1986) ゆるキャラグランプリ2015 (ちよっぺん!)1988)超一流設計士の大先生様

2015年08月21日

1987) お客様の動きからみる不動産市況(名古屋)

本日は、最近の、お客様の動きから愛知県の不動産市況を考えてみたいと思います。

まずは・・・。

名古屋の中心部と名古屋駅周辺のオフィスビルは、相変わらず購入希望のお客様が大勢いらっしゃります。

収益物件としての購入希望、又、自社ビルが欲しいという企業も多いですし・・・、売り物も、そこそこありますが・・・、正直、購入希望と、売却希望の価格の差が大きすぎて・・・、なかなか話がまとまってこない状況です。

最近の名駅付近の収益物件は、大手が発行している某紙によると期待利回りが4%前後という東京の一等地並みになってきたわけですが・・・、実際に、購入希望者側は、表面利回り8%を切るのは納得できるが、せめて6%〜7%は欲しいということで、逆に、売り側は、以前、6〜7%で購入しているので、4〜5%の収益物件としてしか売れないわけです。

例えば・・・、1年前に10億の物件を購入したとして、その利回りが表面6% つまり年間6000万円だったとしましょう。
その物件を、転売するにあたり、12億以上では売りたいわけで・・・・、12億で売った場合、年間6000万円だと5%になってしまうわけです。

素人さんが、10億で買ったものを右から左で12億で売るなんて、けしからん!と思われる方もいらっしゃると思いますが・・・、それがそうでもなくて、10億で買ったものを12億で売るなら、それはとても良心的なんですよ。

10億のビルを購入すると、経費、税金、仲介手数料、金利、その他改装等で、8000万円〜1億2000万円ぐらいかかることが予想されます。

まあ、仮に、10億のビルを買った際の諸々の経費が、1億かかったとしましょう。

12億で売る際の仲介料や経費が4000万円かかったとすると、10億の物件を買って、12億で売ったとしても、6000万円しか儲からないわけです。

10億の投資をして、6000万円・・・・、つまり、人件費や会社の固定費を入れずに、単純に6%の利益しかでないわけです。

仲介業者が、買うとき売るとき両手数3%+6万円(消費税)で仕事をした場合、仲介業者の利益のほうが大きいということになります。

そして・・・話は、利回りに戻りますが・・・。

10億で買ったビルを、12億で成約する場合において、12億で売りに出しているということは考え難いので、恐らく、売り出し価格は13億前後ということでしょうから、物件資料に乗ってくる利回りは、約4、6%ということになるわけです。

そして、この次の所有者が転売をすると想定すると・・・、その利回りは、3%前後という恐ろしい数字がでてくるわけですが・・・・・。

こうなってくると・・・、収益を目的とした物件としては、現金で購入しないと、完全に赤字運営になるわけで・・・、一般の不動産投資家は手が出ないわけで・・・、企業イメージとして、このエリアにビルを所有したいとか、賃貸での収益ではなく事業で収益をあげることができる企業しか買えなくなるわけです。

そして・・・現在の名古屋駅周辺は・・・・。

相続税対策を除く、収益物件として購入を希望される方々は徐々に減ってきました。

そして、自社所有を希望する企業が増えてきています。

但し、冒頭に書かせていただいた通り、売り手と買い手の価格差が大きく、話の数は多くても、実際に成約にまで至るケースは少ないというのが現状です。


今月は、伏見駅近くの約5億のビルの売買と栄での売買の2件が決まったものの、名古屋駅付近のビルは、10社ほどご案内をしたものの、成約には至りませんでした。

物件は、不動産流通の登録や、広告はできない物件が大半で、物件数は、それほど多くはないものの、それなりにありますし・・・、買いたいと希望をされている人も大勢いらっしゃりますが・・・、売りと買いの希望価格の差が大きすぎて、なかなか難しい状況にあります。

しばらくは、この状態が続くのだとは思いますが・・・、買い側が折れてくるのか、売り側が折れてくるのかによって、市場の流れが変わってくるわけですので、なんにしても、しばらくは目が離せません。

他の名古屋市内に関しては、状況は、あまり変わらない感じですが・・・・、最近、なんとなく、名東区、瑞穂区、昭和区、千種区の値段が、少し落ちてきているような気がします。

これは、強気で販売をしている同業者さんたちの値引率が大きくなってきているということと、弊社自体、営業をしていても、買い希望のお客さまが減っていますし・・・チラシ等の反響もあまり良くないように感じます。

現在、中村区、守山区、名東区で物件の購入を検討していますが、元々利幅が取れない名古屋市内だけに、プチ不安な気がしています・・・。

何と言っても・・・少子高齢化、人口減所の先細り産業なので住宅地については仕方がないとは思いますが・・・。

まあ、大きく見ると買い希望が減っているとは思いますが・・・ピンポイントでは、即売れの地域もありますので、そういう場所を中心に買取を強化し宅地分譲をやっていきたいと思います。


