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2014年10月02日

1855) 悪質な不動産査定

読者の皆様、こんにちは

たまには、真面目な話も書かないと・・・・・、先日、ある常連読者様から、不動産の話が少ない!と、お叱りのメールをいただいてしまいました・・・・・。

本日は、不動産の査定について書かせていただきます。

前回のコブラは、いたずらがすぎました・・・すみませんでした・・・真面目に書きます


半年ほど前の話ですが、私の知人から土地の査定依頼がありました。

その近辺の土地は、住宅用地として40坪〜50坪ぐらいの土地で、坪50万円プラスマイナス3万円ぐらいが相場だったのですが、知人の土地は間口が狭く90坪ぐらいの土地でした。


土地というのは、同じ場所でも、地型や、向き、道路幅によって左右されますし・・・、基本的に需要が高い土地が坪単価が高く、需要が少ないほど坪単価は安くなります。

知人の土地は90坪で、50坪前後のものに比べると需要が少ないので、坪45万円で査定をしました。


坪50万円のエリアで、一般的な50坪であれば2500万円 家を2500万円で建てるとして、土地建物で5000万円です。

もしも、90坪の土地を坪50万円で買うとすると、土地が4500万円 それに見合った建物が3500万円だとすると、8000万円になります。

はい、ここで問題です・・・。

土地建物代、予算5000万円の人と、予算8000万円の人と、現在の日本には、どちらが多いでしょう???

・予算5000万円を住宅ローンにすると、月々約16万円  年収600万円以上必須

・予算8000万円を住宅ローンにすると、月々約25,5万円 年収900万円以上必須

圧倒的に年収600万円の人の方が多いわけです。

そうなると・・・・、50坪の土地と、90坪の土地では、需要が明らかに50坪の土地のほうが多い!

つまり、需要の少ない土地は、多少割安感をつけないと売り辛いわけです。

もちろん例外もあります。

極端に売り物が少ない地域や超人気のエリアであれば、同じぐらいの坪単価であっても売れます。


今回、知人が売却をするエリアは、売物件が少ないわけでもなく、超人気エリアというわけでもなかったですし、現在、近隣の物件の売れ行きと物件数を調べたところ、数件出ていて売れ残っていたので、相場から一割程度引いた額を査定価格としました。

これが、プロの不動産業者の査定であり、3ヶ月前後で売れるであろう仲介査定価格なのです。
 


その価格を基に、いくらで売り出すかを相談して決めるのが通常の査定価格なのですが・・・・。


ところが・・・・・。 

知人は、一応、他社の査定も出してみようと思ったらしく、ネットの不動産査定サイトで査定を出してもらったところ、大手不動産業者3社の査定金額が出てきたでてきたのですが・・・・。

これが、全社、坪単価50万円プラス1〜3万円の仲介査定価格が出てきたそうです。
 


知人は、私の査定よりも、かなり高いので、驚いて、ちょっと怒り気味で電話をかけてきました。 

 『何か月で売却したいって言ってましたっけ? 確か3〜4ヶ月って言ってましたよね〜?』

知人 『土地を売ったお金で家を購入したいのですが・・・、家の購入の時期から逆算すると、最長で5ヶ月です。』

 『なるほど・・・。 私は、5ヶ月以内に、その査定価格で売却をするのは無理だと思います。 もしかすると、その価格のままでは、一生売れないかもしれません。 ・・・。(査定の根拠を説明をしました。)』

知人 『それは分かりましたけど、今回は他社にお願いをすることにします。』

そう言ってから半年・・・・・、結局、現在、坪単価48万円まで落として大手三社が、売却を頑張っているそうです。

半年の間に、坪45万円と、坪43万円で買付希望があったらしいのですが、断ったそうです。


土地を売ったお金で家を買おうと思っていたらしいのですが、未だに買えていません。

私は、この話を、つい先日聞いたのですが・・・・・。

 『そうですか〜・・・・。 坪45万円で売っておくべきでしたね。 それ、私が査定した価格じゃないですか・・・・・。 半年の間に、坪45万円と、43万円の買い手が現れた・・・・私の査定が、ぴったり当たってるじゃないですかw たぶん、坪48万円では売れませんよ・・・・。 万が一売れたとしたら、まぐれ当たりですね。』

知人 『そうですね〜・・・。 私も、そんな気がします。 そう思ったので近藤さんに電話をしたのですが・・・・・、もう坪45万円でいいので、あと2〜3ヶ月で売ってもらえませんか???』

