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2014年07月29日

1820) 借地権割合での売買 (底地 借地権)

皆さん、facebook、LINE,メール等、お誕生日のお祝いのメッセージを多数頂戴し誠にありがとうございました。

その中に、少し前に話題になった、野々村議員様と、私の誕生日が同じだという、素敵なメッセージがございました。 


お誕生日に、とても幸せな気持ちに・・・・・なるわけないでしょう・・・・YSさん、あんただよ・・・あんた・・・。

大声を出して泣きたい気分です・・・・・ フォォォォ〜〜〜

この話題、やめましょうね・・・・・、とにかく皆様、温かいメッセージをありがとうございました


さて、今日のブログです

素人さんには、あまり一般的ではないですけど、底地権、借地権っていう言葉がありまして、耳慣れない言葉なので聞かれた事がないのでは???

難しい言葉を使っても仕方がないというか、つまんないと思いますので簡単に書きましょう。

まあ、何が書きたいのかと言うと・・・・・。

Aさん所有の土地に、Bさん所有の建物が立っていると言うような、一見変わった状態になっている不動産がありまして、このような形の物が、意外と多く、この問題を解決すべく、売買や、賃料増額の交渉を、ちょくちょくする事があり、この交渉は、なかなか大変だという事です。

私としては、不動産というものは、定期借地などを除き、土地と建物の所有者は同一人であるほうが良いと考えているわけで、別々の所有者になっていると、良い事なんか全くないと思うわけです。

建物の所有者は、土地の所有者に賃料を払っているわけですが、賃料や建て替えの問題で、よくもめるのです。

当然、土地所有者からコンサルを頼まれる場合もありますし・・・、建物所有者から頼まれる場合もありますが・・・・、同一案件でなければということを前提に、どちら側の見方をするのか・・・・。

これまた当然の事ですが、依頼人の味方です。


土地所有者からの相談であれば、建物所有者のところに出向き、賃料の増額か、土地を買い取ってもらえるように交渉します。

逆に、建物所有者からの相談であれば、土地所有者のところに行って、建物や借地権を買っていただく交渉をします。

このまま放っておくと、子や孫の代まで、この不安定な関係が続くことになる場合が多いので、それを解決するというわけです。

何にしても、土地所有者と、建物所有者が別と言うのは、良くないので、土地所有者が建物を取得するか、土地所有者が建物を取得するか、どちらかにしようとします。

こういう売買は、特殊であり、一般的な査定価格での取引ではなく、査定価格を出した後、借地権の割合により価格を出して、その価格で売買をします。

例えば、市場価格が3000万円だとして、借地権割合が50%だったとしたら、1500万円で、どうでしょうか?と話にいくわけですが・・・・・。

近藤利一 (



実は先日、同業者のS社長が、借地権の事で泣きついてきまして・・・・、建物の所有者宅に話に行っても、追い返されてしまい話にならないので、私にいっしょに来てほしいと言うので、行ってまいりました。

名古屋市内で約80坪のA所有の土地の上に、B所有の建物があり・・・・、Aさんからの依頼で、S社長が、Bさん宅に行き、『相場が6000万円の土地で、借地権割合が50%だから3000万円で買ってほしい』と説明と相談に行ったのですが、話もろくに聞かず適当な対応で追い返すらしいのです。

とりあえず、Sさんと、建物所有者のBさん宅に行って、チャイムを鳴らしました。

Bさんが出てきたので、丁重に挨拶をして、借地権の話を始めました・・・・・・・。

Bさん 『なんだ・・・・その話か・・・・、糞不動産屋が・・・・・忙しいから明日来い。』

 『明日ですか・・・・。 今日は、アポイントもなしで来ましたので後日という事で、明日の何時に伺えばよろしいですか?』

Bさん 『そんなもん知るか。 忙しくない時間に来い・・・・。 糞不動産屋が・・・、土地の話なんか聞きたくないわ。』

めちゃくちゃ態度が悪い爺さんでした。

 『そうですか〜・・・・。 じゃあ、もう来ませんけど・・・・、一言だけ・・・・、おたく、初対面の人間に、そういう口のきき方をして、親からまともな教育を受けずに育ったんですか? まあ、先祖代々、親も爺さんも、あんたもl糞野郎ってことですね。 まあ、子供や孫に、ややこしい問題を残して死んでいけばいいですよ。』

