2015年09月01日

1990) 素人さんの不動産転売

 皆さん、おはようございます。

2015-08-01-11-56-51


素人さんが、不動産を購入する理由は、自己使用目的不動産投資目的と大きくは二つに分かれます・・・中には不動産を買う事が趣味みたいな方もいますが・・・。

本日は・・・、その中でも、不動産投資目的としての購入について書かせていただきます。



おっと、その前に・・・・、読者の皆様・・・、ブログランキングが2位になってしまいました。

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さて、今日の本題、不動産投資目的の購入についての話ですが・・・・。 

通常、不動産投資というと・・・、一棟売りのアパートやマンション、商業ビル等を購入し、賃料を収入源として利回り?%という形を想像されると思いますが・・・、不動産を購入し、売却により利益を出している方々も多いのです。

但し、宅建業法では、業でない者が、反復継続して不動産売買をすることは禁止されています。

しかし・・・、宅地建物取引業法は、個人間の売買を禁止しているわけではありません。

当社がやっている、大きな土地を開発したり、大きな土地を購入して、一般の方々複数人に販売するというような事を、不動産免許がない者がしたら・・・これは、完全にアウトですよね。

でも・・・・。

例えば、不動産業免許がない個人が、区分所有のマンションや、戸建を賃貸しようと考えて購入しました。

その後、賃借人を募集したが借り手が見つからず・・・やむを得なく買った値段よりも高く売った。

次は、賃貸物件を取得したいということで、不動産を購入したが・・・、やはり借り手が見つからず売った。

そんなこんなで、10年間の間に、5件の転売をする形になり、大きな利益が出てしまった。

故意的にともとれるし・・・、物件を買った時に賃貸の募集等をしていれば、故意的にと断定はできない。

つまり、この場合の反復継続というのは、故意的なものか、偶然なのかを、どのラインで線引きするのか・・・・、微妙なグレーの部分があるわけです。


そして・・・・。

昨年は4件・・・、今年に入ってから3件・・・。

素人さんの不動産転売についての問い合わせがありました。

先日、競売物件の転売についての相談があったので、今回、ブログに書かせていただこうと思ったわけですが・・・。


もしも、反復継続して、不動産を購入して、それを売却して利益を得ようとするのであれば・・・・。

私の意見としては、相談者さんたちが読者である以上、失敗しないでいただきたと成功を祈っておりますが、本音を言わせていただくと、転売をするのであれば、不動産免許を取得されて、不動産業として転売をされたほうがいいと思います。

これは、法を犯すことをしてほしくないという意味と・・・、それだけではなく、正規に業としてやったほうが、情報が集めやすく、又、発信もしやすいので成功する確率が上がるということです。

もちろん、プロとしての知識も必要になりますし、それなりの人脈作りも必要になりますが、プロにしか入ってこない情報が入ってきますし、自分でも、プロとしての営業もできますし、物件の掘り起こしをすることもできます。


そんなわけで、プロとしての情報源と素人の情報源は違うわけですが・・・、不動産業者も、素人も、金融機関、士業の方々、地主、経営者・・・、不動産業者から情報をいただく場合もあります。

弊社に物件を買わないかと持ち込まれる情報は、1日平均20件前後 相場や、相場よりも少し安いぐらいの情報は、即お断りをします。

検討する情報は、加工して付加価値が付けられる物件か、相場より大幅に安く買えそうな物件のみです。

その購入候補の試算を早急に出して、数字が合うものは買い付けを出し、数字が合わないものは断ります。

断った場合に、物件情報を下さった方から、仲介でもいいのでお願いしますということになれば、仲介部門の回して仲介として受ける場合もあります。

素人が転売をするよりも、明らかに優良な情報が集まるわけですから、不動産を買い、それを売ることを反復継続して行うのであれば、小規模なものでも業としてやったほうが良いと思います。


私の知人Aが、不動産投資をしながら、反復継続の売買なのかどうかは微妙ですが、不動産を購入して、時折売買をしている人がいます。

収益物件をメインとして、年間のキャッシュフローが2000万円ほどあるのですが、最近は、収益物件を購入することをストップしていて、安いと思う物件が出ると収益物件以外の物を含め、ネットで拾ってきて購入したり、競売の入札をして購入したりしています。

正直、この知人Aは、悩んだ時だけ相談してきて、長電話をするので迷惑しています。

最初の3〜4回は、親切丁寧にアドバイスしたのですが・・・・、相談に乗ってもお礼の言葉もないし・・・、買ったのか買わないのかも連絡がありませんので、最近は、なるべく電話に出ないように、スルーしていたのですが・・・・。

