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2015年05月09日

1947) 老舗不動産屋 若社長 頑張れ!

今日は、不動産購入と営業の話なんですけど・・・。

とはいっても、一般の皆さんの購入の話ではなく、不動産業者の話なんですけどね。

ちょっと前に某老舗不動産屋の息子さん(若社長)が、当社に買取用の物件を持ってきてくれました。


実は、この老舗不動産屋の社長は、私が駆け出しの頃、不動産取引について、ちょっと汚いことをされ、大喧嘩をしまして、それ以来疎遠になっていたのですが、まあ、あのド糞爺と息子さんとは、血のつながりはあっても、別人ということで、お会いして、物件をありがたく頂戴しました。

その息子さんは、お父様とは月とスッポンぐらい性格が違うというか、物腰柔らかく頭の良い人でしたし、結構良い土地を、当社の宅地分譲用地としてどうですか?と、わざわざ会社までもってきてくれたので、検討させていただきました。


相場、坪単価30万ぐらいのエリアの土地を1100坪で2億6000万でどうですか?ということでした。

素人さんが普通に考えると坪単価的に見ても、安いと感じるのかもしれませんが、我々不動産業者から見ると、とんでもなく高い土地なんです。

そもそも、土地の価格というのは・・・・。

需要が高い面積の坪単価が高く、需要が低い面積だと、坪単価は安いわけです。

当たり前の事ですが、住宅地エリアでは、40坪〜60坪ぐらいまでの面積の土地の坪単価が高いわけで、1100坪を同じ単価で買うという事は、基本的にあり得ないわけです。

これは、需要と供給の問題なんですが、住宅エリアで、50坪の土地を探している人が100人いたとして、1100坪の土地を探している人が何人いるかを考えると、当然、1100坪の土地を探している人のほうが極端に少ないわけです。

50坪、500坪、5000坪と土地があった場合、大きいほど安くなる傾向にあるわけです。

当然、50坪前後の土地相場が坪30万円のエリアの土地を、我々が坪30万円で1100坪を30万円で買ったら、税金、造成、ライフライン整備、宣伝広告費、場合によっては、減歩、開発等の経費もかかるわけですし、多少なりとも利益だって必要ですし・・・・。

坪30万円のエリアの土地を25万円〜30万円というような価格で持ってこられても、その価格では買えないわけです。

だいたい・・・、1100坪で、道路や公園等の減歩が3割だとして・・・、工事関係等に坪4万円、その他の経費に坪2万円分ぐらいかかったとして・・・、当社の利益も少し入れて・・・・、今回の土地の場合は、坪12万円で買うぐらいの計算になります。

簡単に言ってしまうと、相場の坪30万円でお客様に売ろうとすると、減歩がなくても坪20万前後、減歩があり開発をするとうな場合は、坪12万円〜15万円ぐらいでしか買えないわけです。

そんなわけで・・・当社に物件を持ってきてくださった老舗不動産屋の若社長は、自信満々に、こう言いました。 

若社長 『近藤社長、このあたりは相場30万ぐらいですよね〜。 今回お持ちした資料は、1100坪 2億6000万円ですので、お安いと思いますので、宅地分譲用地としてご購入いただけませんでしょうか?』

 『ありがとうございます。 相場よりも安いのは分かっておりますが、もう少し・・・・値段を下げられないでしょうか? マンション用地としての転売や、工場用地としての転売が、難しい住宅地エリアですので、宅地分譲をやろうと思うと、もう少し価格を下げないと難しいのですが・・・。』

若社長 『そう思いまして、坪30万円では、恥ずかしいので、坪23万7千円でお持ちしたのですが、まだ高いですか?』

 『う〜ん・・・・。 私は、あなたのお父様の事は、めちゃくちゃ嫌いなんですけど・・・・、2代目の貴方は、とても感じが良く好感がもてる方ですので、良いお付き合いをしていただけるという前提で話をしましょう。 この1100坪の土地を住宅地にする場合、道路と公園をが必要になります。 開発許可を取り、こちらの費用で道路や公園を造り、行政に寄付をしなくてはいけません。 パッと見、減歩が3割、全ての工事費仮に4千万と計算をして、売ることができる面積がどれだけで、買える価格はいくらだと思いますか?』

