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2015年11月27日

2018) 空家対策と民泊について

メリークリスマス

ちょっと早いですが・・・街中は、ありとあらゆるところで、イルミネーションが・・・・

先日、泊まったエクシブ浜名湖も・・・こんなかんじでしました。

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私も既に、クリスマス気分でございます。

まあ、クリスマス気分と言っても、毎年恒例の忘年会ラッシュでございますが・・・、今年は、弊社の親睦パーティーをやらないので、多くの皆さんのところにお邪魔したいと思います。

皆さん・・・、本日は、とりあえず、ブログランキングの投票クリックをしていただいてから、ブログを読んでいただけるとありがたいです。


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ありがとうございます。


さて・・・・・・。

先日、読者の方から空家対策と民泊について近藤社長の意見を聞きたい!というコメントをいただきました。

現在、少子化、人口減少の影響で、戸建、マンション等の空家が目立ってきています。

まあ・・・、人口は減っていく中、出生率が約1,3%で・・・、持ち家率は上昇しているわけですし、共同住宅数も増えているわけですから・・・・空家率が増えて当然ですよね・・・。

人が減っても、新築は増える・・・中古が空家になってくるのは当たり前田のクラッカ〜www

総務省の統計によると、空き家数は820万戸ということで、5年前に比べ63万戸(8.3%)増加しております。


さて・・・

正直、空室についてはともかく、民泊について、それほど詳しいわけではありませんが・・・、本日は、空室対策と民泊について書かせていただきます。


そんな中で、マンションの空き室、戸建などの空家、別荘などを、有料で貸したりしちゃうというのが、ここ最近流行り出した、民泊というものなのですが・・・・。

民泊は、読んで字のごとく、民家に泊まることを民泊といいます。

そもそも以前の民泊は、知り合いや友人の家に泊まったり、旅行先で知り合った人の家に泊めてもらうのが民泊というもので、基本的に、無償で民家に泊まることが民泊のイメージでしたが、最近の民泊は少し変化しており、旅行者を有償で泊めるのが民泊ということになってきました。

しかし、民泊で、お客様から代金をいただくことは、どうなんでしょう?

法律は、旅館業について、宿泊料を受けて人を宿泊させる営業と定義しています。

宿泊とは・・・、都道府県知事の許可を受け、寝具を使用して施設を利用すること」と定めており、宿泊料を受けることが要件となっています。

何が言いたいのかっていうと・・・、宿泊料を徴収しない場合は旅館業法の適用は受けないということで、つまり宿泊ではないわけで、従来の民泊が、これにあたるのではないかと思うわけです。

それが、最近は、旅館業の許可をなしに、民泊と称し、お客様を泊めてマンションや戸建に泊めてお金をいただいちゃってる人もいるわけです。

最近、民泊ビジネスも増えてきているようですが・・・どうやって方の目をくぐっているのか知りませんが・・・賃貸の定義からも少し外れるような気がしますし・・・よくわかりません。

私は、この件について、警察が動いた例もあるようですし、条例で許しちゃってるようなところもあるようなので、違反なのか違反じゃないのか、はっきり断言できませんが・・・、まあ、流れとしては、空家の利用、外国人観光客の増加による宿泊施設の不足の問題から見ても、有料民泊を許しちゃおう的な方向に進んでいくように思います。


しかし・・・民泊には、多くの問題点があります。

もしも、法改正などで、有料民泊、全然OKとなったとして・・・不特定多数の人がマンションや戸建に出入りし寝起きするわけですから・・・近所迷惑になったりすることもありえるわけです。

仮に、私の周りで考えてみると・・・・。

私の自宅の隣の家の人が、民泊を始めて、外国人が出入りをしたとしましょう。

まあ、出入りするのは構いませんし、常識の範囲で泊まっていただくには何も言いませんが・・・、うちの敷地内に勝手に入ったり、ゴミを捨てたり、車の出入りの邪魔をしたら・・・、その場で、キレまくるでしょうし・・・・。