それはそれとして・・・・(笑)

結局、知人Aさんが、これまで買った物件や、検討している物件というのは、私が見て美味しい物件ものではないのです。

どんな物件なのかと言うと・・・、不動産業者からの物件、競売で取得する物件は、うまく転売できても純利で1割程度・・・・下手をするとプラスマイナス0か損切り・・・・。

成功して1割、失敗してプラスマイナス0か損切りってことは、自分の労力を考えると儲からないビジネスってことです。

不動産を購入して、売却するまでの時間を考えると・・・、最低、成功して2割以上の純利、失敗しても1割以上の純利が出る物件を購入してはじめて労力が報われる計算になってくるわけです。

はっきり申し上げると、純利で2割3割を出すには、右から左に転売なんてことは難しく、何らかの知恵や工夫がないと出ない数字であり、素人さんには難しい領域なのです。

不動産業者が素人さんのところに持ってきた物件や、競売で買った物件を、ちょいとリフォームをして売るなんて程度では、小遣い稼ぎ程度の利益しか出ないのです。

小遣い稼ぎに、転売という大きなリスクを抱えるぐらいなら、収益物件で安定した収入を得ていたほうが良いと思います。

ちょっと不動産をかじっている方や、不動産投資家は、自分が不動産業者と仲がいいとか、自分は特別なお客様だとか、上手に付き合っていると思っている人が多いですが・・・・、、それは、素人と玄人としての付き合い方として関係であって、玄人同士の付き合い方とは明らかに違います。

当たり前の事ですが、不動産業者は、素人には素人用の物件、玄人には玄人用の物件を分けて出してきますからね。

それから、競売物件を購入して転売してる方も多いようですが・・・、昔の競売はともかく、現在の競売物件は、美味しい物件なんてほとんどありません。

昔は、買ってからの整理整頓が大変だったのですが、今の競売は、昔のような落札後の難しさはほとんどなく、素人でも簡単に買って整理整頓できますし・・・・、あれだけ広く公開されてしまっているわけですから、多くの素人玄人が入札しまくってくるので、めちゃくちゃ安くなんて買えません。

でも、玄人も競売物件を買って転売しているじゃないかと思われる方もいるかもしれませんが・・・、それは、何らかの秘策があるか・・・、沢山仕入れて利益を1割程度に設定して薄利多売で売っているわけです。

私が、みている限り・・・競売物件の中に美味しい物件は少ないです。

因みに・・・・私が、競売物件の入札をする場合は、隣接の土地を含めての作戦や、どこに売り込むか、どう加工したら高く売れるか等、特別な秘策がある場合のみです。

やはり、本当に良い物件は、業者間の水面下で動くのです。 


その水面下の情報を得るためには・・・、自分も不動産業界に身を置かないといけないわけで・・・・。

宅建業法云々も、もちろん順守してほしいですが・・・、仮に業法に、不動産業者以外が反復継続してという文言がなかったとしても・・・・、素人さんが不動産投資として転売をすることは、あまりお勧めできません。

不動産の転売は、一見簡単なように見えますが、実は、いろんな危険が潜んでいます。

年間数百件の取引をしていると、いろんな物件があります。

不動産おたくみたいで恥ずかしいですが・・・ズバリ言いましょう。

不動産というのは、人と同じように、容姿も性格も違います・・・・(笑)

自分の身の丈に合う、優良な収益物件を購入し、安定した不動産投資をすることが安全だと思います。


最後に・・・・・、全国の不動産業者様、不動産投資家の皆様の益々のご発展を記念いたしまして、本日のブログは、ここまでとさせていただきます。

そんなわけで、本日は、素人さんの不動産転売について書かせていただきました。


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今日の ちよっぺん! 

