2015年11月14日
2013) 停止条件契約、解除条件契約
読者の皆様、こんにちは
素人さんには・・・・、最初だけ、ちょっと難しい話になるかもしれません・・・・ｗ
不動産の売買契約をする場合に、停止条件付契約と解除条件というものがある。
不動産業者の中には、融資特約付きの売買契約を、停止条件と勘違いしている人も少なくない。
一般的なところでは・・・・。
売主と買主が、中古マンションの売買契約を締結したとして・・・、買主が融資承認が得られなかった場合は、無条件解約ができるというようなものだが・・・・
これは、停止条件ではなく、解除条件付契約になるのです。
でも、何故か・・・・不動産業者さんは、融資特約を停止条件付契約だと勘違いしている人が多いのです。
宅建試験を受ける際に民法を勉強しているはずなんですが・・・・。
停止条件とは・・・・、契約の条件の成就により法律行為の効力が発生する契約です。
例えば、弊社が土地を購入する際に、行政からの開発許可がおりることを条件として売買契約の効力を発生させるというような場合です。
解除条件とは・・・・・、契約の条件の成就により法律行為の効力が消滅する契約です。
例えば、住宅を購入するにあたり、買主が住宅ローンの融資が受けられないことを条件として、売買契約が自動的に白紙になるというような場合です。
つまり、融資特約は、停止条件ではなく、解除条件付契約になるわけです。
もっと簡単に説明をするなら・・・・、法律行為の効力の発生なのか、消滅なのかってことです。
何故、私が、こんな話を書くのかというと・・・・・、弊社が売主の物件を、ある不動産業者が客付をしてくださったのですが・・・・、その打ち合わせの際に、自分の会社の契約書は、完璧にあれこれ網羅してあって、恐らく名古屋一番だと豪語したのです。
そして、某不動産業者のAさんは、取引士として、自分が社員全員を指導している立場であることを鼻高々に自慢してくださりました。
一応、私のブログを読んでいるとか、勉強になるとか・・・・お世辞は言ってくださるのですが・・・、なんとなく鼻に付く感じで・・・・・・、まあ、この業界・・・・、自信過剰な不動産営業マンって意外と多いんですけどねｗｗｗ
Aさん 『社長、契約書、重説は、これで宜しいでしょうか？ 今回、そんなに難しい契約ではございませんので、特約らしい特約はございませんが、融資特約の停止条件がついてございます。 買主さんが融資が受けられない場合は白紙解約になりますので、その際には、受領済みの金員を速やかにお返しください。 金融機関は、〇〇銀行もしくは、〇〇銀行で、４５００万円となっております。 事前も通してありますし、収入的にも問題ない方なのでご安心ください。 形式上の停止条件付契約ってことだと考えていただいてけっこうです。』
私 『なるほど・・・ｗ まあ、契約書としては、いいんじゃないｗ でも、まあ、おたくも、自社の重説や契約書式を、自画自賛するほどではないなｗ ひとつだけ確認するが・・・、停止条件って、どこにあるの？？？』
Aさん 『ですから、先ほども申し上げましたが、ローン特約が付いております。 形式上みたいなものですけどね。』
私 『あははははｗ きみは、不動産会社の社員たちを指導している立場だと言ってたよな〜？ 自分のところの重説と契約書は、恐らく名古屋で一番？？？ アホかｗ じゃあ、後学のために教えてあげよう。 停止条件だというなら、俺は、契約しない。 解除条件なら契約するよｗ』
Aさん 『どういう意味でしょうか？？？ 言っている意味が分かりません。』
私 『まずは、停止条件だと言い切るなら、条文を変えて持って来い・・・、解除条件なら、これでいいよ。 ここまで言ってもまだわからんみたいだなｗ 停止条件というのは、その条件が達成されるまで契約自体が成立しないってことで、仮契約みたいなもんだってことだよ。 解除条件であれば、契約は成立するが融資承認が得られなかったら、解除ってことだ。』