若社長は、ポケットからスマホを取り出して、電卓をたたいた。

若社長 『あっ・・・、減歩が3割だとすると、それだけで、この価格では無理ですね。 工事費を引いて・・・・・その他にも、移転費用や取得税がかかりますよね・・・・。 全然無理ですね。 分譲の土地の仕入れって厳しいんですね〜。』

 『でしょ・・・w  で・・・、もう少し、価格は指せるのでしょうか?』

若社長 『買付証明をいただければ、地主さんに交渉はしてみますが、一体おいくら位ならご購入いただけるのでしょうか?』

 『きちんとした金額を出すのであれば、区割り図面を作成し、工事見積もりを取るので、3日〜1週間ほど、お時間をいただかないといけませんが・・・・、実は、私が、今、ここで出す価格と、通常の分譲住宅やが3日〜1週間かけて出す価格と、坪単価誤差が数千円程度なんです。つまり、誤差数千円をお許しいただけるのであれば、今、ここで即決で返事をしますが・・・・。』

若社長 『えっ・・・今、この場で、返事をいただけるのですか・・・すごいですね〜w  それで、おおよそでいいので、価格を出していただけるのであれば、交渉に入ります。 いくらですか???』

 『あはははw 今まで、どれだけの数の分譲地を買って売ってきたと思っているんですかw  私が瞬時に弾き出した金額と、時間をかけて用地課が試算した金額と、誤差は数千円ですよw   今の坪単価は23,7万円ですよね・・・・。 〇〇市は、通り抜け道路だから、6メートル道路を150m入れて、住み切り入れて、公園入れて・・・・・工事・・・税金・・・販売経費・・・・うむ〜・・・・・買値は、坪12万・・・前後5千円・・・・・。』

若社長 『えぇぇぇぇ〜〜〜〜〜、私が持ってきた価格の半値じゃないですかぁぁぁ〜〜〜!!! そ・・・それは、無理ですよ・・・。 担保がぬけませんし・・・、絶対に売らないと思います。』

 『だよね〜w それぐらい宅地分譲の土地の仕入れは難しいんですよw いくらぐらいまでなら下げられそうですか???』

若社長 『うむ〜〜〜、う〜ん・・・・。 坪20万が限界だと思います。 担保解除に坪17万円必要ですから、手残り欲しいと言ってましたので、20万円以下では売らないでしょうね〜・・・・。』

 『あはははw そうだろうな〜。 限界まで行っても、17万担保解除、経費で1万・・・譲渡税計算しない計算での話でだけど・・・w じゃあ、こっちの隣地が売るなら、減歩が20%ぐらいになるから、坪14〜15万円ぐらい出せるし・・・・、この奥の田・・・というか、この奥の、接道のない土地全部を、坪5〜6万で買えれば、持ってきてくれた土地は、今の価格ぐらいで買えそうですけどね・・・・。』

若社長 『なるほど・・・、減歩率を減らしたり、億の囲繞地を安く買って、この土地の坪単価を落とさないようにするわけですね。  隣はともかく、奥の土地は、道路についていないので、価値がありませんからね・・・・、でも、坪5万とかで売りますかね〜?』

 『それは分からん・・・w よしっ・・・じゃあ、こうしよう。 うちの部隊に奥の田んぼの地主さんたちのところに行かせよう。 それで、奥が売るようなら、この土地を買いましょう。 奥の人たちが売らなかったら、諦めましょう。 それでどうですか?』

若社長 『それは、いいですけど・・・・。 あの〜・・・、できれば、御社の用地課さんが、奥の田んぼの地主たちのところに買付交渉に行くときに私も連れていってもらえないでしょうか? 今回の土地だけで奥の土地の手数料は要りませんので・・・・・。 どうやって土地を纏めるのか見たいので・・・ダメですか?』

