1957) 借金、出資の断り方1959) 人と不動産(頼み事)

2015年06月06日

1958) 行政との賃貸借の解約と開発

皆さん、おはようございます。

今日は、カンボジアの海の家の代表の梅原が、しまじろ〜を連れて、プノンペンの日本大使館と、6月半ばに日本に帰るということと来季の挨拶に行くそうです・・・・。


私が、『相手方に写真を送る約束になっているから、梅ちゃんと、しまじろ〜のツーショット写真を送ってほしい』と頼んだところ、今朝、しまじろ〜が写真を送ってくれました。

梅ちゃんは、とても嬉しそうなのに対して・・・・、しまじろ〜は、ちょっと嫌そうに見えるのは私だけでしょうか(笑)

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おいおい、梅ちゃん・・・浮かれすぎだろ〜・・・・

私も・・・、本音を言えば・・・、カンボジアのビーチで、陽気な外人さんたちに囲まれて、マリンスポーツの仕事がしたい・・・すぐにでも、シアヌークビルに行きたい。

彼らが、気温30度以上の中で、何やら食っている時・・・・・、日本にいる私は・・・、出勤・・・。

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車を停めて写真を撮っているのでご安心ください。

さて・・・、俺は、俺・・・・、目の前の仕事をします。

今日は、アポイント4件、打ち合わせ2件、全体会議、IT会議・・・・。

今日も、一日頑張ります。
 



さて・・・、今日のブログです。 

実は・・・、公園を購入しました。

公園の購入といっても・・、はっ? なんのこっちゃ?って思う方が多いと思うのですが・・・。

公園とか、役所の駐車場って、意外と民間から借りている場合が多いんですよ

今回は、公園とはいっても、名ばかりの公園で、たいした遊具もないし、行政の管理も悪く、ほとんど使われていない状態なのですが・・・・。


所有者から、ただ同然の賃料で借りておいて・・・、所有者さんは、社会貢献的な感覚で貸したのに・・・、この現状・・・、行政に金がないのか、何なのか知りませんが、ひどい話です。

そんなわけで・・・・・、こんな状態であれば、当社が買わせていただき素敵な住宅街にしてしまおうということで・・・所有者様にお願いをして・・・。


昨日、弊社が買主の不動産売買契約をしました。

1600坪ぐらいの土地なのですが・・・、ちょっとだけ問題がありまして・・・・。


実は、この土地・・・、某市の公園になっているのです。 

近隣の方は、ほとんど使っていないような公園なのですが・・・・、契約書には、解約が難しいような感じの条項が書かれています。

しかし、それ以前の日付で、当時の某市の職員の名前で、契約書と連動する形で、所有者からの返却請求があった場合直ちに賃貸借契約を解除するという念書があります。

もちろん、行政側が公園用地としての賃貸借契約を解除してくれない場合は、今回の契約は、無条件解約となる停止条件付き契約にはなっていますが・・・・。

私の個人的見解としては、ろくに使ってもいないような公園よりは、住宅街にしたほうが良いと思いますし・・・、弊社として言うなら・・・、当社の宅地購入希望リストには、この地域で住宅地を欲しいという方が大勢いるので、何としても公園を解約し26区画の宅地分譲を造りたいわけです。


今のところ、行政には何も話をしておりません。

昨日、契約が終わったので、まずは、測量をして・・・測量の立会いを行政に依頼して・・・、そこから行政がどう動くかですね。

ろくに管理もしていない公園を、急に大事だと主張して、応戦してくるのか・・・、維持管理が重荷になっていたから丁度いいということで喜んでくださるのか・・・・。

これぐらいの規模の公園だと最終的に議会に出るのでしょうが・・・議会がどう動くのか?

