1867) 表彰式・・・一位よりも嬉しい事・・・。1869) 遠方からのお客様の用件は・・・。

2014年10月28日

1868) 人口の減少 空家率の上昇の先には・・・・。

私は、人口減少問題を、現在の日本の最大の問題であると考えています。 

人口減少による経済成長の鈍化により税収が減少、労働力の減少、不動産価格の下落等、様々な問題が考えられるが、特に日本の場合は、一方通行に人口が減り続けるため、急速な少子高齢化が進み社会保障制度に問題を生じさせる。

人口早見表 (素人さんの為の不動産学校)


経済成長の大きな要因のひとつである労働力が大きくマイナスに転じることから、政府は、よほどの一発逆転ホームランを打たない限り、基本的には経済成長率も低下する。

一般的に、年金問題として、高齢者を若者たちが、どう支えていくのかという部分を問題視しているが・・・・。

実は、それだけではなく、日本経済を衰退させたくなければ、若者が支えながら、尚且つ、数少ない若者たちで、今の日本の経済も支えなくてはならないということです。

今の日本の若者を見ていると・・・、これから近い将来、高齢者を背負いながら、子供も沢山作り育てながら、今まで以上に働くなんてことができると思えない・・・・・。

でも、現実的に、それをしていかなければ未来の日本は衰退するわけだから、意地でもやっていかなくてはいけない。

私も、不動産デベロッパーの代表として、不動産コンサルマスターとして、現実と向き合い戦っていかなければいけない。

今日は、珍しく、こんな書き出しでスタートさせていただいたが・・・・

読者の皆様・・・・、たまには、格好をつけさせてください。

というか・・・・・、こういう系のブログも、悪くなくないと思いませんか?



ここ近年、空家&空室が目立つようになってきた。

住宅街の中に放置された戸建住宅・・・・・、庭は雑草天国・・・・、その雑草の中にゴミまで捨てられている始末。

古い分譲マンションや、賃貸マンションやアパートも空室が目立つようになってきた。


ここ10年ぐらいの三大都市のグラフやデーターを見ると、上げ下げしながらも緩やかに下り坂であり・・・、世間一般は、横ばいなんだな〜なんてことを思うのか、、空家、空室の多さは感じていな人がほとんどなんでしょうね〜。


三大都市を基準に考えるのは、間違っているとは思わないが・・・・・・。

三大都市なんてのは、所詮人が集まる都会なわけですから、人口減少の影響が出るのは最後の最後であり、本当に深刻なのは、すでに空家、空室が目立ち、人口減少を悩んでいる地方都市や、田舎町なのです。

統計データー等を見ていると、毎月、0.〇上がった下がった、1屬△燭蠅硫然覆筺賃料が数十円〜数百円上がった下がったって書いてあるけど・・・・関東、中部、関西だけではなく、もっと地方の都市も見てみろよ・・・、もしくは、三大都市の周りも見てみろよって思う。

私は、仕事柄いろんな街に行くことが多いのだが、その街の駅の周辺や、住宅街等を、ついでに見てくるのですが・・・・、今の、人口減少、空家率、空室率は、かなり深刻に受け止めなければいけない問題だと思います。

私が、昔から言ってることですが、この現象に歯止めをかけるなり・・・・、それが無理なら、空家、空室、新しい利用方法の確立をしないと、この先とんでもない事になると思うのだ。

それなのに、相変わらず新築を建てる・・・戸建はまだしも、現在の新築の賃貸住宅の着工数は何なのだろう?

空室率が増える中、相変わらず建てまくっている・・・・・。

人口減少という、大きな問題が見えていないのか???


現在の出生率が1,3だとしよう。

男と女がいて・・・、結婚しない人が増え・・・、子供を作らない人も増え・・・・。

核家族化よりも、人口減少の力の方が、はるかに上回っているだろうに・・・・・、正直、私は、これから起こりうるであろう、家余り、空室増加によるゴーストアパートや、ゴーストマンションが増える事が、めちゃくちゃ恐ろしい。


これもまた仕事柄、不動産投資家や、不動産業者と話す機会が多いわけだが・・・・・。

不動産投資家たちも、頭では理解しているのだが、いまいちピンときていない人が多い。

家賃保証、一棟借り上げ等があるから安心、安全と考えて建てている投資家が多いようだが、10年先、20年先の、日本の人口、人口比率等を把握して建てている投資家は少ない。

そんなに建てて誰が住む???

空家が増えれば不動産の価格は下がるわけだし、空室が増えれば賃料も下がる。

もはや、競争の域を超えて、供給過多による共倒れ状態に突入していることに、まだ気付かないのか?