 『いいよ・・・w それなら、いっしょにやりましょうよw 当然、いっしょにやるわけだし、入り口の部分になる、この1100坪を持ってきてくれたののは、若社長なんだし・・・、手数料も払いますよ。 つまり、土地全体のプロジェクトですから、土地全体の3%の手数料は払います。もちろん購入できた場合ですけどねw』

若社長 『ありがとうございます。 なんか楽しくなってきました。あはははw』

 『おいっ・・・、若社長・・・。 そんな甘いもんじゃね〜から、浮かとったらあかんですよ。 あんた、この1100坪の土地の抑えは絶対なんだぞ・・・・。 あんたが持ってきたこの土地がグラグラするようなら、俺らが奥の土地を買っても何の意味もなくなるんだ。 ひとつのプロジェクトって言ったでしょう。全体の仲介手数料の中には、あんたが、きっちりと入り口の1100坪を抑える費用も入っているんだからな! そこを忘れて、浮かれないように! 分かったか??? ということで・・・、宜しくお願い致します。』

若社長 『あっ・・・・、はい・・・・。 すみません。 いっしょに仕事ができることが嬉しくて・・・・つい・・・、宜しくお願いします。』

 『いえいえ・・・w こちらこそ宜しくお願いします。 それでは、用地課の社員に話しておきますね。 後日、連絡があると思いますので、仲良くしてやってくださいw 宜しく・・・。』

私は、若社長と握手をしました。

若社長 『ところで、近藤社長は、うちの親父を嫌っているようですが、差し障りなければ、理由を教えていただけないでしょうか。 うちは古いだけで、近藤社長のところのように、億単位の物件をポンポンと買うようなことはできませんが、うちは小さいなりに堅実にやってきたと思います。近藤社長にとっては、糞ジジイかもしれませんが、私にとっては、尊敬できる父なので、理由を教えていただきたいのですが・・・。』

 『なるほど・・・w まあ、原因は大したことではないのですが、お互いに口と態度が悪いですから・・・というか、悪かったと言った方がいいのかもしれません。 お父様から、どう聞かれているか知りませんが、当社も、小さな不動産屋で、私が営業、母か経理と留守番営業をしてくれていた時代があったんだけど・・・15年ぐらい前の話ねw その頃かな〜、お父様と大喧嘩したのは・・・。』

若社長 『何があったのかは、話したがりませんが・・・、今回の土地は、親父が出してきた土地で、千代田さんに持っていけと言ったのも親父なんです。』

 『え〜〜〜、そ・・・そうなの??? あの糞・・・いや・・・お父様が、そう言ったの???』

若社長 『近藤さんは、俺とは会わないだろうから、お前が持っていけと言ってました。 何があったんですか? 大喧嘩したということですが、私の父も、近藤社長も、むやみやたらに理由もなく喧嘩をするわけではないでしょうし・・・何があったんですか?』

 『まあ、今、考えると・・・、俺自身が、余裕がなくて、トゲトゲしかったということなのかもしれないな〜って思うんだけど・・・。 あとは、売り言葉に買い言葉で、喧嘩になったって感じかな〜。 お父様が、名東区で2億の物件を出してきてくださり、私が客付けをしたんだけど・・・、契約日が決まったとたん、実は、もう1人、業者が入っているという話になり、買主から3%もらったら、1%こっちに投げてくれと言われたんだ。』

若社長 『資料を出した時じゃなくて、決まってからの後出しですか・・・???』

 『今なら、最初と話が違うって取引をしないけど・・・、当時は、600万の手数料が400万円になっても、仕事がしたかったから、仕方なしに、取引をしたんだけど・・・。 もう一人、入ってきた不動産屋の態度と、あんたの親父さんの態度が気に入らなくて、取引後に手数料を分けるときに、俺が、600万円のうちの200万円を、持ってけ泥棒って言って、投げたわけよw それで、あんたのお父さんがキレた。 そこからは、怒鳴り合いの大喧嘩・・・w』

若社長 『それは、うちの親父が悪いですね。 でも、うちの親父、自分が出した物件の間に、もう一人入れるなんてことをするとは思えないんですけど・・・。物件資料を出すときに、言い忘れたのかな〜?』