Aさんは、ここで、やっと理解をしてくれました。
Aさん 『はあ・・・、つまり、私が停止条件だと言ってる融資特約は、解除条件だいうことですね.....。 あっ・・・・、そっか、言いたいことが分かりました。 あはははｗ 融資がが通ったら買うと言う停止条件と、
ローンが駄目なら、遡って白紙解除ということ解除条件の違い・・・・ どっちも同じように思えますが、契約が成立しているか、後からセリ率するか・・・・半手数をもらう場合は、大きく変わってきますね。』
私 『あはははｗ やっと分かってくれたかｗ まあ、どちらにしても、半手数をもらうようなことは、しないけどね。 それから、もう一つ言うと、今言うように、遡及的になくなる（解除条件）と、融資承認が得られない場合は買主は解除できると書いてある（解除事由）は、それはそれで意味が違ってくるから覚えておくといいよ。
Aさん 『確かに、停止条件と、解除条件も・・・・、解除条件も解除事由も・・・・同じに考えてしまっていますが、その区別がつくかどうかって、大切ですよね。 民法が分かっていて業法を考えるって大事なことですね。 勉強になりました。 近藤社長は、そこまでお考えになって条文の作成をされるのですか？』
私 『いや・・・・。 最近は、俺が作ることはなくなった。 というか、社員が作っても、そこまで、解除条件、停止条件、解除事由を語っても、しかたがないし・・・・宅建協会のひな型を使ってるので問題は起きにくい・・・。 まあ、特約をしっかりと確認するくらいだな。』
Aさん 『なるほど・・・・。 では、何故今回は、指摘をされたのですか？？？』
私 『Aくんが、自社の契約書を名古屋一番だとか、自分が社員たちの契約書をチェックしていると言うから・・・・ちょっとイジってみたかっただけです。 俺も、民法何て齧っている程度だけど・・・・Aくんは、民法を齧っているところまでもたどり着いてない・・・・。 宅建試験受かると、民法を熟知したような気になるのかもしれんが、実は、理解すらしてなくて、民法のサービス問題を５〜６問取って、あとは、まぐれあたり・・・・・、結局、業法、法令上、その他の分野で、合格しているだけなんだよ。』
Aさん 『うむ〜・・・・・・。 条文を読みながら・・・・、停止条件、解除条件、解除事由だな〜とか、考えながら見ることができないと、指導しているとか、弊社が一番とか・・・・、ちゃんちゃら可笑しいってことですねｗ』
私 『うん。 それによって、どこで効力がとか・・・、解除権が発生するとか・・・、遡って白紙になるとか、変わってくるからね。 同じ、融資のことが書いてあっても、書き方によって違ってくるから・・・・、そこが、民放の面白いところでもあるんだよ。 そういう目で契約書を見ると・・・、変な小説を読んでいるよりも面白いよｗ』
Aさん 『近藤社長は、マニアックですね。 そうやって、条文を読んで楽しんでるんですか？』
私 『いや・・・。 いろんな人と会って仕事して、遊んで、酒飲んでる方が楽しいに決まってるだろうｗ』
Aさん 『あはははははｗ 私の言動が鼻に着いたので・・・イジられただけですねｗ 本日は、仕事についてご指導いただいたので、今度、遊びと酒も教えてください。』
私 『いいよｗ この契約が成立して、決済した暁には、酒を酌み交わしましょう・・・。 割り勘で・・・。 錦に、いい店があるんですよ。 最近、私の知人の店なんですけど・・・・。 そこで行きましょう。 決済は、１１月末だったな。 河豚でも食って、その後、クラブでシャンパン開けてお祝いをしようｗ』
Aさん 『いいですね〜・・・・。 よろしくお願いします。 でも・・・、自分、、まだそんなに稼ぎがないので、お手柔らかにお願いします。』
私 『ぐへへへへ〜ｗｗｗｗ 心配するな・・・。 今回のお礼と・・・、今後、良い物件が出た際に、当社に一番に持ってきてもらえるように、俺が、接待してあげるよｗ 他所の会社の、社員から、金をもらおうなんて思ってないよｗ』