Bさん 『はっ? お前・・・・・糞不動産屋が何を言ってやがる。 もう一回行ってみろ・・・・。 人の家の玄関先で、糞野郎とは、どういう失礼な奴だ。 今から、土地の所有者のところに電話をしたるぞ。』

同業Sさん 『Bさん、すみません。 この社長さん、言葉がきついので・・・・。 また明日、お邪魔しますんで、お忙しくなければ・・・・・。』

 『Sさん・・・、あんた糞不動産屋なのか? こんな糞みたいな顔した爺さんに、糞不動産屋って言われて、帰るの? それから、俺に任せたんだったら、黙っててくれないかな〜?  もう、Bさんと俺の話なんだから・・・・。 売主から任されているんだろ? 俺も任されているようなもんじゃん。  こんな、親から口のきき方も教わってない糞野郎に、土地売らなくてもいいって、売主さんに教えてあげて・・・・w』

Bさん 『いい加減にしろよ、糞不動産屋が・・・・。 借地を買わないかっていう話ぐらい分かるに決まっているだろう。 今迄、何も言ってこなかったのに、突然訪ねてきて3000万円で土地を買わんかと言われても、そんな金があるわけないだろう。 買えないのに、話しても無駄だっていうことだ。 そのぐらい悟って物を喋れ、糞不動産屋が・・・・・。』

 『なるほど・・・・。 親から、教育を受けてないんじゃなくて、金がないのかw あははははw  アホか・・・・だから人の話を最後まで聞けって言ってんだよ。  そんなもん、急に3000万円キャッシュで出せなんて言われても、ほとんどの人は出せるわけないだろう。 まずは、あんたの建物の下の土地が、欲しいか欲しくないかを聞いてるんですよ。』

Bさん 『欲しくても買えんわ。 買えん物を持ってくるな馬鹿野郎が・・・・。』

 『そうですか〜・・・・。 一応、欲しいは欲しいわけだ・・・・。 おたく、息子か娘いるの? まあ、いても、どうせ嫌われているとは思うけど・・・・。』

Bさん 『誰も嫌われ取らんわ。 上は東京の〇〇で、下の息子は名古屋で、〇〇屋に努めとるから、しょっちゅう帰ってくるわ。』

 『へぇ〜・・・・。 あのさ〜、この土地の駐車場を、こっちの庭を壊して作り直したら、ここが空くでしょ・・・・。 恐らく35坪ぐらいはあるから、ここを残して、ここを2000万円ぐらいで売ったら? つまり買っておいて、ここを相場で売るんだよ。 経費と税金引いても、1200万以上は残ると思うから、あと1800万円じゃん。 息子は、二人とも優良企業で働いているみたいだから、現金か、足りん分はローンでも何とかなるんじゃない?』

Bさん 『息子に金を出させるって事か?』

 『まあ、それでもいいし・・・・ローンを組んでもらってもいいし・・・・、今の段階で絶対とは言えないけど、けっこう行けそうな気がするんだけど・・・。 何だったら、銀行紹介しましょうか? 俺が頼めば、プロパーで、それぐらいなら、余程の事がない限り出してくれると思いますよ。 土地と建物の所有者が違うまま、息子に残すぐらいだったら、整理整頓して、息子に渡してやったら???』

