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2013年11月25日

1703) 8000坪工場、内覧会での購入相談!

先日、大口の工場の内覧会をさせていただきましたが・・・・。

住宅メーカー、ゼネコン、不動産業者、企業の方々、ファンド、その他、工事の関係者等、大勢の皆様にお越し頂き誠にありがとうございました。


ほとんどの方とお話をさせていただきましたが、いろんな、想像していたよりも多くの需要があり、びっくりしている次第でございます。

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住宅関係だけでも・・・・、全部で検討したいという話から、完成宅地後に30区画だけとか・・・20区画とか・・・、3区画だけわけてほしいという業者様まで・・・・。

工場としては、全部で検討したいとか・・・・、旧宅部分だけで検討をしたいとか・・・・、3000坪だけで検討したいとか・・・・。

細かい話になると・・・・旧宅は、いらないから、新宅の部分を現状のクレーン付きのそうこのまま譲ってほしいとか・・・・。

今の段階で、あれこれ聞かれても、私としては、今の段階で、あれこれ答えられませんし・・・金融機関とも相談をしなくてはいけないので・・・・『とりあえず、できるできないの質問の前に、条件を書いて買付け証明をください。 それから検討して返事をさせていただきます。』と答えておいた。


私としては、売主だからといって偉そうに言ってるわけではなく・・・いろんなケースが想定されるわけで・・・購入される方と周囲とのバランスというものがあるので、そう言ってるだけなんだが・・・。

考えてみてほしい・・・・。

住宅地開発や工場の建て替えができる土地は、8000坪のうち約6500坪なのだ・・・・。

住宅地にした場合、切り方にもよるが旧宅を開発して80宅地〜100宅地です。


例えば、旧宅の6500坪を住宅地開発をして大手住宅メーカーに売ったとしましょう。
そして、現在、新宅の1500坪の建っているクレーン付きの工場&倉庫を某企業がほしいと言ってますが、もしここが騒音の出るような業種だった場合は、住宅地の隣に持ってくるようなことはしません。

その場合は、住宅地の隣接だから、騒音の問題がないようなところに売るか、弊社で太陽光パネルを敷いて売るかもしれませんし・・・・。

逆に、旧宅部分で工場として使いたいという方との組み合わせであればOKを出す可能性が高いですし・・・・。

工場や、住宅地での一括売りをするにしても、条件次第ですし・・・・・。

今の段階で、質問をされても・・・、いいですよ〜wとは言いづらいのです。

やはり、これだけ大きな物件だと・・・こういう条件で購入したいのだが、どうですか?と、買付証明を出していただかないと、見学会で即答というのは難しいです。

それに、当然、キャッシュで買っているわけではなく金融機関に事業計画書を出して購入しているわけですから、事業計画の変更の場合は、金融機関と相談をしなくていけません。

ただ・・・何をどうするにしても現況渡しではなく、二点だけ・・・絶対的な条件があります。

それは、1つめが、1年前から、当社が依頼をしている設計士兼行政書士が、行政側と、住宅地、工場を含む、許認可関係の打ち合わせをしているので、当社と買主様と設計行政書士とで綿密に打ち合わせをしながら進ませていただき、許可取得後に所有権移転をさせていただきます。
つまり、買主様が購入後に、購入目的を達成できなかった!なんてことになってはいけないので、確実に許認可等を取った形で渡したいのです。

それから、2つめが、敷地の一部に土壌汚染がありますが、これは、こちらの費用と責任において、きちんと除去してから渡したいので、こちらで撤去をします。
特に気にしているのは、道路際の土壌汚染で、もしかすると道路側にまで入っている可能性があります。
その場合、弊社の敷地のみではなく、道路の土壌汚染まで撤去しておかないと、せっかく土を入れ替えても、道路からこちらに染み出てくる場合があります。
せっかく除去したのに、一部でも残っていて、そこからまた浸透してきたなんてことのないように、絶対100%処理をしたいのです。
つまり、土壌汚染は、弊社が責任を持って全て除去した上で、私が弊社の代表として確認に確認を重ねて、100%除去して、後々問題にならないようにして、買主様に渡したいのです。

不動産の取引では、そのままの状態でいいから、後で文句は言わないから少しでも安く買わせてくれ!というような買い方をしたがる方もいますが・・・・、この物件は、弊社が買った以上、弊社で後々問題が起きる可能性があることは全てなくして、きちんとした形に商品化してお渡ししたいのです。


現在検討されているのは、住宅にしても工場にしても大手企業さんが大半なので、確実に買えるのかどうかを明確にした上で、役員会等に稟議を上げたいというのは、よくわかりますが・・・、冒頭で申し上げた通り、今は確実な返事ができな部分もありますので、そこのところをご容赦いただいた上で、先に購入の申し込みを頂いた上で条件を提示していただきたいのです。

8000坪の土地ですから、近隣や、行政との調整も必要になりますし、なんと言っても、弊社と買主様の間で、後々問題が起きない取引をさせていただきたいです。

正直、申し上げると・・・、何か問題が起きれば、数億円・・・・場合によっては数十億の損失を出す可能性がある物件ですので・・・・、弊社のような中小企業では、買主さんに迷惑をおかけしても全ての責任が追えない可能性もありますので、お客様に迷惑をかけるようなことがあってはいけませんし、絶対的に1つの失敗も許されない案件であり、弊社としても普段よりも慎重に取り組んでいます。