Aさん 『そのシャンパンをいただいたら、近藤社長から盃をいただいたということで、忠誠をつくさなくてはいけなくなりそうですねｗ・・・・・ｗ ・・・・、ごちそうになりま〜すｗ』
私 『あははははｗ じゃあ、とっとと契約、決済してから乾杯しましょう・・・、契約書は、これでOKです。 では、契約当日、手付金、社印、本人確認書類は持って行きます・・・あっ・・、印紙もこっちで用意していくので大丈夫ですよｗ ということで・・・・本日は、忙しいところをありがとうございました。』
Aさん 『あっ・・・。 貴重なお時間を頂戴してすみません。 本日はありがとうございました。 いつもブログを拝見しております。 また勉強させていただきます。』
私 『勉強になるかどうかは知りませんが・・・、読んでいただいているなら、その後に、クリックを・・・・。 最近、２位になっていることが多いんですよね〜・・・、毎日、人気ブログランキングのバナーをポチッとしてやってください。』
Aさん 『ちゃんと、やってますよ〜・・・。 バナーをクリックすればいいんですよね〜？』
私 『それでは、半分なんですよ・・・。 正確には、人気ブログランキングのバナーを押すと、順位が出てくるから、その中に（素人さんの為の不動産学校）をクリックすると、完璧です。 よろしくお願いします。』
Aさん 『承知いたしました。 毎日、確実に投票させていただきます。』
私 『よしっ・・・。 わかったｗ じゃあ、乾杯するシャンパンの銘柄を、ワンランク上げておくよｗｗｗ』
打ち合わせは、これで終わったわけですが・・・、最初は、ピクッと来ましたけど、Aくんは、とてもいい感じの好青年でした
そんなわけで・・・・・。
本日の打ち合わせは、こんな感じだったわけですが・・・・。
さて、問題です・・・・。
契約と、決済をしたら飲みに行きましょうは、停止条件？ 解除条件？ どちらになるのでしょう？？？
ということで・・・本日は、停止条件契約、解除条件契約について書かせていただきました。
そんなわけで、本日も、読者の皆様に、
ブログランキングの投票クリックをお願いして失礼いたします。
いつもご愛読いただきありがとうございます。
ブログランキング人気投票
人気ブログランキングへ
今日は何位かな？？？
人気ブログランキングは↑こちらをクリック
素人さんには・・・・、最初だけ、ちょっと難しい話になるかもしれません・・・・ｗ
不動産の売買契約をする場合に、停止条件付契約と解除条件というものがある。
不動産業者の中には、融資特約付きの売買契約を、停止条件と勘違いしている人も少なくない。
一般的なところでは・・・・。
売主と買主が、中古マンションの売買契約を締結したとして・・・、買主が融資承認が得られなかった場合は、無条件解約ができるというようなものだが・・・・
これは、停止条件ではなく、解除条件付契約になるのです。
でも、何故か・・・・不動産業者さんは、融資特約を停止条件付契約だと勘違いしている人が多いのです。
宅建試験を受ける際に民法を勉強しているはずなんですが・・・・。
停止条件とは・・・・、契約の条件の成就により法律行為の効力が発生する契約です。
例えば、弊社が土地を購入する際に、行政からの開発許可がおりることを条件として売買契約の効力を発生させるというような場合です。
解除条件とは・・・・・、契約の条件の成就により法律行為の効力が消滅する契約です。
例えば、住宅を購入するにあたり、買主が住宅ローンの融資が受けられないことを条件として、売買契約が自動的に白紙になるというような場合です。
つまり、融資特約は、停止条件ではなく、解除条件付契約になるわけです。
もっと簡単に説明をするなら・・・・、法律行為の効力の発生なのか、消滅なのかってことです。
何故、私が、こんな話を書くのかというと・・・・・、弊社が売主の物件を、ある不動産業者が客付をしてくださったのですが・・・・、その打ち合わせの際に、自分の会社の契約書は、完璧にあれこれ網羅してあって、恐らく名古屋一番だと豪語したのです。