約1600キャラ中 61位   企業部門約600キャラ中 19位




地元エントリーキャラの中で、ぶっちぎりです。

千代田不動産協力会、取引関係の会社の皆様、友人、知人関係の皆様・・・・・・。

そして・・・。


読者の皆さん、応援ありがとうございます。 
 





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この記事へのコメント

1. Posted by S不動産   2015年09月01日 12:47
更新お待ちしておりました。
近藤社長がお考えになる企画は私たち不動産業者の域をも超えているのでいつも驚かされるばかりです。

芸能人、上場会社の社長、大物政治家、公共団体のお偉方に突然電話をして繋いでしまうので私ども庶民にはできないやり方です。
今日のブログを読んで、前に私が某所の土地の仲介をお願いした時に、こんなもんは行政に買わせなあかんわと、市長に市で買っといたらどうだ?って突然電話をされてアポイントまで取っていただき、その発想の豊かさに驚かされたことを思い出しました。

素人さんだけではなく私たち玄人もご指導をお願いします。

玄人さんの為の不動産学校も開講していただきたいですけどご多忙ですから無理ですね(笑)
2. Posted by 岐阜の同業者   2015年09月01日 13:46
業界歴20年の不動産業者です。
実に的を得ている内容でとても興味深く拝見させてもらいました。
参考になる事が多々あり、今後に生かしていきたいと考えてます。
ありがとうございました。
3. Posted by うさぎ   2015年09月01日 14:32
更新、首を長くしてお待ちしていました。スカッとにご指導をありがとうございます、柳の下に、そんなにドジョウが居るわけないでしょうね、地道にコツコツと働きます。
4. Posted by コンドウ   2015年09月01日 22:44
S不動産さん、更新遅くなりました。
心配してお電話をいただき恐縮です。
確かに、これだけの長期間更新をしなかったのは初めてですからね〜・・・。
連日連夜忙しく、更新ができませんでした。
玄人さんの為の不動産学校ですか・・・w
面白そうですが、業界には、私なんかよりも知識と経験豊富な多くの諸先輩方々がいらっしゃるのに書けませんよ・・・。



岐阜の同業者さん、いえいえ・・・私は業歴20年未満ですので・・・こちらこそ、ご指導ご鞭撻をお願いしたいです。
今後とも宜しくお願いします。


うさぎさん、更新が遅れてすみません。
柳の下に、うなぎもドジョウもいませんし、いてもなかなか捕まえるのは難しいですからね。
私も、コツコツ頑張ります。
5. Posted by 雅楽   2015年09月02日 18:25
先日は、ありがとうございました。

最近、私の住まいの近くに、久々にとても興味のある

カフェがオープンし、毎日足しげく妻と二人で

通っています。

個人的にも今後は応援してゆきたいお店です!!

公私ともにお忙しい毎日をお過ごしのご様子。

11月楽しみにしています。

私で何かお役に立てることがあれば、遠慮なく!!
6. Posted by 千代田不動産ファン   2015年09月02日 21:49
金額の大小は関係なく
不動産で利益を得ようと思うなら
宅建士の勉強は必須ですよね。

合否は関係なく、受験を通して得る知識は
最大最強のアドバイザーだと思います。

といっても、どうせやるなら合格したい。
受験日まで、あと2ケ月を切りましたが
相変わらず黄色信号。

ボチボチ最後の仕上げです。
7. Posted by Mr.Fanble   2015年09月02日 21:54
もうじき記事数が2000に乗りますね。
8. Posted by コンドウ   2015年09月03日 23:18
雅楽さん、近所に素敵なカフェがオープンしたんですね。
カフェ、いいな〜・・・・。
うちのビルの一階もカフェになってほしいな〜と思いながら、エントランスに漏れてくる飲食店の臭いに耐えております。
11月の件・・・着々と進んでいますよw
また、近くなったらご報告しますね。


千代田不動産ファンさん、宅建士の勉強は、安全に取引をするための基本みたいなものです。
利益を出すというよりは、リスクを知り危険回避をしながら進む戦略を立てる時の豆知識的みたいなものだと思います。
でも、基本というか、それを知っているか知らないかで、結果が大きく異なる場合がありますので、しっかりと頭に入れておくべきです。
実務は、原則よりも例外が原則みたいなところも多く、さらに例外の例外を使う事になります。
あと1ヶ月半です・・・頑張ってください。



FANBLEさん、そうですね〜・・・2000ですねw
長きにわたり応援していただいて本当にありがとうございます。
次は、3000目指して頑張ります。

9. Posted by 千代田不動産ファン   2015年09月03日 23:46
返信をありがとうございます。
なかなか、奥の深い世界ですね。

だから、不動産は一度踏み込むと
夢中になるのだと思います。
10. Posted by コンドウ   2015年09月04日 08:39
千代田不動産ファンさん、そうなんですよね〜。
何千本取引をしても、まだまだ極めることはできません。
物件も人の心理も千差万別、千人十色ですから、恐らく死ぬまで楽しめそうです。

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