 『難しい相談ですね〜・・・。 私の感覚だと、大手が半年売りに出していたら、もう誰でも知ってる有名物件ですよw ですから、最初の買付の45万円で売っておけば良かったと言ったんですよ。 今依頼をしている不動産業者に、その時のお客様に45万円で売りますので、その話を復活させられないかって聞いてみるのがいいですよ。』

知人 『いえ・・・。 もうその買主さんは、他の土地を買ってしまったそうです。 45万円だったら売れるという事ですよね〜?』

 『45万円だと難しいかもしれません。 売りに出して半年・・・有名物件になってしまっているので・・・もう少し下になってしまう可能性が高いです。 一応坪45万円で売り出しますが、坪43万円までの交渉幅をください。 それから、当社が全力で取り組みますので、他社は全部断ってください。 専属専任であれば頑張らせていただきます。』

知人 『他社も含めて4社で、その価格ではダメですか???』

 『いいですけど・・・。 真剣に全力で取り組めるかは分かりません。 例えば、当社一社にということであれば、意地でも売らなければいけないですから、チラシも、単独チラシであったり、複数の物件を載せるチラシであっても、大きく載せていきますが・・・。 他社3社と当社ということでは、一般媒介の物件という感覚でしか扱えません。』

知人 『4社か1社かによって、力の入れ方が変わるという事ですか???』

 『ええ、そういうことです。 知り合いだからハッキリ言いますけど・・・、あなたが誰かから物を頼まれたとしましょう。 あなた一人に頼まれるのと、あちらこちらに頼まれるのと、どちらが責任を感じ、どちらが力が入りますか??? 私の感覚では、この物件を任されたら、最大100万円、この物件の宣伝広告に使い、会議などでも、私が知人から任された物件だから頼む!と社員たちにも言いますけど、4社でってことなら、そこまでの力は入りません。 人間、そういうもんじゃないですか?』

知人 『・・・・・・・。 確かに・・・・・・。 高い値段をつけるところが必ずしも、高く売るというわけではないってことは分かりました。 結局、近藤さんの言った価格以上の買主は現れていないわけですからね。 坪43万円以上・・できれば坪45万円で売ってもらえますか? なるべく早く売りたいのですが・・・・。』

 『仲介というのは、水物ですから絶対という言葉は言えません・・・。 でも、全力を尽くします。 私の全力は、むちゃくちゃ全力ですよ・・・・。 依頼をいただいたら即、当社全員で動き出します。 信頼されたら信頼にこたえる・・・・それが、人と人ですから・・・・。 誰でもいいからってのよりも、あなただけ!って言われたら、俺はグラッとくるんですよwww』

知人 『あはははw 分かりました。 近藤さん、あなただけ!って事で宜しくお願いします。』

 『分かりました。 確約はできませんが、全力を尽くします。 今まで依頼をしていた不動産屋の動きと、うちの動きをしっかりとその目で見て比べてください。 当社一の敏腕営業マンを担当にしますので・・・w 私も、同業者、住宅メーカー各社に、マジで速攻で売らなきゃいけない物件があるので宜しくお願いしますって、声をかけます。』

知人 『近藤さんに頼んだら、売れそうな気がしてきましたw』

 『責任重いですね・・・・とにかく頑張りますw  最悪の場合の話ですが・・・・、多少安くはなりますが、当社は、買取もしますので・・・・、でも、そんな事は最悪の場合ということで、まずは、全力で仲介に徹しますので・・・、明日にでも、営業から電話を入れさせますので・・・・あっ、携帯教えますけどいいですよね?』

知人 『はい! お電話お待ちしておりますので、宜しくお願いします。』

ということで・・・・、専属専任での仲介の依頼をいただいたわけですが・・・・・。

売却には、タイミングというものがあり、知人は、完全にタイミングを逃してしまっているわけですが・・・、任された以上は結果を出したいと思います。 


以前も書きましたが、仕事が欲しいためだけに売れないであろう相場で査定を出すのは詐欺に近い性質の悪い行為だと思いますし、本当に売れると思って出しているのであれば素人査定しかできない無知無能な不動産業者だと思います。