そして、某不動産業者のAさんは、取引士として、自分が社員全員を指導している立場であることを鼻高々に自慢してくださりました。
一応、私のブログを読んでいるとか、勉強になるとか・・・・お世辞は言ってくださるのですが・・・、なんとなく鼻に付く感じで・・・・・・、まあ、この業界・・・・、自信過剰な不動産営業マンって意外と多いんですけどねｗｗｗ
Aさん 『社長、契約書、重説は、これで宜しいでしょうか？ 今回、そんなに難しい契約ではございませんので、特約らしい特約はございませんが、融資特約の停止条件がついてございます。 買主さんが融資が受けられない場合は白紙解約になりますので、その際には、受領済みの金員を速やかにお返しください。 金融機関は、〇〇銀行もしくは、〇〇銀行で、４５００万円となっております。 事前も通してありますし、収入的にも問題ない方なのでご安心ください。 形式上の停止条件付契約ってことだと考えていただいてけっこうです。』
私 『なるほど・・・ｗ まあ、契約書としては、いいんじゃないｗ でも、まあ、おたくも、自社の重説や契約書式を、自画自賛するほどではないなｗ ひとつだけ確認するが・・・、停止条件って、どこにあるの？？？』
Aさん 『ですから、先ほども申し上げましたが、ローン特約が付いております。 形式上みたいなものですけどね。』
私 『あははははｗ きみは、不動産会社の社員たちを指導している立場だと言ってたよな〜？ 自分のところの重説と契約書は、恐らく名古屋で一番？？？ アホかｗ じゃあ、後学のために教えてあげよう。 停止条件だというなら、俺は、契約しない。 解除条件なら契約するよｗ』
Aさん 『どういう意味でしょうか？？？ 言っている意味が分かりません。』
私 『まずは、停止条件だと言い切るなら、条文を変えて持って来い・・・、解除条件なら、これでいいよ。 ここまで言ってもまだわからんみたいだなｗ 停止条件というのは、その条件が達成されるまで契約自体が成立しないってことで、仮契約みたいなもんだってことだよ。 解除条件であれば、契約は成立するが融資承認が得られなかったら、解除ってことだ。』
Aさんは、ここで、やっと理解をしてくれました。
Aさん 『はあ・・・、つまり、私が停止条件だと言ってる融資特約は、解除条件だいうことですね.....。 あっ・・・・、そっか、言いたいことが分かりました。 あはははｗ 融資がが通ったら買うと言う停止条件と、
ローンが駄目なら、遡って白紙解除ということ解除条件の違い・・・・ どっちも同じように思えますが、契約が成立しているか、後からセリ率するか・・・・半手数をもらう場合は、大きく変わってきますね。』
私 『あはははｗ やっと分かってくれたかｗ まあ、どちらにしても、半手数をもらうようなことは、しないけどね。 それから、もう一つ言うと、今言うように、遡及的になくなる（解除条件）と、融資承認が得られない場合は買主は解除できると書いてある（解除事由）は、それはそれで意味が違ってくるから覚えておくといいよ。
Aさん 『確かに、停止条件と、解除条件も・・・・、解除条件も解除事由も・・・・同じに考えてしまっていますが、その区別がつくかどうかって、大切ですよね。 民法が分かっていて業法を考えるって大事なことですね。 勉強になりました。 近藤社長は、そこまでお考えになって条文の作成をされるのですか？』
私 『いや・・・・。 最近は、俺が作ることはなくなった。 というか、社員が作っても、そこまで、解除条件、停止条件、解除事由を語っても、しかたがないし・・・・宅建協会のひな型を使ってるので問題は起きにくい・・・。 まあ、特約をしっかりと確認するくらいだな。』
Aさん 『なるほど・・・・。 では、何故今回は、指摘をされたのですか？？？』