私のセカンドハウスのマンションの隣人が、民泊営業をして、せっかくのセキュリティーマンションに、入れ替わり立ち替わり外国人が出入りして、共用部の施設や、ロビーの応接などを、我が物顔で使ったら・・・、隣人と管理組合に・・・ボロクソに言うと思います。

ましてや、共用部にゴミを捨てたり、唾を吐いたら、その場で本人に激怒します。


所有者が、よほどきちんと民泊者を管理していないと・・・・・。

いろいろな問題が、起きてしまうのではないでしょうか・・・・。


皆さんは、隣地さんが民泊営業を始め、その外国人が入れ代わり立ち代わり出入りをしたらどうしますか?

私は、海外ビジネスとかもしていますし、街中で外人さんと話をしたりすることも多いので、少しは外人慣れしているわけですが・・・、それでも、住宅街の中や、セキュリティーマンションに、いろんな方々が出入りされるのは嫌です。

実際に、今年の7月〜9月まで、カンボジアのスタッフが来ていたので、しばらくの間、私のセカンドハウスに、無償民泊させていましたが・・・・やはり、クレームがあり、何度か、管理人さんから、あれこれ聞かれたようです。

旅行ではなく、ビジネスビザで来ていて、保証人もいるわけだし・・・、日本語も英語も話せるし・・・・、私が、厳しく挨拶や、ゴミの分別まで教えてあったのに・・・・それでも、クレームがあったようです。


第二の問題点としては・・・・。

どこで誰を泊めているのかわからない無秩序状態は、危険ではないかと思います。

犯罪等があった場合の責任問題、火事等の消防などの施設の問題、金を取って泊めるのに対して、消防設備のの問題もあるし・・・・。

私が、最も恐ろしいと思うのは、不法滞在者が空家に勝手に住んでいるのを、近所の方々が民泊と誤認して生活をしてしまい、その後、事件に巻き込まれたり・・・、病気の感染も心配です。


そんなわけで・・・・、民泊については、まだまだ問題が多そうです・・・。

政府が2015年6月30日に閣議決定した「規制改革実施計画」で、インターネットを通じ宿泊者を募集する一般住宅、別荘等を活用した宿泊サービスの提供について、2016年に結論を出すとしたようだが・・・・。

空家対策のひとつとして、行政が後押しをしていくのであれば・・・、最低限、どこで誰を泊めているのか? 火災などが起きた時に類焼を防ぐだけの設備が調っているか?をチェックして、徹底させてほしいです。



個人的な見解を述べさせていただくと・・・・、正直、私としては・・・・。

民泊の良さが全く理解できません。 


海外の友達とか、『うちに、泊まって行けよ〜w』なんて言ってくれる人もいるので、アメリカ、中国、韓国、オーストラリア、タイ、カンボジア等々・・・・・いろんな国で民泊しましたが・・・。

宿泊以上の民泊はないというのが私の考え方です。

確かに、良い体験はできますが、友人のご家族にも気を遣うし・・・・、それだったら夕食に招かれて、その後はホテルに帰って寝たほうが気楽です。

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人の家に泊まるのは嫌ですし・・・・、空家に泊まるのも・・・・元々、泊まる仕様になっていないので、使い勝手が悪い場合が多いです。

よく、別荘を使っていいよ〜wなんて言ってくれる友人もいますが・・・・掃除とか、戸締りとか・・・どこまでやったらいいのか迷うし・・・、やっぱり、なんだかんだ私は嫌ですね〜。

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逆に・・・・私の場合は、自分が泊まる、リビングや応接付の大きな部屋を取って、遊びに来ていただく感じです。

もちろん、皆で過ごした後に、自分の部屋に泊めたりするのではなく・・・・帰っていただきますが・・・・・。

今回、たまたま先日行った、エクシブの写真を使わせていただきましたが・・・・、

とにかく、私は、日本でも海外でも、民泊より、宿泊・・・・、大きめの部屋を取り飲んだり、外のレストランやナイトクラブで話をして、寝るのはホテル・・・・絶対的に完全なる宿泊派です。

