について・・・。 

以前、このブログで、太陽光発電の土地について書かせていただきましたが・・・・。

私が、太陽光発電用地を購入するにあたり、自社張りの物件も、お客様に売却する物件も、20年後、太陽光発電の買取が終わってからも何らか使える土地を販売してきました。

とんでもない山の中や田舎の、坪5000円〜10000円よりも、道路付が良く、将来、資材置き場や、駐車場等として、売却、又は、貸すことができる坪10000円〜30000円の土地を太陽光発電用地として選んできました。

弊社の自社張りの太陽光発電所は、全て名古屋の近郊都市にあり調整区域内の雑種地で、市街化区域に隣接していたり、道路付きの良い物件です。

しかし、最近は、買取価格が下がり、将来再販できる可能性が高い比較的に良い場所で太陽光発電所を造るには、利回り的に、もう限界のところまできています。 

今年の決算前に弥富インター近くで計画しているものが最後になりそうです。

4月からの10kw以上の太陽光の電力買取価格を24円+税で計算すると・・・・一般の方々よりも多少機材を安く仕入れているとしても、やはり土地は造成済み10000円以下の土地じゃないと利回りが合わないのです。

とうとう、自社張りも・・・・超田舎の山や田んぼにシフトしていかなくてはいけないのか・・・・。

そんな状況になってきたわけですが・・・・。

現在・・・、弊社のお客様リストの中に、太陽光発電用の土地を探してほしいという内容の方が、めちゃくちゃ大勢います。

土地付きの太陽光発電の商品は、まだ、少々在庫がありますが・・・、土地だけ探してほしいというお客様だけが、残ってしまっている状況です。

条件に合う物件がなかなか見つからなくて申し訳ございません。

というのは・・・、ほとんどの方の予算が、坪1万円以下なのです。

しかも、造成上がりで・・・・坪1万円・・・・。

この価格で、それなりの場所を探してくださいと言われても、正直、なかなか厳しいです。

出ても、とんでもない土地が多く、土地は坪5000円ですが、樹木伐採と造成工事をすると坪15000円を超えてしまうとか・・・・、物件はあるのに、境界が分からないとか・・・・、有効面積が少ないとか、公簿と実際の面積が違うとか・・・、山なんかだと、土地代より、測量費や、造成費の方が高くなりますからね(笑)

ちょんとした土地を、1万円以下というのは、なかなか難しいです。

それでも、探してますけど・・・・

でも、最近は、稀にですが、安い土地が出て、お客様に情報を出しても、こちらでは、太陽光発電についての詳細まで調べきれないので、ご自身か、ご自身の太陽光の業者さんのほうで調べてくださいとお願いをするようにしています。

電力会社、又、その支店によって、あれこれ見解が違うし、会わるので、そこはお客様、もしくはお客様が依頼をしている太陽光の業者さんのほうで調べていただかないと、こちらサイドでは、なかなか手が回らないですし、対応しきれない状況です。

基本的には、読者の方や、お客様には、私が信頼している太陽光発電の業者さんを、ご紹介をして、土地付きのセットを買う方が多いですし、私としても、その方がありがたいです。

太陽光発電の業者さんも、いろんな方がいますので・・・、土地は買ったけど、太陽光発電ができなかったとか、思いのほか初期費用がかかってしまったとか、手続きが間に合わなかったとか、そういう話が、聞こえてきたりします。

土地だけということになると、いろいろトラブルが起きたりしますので、大切な読者さんや、お客様ですから、信頼できる太陽光業者さんに繋いで、土地と太陽光をセットにして、節税も含めて細部までアドバイスしてくれるので、私も安心できます。

しかし、まあ・・・、28年度は、買取価格を現状維持するんじゃないかとか、買取価格をあげるのではないかとか、いろんな噂が聞こえてきましたが・・・、結局、また今年も買取価格が下がるわけで・・・・、予想通りではありますが・・・、太陽光発電も、更に厳しくなりますね〜。

せめて、税制だけでも、あま〜くしておいてくださるといいのですが・・・・。

この先、土地を取得しての太陽光発電は難しくなりそうです。

そんなわけで・・・・本日は、気の合う経営者たちとの食事会と、太陽光発電の話でした。

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この記事へのコメント

1. Posted by S不動産   2016年03月19日 02:47
太陽光発電用の土地を探している個人法人から頻繁に電話やメールでの問い合わせがあります。
太陽光発電を生業としている業者も太陽光発電の投資を計画している人も希望が破茶滅茶ですので近年は相手にしていません。

坪単価5,000円〜10,000円で造成工事がいらない雑種地はありませんか?
杭がなければ測量は売主負担でお願いします。
産廃が埋まっていた場合は売主の費用で除去してください。
5メートル以上の道路に接していて電柱が近くにあれば申し分ないのですが、、、
このような希望を聞き、もう直ぐリニアの駅ができる街にそんなもんがあるわけねーだろう馬鹿と言いたかったのですが、小心者ですので、うちは愛知県名古屋市の不動産会社ですので、そういった価格の土地の取扱いはしていませんと丁重にお断りしました。

万に一つの奇跡が起きて造成済み坪単価5,000円の土地があったとして売主の費用で測量をしてコンクリートガラを撤去したら、いくらマイナスになるのでしょう?
お金を払いますから土地を貰ってくださいという売主を見つけなくてはいけないですね(笑)
相手にするだけ損をするように思えますがいかがなもんでしょう。
2. Posted by 同業者M   2016年03月19日 03:09
太陽光の土地は近藤さんほどの不動産屋がやる仕事ではないです、
お客様は坪10,000円で探せと依頼をされますが、探したところで手数料いくらにもなりません。
ブローカーさんに任せましょう。
3. Posted by コンドウ   2016年03月19日 11:41
S不動産さん、お金を払いますから土地を売ってください・・・その表現、とても面白いですねw
私の場合は、土地だけのお客様も、セットプランのお客様にも、きちんと対応はしていますが・・・なかなかご希望の土地が見つけられていない状況で、信頼できる太陽光業者さんと繋いでいます。
ただ、条件的に難しい話には、厳しいですとか、なかなか見つからないですよと伝えるようにしています。



同業者Mさん、いえいえ。
以前もブログに書きましたが、私は、賃料3000円の駐車場から、数十億の取引までやります。
基本は、会社の仕事は社員がやってくれますが、知り合いの取引や特命の感じだと、今でも自分でやっています・・・。
まあ、書類関係まで作ることは少なくなりましたけどねw
4. Posted by 千代田不動産ファン   2016年03月19日 13:20
水戸大家さんの少し前のブログで、
太陽光発電に厳しいコメントがありました。

太陽光発電を負の資産と考える金融機関もあり
融資が不利になるとの事でした。

近藤さんと水戸大家さんの視点は違いますが、
意見が違うなんて意外な感じがしました。

以前の近藤さんの講演会で
太陽光発電で高値で買い取る制度は期限があり
享受できるのは早い者勝ちと言われていましたが、
そろそろ旬が過ぎたのかもしれませんね。

5. Posted by コンドウ   2016年03月19日 17:15
千代田不動産ファンさん、機材がどれだけ安くなr化分かりませんが、来期で限界だと思います。
これ以上、価格が安くなったら、事業用は厳しいと思います。

節税効果である減価償却一発も、二分の一になるようですし・・・そろそろヤバいのかもしれません。

水戸さんとの見解の違いについてですが、水戸さんの記事を読んでいませんが、意見の相違はあって当然だと思います。
考え方の似ている部分、相違する部分・・・みんなひっくるめて、水戸さんとは良い関係ですw

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