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2013年12月03日

1707)共有の落とし穴(マンション共有物分割)

今日は、共有の落とし穴ということで、怖〜い話を書きましょう。 

不動産を共有で持つという事は、こういうリスクがあるということも覚えておいてください。

説明が難しいので、簡単に・・・・

例えば・・・。

あなたは、お父さん名義のマンションに、父、母、兄、自分の4人家族で住んでいたとしましょう。

お父様が亡くなって、マンションが、母2分の1(A) 兄4分の1(B) 自分4分の1(C)の持ち分割合で相続を受けました。

その後、残された家族は、3人で暮らしていました。

そのうち、兄が知人に借金をしたのですが返せないので、マンションの共有持ち分の4分の1を、他人Dに売却をしてしまいました。

マンションの価値が2000万円だとして、500万円分の権利を他人Dが取得したということです。

しばらくすると・・・4分の1の所有者である他人Dから連絡が来ました。

他人Dは、共有で持っていてもいっしょに住む訳にもいかないので、自分の持ち分を買い取るか、マンションを売却して、お金で清算をしてほしいと主張。

基本的に、他人Dは、お兄さんに貸したお金の返済分として、自分の名義をDに移したのであって、Dの主張は当然の事です。

しかし、他人といっしょに住むというのも無理がありますし・・・共有部分を買い取るだけの現金がない・・・・でも、父が遺したマンションを売却はしたくない。

あなたは、どうしますか? 

放っておけばよい!というわけではありません。

Dには、四分の1の権利がありますので、こういう場合、共有物の分割を理由に争ってくる可能性が高いです。

話し合いで収まらなければ、最悪は競売になる可能性が高いです。

つまり・・・、兄の借金のために父が遺したマンションに住めなくなってしまう可能性があるのです。

素人さんは、安易に共有にしない事をお勧めします。 

社長室にてw


さて・・・・今日のブログは、この他人Dさんの4分の1についての話なんですが・・・。 

Dさんは、ABCとゴタゴタしたくないので、四分の1の権利を買ってくれる人を捜しています。

Dさん 『かくかくしかじかで・・・・、マンションの権利の4分の1を持っているのですが・・・・、これ、誰か買い取ってくれませんかね〜?』

 『まずは査定だ!・・・・・ 2200万ぐらいで売られてるが、実際は2000万円ってところだな〜。  4分の1で500万円か・・・元々、C(兄)には、いくら貸してたの?』

Dさん 『150万です・・・、弁護士に相談したら半年から1年くらいかかると言われたので、そんなに待つのは嫌なので、売れない物かと思って相談に来ました。 近藤社長、買ってくれません?』

 『俺は、パス・・・。 そんな小さな話で、ゴタゴタしたくない! まあ、Dくんと同じ感覚だよ。 でも、そういうのを喜んで買い取る奴を知ってるから、聞いてあげようか???』

Dさん 『よろしくお願いします。』

そんなわけで・・・・こういう複雑な物が大好物の不動産業者に聞いてあげました。

 『おぅっw 今、いいか? カクカクシカジカで・・・2000万円ぐらいのマンションなんだけど、いくらで買うんだ?』

業者 『200万円・・・・。』

 『資料も見ないで200万円と言ったことは褒めてやるが、ちょっと安すぎないか?』

業者 『いや・・・。 考えてみてください。 今の価格で500万・・・、最悪400万円として、200万円で買って、分割請求、競売、移転登記等、経費を引くだろ・・・・それで税金払ったらいくら残ると思いますか?』

 『なるほど・・・。 確かに、利益率低いな。 150で移転したDが、自分でやるのが一番いいってことか・・・w わかった・・・Dくんに然う伝えるが、それでも200で売ることになったら頼む。』

業者 『うむ〜・・・Dって奴も急いでるようだから、近ちゃんが100で叩いて買って、所有者相手に分割請求すれば儲かると思いますよ。』

 『お前は、恐ろしい奴だな〜・・・・。 俺に、相談に来た人から、叩いて買う事なんかするわけね〜だろう!』

業者 『そうですねw 近ちゃんがやる仕事じゃないですねw』

ということで・・・・業者は安い事を言うので、Dくんに、自分で持って、分割請求をするのが一番良いとアドバイスをしました。

ついでに・・・、この場所は、人気のある場所なので・・・、分割請求で、相手方が買い取れないのであれば、残りの4分の3を1200万円で買い取る約束を取り付けて来ても良いという話もしました。

つまり、所有者から4分の3を1200万円で私が買取り、4分の1をDくんから私が買取り、簡単なリフォームをして、私が所有するというスキームも一つです。

貸したとしても、賃料16〜17万円で貸せるマンションなので・・・・。

私としては、BC相手に、ゴタゴタと分割請求とは、やりたくないですが、任意の売却で売っていただくのであれば、私が買い取っても良いと思ったのです。

何にしても、4分の1が他人名義にした時点で、自分の家族に迷惑をかけることは明白なわけで・・・。

この家族の1人が、借金をして、その返済ができず、4分の1を他人に売ったのが間違いの始まりだったわけです。


今後、この件が、どうなるのかは、分かりませんが・・・・、ACがDの分を買い取るか、DがACの持ち分を買い取るか、売却して清算するか・・・・、何にしても、Bの兄が、とんでもない事をしてしまったのです。


Dくんの話しよると、Bは、借金の返済を迫ったところ、返す金がないという理由で、マンションの権利4分の1を、即売って、自分のマンションから引っ越したそうです。

もしも、あの世というものが存在し、死者に魂が残っていると考えた場合・・・・、お父様は、自分が家族に残したマンションを残せなかった形になるわけで・・・、あの世で、息子がしでかした事をどういう気持ちで見ているのか・・・・。

また・・・、母Aは、死んだ亭主が残してくれたマンションを、息子の借金のために住めなくなることをどう思っているのか???