この間、あるTV番組で、地方の過疎化&空家問題に対して・・・・、空家や、空室は、全て、老人のシェアハウスにするか、デイサービスをやればいいなんて話をしていたコメンテーターがいたが・・・・。

現在の各地域の空家、空室の数と、戸建て、マンション、アパートの着工数と・・・・10年後〜30年後の日本の人口を計算してみろ! こいつは、算数もできないのか?なんてことを思った。

だからと言って、家余りによる日本の不動産暴落を防ぐ手立ては思いつかないが・・・・・。

とんでもない数の移民を受け入れるというのも、いろんな問題が生じるし・・・。

政府が新築の着工数を減らすようなことをすれば、日本の景気、経済は、今よりも確実に悪くなる。

この問題は、本当に難しい問題だし・・・解決策がない!

そもそも・・・、人口減少、家余りは、戦後の日本が経験したことのない新しい問題であり、成熟された経済大国の宿命ともいえる破局に確実に動いているように思えてならない。 


このブログの読者の半数以上は、不動産業界人か、不動産投資家であるわけだが・・・・・。

この問題についての、率直な感想とお聞かせいただきたいし、解決策があるのなら教えてただきたい。

私は、ブログでも、リアルでも、ほとんど弱音を吐いた事はないが、正直、少子高齢化、人口減少、家余りが恐くてしかたがない。

多くの不動産投資家を導いてきたし、ブログの読者の相談、悩みも解決をしてきたが、この大きな壁を乗り越える方法も、壁を壊す方法も思いつきません。


私は、ここ数年、不動産投資家たちに、アパマンの新築や、中古の購入を薦めずに・・・・、太陽光発電という新しい形の投資を薦めてきたが、年々買取価格が下がっているし、電力会社のお偉方と話をしていると、安定的な発電が出来ない太陽光発電に対しての見方は冷ややかであることから、来年の4月以降は、投資として薦めることはできなくなると予測しています。

それに、この問題は、投資家だけではなく、家を持つ者、土地を持つ者、言うなれば、日本国民全ての問題と言っても過言ではないと思います。

アパマン経営をしている人は、賃料が下がり、空室が増えたら毎月のローンの支払いができなくなります。

家を購入した人は、この先、不動産不況による経済の悪化で収入が減れば毎月の支払いは苦しくなるし、不動産の価格が極端に下がれば、少々の追い金では売るに売れない状況になるわけですし・・・・。

日本政府は、今後、この問題にどう取り組んでいくのか???

人口の減少 空家率の上昇の先には・・・・、何があるのか、分かっているはずなんですけど、その対策が、まだ未だ見えてこないのが不安で仕方ないです。


そんなわけで・・・・、久しぶりに、ゆるくないブログを書かせていただきました。


そういえば、昨日・・・・・。 

ゆるキャラグランプリで、ちよっぺんを毎日クリックしてくれていた、某鮨屋さんに、突撃訪問してきました。

 『40日間、毎日、ちよっぺんに投票していただきまして、本当にありがとうございました。 11月の1・2・3日は、セントレアで最終決戦投票がありますので、是非、お越しください。』

ちよっぺんファンさん 『最初、店に、ヤバい人が入ってきたと思いました・・・・・・・

 『全然ヤバくないでしょうwww』

ちよっぺんファンを、驚かせるつもりが・・・、脅してしまいました・・・・

そんなわけで、お鮨を食べてきましたが・・・、めっちゃ喜んでくださりましたw

ブログの読者の皆さんも、ちよっぺんファンの皆さんも、本当にありがたいです

今度は、どこに突撃訪問しようかな〜・・・・・・あなたのところかも・・・・・・

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この記事へのコメント

1. Posted by 隠れ近藤教信者   2014年10月28日 11:46
流石、不動産ブログ王!!!
難しいことを簡単に表現をするのは天才的ですね。
日本が危機的状況であることは知りながら何もできない一部の人と、危機を危機と考えない無駄に生きているアホな国民多数です。
問題は少子高齢化ではなくアホな国民が多すぎることです。
近藤社長は気付いていらっしゃるから日本のデベロッパー業以外に海外に目を向けられているのでは?
2. Posted by テッチ   2014年10月28日 15:22
5 わたしも大家のひとりとして、御懸念は痛いほど理解できます。わたしもまじめにコメントさせていただきます。多くは政治の分野で空き家対策とは一見、無縁にみえるかもしれませんが、わたしの考えを列挙しておきます。

1.教育分野
企業する人が増えれば雇用が生まれ、結果的に空室が埋まるとの考えから、現在の官僚・サラリーマン育成型教育から企業家育成型教育への転換を図る。具体的な案として、小学校にて算数の代わりに算盤、簿記を必修にし、財務諸表をある程度理解できるようにする。また、中学校にて初歩的な民法、刑法、税法の科目を設けることで、世の中のルールおよびお金の流れや仕組みを教え込む。