 『いや・・・違う。 売主が、契約間際に、自分の子飼いの不動産屋がいるからって、ねじ込んだらしい・・・。 でも、決済後に、お父様が、その後出し業者に、ペコペコして頭を下げていたから、その業者とグルになって、俺の手数料を削ったと思ったんだよ。 で・・・、お前ら、どうせグルなんだろ〜って思って、100万円の束を2つ、投げた・・・。当時、俺が30歳前後、あんたのお父さん50代、もう一人の不動産屋60代・・・。そりゃ〜怒るわなw』

若社長 『それは、怒るでしょうね。 でも、親父は、何故、その業者と仲良くして頭を下げていたんでしょうね〜・・・。 近藤社長といっしょに、その後出し業者に不満を抱いているはずなんですけど・・・。』

 『知らん・・・。お父様と、後出し業者 VS、俺の、大喧嘩で・・・、特に、後出し業者の爺さんが、俺の半分も生きてない奴に札束ぶつけられたって、めちゃ怒っていて、殺すとか殺さんとか、沈めたろか〜って感じで、お父様も、俺に、礼儀を知らんって、怒りまくるし・・・、俺は、グルになってハメやがって〜って汚いぞ〜死ね〜〜〜って怒ったし・・・今思うと醜い争いだったなw』

若社長 『その頃、私は、学生でしたので、取引のことも状況も分かりませんが・・・、そんなことがあったんですね〜。 申し訳ございませんでした。 父は、反省しているから、千代田さんのところに、今回の物件を持っていけと言ったのかもしれませんね。』

 『あんたが、謝ることは何もない。 というか、謝らなくてもいいですよw 俺も、ムカついたとは言っても、お金を投げるってのは、やりすぎたと思っています。 若かったからな〜・・・w 若気の至りって感じですかね〜w いくら汚いやり方をされたからと言っても、年上の先輩に金をぶつけるってのは、常識を外れていた。 まあ、そう言っていたとお父様に伝えといてください。 それから、物件資料、ありがとうございましたって言っといてください。』

若社長 『分かりました。 父には、そう伝えておきます。』

 『それはそれとして・・・、今回のプロジェクトが上手くいったら、俺が手数料を持って、お父様のところへ行きますよ。 で・・・、今回は、ありがとうございますと、頭を下げる。 以前のことは、汚いことをしたのは、あんたのお父様だから、やりすぎは認めるが、その件では頭は下げない。 でも、今回の件では、ありがとうございましたと頭を下げながら、手数料を払う。 それで、投げつけたことを帳消しにしてもらえたらいいな〜って思うんだけど甘いですかね〜?』

若社長 『いえいえ。 親父は、この資料を持っていけと言った時点で、逆に父からのお詫びだと思いますよ。 大口町の大型宅地分譲のことも、すげ〜な〜って言ってましたし・・・、近藤社長のことは一目置いてるんだと思います。 すみません・・・うちの親父ごときに一目置かれているって、失礼な言い方だったかもしれません。 気に障ったらすみません。』

 『いいえ。 業界の大先輩に認めてもらえたような気がして、すごく嬉しいですよ。 よしっ・・・このプロジェクトを成功させて、獣数年ぶりに糞ジジイのところに頭を下げに行きましょうw この仕事やりたくなってきた・・・w 社員たちと、若社長が行ってダメなら、及ばずながら俺が行きますわw』

私は、老舗不動産屋の若社長と、もう一度握手をしました。

私自身、気合が入ったのか・・・思いっきり、若社長の手を握りつぶしてあげましたwww


しかし・・・、まあ、偉そうに言うわけではないですが・・・、あの糞爺の息子(若社長)は、とても感じがよく、好青年で・・・・あの人の息子にしては、めちゃくちゃ良い息子ができたな〜と思いました。

ということで・・・、若社長、頑張れ!