その後・・・、都市計画、土木、衛生、環境課は、どう動くのか・・・、徹底的に無理難題を押し付けて意地悪してくるのか、良い街づくりということで協力してくださるのか・・・。

うちの用地課は、わりと簡単に考えているようだが、スムーズに行けば簡単なのだが、行政側が抵抗したときには、かなり難しい案件になる。

所有者の土地ではあるものの、公的な公園とされているわけで・・・、しかも、当時の行政側の職員の念書はあるとは言っても、表向きの契約書は、解約しにくい条項が書かれている。

住民が使っていようが使っていなかろうが・・・、管理が良かろうが悪かろうが、一応、公園は公園なんだし、行政側が応戦してくれば、必要な公園だとか、災害時の避難場所だとか、理由をつけてくるだろうし、当時の職員の念書なんてものは知らぬ存ぜぬで通してくるだろう。

まだ、何も分からないんですけど・・・、戦うことになるのか、スムーズに事が運ぶのか・・・、分からないことが、ワクワクして楽しくて仕方ない。

困難であれば困難なほど・・・、完成して、お客様が購入してくださり、家が建ち、そこで人が幸せに暮らす姿を見たときの喜びは大きい。

昨日契約が終わり、正味、今日から、このプロジェクトがスタートしたわけですが・・・、今後、少しずつ正体が見えてくると思います。

いろいろと大変かもしれませんせんけど、頑張りたいと思います。 


しかし、不動産業も、いろいろありますけど・・・、宅地開発のデベロッパーというのは、いろんな土地を買いますし、役所の、個性的な担当さんともやり取りをしなくてはいけません。

個性的といえば・・・、某市役所の土木課の課長の、ちょっぴりお茶目な髪型が・・・、個人的な話はやめておきましょう・・・w

最近は、当社の用地課や、当社が依頼している設計士の先生が役所に行って、担当者と話をするわけですが、私が行く時には、とんでもない状況になった場合なんですよね〜。

行っく時は、基本、アポイントがとってあって、奥で役所の課長、部長と話をするか・・・、アポなしで、行った場合には、相当こじれているので、『ちょいと、そこの弱いものイジメの偉い様・・・、奥で踏ん反り返ってないで、こっちへ出てきて話しましょうよ!』ってところから始まるわけで・・・、今回は、私が役所に行くことがないといいのですが・・・・今回は、賃貸借のですので、よほどないと思いますけど・・・。。

これまでも、公園の解約だけではなく、行政の建物が建っている土地の解約、駐車場の解約、自転車置き場の解約等、当社が買う土地だけではなく、地主さんからの依頼で、行政が利用している土地の解約をしてきました。

行政に土地の返却をお願いした際に、ほとんどの土地は、時期の問題だけでスムーズに解約ができたのですが、以前、ある市町村からは、相当な勢いで嫌がらせをされたことがありました。

田舎の市町村だと、未だ高圧的な職員や議員が存在していることもありまして・・・、あの時は、確か、賃貸借契約書の内容を無視して、近隣の了解をもらってくるように言われ・・・、近隣の同意をもらってくると・・・、地元の議員が訳の分からない理由で、役所側の職員に解約をさせないように脅しかけて、その職員も、その議員に役所への就職を世話をしてもらったらしく、頭が上がらなくて、結局、その議員が所属する党の上層部の方に間を取り持っていただいて、話し合い決着しました。

そして、ある市町村からは、行政が利用している土地を解約して、住宅地にしようとしたところ、県の開発基準と市町村の指導要綱を遵守しているにもかかわらず、あれこれ無理難題な条件を付けられて、開発許可が予定よりも半年以上遅れて、裁判になる一歩手前で、和解したこともありました。

ある市町村境は、開発道路や水路の寄付と全く関係ない、当社が賃貸している部分を寄付しろと言われ、その条件を飲まずに買い取ってくれと言ったところ、別の理由を付けて、なかなか開発の話を進めていただけず、結局、賃貸部分を寄付したこともありました。

大きな土地を購入して、住宅街にするということは、中に道路を入れて行政に寄付をするわけですが・・・・、それだけでも、スムーズに事が進まないことがあるのですが・・・、開発をする場所の中に、行政側との賃貸借契約などがあると、けっこう面倒くさいことになる場合もあります。