2.永続的な日本の不動産の価値を維持する為、他国からの侵略を防ぎ、国際的に独立した地位を築くことが必要との見地から、核武装し軍事産業を後ろ盾とした金融・観光が盛んなスイスの国防の仕組みを手本とした永世中立国となる。

3.民間の投資を刺激し、タンス預金や銀行貯金で半ば休眠状態の現金の流動性を高める為、個人・企業の預金を問わず、一定額以上の残高に、マエナス金利を導入する。

4.宗教団体から0.1%でも良いので徴税する
3. Posted by siganai   2014年10月28日 17:09
お恥ずかしながら、真剣に考えてみました。

「配偶者、もしくは婚約者との性行為しか認めず、避妊器具の販売・使用を禁止」
「子供1人あたりの助成金増額」
することで、結婚する人が増え、夫婦生活も円満になり、子供も増え、人口も増える、みなハッピー

少子化って、将来の不安感とかではなくて、セックスレスが問題な気がします。他で出来なくすれば、必然的に妻とするしかなくなり、愛情も深まり、子供増えますよね!?笑
下品で、すみません。
4. Posted by 33歳庶民   2014年10月28日 17:50
数字を見る限りでは既婚男女が子供を作らないから少子化になっているのではなく、未婚率が高いから少子化になっているのですよね。

私は嫁の実家に仕事をもらっているおかげで人並みの生活が出来ている士業ですが、浪人時代に知り合った非正規雇用の男達がこの先結婚出来るとは思いませんね。珍しく彼女がいても非正規雇用だからという理由で結婚していませんでした。あとは随分年上の彼女だったり。

不動産で収入を得ている人達の事だけを考えれば、非正規労働者の保護、金を良く使う低収入の人へのバラマキ、後は移民をいれる事なんでしょうね。

正社員の解雇を非正規並みに簡単にする事でも非正規雇用の人間の結婚が簡単になるかも知れませんけど。
5. Posted by べる   2014年10月28日 20:58
少子化はおっしゃるとおり、日本の重大な問題だと思います。
ただ、それはお客さんを獲得できず売り上げが右肩下がりになっている会社と同じで、問題は対策を打てない無能な社長とその幹部の質こそが根本的な問題だと思います。
だから私は、社長や幹部に優秀な人間を登用するしかないと思うのですが、現在の政治体制では、万一、優秀な方が社長についても、周りの駄目幹部たちがやはりつぶしてしまうと思います。
ですので、大統領制を採用することが、日本が復活するための必要最低条件だと思っています。
実際に日本を復活させるプランはその後でないと実現しないかと思うからです。
駄文失礼いたしました。
6. Posted by コンドウ(素人さんの為の不動産学校)   2014年10月28日 22:38
隠れ近藤教信者さん、いえいえ、不動産ブログ王ではありません。
投資系の不動産ブログには、すごい方が大勢いますよw
私は、気付いている人半分、気付いていない人半分・・・・。
気付いている人の中で、分かっていながら何もできない人99、9%だと思います。



テッチさん、なるほど〜・・・。
それでは私の考えを簡単に書きます。
1については、基本賛成ですが、それに加えて、ハングリー精神を身に着けさせる。

2については、全く100%完全に大賛成w

3についても、大賛成w

4については、法人税と同じでいいと思いますが・・・・。



siganaiさん、この問題は難しいですね〜。
全然下品じゃないと思いますよ。
真面目に少子化は大きな問題なんですけど・・・解決するまでに、急に子供が増えても30年以上かかるんですよね〜。
私は、その前に、子を育てる経済力を、子を作る側の大人のほうが持つべきなんだと思います。
経済力だけではなく、結婚したくなる人間的な魅力もですけどねw
そして、その2つを身に着けるには、まずは、国民一人一人の頑張るぞ〜っていう根性だと思います。



7. Posted by コンドウ(素人さんの為の不動産学校)   2014年10月28日 22:55
33歳庶民さん、少子化の原因は、未婚率と既婚者の子供の数と両方だと思います。
先進国だと自立している女性が増えるので少子化になりやすいのでしょうが、これはこれで良い事だと思います。
やはり、仕事を持つ女性が子供を産みやすい環境と、基本者の子供2人目以降の手当ですかね〜・・・・でも、急には増えないでしょうから、出生率を封やしながら、とりあえずのところは、移民でしょうね〜。
でも、移民を受け入れるにも、かなり策を練らないと、とんでもないことになりそうですけどね。