とは言っても・・・、人の趣味趣向は千差万別、十人十色なわけですので、自分の意見を言ったまでですが・・・。

最近、空家を利用した民泊だが・・・・、海外では、シェアリング・エコノミーと言うらしい・・・・。

そして、この市場は急成長をしているとのこと・・・・。

世界の潮流になりつつあるシェアリング・エコノミーという新しいビジネスモデルは、空室対策等に適した対策のひとつとされ、経済・地域活性化につながると期待されている。

そして・・・・、そのひとつに個人宅へのネット仲介ビジネスというものがあるわけだが・・・・、経営側に、空家提供者と利用者に対しての善管注意義務と、事件事故への責任感が少なく、秩序が見えなくなっているように感じます。 


時代の流れなんだし・・・政府が、民泊を緩和するのは構わないと思いますが・・・、ホテル並みにとまでは言わないまでも、リスクも考えながら緩和をなくてはいけないです。

他にも、問題はあります。

民泊場所の、セキュリティーの問題もありまして・・・民泊する者に鍵を渡すわけですが・・・、合鍵を作られたりしたら大変です。

以前泊まった所有者が、合鍵を作り、後に侵入をする可能性があります。

読者の方からもご意見をいただきましたが、スマートロック等で対応をする・・・、民泊をされる方の身元確認をする他、出入り口等は、防犯カメラを設置しておくことは必須なのではないかと思います。

最近は、スマートロックも進化していまして・・・従来のスマートロックは1度だけ鍵を利用するゲストに対しても、専用アプリインストールとアカウント作成の必要がありますが、最近の新システムならWeb画面で操作できるので、専用アプリを使わずともスムーズに利用できます。

防犯カメラも、管理している側が、スマホやパソコンから、タイムリーで映像を見ることができるシステムもありますので・・・ハイテクを利用すると、効率良く安全性が増すのではないでしょうか

所有者が、近隣に迷惑をかけないように気を配りよほどきちんと民泊する者を管理していないと・・・・・。

いろいろな問題が、起きるのではないかと思います。


まあ、近隣対策、火災対策、セキュリティー対策、これらの問題が起きないように対策をしたとしても・・・今度は、これらの施設の工事等、費用的な問題が出てきます。

一個人が空家に対して、どれだけの費用をかけることができるのか?

一部の民泊宿は、大流行りしているらしいのですが・・・、大半の、民泊施設は、ホテルや旅館よりも低料金であり、また、需要としては、ぼちぼち需要はあるものの、大きな売上が見込めるわけではないので、高額な設備投資ができないという問題もあります。

やるなら、公衆衛生、善良な風俗の保持、犯罪やテロの対策等、きちんとした事をしていただきたいですし・・・・、でも、それをするには設備、人件費等の費用がかかる・・・・。

