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2014年08月28日

1836) 不動産業者の融資特約

読者の方が、こんな物をプレゼントしてくださりました。

2014-08-28-17-20-37


キットカット、近藤利一バージョン・・・・・。

ありがとうございます。

勿体なくて、しばらくは食べる事ができそうにありません。



さて・・・読者の皆さん、不動産売買契約の融資特約って分かりますか???

簡単に説明すると・・・、買主の融資が下りなかったら契約を白紙にして、手付金を売主に変換するという特約なんですけど・・・・・。 


基本的に、買主が一般の方(素人さん)の場合は、融資特約を付けるのが一般的で、もし融資を受けることの承認を得られなかったときには、売買契約を白紙解除することができる という「融資利用の特約」なのですが、不動産業者が買主の場合は、融資特約を付ける事は珍しいのです。

というか・・・、プロである不動産業者が、融資特約をつけて契約をしようなんてこと自体、不動産業者としては恥ずかしい事なのです。

ただ、不動産業者と言えども、当然、融資を受けて物件を買う事が多いのでですが・・・、不動産業者が買主の場合は、契約までに金融機関の融資承認を得るか、普段借り慣れているので、自分の会社の融資枠ぐらいは分かっているので、契約してから融資承認を得るというのが一般的なのです・・・・が・・・・・。

時代は、変わりましたね〜。 

弊社所有の物件に、某不動産業者が買主として買付を入れてくださりました。

私は、その買付証明を手に取り・・・・・どれどれ・・・・うむ〜・・・・。

条件・・・・金額に問題なし! 測量問題なし! 現況渡し問題なし! 

融資が受けられることを条件とする・・・・・・ 


 『はっ・・・? これって、契約までに融資承認を得てくれるってことだよな〜? まさか、業者が、融資を条件に契約をするなんてことではないよな〜???』

社員 『一応、そこは確認したんですけど・・・、素人さんが住宅ローンで家を購入するのと同じように、融資特約を付けてほしいということのようです。』

 『で・・・・おまえ・・・もらってきたの???』

社員 『いいえ・・・・。 まさか・・・・。 勝手に送りつけてきて、電話がありました。』

 『それ、本当に不動産業者か??? 業販の土地を融資特約付きか??? 100歩譲って、契約までに融資を通します。だろ?』

社員 『返事をするのも面倒なので、真っ二つに破って送り返しましょうか???』

 『いや・・・。 そういう失礼なことはやめよう。 一度、話を聞いてみたい・・・、そこの社長か責任者を名古屋支店に呼んでください。』

ということで・・・・・、後日、融資特約付きの買付証明を送りつけてきた不動産業者のA社長が来店してくださりまして、堅い感じで名刺交換をしました。

業者社長A 『近藤社長、御目にかかれて光栄です。 この社長室もブログで拝見しましたが、実物は、もっとすごいw 立派な社長室ですね〜。 あっ、これ、御口汚しですけど・・・・。 社員さん皆さんと召し上がってください。』

 『ありがとうございます。  まあ、どうぞおかけください。』

彼は、私よりも2つ年下で、年間10棟ぐらい分譲住宅をやっている年商3〜4億の小さな不動産業者の社長で、礼儀正しく丁重に挨拶をしてから、会社の概要を説明してくれました。

 『A社長、この度は、買付をいただきありがとうございました。 早速ですが、この度の件についてお聞きしたいことがありまして、来ていただいたわけですが・・・・。 基本的に、当社は、不動産業者の融資特約付きの契約は受けないんですよ。  ただ・・・、ド素人みたいな買付を出してきた裏には、何か事情があるのではないかと思い、来ていただいたわけですが・・・・・・・、融資特約は必要ですか?』

業者社長A 『そういうことですか・・・・・。 逆にお尋ねをしたいのですが、金額的にはOKということですか?』

 『あのさ〜・・・。 質問をしてるのは、こっちなんだから、まずは質問に答えてから、自分の質問をするのが筋なんじゃないですかね〜?  まあ、融資特約付きの買い付けを出した理由は、非常識だっただけだな・・・・w 買付と菓子折り持って帰ってちょうだいw  それでは、忙しいので・・・・・・。』

業者社長A 『いえ・・・近藤社長、ちょっと待ってください。  自分は、大工をやってたので、大工からの建築屋、建築屋からの不動産業という流れできましたので・・・・、不動産業界の常識が分からないところもありますし、もしかすると一般常識もないかもしれません。 私の対応に失礼な事であれば謝ります。』

 『もうすでに、理由は分かってしまいました。 まだ経験が浅く、会社が小さくて、この物件が欲しいけど、融資を通してみないと買えるか買えないかわからない。 でも、どうしても欲しい。 要するに、そういう事でしょ?』

