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2013年11月23日

1701) 少額資金での不動産投資の始め方

最近、何故か分からないが、これから不動産投資を始めたいという人たちからのオファーが多い。 

といっても・・・少額資金で不動産投資を始めたいという人は、昔から、ちょくちょくいましたけど、最近は20代〜30代の若い子たちが、『近藤社長、不動産投資を始めたいのですが・・・・と相談に来る・・・・・。』

自己資金数百万円・・・収入も少ない若造が・・・・・不動産投資を・・・・。

しかし・・・、夢は大きく、年収数千万の不動産投資家を目指いている!

私は、こういう夢を持った子たちが大好きです。

私も、15〜16年前は、不動産に足を踏み入れたからには、いつか名古屋駅エリアに自社ビルを買ってやる!という思いで、目を輝かせながら頑張った時代があった。

私の目標に対して、人は笑った・・・、しかし、今、現実に名古屋駅エリアの自社ビルの社長室でブログを書いている。

その時の自分と、これから不動産投資を始めようとする若い子たちが同じように見えるからなのか・・・、すごく応援したくなる・・・・・とにかく、協力してあげるから頑張りなさい!と言いたくなる。


そして、最近は、こういう若い子たちに、都会の古いマンション(区分所有)を買ってもらい不動産投資を始めさせるようにしている。

古いボロマンションを、300万円〜600万円くらいで買ってもらい、100万円ほどのリフォームをして、表面利回り12〜15%ぐらいで回るようにしています。

もう少し資金がある子には、太陽光発電用の土地を買ってもらい、太陽光発電投資をさせています。

何にしても、この子たちには、『とにかく正確に申告して税金を払え!』と厳しく言っている・・・・。

これは、次のステップに進むために、尻を叩いてるわけだが・・・・・・けっこうスパルタ。

私が、絡んだからには、成功してもらわないと・・・・、マスター近藤の名に傷がつく(笑)

私の事を、社長、資産家、芸能人、スポーツ選手等、金持ちしか相手にしないと吹聴している頭の悪い輩もいるが、決してそんなことはない・・・・圧倒的に、サラリーマン不動産投資家のコンサルの方が多い。

この際だから、ついでに言っておくが・・・、不動産投資は金持ちがやるもので自分には縁がないからと、不動産投資自体を悪く言う人もいるが、やろうとしないで・・・・のほほ〜んと暮らしていたら、不動産投資をすることもないだろうし成功することもない。


金があるから成功する! 金がないから成功できない! じゃなく・・・・、金がある方が成功しやすいだけで、金がないなら、その分、成功するように努力すれば、成功する可能性は高くなる! 

近藤利一 講演


私は、これまでに、何十人もの人たちの、不動産投資のスタートに立ち会った。

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それでは、先ほどの続きで・・・不動産投資の一例を紹介しよう。 

10年程前の仕事ですが・・・・、住宅ローンで家を買わずに、アパートを買って、そのうちの二部屋を自分たち家族で使い、他の部分を人に貸したAさんは、その時に買ったアパートのローンを今年の夏に全額返済して、今度は、マイホームを購入した。

マイホームのローンと、固定資産税を払い、更に月々10万円ほどお金が残る状況になり、来年は、2棟目の収益物件を購入したいから物件を探してほしいと相談をしてきた。

年収数千万には程遠いが、とりあえず借金0の不動産収入で年収300万円以上はあるので、住宅ローンを組んでマイホームを購入したとしても、次の収益物件は楽に購入できるだろう。

このAさんは、二十代半ばで、家を買わずにアパートを買った事で36歳の今、サラリー以外に、年間300万円の不動産収入を得られるようになった。

私のシミュレーション通りと言いたいところだが・・・、実は、私のシミュレーションよりも3年半早い・・・・。

つまり、シミュレーション以上に早く返済を済ませて次のステップの進んだのです。


今年、36歳で家を買い、無担保の収益物件を持っているので、次の収益物件を買うのは、1億程度の物件であれば楽勝でローンが通るだろう。

そして、15年後には、彼の不動産収入は1000万円を楽に超えて・・・・無担保のアパートと、ビルが残る・・・・その頃、アパートはボロボロかもしれないが、アパートを取り壊したとしても、財産として土地が残っています。

つまり、定年直後に、1000万円以上の収入があるようになるシミュレーションしているのです。

本当は、もっと収入を増やすシミュレーションはできるのだが、Aさんの性格と、現在の職業を考えると、彼には最適なシミュレーションだと思う。

彼は、年に二回、必ず、贈り物と近況報告の手紙をくれるのだが、近況報告には、アパートの残債が記されており、私は、Aさんの手紙を自分の借金が減ったような気持ちになりながら読んでいる(笑)


彼は、サラリーマンだった・・・・金持ちでもなく、特別に収入があるわけでもない・・・・しかし、不動産投資家として成功している。

それは、彼が、目標に向かい努力したからです。
 


私は、今後も、Aさんのような不動産投資家を、沢山育てていきたいと思っています。


と・・・・・ここで終われば格好が良いのかもしれないが・・・・・。

実は・・・、今も、大勢の方々から依頼を受けているのだが・・・・、私が見て本当に良いと思う物しか勧めないので・・・・、大勢の皆様に待ってもらっているという現状でもあります。