Bさん 『・・・・・・。 下の息子は週末に来るし、上の息子は盆に来るから、相談してみるが・・・・・・。 あんた、うちの先祖を糞呼ばわりしただろう。 うちの爺さんは、売主さんのところで、丁稚奉公から50年以上働いていたから、この土地に家を建てさせてもらったんだ。 過去の経緯も知らん奴が、人の先祖を糞呼ばわりして・・・・。』

 『分かりました。 すみませんでした。  でも、俺にも、それなりの歴史があり、親も兄弟もいるのに、頭ごなしに糞不動産屋と言われたわけで・・・・。 あんたが怒る気持ちも分かるし、俺も言い過ぎた・・・・でも、あんたも言い過ぎだし、そもそもあの態度はないと思いますよ。 まあ、言い合いしながらも、こちらの用件は伝わったんで、あとはあんたが息子と相談して返事をくれればいい。  もう、この話は無しにしようと思ったが、俺も大人気なかった。 すみませんでした。』

Bさん 『人の家に訪ねて来て、本当に失礼な奴だな〜・・・。 もう用件はわかったから帰ってくれ・・・。息子が欲しいと言ったら、電話をさせるから、あとは息子と話してくれ。』

 『分かりました。 俺も、糞糞言われて気に入らんけど、仕事は仕事だから、買いたいという返事が来たら、全力で頑張るわ。 これ、俺の名刺、会社概要・・・、これ、うちのユルキャラのクリアファイル・・・・。 最後に、もう一回言うけど、土地と建物の所有者が違うのは良くない。 なるべく買っておいたほうがいいですよ。』

Bさん 『お前に、そんな事を言われんでも分かっとるわ。 うまく説明できんかったら、あんたに電話をするから、息子に説明したってくれよ。』

 『わかっとるなら、息子説得しなよ。 説得できん時は電話をくれたら、俺かSさんお、どちらかが行って説明するけど・・・、欲しいとなったら、後は、俺とSさんで買えるように頑張りますわ・・・・。』

ということで・・・・・、話を聞いてもらい、後は息子と相談をするという返事をいただくことができました。 

同業のSさんは、『流石、近藤社長・・・計算通りですねw』と言ってくれたが・・・・・実は、作戦であったことには間違いないが・・・・・・相当ムカついて、言いたいことは言わせてもらいました。

借地権の交渉は大変です・・・・あとは、良い結果を待つのみです・・・・・たぶん買ってくると思います。 


それから、もうひとつ・・・・・。

うちの社員が担当している仕事なのですが、土地建物が別の所有者になっている土地を、建物所有者に買ってもらうという仕事が3件あります。

基本的に、こういう取引の商談は難しく、断られる事のほうが多いのですが・・・、弊社は、底地、借地権の売買の商談の成功率はかなり高いと自負しております。

今回も、うちの社員の頑張りと、売主さんの心遣いと強運で、それなりに大変でしたが3件のうち2件はあっさりと建物所有者から購入することの同意をいただきました。

でも、残りの一件が・・・・・。

社員が、話に行ったところ、金がない・・・・、値段が高すぎる・・・・、この土地は間口が狭い、あそこが悪い、ここが悪い・・・・土地をボロクソに貶して値段を叩いてきたのです。

以前のブログにも書きましたが、不動産取引において、不動産にケチをつけて値段を叩くのは、一番やってはいけない事です。

私は、売主さんに電話をして、最悪、この土地を売らなくても良いという了解と、価格の下限を決めました。

私は、担当社員に、その事を伝えると共に、『建物所有者に、頭大丈夫ですか?と言ってやれ・・・・。 自分が住んでいる土地を、ボロクソに貶して、笑っちゃうな〜w』なんて話をしました。

でも、それ以前に、土地と建物の所有者が違うと良い事なないという事を理解してくださり、建物所有者に土地を買う機械を与えてくれた売主さんにたいして、あまりにも失礼な回答だと思うんですけどね〜。

何度も書きますが、土地と建物は同一所有者というのが一番良い形です。 

負の遺産は、子孫に残してはいけません!