もちろん私の査定も、絶対かと言われれば、今回はドンピシャでしたが、少々見誤ることもないとは言いません。

近隣相場だけで、単純計算をして査定を出す行為は、売主の生活に少なからず影響を与えてしまうということを考えて、きちんとした査定をしなければいけません。

我々不動産業者は、プロなのですから、近隣相場だけとか、査定システムで出てきたものをそのまま出すのではなく、更に調査をして査定を出すべきなのです。 



 近藤



素人さんは、間違えている・・・。

たとえば3社に価格査定をお願いしたとして・・・

本当に売れるであろう価格査定価格が4000万円だとしましょう。

A社は4000万円、B社は4150万円、C社は4300万円という査定をしたとします。

この場合、単純に考えると、4300万円で売れるならC社に依頼するのが一番いいだろうと思ってしまいがちですが、 それは間違いで・・・・買取の査定であるなら4300万円のところに売るのが良いのですが、仲介査定というのは、高ければいいってものではないんですよね〜。

相場とズレた高い査定は、逆に売却を遅らせてしまい、尚かつ時間がかかるほど、物件は有名になり売り難くなるのです。 

不動産の査定額は、 いつかの業者の査定額を比較した場合、より高い査定額を提示してきた業者を 「自分の不動産をより高く評価してくれた良い業者で高く売れると勘違いをしてしまいがちです。

正しい方法は、正しい査定額を知った上で、不動産業者と売主様で相談した上で決めるものなのです。

例えば、お客様が、ゆっくり売ってくれればいいよと言われたら、売り出し価格を高めに設定して少しずつ下げながら様子を見て行くというアドバイスをすれば良いですし・・・、逆に時間がなければ、相場ぐらいで出して、広告をするごとに少しずつ下げて行く等・・・。

お客様の状況に合わせて、アドバイスをしてくのがプロの仕事なのです。

不動産業者たるもの誠実に・・・・!

とりあえず、他社よりも高い価格をつけて仕事を取ろうとする、自分の都合だけの悪質な査定ではなく、お客様の事を第一に考えた親切な査定をするべきなのです。

しかし、今の不動産売却の原状は、お客様は、査定サイトで高いところを選ぶか・・・・、もしくは、何社か査定をさせて高いところで・・・・、もしくは、何社にも一般媒介を出す方が多いのです。

不動産業者も正しい不動産査定をしていただきたいですし、お客様にも選ぶ目を持っていただきたいです。


最終的に、それが不動産業界にとっても良い事ですし、お客様にとっても良い結果になるように思いますが・・・・・・。

とりあえず私は、今回、仕切り直して当社に依頼をいただいた知人の土地の売却を頑張ります。

ということで・・・本日は、悪質な不動産査定の話を書かせていただきました。

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この記事へのコメント

1. Posted by 同業   2014年10月02日 20:31
理想の形ですね。
理想を現実にできるのは千代田不動産であり近藤社長だからできるのとです。
私のように力のない不動産屋にはできないことです。
理想を現実に益々のご活躍を祈ってます。

2. Posted by たかし   2014年10月02日 21:14
 知人だけど、ブログは読まれていないんですかね?査定価格=売れる価格ではないということは過去のブログでも口を酸っぱくして社長が言われていることですよね。
 それにしても、一度他社さんに頼まれたお客さんを受け入れるとは度量が広いですね。
 良い買い主さんが見つかって、ハッピーエンドで終わりますように。
 
3. Posted by S不動産   2014年10月03日 00:46
売り手の情報を売る売却サイトと地域の相場を無視して値付けする大手不動産会社
いつまでたっても不動産業界は自己の金儲け最優先ですね。
そんな中でお客様第一主義の不動産業を徹底している近藤社長は立派です。
4. Posted by 地方都市不動産や   2014年10月03日 10:41
依頼を受けたお客様が他社と天秤にかけるこt
5. Posted by 読者   2014年10月03日 11:59
不動産の売却は難しいですね。
次は一般人の立場にたった、土地の購入や家の購入での注意点やポイント!素人には無い着眼点なんてのを知りたいですね。
6. Posted by ハナハナ   2014年10月03日 15:17
読者さん
過去のブログに詳しく書いてありますよ。
過去のブログから探すのが大変であれば近ちゃんの著書(満足する家を買いたいならこうしなさい)に要約してありますのでお読みになってみてはどうでしょう。

近ちゃん
僕は普段のブログのほうが好きです。

7. Posted by コンドウ   2014年10月03日 15:42
同業さん、ありがとうございます。
私だからとか関係ないと思いますけどね〜。
力なんて全然ありませんし・・・。
正しいことは正しい、間違っていることは間違っている・・・自分が思った事は言う、書く、行動する。
それだけです。