不動産は、無数に製造するわけにもいかないし・・・タイミングを縁の要素も大きいので全員が全員というわけにもいかないのだが・・・・とにかく一人でも多く、不動産投資家を育てたいと思っています。

そんなわけで・・・・本日は、少額資金での不動産投資の始め方について書かせていただきました。


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toshikazy at 10:07│Comments(10)TrackBack(0) このエントリーをはてなブックマークに追加 mixiチェック 不動産投資 | 近藤利一 不動産コンサルタント

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この記事へのコメント

1. Posted by 若葉マーク   2013年11月23日 10:55
お世話になります。
近藤先生に土地を売っていただいた売却代金で賃貸マンションを購入した時は正直不安でした。
振り返ると子供の大学の費用全てを賄うことができました。
近藤先生には感謝してます。
今後もご指導を宜しくお願いします。


2. Posted by ハナハナ   2013年11月23日 12:16
近ちゃん、昨日から三回も電話してるんだから折り返し電話をください。
3. Posted by コンドウ   2013年11月23日 17:27
若葉マークさん、いえいえ、こちらこそお世話になっております。
そうおっしゃっていただけると、不動産屋名利につきます。
土地をご売却をされた地主さんの売買代金は、何に使われるか知ってますか?
貯金、仏壇購入、家の建て替え、リフォーム、借金の返済等です。
一番もったいない使い方は、家のリフォームです。
解体して建て替えたほうが早いような古家を、1000万円以上の費用をかけてリフォームするのは、本当に勿体ないです。
1000万円かけても、築年数は変わりません・・・価値が全く上がらないわけではないですが、費用対効果が悪すぎます。
それを、されようとしていたので、家の建て替えをして、そのローンを賃貸収入で払い、尚かつ、子供さんの学費が出るように、収益物件を買っていただいたのです。
そろそろ、住宅取得控除がなくなるので、もう一つくら土地を売却していただき、住宅ローンを全額返済するというのもありだと思いますが・・・・(笑)
また、お邪魔しますw
4. Posted by コンドウ   2013年11月23日 17:35
ハナハナくん、1回電話したら分かります。
手があいたら折り返そうと思ってましたが・・・。
3回かけられると、折り返しかけたくなくなるって知ってますか?

ハナハナくんの電話のパターン的に考えて、不動産の関係で緊急を要するような場合でないのは、分かってるので・・・・。
昨日は、支店でのアポの連続で次から次へとお客様が来て待っていただきながら話をしたくらいで、特に忙しくて折り返せませんでした。
後で電話しますねw
抵当権で言うなら、一番から順番なので・・・、1お客様、2事務処理、3社内打ち合わせ、4ブログ・・・・5ハナハナ・・・(笑)


5. Posted by Y/S   2013年11月23日 18:12
近ちゃん、厳しいな(笑)
ハナハナくんは医者だから営業職みたいには気が利かんけど、それは現在の周りの環境と育ちの問題で根はいいやつなんだで、もうちよっと優しくしたらなあかんと思うけどな。

6. Posted by 隆司   2013年11月23日 22:30
変な所に食いつくようですが、利回りが高くて羨ましいです!こちらでは10%を超えるものは少数派です。
7. Posted by コンドウ   2013年11月24日 13:38
YSさん、いえいえ、遊んでるだけで仲良しですから大丈夫ですよ。
昔から、いつもこんな感じですw
でも、まあ、確かにコミュニケーション能力が乏しい奴なので、イラっとする時もありますけどね(笑)
昨日、電話もしておきましたw

隆司さん、利回りが高いというか、こちらでも10%で築浅は限りなく少ないですよ。
適度な築年数で、利回りが低い物を値段交渉をしたり、工夫して利回りを上げたり・・・その他、もろもろ・・・。
美味しい物件は、沢山あるわけではないです。
そういう物件を作るのが、私の仕事ですw

8. Posted by 隆司   2013年11月24日 21:45
やはり利回りが高い物件がゴロゴロと転がっているわけではなかったのですね。近藤社長の腕の見せどころ、という感じでしょうか。
9. Posted by えみ   2013年12月02日 02:09
不動産投資してみたいですね!
最近知人の中古物件をリフォームして賃貸に出そうとしましたが不安すぎて挫折しました。不動産投資に以前から興味があったので不動産屋さんで投資物件について聞いたり見たりしてました。ですがどこも本気で相手にしてくれないんですよね。千代田さんに相談していたら私もオーナーになれていたのかもなんて想像しちゃいました。
10. Posted by コンドウ   2013年12月02日 11:42
隆司さん、本当に美味しい物件は、自分で作るものなんです。
仲介案件を待っていたら、なかなかそういう物件は手に入りませんよね〜。
私が個人で所有しているものは、利回りが最低10%以上、良い物は20%以上あります。
それらはすべて、自分で苦労して作り上げた収益物件です。
素人さんは、所有するのも怖がるでしょうけどね〜。


えみさん、不動産投資は、簡単そうで難しいものです。
正直、不動産業者は、収益物件を売ることを第一に考えているので、投資家の立場で考えるというスタンスの方は少ないというのが現状です。
私の考え方は、無理に不動産投資を始めるのではなく、良い物があれば始めればいいと思います。
そんなわけで、いつでもお気軽にご相談ください。

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