業者社長A 『仰る通りですが、近藤社長は、融資を、どうやって受けているのですか? 当社も融資を先に通したいのですが、重要事項説明書と契約書がないと融資の審査ができないと言われているので、契約をしてから融資の申し込みをしないと仕方がない状況で、今までも、契約をしてから融資を申し込みました。』

 『業界も変わりましたね〜・・・w  今まで、何件やったか知らんけど、それで買えたってことでしょw  要するに、A社長の言ってる事は、一般のお客様と同じ扱いをしろということだろ? それなら、一般のお客様と同じ価格で買ったらどうですか? 業販で安く買いたい、一般のお客様と同じ扱いをしてほしい・・・・そんな舐めた話はないでしょう。』

業者社長A 『舐めたって・・・。そういうつもりは毛頭ありません。 重要事項説明や契約書なしで、どうやって申し込みをするのですか?』

 『ん?  そう言われてみれば、そうだよな〜。 うちは、金の話は、統括部長がやってるからいまいち分からんけど・・・・、まずは、銀行に資料を持って行くだろ・・・・ そしたら、銀行が、OKするだろ・・・、で・・・契約・・・・、そこで契約書と重説を出して決済だけどな〜・・・・・。  契約してから審査なんて銀行に言われたことはないけどな〜。 いや・・・ちょっと待てよ!・・・・俺も、初めて融資を受けたときは・・・・、どうだったかな〜?』

業者社長A 『私のほうの銀行は、貸す貸さないは、先に教えてくれないのです。  契約をしてから決済の間に審査をするのです。 社長、是非、ご教示、ご指導をお願いします。』

ということで・・・・、当社の統括部長と・・・・・、銀行の支店長に電話をして聞いてみました。

そしたら・・・・、とんでもない事が・・・・・・・分かったのです。

うちも同じように、契約をしてから申し込んでいるらしいのです・・・・・・。

つまり・・・・、融資特約をなしで、契約をしてしまってから・・・・融資の申し込みをしているとのことです。
 


私は、統括部長に言った・・・・・

 『ぎょえ〜〜〜! 借りれなかったら、違約金払って解約じゃないかぁぁぁ〜。』

部長 『そうですよ・・・。 でも、OKなら銀行は、持ってきてくださいと言ってくるし、無理なら難色をしめしますので・・・・、以前、持ってきてくださと言っておいて非承認だった事もありましたが、基本的には、大丈夫です。』

 『ひょえ〜〜〜w この間の、10億の融資も・・・・、契約してから申し込んだの???』

部長 『内諾はもらっていましたが・・・・・、実質、そういうことになります。』

 『融資が承認されなかったら、1億没収されてたってことだな・・・・・怖いな〜・・・・。よし、分かった・・・ありがとう・・・w』

部長との電話を切った後、再び、A社長と話をしました。

 『A社長・・・、うちも、ある程度、内諾をとっておいて、あとは契約をしてから本申し込みをするらしい・・・・・・・。 つまりは・・・・、業者は、腹をくくって買うって事よ・・・・・w  銀行は、なんて言ってるの?』

業者社長A 『銀行は、大丈夫だと思いますが、審査は、契約書と重説が必要だと言ってます。』

 『うむ〜・・・・・。 よしっ・・・、A社長、男だったら腹をくくって契約しましょうw  最悪は、違約金を一割払って解約する・・・。  融資特約なんてもんは付けない。 それが嫌なら契約をやめる・・・、やめるか行くか、二つに一つ・・・・、さぁ・・・どうするA社長・・・・・・。』

業者社長A 『今回、6区画ということで、当社にしては最大規模なので・・・・。 融資が・・・・・。銀行は、大丈夫そうな事を言ってるんですけど・・・・・。 借りれない場合は、売買金額の1割、損をするんですよね〜。』

 『俺は、おたくの会社の内容はわからん。 行くか、やめるか・・・・、その判断は、代表であるAさんが決断することです。 この買付を持って帰るか、置いていくか・・・・・、因みに、俺は、勝負をしてきたから今がある・・・・、勝負をしなければ今はない・・・、さあ、どうしましょう?』

業者社長A 『・・・・・・・・・。  融資特約なしで、契約をします。 宜しくお願いします。』

 『おっしゃ〜w 男の子ですね〜www じゃあ、おたくのほうで万が一融資承認が降りなかったら、私が、銀行を紹介しましょう。 万が一を見越して、決済日は、通常よりも1ヶ月長くさせていただき、10月末日までと記載しますので、融資が早く出来た際には、早く決済をしてください。』