ということで、今日は、借地権、底地売買について書かせていただきました。

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この記事へのコメント

1. Posted by S不動産   2014年07月29日 23:56
私では手に負えませんでした。
何度訪問しても話ができなかったのに近藤社長は糸も簡単に要件を伝えて善処の約束を取り付けられました。
近藤社長の能力の高さを再認識すると同時に自分の能力の低さが恥ずかしいてす。
精進します。
ありがとうございました。
2. Posted by 同業者F   2014年07月30日 00:17
S不動産さん
近藤社長は不動産の天才と言われる特別の能力者です。
相手を怒らせて交渉テーブルに引っ張り出すような真似は我々にはできません。
これからも勉強させていただきましょう。

3. Posted by コンドウ   2014年07月30日 11:11
Sさん、作戦が、たまたま成功しただけです。
取り合ってもくれない、話そうとすると暴言を吐くとSさんから聞いていたので、こちらも暴言を吐けば、言い合いになるだろうから、言い合いのついでに、内容を伝えて返事をもらおうと思っていました。
人間、怒ると、本気で、本音を話せますからね〜。
しかし、糞不動産屋と言われた時は、私もカチンときました・・・・・参りましたね(笑)
でも、まあ、私の感覚だと、息子さんが出てきたら、この話は決まると思います。


同業者Fさん、そんな事を仰られても・・・・。
不動産は、奥が深くて、私自身、未だに初めて経験することも多々あります。
こちらこそ、いろいろご指導ください。

4. Posted by 古い不動産屋   2014年07月31日 09:16
さすが近藤社長すばらしいですね、よい結果がでるように期待してます、先祖からうけとった土地に、ただに近い賃料で住みつずけられて、固定資産税も出ないと泣いている地主さんも多いです,旧法で守られている借り主へ嫌われながら交渉にいくこともありますが、何とかよい法律ができないものでしょうが。「悪質借主刑法」と
でも。
5. Posted by Y/S   2014年07月31日 11:03
古い不動産屋さん

わしも古い不動産屋なんです(笑)
この度のブロクのコメントに共感ですわ。
どこの地域も固定資産税以下の金額で土地を貸しとる可哀想な地主がいっぱいおりますわな〜。
困り果てた挙句に建物所有者に賃料の値上げのお願いをすると、人でなし鬼畜生のように言う輩がぎょうさんおるんです。
他人に自分の家の地べたの税金まで払わせてる乞食がいっぱいで困りますわ。
現在、昭和の賃料三百坪年間賃料千円の見直しを申し出て、拒絶され裁判をやっとります(笑)

他人の損は自分の得と考える現代人の考え方には、戦前生まれの私はついていけんですわ。

そういう輩を近ちゃんが、あの手この手でやっつけてくれるのでありがたいです。
今も別件で、使用されていない部分は借地ではないと主張して分筆して売却を進めてくれています。

6. Posted by コンドウ   2014年07月31日 14:55
古い不動産屋さん、悪質借主刑法に爆笑しました。
お気持ち的には分かります。

ある大地主さんは、7カ所の借地部分の固定資産税合計を年間450万円はらっているのに、賃料は280万円しかないというような状況になっています。

7カ所のうち、5カ所は、もめています。

地主の固定資産税以下で借りているのに、もめるんですよ・・・ありえないでしょう(笑)
その法律・・・民法ではなく刑法というところが面白いですねw
7. Posted by コンドウ   2014年07月31日 14:56
YSさん、気持ちは分かりますが・・・・、弁護士さんといっしゃにやっている奥の手ですので・・・あまり公表はしないでくださいねw
8. Posted by しがない不動産屋   2014年07月31日 16:08
長い目で見て借地でWINWINなんてありえるんでしょうかね。近藤社長がおっしゃるように、そもそもそんな物件には手を出さないか、早く解決してしまうのが互いに吉ですね!

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