そして・・・この日は夕方から、三重県の長島沖に魚釣りに行きまして・・・・。 

2015-05-06-17-51-11


久しぶりの魚釣りです。

仕掛けをセットして、餌をつけて・・・糸を垂れる・・・w

昔の事・・・、今回の取引の事・・・、そして、最近、アクセス数は1日4000を超えているのに、ブログランキングの投票が少なくなった事について、考えながら・・・、魚釣りをしました(笑)

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toshikazy at 22:45│Comments(8)TrackBack(0) このエントリーをはてなブックマークに追加 mixiチェック 営業 経営 | 不動産ブログ

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この記事へのコメント

1. Posted by 遼   2015年05月10日 00:46
久しぶりに読ませていただきましたが、相変わらず面白いブロクを書かれますね。
描写力の強さに引き込まれます。

実際の近藤社長は強面でありながらソフトに話しをされ、ここぞというところで心に刺さる言葉を盛り込む。
ギャップがプラスされるので実際はブログ以上に強烈ですよね(笑)

ブログの登場人物も聞き惚れてたんだろうということまで想像しながら最後まで読ませていただきました。

2. Posted by 共同仲介業者   2015年05月10日 00:55
5 近藤社長お久しぶりです。

先月も貴社本社課長様と津島市の土地で大変お世話になりました。今は別の津島市の土地で5月下旬契約予定で、その他土地含め近藤社長や統括部長様並び本社営業の方々に大変ご尽力頂きありがとうございます。今後も変わらぬご愛顧の程、宜しくお願い致します。

今回のブログを見て改めて感じるのは、社長自身過去の行動を反省し仁義を守り、未来へ向かって正しい人脈を構築する行動を取る所は昔と変わらないと思いますしリスペクトに値します。社長のお時間が有ったら、又ご指導ご鞭撻の程、宜しくお願い致します。貴社向きの宅地分譲用地や収益物件情報等の買取物件を出す自信は無いですが(苦笑)、仕入れの極意等ご指導頂ければ幸いです。今後ともお付き合い宜しくお願い致します。
3. Posted by 共同仲介業者続き   2015年05月10日 01:29
5 息子様の大学合格おめでとうございます。

恐らく入学されたA大は私の母校だと思います。確かに中央大の法学部やその他東京私学の上位大学は学力レベルが高く良いとは思いますが、いつも近藤社長がブログに書いているように社会に出て学歴は参考資料でしかありません。学歴が通用するのは最初の就職先であり、それも真面目に勉強をし学生中に主力資格(例:宅建、行政書士、ファイナンシャルプランナー等)を取った者が比較的大手企業及び金融機関に就職しています。ちなみにA大も真面目に学生時代勉強をして、主力資格を取れば都銀(ただ出世は難しい)や地元主力の地銀(N銀行、A銀行、T銀行等であればそこそこ出世します)や地元有力企業への就職も可能です。私は学生時代に真面目に勉強せず、社会人になっても駄目なので説得力がありませんが・・・(苦笑)。

結局社会人になって必要なのは、学力よりも人間調整力を含めた人脈や忍耐力であることは間違いないです。私は大学受験は浪人して入っていますので、経験則から言うと規則正しい生活(継続性)と自分で切り開く力(開拓力)が必要だと思います。予備校に行っても最後は自分自身との勝負なので、自ら律する事が出来れば息子様も来年の合格を切り開けると思います。来年再度息子様が桜咲く事を心より陰ながら応援致します。

4. Posted by Mr.Fanble   2015年05月10日 08:47
誰の事かは、かなり以前から記事やコメントを読んでいる私には分かりましたが、ここでは伏せますね。
5. Posted by コンドウ   2015年05月10日 22:20
遼くん、コメントありがとう。
あえてソフトに話をしているつもりはないんだけど、ソフトと言われることが多いから、それが俺の話し方なんだろうな〜w