因みに、本日、物件を持ってきた不動産業者さんとの話ですが・・・・。

買い付けを出そうとしたところ・・・。

仲介業者 『え〜・・・厳しいですね〜・・・。 ここだったら、坪90万円では売れると思います。もう一声いけませんか???』

 『うむ〜・・・。 70万円が限界かな〜・・・。 ところで、おたくに再販を任せたら、いくらの値をつける???』

仲介業者 『平均、80万円ぐらいですかね〜。』

 『はっ? さっき坪90万円って言ってたじゃないか〜・・・・。』

仲介業者 『・・・・・。  あっ、いえ・・・、近藤社長の会社の営業力なら坪90万円でも売れるって意味です・・・・・。』

 『坪90万で売れるわけないだろ〜www 俺は、坪85万円ぐらいで行けると思うけど…、なんか自信がなくなってきた。 やっぱり買付は、坪65万にする…。』

適当な値付けに、私まで自信を失い、買付の金額を坪5万さげました(笑)

うむ〜舌の根も乾かんうちに10万円も差をつけてくるので・・・信用ならん奴です・・・・・。




さて・・・・話は、変わりまして・・・・・。

本日の、ちよっぺん!の、ゆるキャラグランプリの順位は、総合107位 企業部門30位です。

本日は大手企業(株)内田洋行、ピペットくんと接戦です。

読者の皆さん、応援ありがとうございます。

先日、ゆるキャラグランプリの、ちよっぺん投票に多大な貢献をしてくださっている社長さんから、こんな素敵なプレゼントをいただきました。

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iPhone6のデコレーションスマホケース、ちよっぺんバージョンです。

ザラザラするし、電話してると頬が痛いし、ポケットに入れるときも、引っ掛かりますが・・・、けっこう気に入ってます。

ありがとうございました。

なんか、ギャルみたいで、恥ずかしいですが・・・、ゆるキャラグランプリが終わるまでは、このケースを使おうと思っています。

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この記事へのコメント

1. Posted by ハナハナ   2015年08月21日 20:45
日増しに投票数が増えてるね。
近ちゃんの人脈とブログパワーはすごい(笑)

今さっき見たら内田洋行ブチ抜いてた(^_^;)
2. Posted by 近藤さんファン   2015年08月21日 22:29
統計による不透明な材料ではない実体験による名古屋の不動産市況勉強になりました。
先日、東京の信託不動産会社の課長と話す機会があったのですが名古屋と言えば近藤さんとお名前が上がっていたのでブログファンとして鼻が高かったです。

ゆるキャラグランプリは今年からイカサマ投票ができないシステムになってよかったですね。
近藤さんの得意な人脈とブログが活かせるシステムになったので上位を狙えそうですね。
つし丸、あまゾネス、あまえん坊、きんちゃん、地域のキャラが苦戦している中でぶっちぎり。
この調子で上位入賞

3. Posted by 千代田不動産ファン   2015年08月22日 07:14
名古屋の不動産は活況を呈してる様に見えますが、
人気は東区、中区、中村区の限られた地域のみに集中してる感じですね。

素人の不動産投資を考えると
これらの地域は、今から手を出すのは手遅れ、
だからといって他の地域は怖くて買えない。
そんな状況ではないでしょうか?

今思えば、数年前は良い時代でした。(笑)

買い手と売り手のどちらが折れるのか
非常に関心があります。
4. Posted by コンドウ   2015年08月22日 10:11
ハナハナくん、ありがとう。
大手の組織票は、どうやってまとめているのでしょうね。
本気でやってないんでしょうね〜。
子会社、傘下企業、取引先まで、しっかり営業したら、すごい票数になるでしょうから・・・・。
うちは、社員全員、必死で票集めしてますけどねw
頑張ります。


近藤ファンさん、ありがとうございます。
信託系・・・・あの人かな〜なんて・・・頭に思い浮かべていますが・・・・江戸で話がでるとは・・・嬉しいですw
グランプリの件は、このあたりのキャラではトップですが、皆さん、ここからの追い上げがすごくなりそうですから、気を抜くことなく、上位目指して頑張ります。
来週は、友人が社長をしている会社を7社ほど回る予定です。


千代田不動産ファンさん、買い手が折れて買えば価格は上がり、売り手が折れて売却すれば価格は横ばいが、下がるわけです。
そこに、経済の問題も加味してくるので、どうなるのか楽しみですね。
世界の雰囲気を見ていると、何となくキナ臭いですけどね。
第二のリーマンがあったりして・・・。
そろそろ、投資はノーポジションかな〜なんてことも考えるようになりました。

5. Posted by 雅楽   2015年08月22日 15:21
こんにちは!!

私も陰ながら、私の人脈関係に投票お願いしておきました。

ここ最近は、毎日妻の点滴に病院通いです。

ところで、先日試食をお願いした件ですが、

感想はいかがでしたか?

6. Posted by コンドウ   2015年08月22日 16:15
雅楽さん、ゆるキャラグランプリの応援、ありがとうございます。
病院通いで大変でしょうけど頑張ってください。


試食の件は、また後日ご連絡をさせていただきます。
7. Posted by ニチ   2015年08月22日 21:11
こんばんは。
ちよっぺん投票販促のティッシュとうちわ、それからちよっぺんグッズも無事届きました!
本当にありがとうございます。
先ほどちよっぺんクラブの会員にも登録させていただきました。
引き続き投票させていただきたいと思います。
わざわざお送りいただきまして、本当にありがとうございます!
8. Posted by コンドウ   2015年08月23日 02:21
ニチさん、思っていたより早く届いて良かったです。
ちよっぺんクラブの入会もありがとうございました。

今後も、ちよっぺんを可愛がってあげてくださいm(_ _)m

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