たかしさん、たぶん読まれていないと思います。
以外と、知人でブログを読んでいる人は少ないです。
それに、やっぱり素人さんは、仲介の査定が高いほうが、親身になってくれる良い不動産業者だと思う方が多いようで、実際にいくらで売れるのかと、仲介査定が合致していると思ってしまうんでしょうね。
そして、最終的に、不動産業全体へのイメージが悪くなる・・・。
自己自社の利益だけ追っている輩が多いうちは、この業界の質は良くなりません・・・残念です。



S不動産さん、ありがとうございます。
こんな奴ですから・・・全然立派ではないですが、常識として、親も子も身内も友人もいますので、恥ずかしいというか、人を騙すようなやり方はしたくないというだけです。



地方都市不動産やさん、コメントが途中までしか入っていないようですねw
続きをお待ちしております。




読者さん、コメントありがとうございます。
以前にも度々書いてきましたし、これからも書く事も多々あると思いますので、ご愛読のほど、宜しくお願い申し上げます。


8. Posted by ど素人   2014年10月04日 00:38
初めまして、いつも楽しく勉強させてもらっております。
私の様な世間知らずがコメントするのは恐縮なのでいつも読み逃げしておりました。
しかし、私も最近同じ様な事があったのでコメントさせていただきます。

私の場合はマンションの売却だったのですが、大手の不動産業者の査定は私の考えていた金額よりかなり高かったです。案の定3カ月以上まったく問い合わせもない状態でした(笑)
担当者は、マニュアルの通りにやってるのに売れないのが不思議だと言ってました。
価格を下げる様指示すると、ほんのわずかな値下げ額を提示してきました。下手に長引くと適正な価格ですら売れなくなると思い、1割強下げる様指示したところ1カ月以内に売れました。

もったいない!業者は不満そうでしたが、リフォームなどの費用もあるでしょうし……必要以上に高く売っても心苦しいので、私は買い主さんと気分良く取引できたので満足でした。

マニュアルばかりじゃなく、業者自身が買う立場になって考えて、欲しいと思う価格じゃダメなんですかね?

素人の戯言で申し訳ありません。
9. Posted by コンドウ   2014年10月04日 01:07
ど素人さん、コメントありがとうございます。
ご自身で、ど素人と書かれていますが、最も適切な対処をされたと思います。
もちろん、地域やマンションの人気度合いによっても異なりますが、それだけの期間、問い合わせがないということは、物と価格のバランスが悪いということですので、一割引いて売られたのは適正価格に近いと思います。

それよりもなによりも、素人さんが、業者から言われてもいないのに自ら一割下げるというのが凄い商才だと思います。
ご商売をされているのかのー?なんてことを思いました。

10. Posted by 千代田不動産ファン   2014年10月04日 07:34
突き詰めると
自分の不動産をどれだけ合理的に
見積もれるかいうことではないでしょうか?

不動産に限らず何事も
自己評価は難しいですね。

財産にしても才能にしても、
何も知らない時は安売りをしてしまい
生半可な情報(ノイズ)が入ると過大評価する。

不動産はバブルの時のノイズが
まだ消えないようですね。
11. Posted by コンドウ   2014年10月04日 09:22
千代田不動産ファンさん、これまで不動産を、やってきて思うのは、業者も素人さんも、損をする人って、変に欲深い人なんですよね。
業者も自分本位の仕事をしていては最終的には信用を無くして人から嫌われて儲からないし、素人さんも、目先のお金だけしか見てないと肝心なことが見えなくなって損をするんですよね。
欲がなくてもいけないし、ありすぎてもいけないし、何でも適度が一番なんですけど、適度が一番難しいのです。
そんな風に思います。
12. Posted by 千代田不動産ファン   2014年10月04日 09:39
近藤さんの言われることは
内勤のサラリーマンも同じです。

会社の中で自分本位の仕事をしてしまい
信用を無くしてしまう。

失った信用は取り戻すのは大変ですね。
私の場合は失った15年かな。

不動産投資だけでなく
会社でも定年までに一暴するぞ。(笑)
13. Posted by コンドウ   2014年10月04日 19:09
千代田不動産ファンさん、サラリーマンさんでも同じなんですね。
定年までに一暴れとありましたが、益々のご活躍を祈念いたしますw

いつもありがとうございます。

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