業者社長A 『ありがとうございます。 近藤社長と話をしたら、何でも出来そうな気がしてきました。 ご協力に感謝します。』

 『自分は何でもできると思っていなくてはいけないし・・・、物件は、お客様の事を第一に考えて造れば必ず売れるし、自信ありありになるし惚れる。 自分が惚れたものを売るのは簡単だし、自分が惚れられないような物件は売ってはいけないし、それ以前に売れない。 また、いい土地でたら回すから・・・・、今後とも宜しくお願いします。』

業者社長A 『こちらこそ宜しくお願いします。 購入出来た際には、一席設けますのでおつきあいください。 近藤社長は、お酒が好きだとお聞きしているので・・・・・w』

 『うむ〜・・・。 酒が好きなのではなく、皆で楽しく話をするのが好きなんだよw じゃあ、この物件が買えたときは、一席設けてもらって、ごちそうになります。 そして、その土地に分譲が建って完売したら、俺が一席設けます。』

業者社長A 『近藤社長が、普段行かれているようなところにはお連れできないかもしれませんが、精一杯見栄を張らせていただきますw 錦のクラブ等であれば、どこが宜しいですか?』

 『うむ〜・・・。 一回目は、瑞穂区の、煙もんもんのホルモン屋で、生ビールを飲みましょう。 第二回目の完売の際には、私が、鮨屋とクラブへお連れしますので・・・w ところで・・・、それはそれとして・・・、ジェットとか・・・マリンスポーツに興味はありますか・・・・?』

業者社長A 『やってみたいとは思いますが、今まで縁がなかったのでやったことがないです。 近藤社長、最近、はまってますよね〜。 ブログによく載ってますので・・・。』

 『まあ、ちょっぴりハマってますけど・・・・。 来年の夏から、やってみません? マリン・・・・。 来て、面白かったら、ジェット買って、ジェット仲間になりましょうw』

そんなわけで・・・この後、マリンスポーツの話になり・・・・・。

業者社長A 『近藤社長、自分も、マリンやりたいです。 来年の夏までに、完売していたら、ジェット買って参加します。』

 『よしっ・・・。 じゃあ、融資特約ありの契約でいいよ・・・。』

業者社長A 『えっ・・・・・・。 ジェットやるってのを契約するんですか???』

 『チガウチガウ・・・w 来年からジェット仲間になるんだろ? だったら仲間なんだから、今回の土地の契約、融資特約ありでいいよってこと・・・わかる???』

業者社長A 『本当にですか???  それ、ジェット仲間になる条件付き融資特約契約ってことですか???』

 『まあ、名前をつけるとしたら、そういう契約だな・・・・。 冗談はさておき、御社の会社概要と、御社のお客様目線と、A社長の誠実さが分かったから、良い家造りに協力をさせていただくということだよ。 そんなわけで、次のアポがあるので、あとは、うちの担当社員と打ち合せして契約してください。 じゃあ、また・・・w』

ということで、最後に握手をして、商談が成立しました。

帰り際も、A社長は、礼儀正しく挨拶をされて・・・、ちよっぺん、ゆるキャラグランプリの応援もすると行ってくださり・・・ニコニコで帰っていかれました。 

不動産業者の融資特約なんてもんは、基本、ありえないですけど・・・・、真剣に良い家造りを考えているA社長の会社であれば、一回ぐらいいいかな〜・・・なんて事で・・・、来週、当社売主、A社買主による土地売買契約を締結する運びになりました。

何となくですが、A社長とは、長い付き合いができそうです。








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この記事へのコメント

1. Posted by S不動産   2014年08月29日 21:28
いい話です。
マリンスポーツをやると約束したら融資特約付売買契約をした(笑)
実に近藤社長らしい
またまた近藤社長のファンが増えましたね。
2. Posted by 千代田不動産ファン   2014年08月29日 23:01
家のローンを組む時、
販売会社を通さずに個別に銀行の融資を受けると
手数料の数万円が不要になるだけでなく
融資方法の選択幅も広がりますね。

それらの理由から
去年契約した東京のマンション(トミヒサクロス)は
個別に銀行とローンを組みました。

反面、個別ローンでは融資特約は付けられないし
本人が死亡してキャンセルしても
手付金は返ってきません。

融資についてはサラリーマンですので
大丈夫と思っています。

死亡については
妻に「自分が死んでもキャンセルするな」と
言っています。

生命保険で残額を支払い
その後売れば、手数料を引いても
買った値段以上にはなりそうであれば
キャンセルしないほうが良さそうですね。

まあ、死ねば終わりですが、、、
3. Posted by 田舎行政の怠慢   2014年08月30日 00:29
前にコメントされている方に同じく農家にも金魚養殖にも拘ることなく先の時代を考えていくべきじゃないの?
たからって宅地開発に賛成でもないけど買ってもらえるうちが華ですよ。
私の祖父はバブルに売ればよかったといつもぼやいています。