名古屋市や春日井市等の大きな街は、賃貸は賃貸、開発は開発と、きちんと分けて考えてくれますが、小さな市町村だと、時に、理不尽な交換条件などをつけられることもあり、意味の分からない水路の改修工事や、水路のフェンスをやらされたり、賃貸部分の土地を寄付させられたり、いろんな事を請求されちゃったりします。

たまには、行政が協力をしていただけることもありますし、スムーズに事が運ぶこともありますが・・・、ちょくちょく戦いになるわけで・・・、今回のような土地の賃貸借も含めて、いろんなことをクリアして、大きな開発をして、住宅街ができるわけです。


そして、その住宅街が完成し、人々が住み・・・その人たちの幸せそうな顔を見た時に、報われるというか・・・、苦労すればするほどに、喜びも大きいわけで・・・。

その喜びを知っているからこそ、けっこう、困難な仕事も好きになれるし、ワクワクするわけです。

そんなわけで・・・、公園の借地解約について書かせていただきました。


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toshikazy at 02:01│Comments(7)TrackBack(0) このエントリーをはてなブックマークに追加 mixiチェック 千代田不動産  | 近藤利一 不動産コンサルタント

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この記事へのコメント

1. Posted by ハナハナ   2015年06月06日 09:44
近ちゃんの交渉力であれば役所との協議は難なくこなしそうだけど大変なんだね。

カンボジアの写真ですが、しまじろうちゃんはいいけど梅ちゃんはやめてほしいです。
梅ちゃんは、どこまで日焼けするの?
2. Posted by S不動産   2015年06月06日 21:05
公園ですか。
解約は簡単なイメージがありますが、田舎の市町村の場合は開発で意地悪されそうですね。

近藤社長は、あちらこちらに水路や道路を持っていると聞いたことがあります。
社長名義の、あま市内の水路の立会いの口利きをお願いされて断ったことがあります(笑)
市町村に協力をしていることも多いでしょうから、そこらへんを交渉材料にされた方がスムーズにことが運ぶのではないですか。
3. Posted by コンドウ   2015年06月07日 10:31
ハナハナくん、役所との協議は、交渉力はあまり関係ないよw
それよりも、梅ちゃん、いい奴だぞ。
まあ、絵的に、しまじろ〜がキュートだから・・・言わんとしてることは分からなくもないが・・・、今度、ハナハナの写真も公開してみようかなwww


S不動産さん、水路や道路は、好きで持っているわけではないので・・・・会社で持ってると変な形で在庫が残るから、仕方なく、個人で取得している感じです。
何だったら、Sさんにプレゼントしましょうかw

4. Posted by 匿名不動産業者   2015年06月07日 10:37
地元のいわゆる名士、地主から借りて建てられている公民館や公園、意外と多いですね。当時の職員が公園面積のノルマ達成の為、私的に念書を書いたのでしょうが、もめるパターンですね。
結果またブログに載せてください。
5. Posted by コンドウ   2015年06月07日 10:58
匿名不動産業者さん、するどいですねw
かなりの、ご経験を積んでいらっしゃる不動産業者さんかと存じます。
まだ、こちらも仕掛けていないので、行政側が、どう出てくるか分かりませんが、もめだすと、時間がかかる案件だと思います。
逆に、スムーズに行けば、即解約、もしくは期間満了で解約できるでしょうね。
とりあず、売主様の申請により、知らん顔して測量立会いをしてみますw

6. Posted by 東北人   2015年06月08日 10:52
こんな美人な娘さんを海外で一人暮らしとか自分が父親なら心配で毎日寝れなくなりそうです。
7. Posted by コンドウ   2015年06月08日 16:04
東北人さん、私も、全く同感です。
彼女が海外に行く条件の中のひとつに、週に一度は親に連絡すること!と記載しておきましたw
でも、まあ、彼女は、力も強いし武道も、そうとうなものなので、普通の女の子よりは、少し安心しています。

間違いなく、梅ちゃんよりは強いので・・・・(笑)

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