そんなわけで・・・・内覧会は、17組の方々が来てくださったわけですが・・・・。

17組といっても、それぞれが複数で来るので凄い人数で。。。。

大手の方々が大勢きていると面白いこともありまして・・・・。

住宅メーカーさんの偉い方同士が、顔見知りであったり・・・、ゼネコンさんと、企業の方が、大学の同期や先輩後輩だったり・・・・。

お互い購入を検討しているにもかかわらず、『久しぶりだな〜w あははははw』なんて、笑い声も聞こえたりで、面白かったです。

そういう私も、10年ぶりくらいにお会いするゼネコンさんや、住宅メーカーの方もいたりして、昔話に花が咲いたりしまして・・・、何とも言えない楽しい感じの内覧会になったのでした。


あっ・・・ ひとつだけ反省しなくてはいけない事がありました。 

名刺を30枚ほど持って行ったのですが、最初のうち、会う人全てと名刺交換をしていたところ、あっという間になくなってしまい、途中から、名刺も出せない状態になってしまいました。

 『申し訳ございません・・・前半の案内で名刺を切らせてしまいまして・・・千代田不動産の近藤でございます・・・。本日は、お忙しいところをありがとうございます。』

相手 『いえいえ、けっこうでございますよ。 私、◯◯◯◯の◯◯と申します。』

名刺を切らしての、名刺交換の瞬間・・・俺が、この人の部下だったら、『名刺きらしてるって、お前馬鹿か〜・・・たわけぇ〜』って叱られるんだろうな〜・・・・って思いました。

格好悪いし恥ずかしいし・・・、今後は、常に鞄に1ケースくらい入れておきます。 


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この記事へのコメント

1. Posted by 隆司   2013年11月25日 22:55
素晴らしい売買を心がけている様子が伝わってきました。

さらに最後の最後で、しっかり反省点を公にしているというなかなかできないことをされていて、本当に頭が下がります。

たまには笑いのない、真面目な話もいいものですね!
2. Posted by S不動産   2013年11月25日 23:26
一見大雑把で派手に見える近藤社長ですが取引は慎重かつ繊細ですよね。
ギャップに惚れ込ませる術を見習わなくてはいけません。
3. Posted by Y/S   2013年11月26日 01:05
更地渡しでだったら購入を検討する企業があるけどな。
買うか買わんか分からん前から条件交渉してきたもんで、「値段交渉しといて買わんなんて話になると、わしは恥ずかしくて表を歩けんで買付出してもらわんと話ができん。」と近ちゃんと同じ事言ったわ(笑)
買付待ちだが相手は大手だでまだまだ時間かかりそうだわ。

わしがこの時間まで起きとるのめずらしいだろう。
忘年会の二次会でおばちゃんしかおらんつまらんスナックに連れてかれて大事な余命を無駄にしてまった。
おやすみ。


4. Posted by 近藤フアン   2013年11月26日 05:28
近藤社長のご苦労が目に浮かびます、現況のまま工場で売却がベストでは、
しかし
YSさんにも頑張っていただきたい気持ちもありますが、、、
地元の雇用、取引のスピード、行政とのからみなど、難問が、山積ですね、西北の工場の音がきになりました
プロとして、業として、正確なご判断を。
5. Posted by コンドウ   2013年11月27日 12:09
隆司さん、8000坪の取引は企業にとって大きな買物です。
一般のお客様の土地や家も、同じく大きな買い物です。
不動産のプロである以上、後々問題が起きない取引をしなくてはいけません。


Sさん、ギャップの話は、よく言われます。
仕事だけではなく、プライベートでも言われます。
恐い感じだけど意外と優しいw
でも、怒っていいのか、喜んでいいのか・・・どちらなんでしょうね〜(笑)



YSさん、だいたい何処の店なのか想像がつきますが・・・、申し訳ないですけど、YSさんの娘さんくらい(30代〜40代)の女性に、俺が言うならともかく、YSさんが、おばちゃんと言ってはいけないと思いますよ(笑)
自分より、30歳くらい年下の人をおばちゃんというなら、相手から、YSさんは、死にかけの糞爺くらい言われちゃいますよw


近藤ファンさん、確かに利益的に考えると工場のままの売却が望ましいでしょうね〜。
本音は、住宅にしたいですけどねw
でも、工場のまま欲しいというお客様があった場合、利益の問題ではなく解体更地にして売却したいです。
工場が建ったまま売るにしても、エンジニアリングレポートの作成に、1000万円以上、土壌汚染の撤去に3000万円、最低限使えるように補修をするのに5000万円かかります。
解体した場合は約2億・・・・。
それでも、やっぱり解体して、私の目で、土地を最終チェックして売りたいですね〜・・・・。
6. Posted by http://www.blogoox.com/Catherine/   2014年04月17日 06:56
素人さんの為の不動産学校:1703) 8000坪工場、内覧会での購入相談!

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