建物作るのに水路に橋をかけさせないなんて市町村なんて本当に存在するんですか?
行政の怠慢以外の何物でもありません。
県か国の機関に相談してみてはどうですか。
放っておくと、そのうち道路沿いでも建てさせないって言いそうですね。
4. Posted by コンドウ(素人さんの為の不動産学校)   2014年08月30日 01:13
S不動産さん、実に私らしいですか(笑)
まあ、いつもそんなノリなので・・・・w


千代田不動産ファンさん、新築マンションの場合、個別で金融機関でローンを申し込むにしても、不動産売買契約では、融資特約がついているのではないですか?
今回のブログはプロ同士ですから、基本は融資特約なんてものは付けないのが基本ですが・・・、一般の方相手に融資特約を付けないなんてことは、考えられません。
大丈夫だとは思いますが、念のために融資特約はつけたほうがよいと思います。
亡くなった場合の措置は正しい選択だと思います。



田舎行政の怠慢さん、コメントされる場所を間違えられたのではないですか?
一応、コピペして、前回のブログのコメント欄に張っておきますね。
万が一、この記事へのコメントだといけないので、ここにも残しておきます。

5. Posted by yama   2014年08月30日 04:44
私の知り合いの不動産会社の会長さんは、買うときには融資特約を入れ、受け取る時には認めない強者さんがいらっしゃいます。。まぁ、大阪の商人らしい?違約金もったいない!!なんですが。。

その方が、遠方地5〜6千万くらいの買付を融資特約付が理由で門前払いされてしまい、結局別の業者経由で購入出来たのですがこの別業者の対応がすこぶる良かったらしく、15億程の物件購入時に買側仲介として入れた逸話がありました。世の中少しの違いで得する人、損する人がいるもんだぁ……としみじみ感じた瞬間です。

しかしこの方、融資がおりないことは無いとわかった上で付けておりますので、別の理由で辞める時の口実にするんでしょうか 笑
6. Posted by A   2014年08月30日 09:06
登場人物のAと申します。
yamaさんへ
当社の取引銀行は、恐らく問題はないであろうということであって融資は承認されておらず契約を融資以外の理由で解約をするつもりはありません。
融資は重要事項説明書と契約書がないと審査はできないとのことですので恥ずかしながら融資特約を付けさせて頂こうと近藤社長にお願いをしました。
今回の融資は当社にしては今までの中で最も大きな融資額だったので融資が承認されずに解約をすることになるのが怖かったのです。
近藤社長と話をさせていただいて一旦は意訳覚悟で契約をすると決断したのですが、決死の覚悟の私を可哀想に思われたのでしょう。
融資特約をつけてくださったのです。

近藤社長へ
近藤社長の男気とキャラに惚れました。
今後もなにかとご指導ください。

7. Posted by 千代田不動産ファン   2014年08月30日 10:09
返信をありがとうございます。

融資特約の件、契約書を確認してみました。

住宅金融支援機構財形住宅融資
フラット35(含むパッケージ)
提携ローン

以上のローンは融資特約が適用されますが
それ以外については対象外でした。

手数料を省いたり有利な融資を受けるためには
それなりのリスクもありますね。

好奇心と実利を兼ねていろんなことをやると
世の中のしくみについて視野が拡がり
楽しいですね。
8. Posted by yama   2014年08月30日 13:13
Aさん、誤解を与えたようで大変失礼致しました。私のコメントは知り合いの方の話しとその感想について書いたつもりでした。
何処の銀行も貸したがる人なのに、何故か毎回融資特約をつける…何故?と思っていましたので。

失礼致しました。
9. Posted by コンドウ   2014年08月30日 15:11
yamaさん、なるほど・・・。
そういう方、よくいらっしゃいますよねw
自分はやるけど、人にはさせない・・・・。
しかし、融資特約の難しいところは、買主の自己申告です。
こちらが融資に関わるのであればいいのですが、買主が自分でやってくるなんて話だと、無条件解約権を与えるようなものですから、そこが問題です。
この例の社長さんが買主の場合は、業者側を融資に絡ませてほしいですね。


A社長、よく読んでくださいw
どう考えても、このブログの話ではなく、YAMAさんのお知り合いの話ですよw
話は変わりますが、来年のJET注文しときましょうかwww


千代田不動産ファンさん、そういうやり方があるのですね。
住宅金融支援機構財形住宅融資
フラット35(含むパッケージ)
提携ローン
なるほど・・・・。
うちは、指定をしないので・・・参考になりました。



YAMAさん、フォローありがとうございました。
完全にAさんの早とちりですけど・・・。
A社最大の借り入れなので、地に足がついていないかもしれませんw
私も、Aさんを、仕事という部分でフォローしていきます。


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