私 『Aくんが、自社の契約書を名古屋一番だとか、自分が社員たちの契約書をチェックしていると言うから・・・・ちょっとイジってみたかっただけです。 俺も、民法何て齧っている程度だけど・・・・Aくんは、民法を齧っているところまでもたどり着いてない・・・・。 宅建試験受かると、民法を熟知したような気になるのかもしれんが、実は、理解すらしてなくて、民法のサービス問題を５〜６問取って、あとは、まぐれあたり・・・・・、結局、業法、法令上、その他の分野で、合格しているだけなんだよ。』
Aさん 『うむ〜・・・・・・。 条文を読みながら・・・・、停止条件、解除条件、解除事由だな〜とか、考えながら見ることができないと、指導しているとか、弊社が一番とか・・・・、ちゃんちゃら可笑しいってことですねｗ』
私 『うん。 それによって、どこで効力がとか・・・、解除権が発生するとか・・・、遡って白紙になるとか、変わってくるからね。 同じ、融資のことが書いてあっても、書き方によって違ってくるから・・・・、そこが、民放の面白いところでもあるんだよ。 そういう目で契約書を見ると・・・、変な小説を読んでいるよりも面白いよｗ』
Aさん 『近藤社長は、マニアックですね。 そうやって、条文を読んで楽しんでるんですか？』
私 『いや・・・。 いろんな人と会って仕事して、遊んで、酒飲んでる方が楽しいに決まってるだろうｗ』
Aさん 『あはははははｗ 私の言動が鼻に着いたので・・・イジられただけですねｗ 本日は、仕事についてご指導いただいたので、今度、遊びと酒も教えてください。』
私 『いいよｗ この契約が成立して、決済した暁には、酒を酌み交わしましょう・・・。 割り勘で・・・。 錦に、いい店があるんですよ。 最近、私の知人の店なんですけど・・・・。 そこで行きましょう。 決済は、１１月末だったな。 河豚でも食って、その後、クラブでシャンパン開けてお祝いをしようｗ』
Aさん 『いいですね〜・・・・。 よろしくお願いします。 でも・・・、自分、、まだそんなに稼ぎがないので、お手柔らかにお願いします。』
私 『ぐへへへへ〜ｗｗｗｗ 心配するな・・・。 今回のお礼と・・・、今後、良い物件が出た際に、当社に一番に持ってきてもらえるように、俺が、接待してあげるよｗ 他所の会社の、社員から、金をもらおうなんて思ってないよｗ』
Aさん 『そのシャンパンをいただいたら、近藤社長から盃をいただいたということで、忠誠をつくさなくてはいけなくなりそうですねｗ・・・・・ｗ ・・・・、ごちそうになりま〜すｗ』
私 『あははははｗ じゃあ、とっとと契約、決済してから乾杯しましょう・・・、契約書は、これでOKです。 では、契約当日、手付金、社印、本人確認書類は持って行きます・・・あっ・・、印紙もこっちで用意していくので大丈夫ですよｗ ということで・・・・本日は、忙しいところをありがとうございました。』
Aさん 『あっ・・・。 貴重なお時間を頂戴してすみません。 本日はありがとうございました。 いつもブログを拝見しております。 また勉強させていただきます。』
私 『勉強になるかどうかは知りませんが・・・、読んでいただいているなら、その後に、クリックを・・・・。 最近、２位になっていることが多いんですよね〜・・・、毎日、人気ブログランキングのバナーをポチッとしてやってください。』
Aさん 『ちゃんと、やってますよ〜・・・。 バナーをクリックすればいいんですよね〜？』
私 『それでは、半分なんですよ・・・。 正確には、人気ブログランキングのバナーを押すと、順位が出てくるから、その中に（素人さんの為の不動産学校）をクリックすると、完璧です。 よろしくお願いします。』
Aさん 『承知いたしました。 毎日、確実に投票させていただきます。』
私 『よしっ・・・。 わかったｗ じゃあ、乾杯するシャンパンの銘柄を、ワンランク上げておくよｗｗｗ』
打ち合わせは、これで終わったわけですが・・・、最初は、ピクッと来ましたけど、Aくんは、とてもいい感じの好青年でした
そんなわけで・・・・・。
本日の打ち合わせは、こんな感じだったわけですが・・・・。
さて、問題です・・・・。