場合によっては買い取ると書いたのですが・・・・家族の方の気持ちを考えると・・・やりきれない気持ちになりますし・・・・私は、このDの4分の1の権利を買取り、分割請求をする気にはなれません・・・複雑

ACDが、私に売った方が良いと考えるのであれば買い取りますけど・・・まあ、この件は、できれば、ACが、Dの持ち分を買取り・・・、残されたACが、お父さんの残したマンションで暮らすというのが一番良いと思います。

うむ〜・・・、正直に言わせていただくと・・・・、不動産を仕事と考えて、このマンションを買い取りたいという自分と・・・・、ACがDの持ち分を買い取れるように段取りを取れる不動産業者かコンサルがついて一件落着してほしいというもう一人の自分の気持ちと、両方が入りまじり複雑です。

何にしても、今、はっきりと言えることは・・・・、素人さんの為の不動産学校の読者の皆さんは、不動産を共有にする場合は、慎重に・・・・、よ〜く調べて、ありとあらゆる可能性を、よ〜く考えてから、登記をするようにしてくださいね。


素人さんの為の不動産学校は、素人さんに向けて書いているものなので、これ以上の事を書いても、ゴチャゴチャになってしまうかもしれませんが・・・・。

共有者の誰かが売れないように、共有状態を確保しておきたい場合には・・・・、簡単に言うと・・・・、確か、民法の256条だったと思いますが・・・・? 共有者は、5年以内の期間で共有物を分割しませんよ〜wという共有物不分割特約をすることができるのです。

但し、5年を超える契約は、超える部分は無効になってしまうんですけど・・・・、これは、不動産業者や、不動産コンサルの方で、あまり知っている人は少ないかもしれませんが・・・、確か・・・、共有者は、上手に、5年ごとに不分割特約の更新できたような気がしますが・・・・詳しい事は、弁護士さんに聞くといいです。

15年前に勉強したけど、もう、忘れてしまいましたし・・・、その後の判例等を、きちんと勉強しているわけでもないので、分割特約の更新については、不動産のプロではなく、法律のプロに聞いた方が良いと思います。

すみません・・・・ちょっと難しくなりましたね・・・・。

でも・・・・、宅建の民法で、もしかしたら、出題されるかもしれませんよ・・・・・・w

そういえば、今年、宅建を受けられた方・・・・、合格発表の時期ですね・・・。

結果は、どうでしたか?


確か、今年は、明日4日の水曜日だったかな?

ちょっと早いですが、今年、合格された方、おめでとうございます・・・・・、合格できなかった方は、来年、頑張りましょう。

また来年、私のブログにも、宅建の事を書かせていただきますね!


ふざけた事ばかり書いていると、ブログランキングの投票をしていただけないので、最近、1位キープが厳しい状況に・・・・今日は、ちょっぴり真面目に書かせていただきました・・・・(笑)

そんなわけで、本日も読者の皆さまにブログランキングの投票クリックをお願いして失礼いたします。




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toshikazy at 09:37│Comments(5)TrackBack(0) このエントリーをはてなブックマークに追加 mixiチェック 近藤利一 不動産コンサルタント | 素人さんの為の不動産学校

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この記事へのコメント

1. Posted by S不動産   2013年12月03日 14:03
相続の遺産分割によって共有持分となるケースはよくある話ですが持分だけを売却するというのは珍しいケースです。
そうなった場合の売却後の紛争解決は街の不動産では難しいですね。
共有持分のみを買い取ってくれる業者があるということも驚きました。
勉強になりました。
2. Posted by Y/S   2013年12月03日 14:14
近ちゃんのように良識ある考え方をする人ばかりではないから共有という不安定な状況につけ込み合法的に悪銭を稼ごうとするやつもいるからな。
このブログが悪用者の参考書にならないことを願う。
3. Posted by コンドウ(素人さんの為の不動産学校)   2013年12月04日 00:38
Sさん、おっしゃる通り、相続で共有持ち分になることは、よくありますね。
本当は、単独名義の不動産で分けて、その調整を現金でするといいのでしょうが、それはそれで難しい場合もあります。
まあ、仕方なく共有で分けることになるというケースが多いのでしょうけど、田舎では、体裁があるので持ち分を売却するというケースは少ないですね。
でも、意外と、共有名義だけ売りたいとか、けっこうありますけどね〜・・・・。
基本的に私は買いませんけど、激安であれば欲しいという人はいますよ。
あまり関わりたい仕事ではないですけど、知人や友人からの相談の場合は、アドバイスしないわけにはいかないですからね。


YSさん、善悪をどこからどこまでと区切るのは難しくないですか?
今回の場合、お金を借りて返せなくなり、共有持ち分を売った方に、一番問題があるように思いますけど・・・・。
ただ・・・、悪銭かどうかは別にして、債権者としては、貸したお金を回収したいはずですから・・・。
お金を貸した側も、正直、共有持分のマンションを持っていても仕方ないですからね〜。
何にしても、家族の立場で考えるか、債権者の気持ちで考えるかによって、意見がわかれると思います。




YSさん、
4. Posted by FF   2013年12月04日 06:15
親、兄弟をこまらせる子は、世間に一杯居ますが、そのこどもを育てたのは親ですから、苦労も親子共有でしょう。
5. Posted by コンドウ   2013年12月04日 10:05
FFさん、確かに、その通りなんですけど・・・・。
まあ、それにしても・・・借金の返済の為に家族の幸せを売るみたいなのは、ちょっと許せませんね〜。

家族の借金のために頑張って昼夜働く人もいれば、家族に迷惑をかける奴もいるし・・・・世の中、いろいろです。

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