共同仲介業者さん、お久しぶりです。
いつもお世話になり誠にありがとうございます。
宅地分譲の仕入れは、建物を建てない分、けっこう難しいと思います。
分譲屋さんの下を潜って買わなくてはいけないので、あれこれ工夫が必要です。
人脈と知恵をしぼり仕入れて、お客様に少しでも安く供給していこうと頑張っていますので、良い話があれば是非とも当社にお願いします。
子供の件は、私の仕事を継ぐのは難しいと思っています。
おっしゃる通り、世の中、学でも、資格でもなく、不屈の根性と誠実さだと思います。
その二つがあれば、折れることはありませんし人脈も広がります。
うちの子は、誠実さはありますが、不屈の根性がありません。
人に負けることを悔しがりませんし、自分の能力を最初から分析してしまい、無理だと思うことにはトライしません。
まあ、我が子も会社も可愛いので、分離して考えるほうが良いのかもしれません。
まあ、アホな子には、学歴と資産を残してやらないと生きていけないだろうなんて感じで考えています。
本当は、高校まで出したんだから、大学からは、てめーで稼いで行け〜ぐらいの教育をしたいんですけど、親バカなのでできませんでしたw
最近は、毎週、名古屋支店にバイトにきていますwww



FANBLEさん、コメントありがとうございます。
それが、残念ながら、ご想像の方とは別人です。
境遇は似ていますけどね・・・w
長いこと、ブログを読んでいただきありがとうございます。
6. Posted by Mr.Fanble   2015年05月11日 09:02
ああ、思い出しました。私が想像した方は、コンドウさんが車(規制)でしたね。
言われて漸く思い出しました。
7. Posted by 思わずコメントを   2015年05月11日 12:22
近藤社長のコメントをみて、思わずコメント残させていただきます。不出来な息子をもつ経営者です。近藤社長のご子息を存じ上げないのにコメントすることお許しください。
わたくしもまさに、会社も息子もかわいくてかわいくて、結局、会社は他人に任せることにしました。
この結論をだすまでは、苦悩でした。息子は性格は親に似ないで素晴らしく素直なのですが、経営者の器ではありませんでした。
そんな子供ではありましたが、将来的にはわたくしの会社にも、興味を持ってくれるようなことを言ってくれていました。
また、取引先、社内でも、ご子息はいつ入社されるのかなどと好意的な声が沢山入ってきました。
しかし、結局は私は、お金を息子に、残すスキームを作って、別の後継者を、指名しました。
驚いたのはその後の周りの声です。息子の入社を支持してくれていた関係者のほとんどが私の決断を賞賛してくれました。やはり私に対する遠慮が息子に対する支持につながっていたようです。
私が作った会社は今、別の後継者が立派に経営してくれています。
私もまだ現役に未練があるので、機会があれば息子と二人で新しい会社でも作れないかと思っています。親バカはなおりませんが、中小企業とはいえ、だからこそ、親子の情を絶つべきと今は思えています。
近藤社長が将来迷われた時に、少しでもご参考になればと思い、さしでがましいコメントさせていただきました。
御社とご子息の成長、心より念じさせていただきます。
8. Posted by コンドウ   2015年05月12日 10:43
fanbleさん、そうなんです。
信者さんの、パパとは、車なんです(笑)
でも、いろいろと覚えてくださっていて嬉しいです。
いつもありがとうございます。


思わずコメントをさん、コメントありがとうございます。
子が生まれた時は、猿みたいだな〜と親としての実感がわかなかった私ですが、目が見えるようになり、寝返りをうち、私を父と認識できるようになり、歩き出し・・・幼稚園、義務教育を経て、高校を卒業しこの春に大学に入学したわけですが、男親は、子が大きくなるにつれ愛情が増すものということを知りました。
私も、この数年の間に、子を継がせるかどうかを選択しなくてはいけない時期がきます。
今は、当社で掃除のバイトをさせたりして、様子を伺っているところですが・・・・。
おそらく、同じ選択をすることになると思います。
子供の可愛さと、会社の可愛さを、いっしょにしてはいけません。
器がない者に会社を継がせれば社員が路頭に迷います。
物がない、金がない中で育ち、事業をやってきた私と、小さな頃から何不自由なく育った者では、考え方が全く違いますからね。
うちの子も、真面目で優しい子に育ちましたが、経営者としての資質は皆無に等しい状態です。
今、資質がでてこないか、会社内でアルバイトをさせなから様子を見ていますが・・・やはり難しい感じです。
詳しくは、ブログに書かせていただきます。
コメントありがとうございました。

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1946) 成功者の共通点、今を大切にしている。1948) 不動産会社でアルバイト