まあ、なんにしても・・・、この問題は、空家対策とか、ホテルや旅館が不足をしているからと言って、簡単に進めてしまってはいけない問題であることは確かだと思います。

本日は、空室対策と民泊について書かせていただきました。

こうやって、書き始めると、まだまだ書きたい事は、山程ありますが・・・、今回は、これくらいにさせていただきたいと思います。


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この記事へのコメント

1. Posted by 2代目不動産   2015年11月27日 17:49
近藤社長の写真イルミネーションが帽子みたいになっててかっこいいです。民泊、やはり社長の仰る通りだと思います。私は今東京で民泊のお仕事を少し取り組んでます。ー匆馘な意義:もう東京にはホテルを建てられる敷地がない、旅行者が増加して圧倒的にホテルが足りません。政府はオリンピックに向けて環境を整えたい、外貨を落としてくれる定期的な旅行者を増やしたい。
これはとてもわかります。
¬簑蠹澄Д泪福爾悪い、安全面のリスク、法律的なリスク。勝手に転貸をしているケースがほとんど(契約違反)等多々あります。
先日協力してる社長さんが立ち上げた民泊サイトをニュースで取り上げて頂きました。ファミリータイプの方がいない単身者用のマンションで管理組合の規約違反でなく、オートロックではない、貸主の承諾が取れる物件、でかなり制約をしてお仕事をしています。
僕は早く法整備を進めて許可制にするべきだと思います。
今丁度お仕事をしてる内容だったので恐れ多くも社長に語ってみたくなってしまいました。(笑)
いつか近藤社長にお会いして、大きな仕事がしてみたいです!
2. Posted by Mr.Fanble   2015年11月27日 19:02
空き家に関しては、取り壊し費用も理由の一つにあるでしょうが、
聞いた話では、空き家が増える理由の一つに、税が絡んでいるというのがありました。
3. Posted by S不動産   2015年11月28日 00:44
私の友人の不動産会社の社長も西の都で民泊施設を経営しています。
どうすれば外国人観光客に喜んでもらえるだろうと夫婦で考えて採算も考えずに真剣に取り組み儲からないけど面白いからと楽しそうにやってます。

民泊宿もピンキリでひどい施設もあるようです。
営利に走ると近藤社長が懸念しているような事が起きるのは間違いないです。
法の整備も必要ですが経営者の意識レベルの向上が先でしょう。
4. Posted by コンドウ   2015年11月29日 00:08
2代目不動産さん、ありがとうございます。
勉強になりました。
オートロックではない物件であれば、通常の民家感覚で利用できそうですね。

法改正、法整備をするとともに、部屋や戸建てを貸す側の近隣への配慮などを、講習会などで指導すると良いかもしれませんね。

何にしても、供給不足で需要が高いので、成長産業である事は間違いないと思います。
また、いろいろ教えてください。
5. Posted by コンドウ   2015年11月29日 00:24
Fanbleさん、コメントありがとうございます。
空き家を放置して固定資産税を安く済まそうという者に対して、空き家対策特別措置法というものがありますが、これも書くと長くなりますが、まだまだいろんな問題があります。
空き家ネタに直面したらブログに書きたいと思います。
6. Posted by コンドウ   2015年11月29日 00:31
S不動産さん、所構わず、近隣への配慮なく、営利オンリーになると問題ありありでしょうね。
旅行者には、おもてなしの心を持って、近隣には、気遣い気配りをする。
Sさんも、ひるがのの別荘、貸したらどうですか?
7. Posted by tainosin   2015年11月29日 14:09
たしかに日本は空家が多いと思います。
URのように民間の邪魔をする組織が存在するのは、
問題ですね。
自分たちの天下り先を確保するのだけが目的の組織は、存在意義があるのでしょうか。
8. Posted by コンドウ   2015年11月30日 01:04
tainosinさん、やっぱり、そう思いますかw
不動産関係の方々の大半は、そう思ってるんでしょうね。
以前、某住宅メーカー主催の講演で、少子高齢化、人口減少、家あまりの時代が来るというような事を話したのですが・・・。
その時に、URって、何のために存在するんですか?と、意見を求められたことがあります。
私の回答は、URとは、Urban Renaissance Agency・・・つまり、Urbanは、都市を意味し、Renaissanceは文化的な再生を・・・Agencyは・・・機構というか・・・天下り機構のことなのかもしれませんね〜wと言ったら、その場はうけたのですが、上場企業での講演だからなのか、後で、軽く注意をされたことがあります。
冗談、通じませんでした・・・w
9. Posted by ニチ   2015年12月02日 02:10
最近とても気になっていた民宿のことを近藤さんの意見が聞けてとても興味深い内容でした!
法律的なことはわかりませんが、近所などのセキュリティや、民宿にすれば賃貸よりも的な意見の視点とは違う、民宿と宿泊の違いを教えて頂けました。
ありがとうございます!!
10. Posted by コンドウ   2015年12月03日 23:18
ニチさん、ありがとうございます。
私自身、民泊について、まだまだ勉強不足でございます。
拙い知識で書きましたので、上手く書けていない感じです。
すみません。

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2017) 所有権移転請求権仮登記で、とりあえずリスク回避2019) 意味が分からない不動産業者