べるさん、おっしゃりたいことは、よく分かります。
私も、同意見です。
結局、大手企業も、国も同じ問題を抱えているということです。
自己の利権ばかりで、全体を考えていない!
この国を良くするには誰が良いのか、この会社を良くするには誰が良いのか・・・・。
今迄は、何とかなってきましたが、優秀な人材を潰す体質を、そろそろ変えないと共倒れになります。
ただ、大統領選が良いかどうかは、米国を見ていると、それが良いとばかりは言えない部分もあります。
難しいですね〜。
8. Posted by たかし   2014年10月28日 23:41
 私は今日のブログを読んで、「今は会社が好調だけど、長い目で見て可愛い社員達をどう食わせていこう。」という社長の危機感をひしひしと感じました。
 私の住んでいる団地は名古屋駅から名鉄で30分弱ですが、ここ2〜3年物凄い勢いで古家の売り出し、解体が進んでおります。売り出しても買い手が付かず、売り出しっぱなしの家も多々あります。
 このまま人口が減っていけば、名古屋市内でも少しでも不便なところは売れず、不動産価格か暴落するときが来るのでしょう。
 少子化対策に手厚く補助金を打つと言っても原資はどこにあるのやら。中年、高齢者がその分の増税に賛同してくれますかね。
 なかなか明るい材料が思い当たりません。
9. Posted by コンドウ(素人さんの為の不動産学校)   2014年10月29日 00:59
たかしさん、最近は、少し郊外に行くと、空家が目立ちますね。
正直、こちらの地域でも年々売れ行きが悪くなっていってます。
家余りだから仕方がないんでしょうけど、人口が減るだけに、売れない住宅は、その跡を何に使うか難しいですね。
人口減少、経済の悪化については、ほど断定的な状況で、光が見えず途方に暮れるって感じです。
まあ、前を向いて頑張るしかないですけどねw


10. Posted by 剣菱   2014年10月29日 12:30
住宅が余って、家賃や土地代金が下がってくるのであれば。
議員宿舎や公務員宿舎なども国民所得の平均以上にもらえているのに家賃がべらぼうに安く、税金で官舎を建てているのを打ち切ればいいのでは?
税金で建て維持しているのを辞めて、その分を違う地域振興あたりに予算を当て。公務員さんたちが、家を買うなり借りるなりしてもらえばゼネコンに落ちるお金を、地域に落ちるふうに変化していくのでは?
基本的に家賃が安すぎですし公務員宿舎は。
11. Posted by たか   2014年10月30日 01:04
少子化や高齢化、過疎化など、私の住んでいる北海道は本州とは別の国のように進んでいると思います。
今後の事を考えれば確かに、ぞっとします´д` ;
今、目を向けて行きたいなと思っているのは、ニセコのような富裕層の外国の方を集める事ができるスキーリゾートなど、北海道ならではの物です。。
いずれにせよ、人がいないと経済が回らないのは確かなのですが、移民の大量受け入れは治安の面の不安があります。
モナコ公国みたいに、富裕層の方々にたくさん来ていただき、経済が盛り上がるのがいいな〜と率直に思います。
漠然とですが、行政とタイアップして、北海道の過疎化してる、市町村を活性化できればいいなと!!
なんか、上手く書けないです(笑)すいません´д` ;
12. Posted by saiko   2014年10月30日 12:54
いつも楽しく勉強させて頂いてます
乱暴な書き方ですが 大東建託や東建など自社の利益のために賃貸アパートをバンバン建てる業者が無くなって困るのは出入り業者くらいのもんだと思います。
やはり不動産業と人口は密接に関係してますので移民受け入れに私は賛成です。観光大国にすると政府も言ってますから流れはそうなりつつあるかもしれないです。
13. Posted by コンドウ   2014年10月30日 14:37
剣菱さん、なるほど・・・。
そこは、思いつきませんでした。
それ、いい案ですね。
少しは空室率が下がるかもしれません。
ただ、公務員さんも、いろいろいらっしゃるので、本当に民のことを考えて一生懸命頑張っている人は、安い賃料のところに住んでもらいたいです。
そこの分離、難しいですよね〜。



たかさん、北海道は急速に進んでいると、知人から聞いています。
少し田舎に行くと、全く需要がなく、金額の問題ではなく売れないとか・・・・。
それこそ、素晴らしい場所なので、観光でしょうね〜。
私は、昔、毎冬、スキーをしに行ってました。
ニセコ、トマム、でも大好きだったのは、夕張のマウントレースイという山があって、そこの雪は、軽すぎず重すぎず良かったことを覚えています。
ただあるのかな〜・・・あのスキー場・・・?
すみません・・・・話がそれましたね。



14. Posted by コンドウ   2014年10月30日 14:41
saikoさん、建てるだけが目的というやり方は、私も眉間にシワを寄せながら見ています。
まあ、相続対策目的ということもあるのでしょうけどね。

移民については、私の見解は、嫌だけど仕方ないな〜という感じです。
治安の問題や、文化の違い上起きるであろう問題を、予測して、計画的にやってもらいたいです。

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