契約と、決済をしたら飲みに行きましょうは、停止条件？ 解除条件？ どちらになるのでしょう？？？
ということで・・・本日は、停止条件契約、解除条件契約について書かせていただきました。
そんなわけで、本日も、読者の皆様に、
ブログランキングの投票クリックをお願いして失礼いたします。いつもご愛読いただきありがとうございます。
ブログランキング人気投票 人気ブログランキングへ
今日は何位かな？？？ 人気ブログランキングは↑こちらをクリック
トラックバックURL
この記事へのコメント
1. Posted by ブロードウェイ 2015年11月14日 17:31
法律を学んだ身としては近藤さんの見解は理解できますが、停止条件と解除条件の違いを理解している不動産屋は少ないでしょう。
管財扱うので不動産屋関わりますが協会の雛形はともかくとして不動産屋が作成する特約条項は何考えてんだってものがよくあります。
私も近藤社長と同じくシャンパンとワインに目がないほうですので錦の徘徊をする際には是非一度ご一緒させてください。
管財扱うので不動産屋関わりますが協会の雛形はともかくとして不動産屋が作成する特約条項は何考えてんだってものがよくあります。
私も近藤社長と同じくシャンパンとワインに目がないほうですので錦の徘徊をする際には是非一度ご一緒させてください。
2. Posted by 千代田不動産ファン 2015年11月14日 20:29
停止条件と解除条件の話に似ているのが、
クレジットとデビットだと思います。
クレジット＝貯金
デビット＝借金
消費者からみれば
クレジットカードというのはおかしいのですが
カードを作った側の視点から名前がついているのでしょう。
民法も、お役人側の視点から作っているから
我々の立場から見れば
逆の言葉になっても不思議でないと思います。
お客様第一から見れば、酷い話ですね。（笑）
クレジットとデビットだと思います。
クレジット＝貯金
デビット＝借金
消費者からみれば
クレジットカードというのはおかしいのですが
カードを作った側の視点から名前がついているのでしょう。
民法も、お役人側の視点から作っているから
我々の立場から見れば
逆の言葉になっても不思議でないと思います。
お客様第一から見れば、酷い話ですね。（笑）
3. Posted by コンドウ 2015年11月14日 21:31
ブロードウェイさん、是非、いっしょに、サロンか、アルマンドでも・・・。
シャンパン祭りしましょう・・・割り勘で・・・ｗ
千代田不動産ファンさん、なるほど・・・。
例えが、上手ですね。
確かに、どちらから見るかによっても違うかもしれませんね。
でも、千代田不動産ファンさんは、民法を暗記した感じではなく、深く考えるでしょうから理解してそうですねｗ
シャンパン祭りしましょう・・・割り勘で・・・ｗ
千代田不動産ファンさん、なるほど・・・。
例えが、上手ですね。
確かに、どちらから見るかによっても違うかもしれませんね。
でも、千代田不動産ファンさんは、民法を暗記した感じではなく、深く考えるでしょうから理解してそうですねｗ
4. Posted by S不動産 2015年11月19日 01:04
勤め人時代は毎朝、会社周りを掃除をしていました。
冬の雨の日は手が冷たかった事を思い出しました。
当時は嫌で仕方なかったですが今は季節を感じながら人間ウォッチングを楽しみながらゴミ拾いをしています。
社員だから社長だからではなく当時は心に余裕がなかったのだと思います。
今度のセントフィールドは春日井の朝宮ですか。
相変わらずいいポイントに打ち込みますね。
冬の雨の日は手が冷たかった事を思い出しました。
当時は嫌で仕方なかったですが今は季節を感じながら人間ウォッチングを楽しみながらゴミ拾いをしています。
社員だから社長だからではなく当時は心に余裕がなかったのだと思います。
今度のセントフィールドは春日井の朝宮ですか。
相変わらずいいポイントに打ち込みますね。
