2013年11月14日

１６９５）　心理的瑕疵（事故物件）について

皆さんは、人が自殺したり殺されたりしたことがある不動産に住むことができますか？　

長年、不動産業をやっていると、いろんな物件に出会います・・・・・今日は、心理的瑕疵がある物件について書かせていただきます。

我々不動産業者が行う取引の常識中の常識だと思うのだが・・・・・、対象不動産内で人が死んでいた場合等は、心理的瑕疵として、その事実を説明しなければならない。

昨日、同業者が、事故物件についての相談とお願いということで当社に来ました。

事故物件を買い取ってもらいたい！というお願いだと思ったのですが・・・ちょっと違った。　

心理的瑕疵、事故物件とは・・・、人が自殺、他殺等した不動産を、買う、又は、借りる上で心理的に何らかの欠陥を有する物件を（心理的瑕疵物件）　又は、（事故物件）という。

同業者は、こんな相談を・・・・・。　

同業者　『これ自殺物件なんですけど、相場２５００万円ぐらいのものなのですが、遺族と交渉をして、１５００万円で買ったんですよ。』

私　『なるほど・・・・・安いな・・・。　でも、そんなもん、心理的瑕疵物件だから、売れて２０００万前後だろう・・・・。　どこまでリフォームをするのか知らんけど、俺なら、床、クロス、水回り、ドア、フルリフォームして、訳あり物件として１９８０万円くらいで売るだろうから、逆算すると、１３００万円ぐらいで買わないと採算取れないわな。』

同業者　『社長、俺ならって言いましたけど、社長は、こういうのは買わないでしょう？？？』

私　『そうだな～・・・・。　俺が、まかり間違って売るとしたらの話だ・・・・。　業者が買わないかと持ってきたら断るが、うちのお客様や、私の友人から相談をされたら相談に乗って、状況によっては買い取ってあげるかもしれない・・・・・・。　ということで・・・・、この物件は買わない・・・・・。』

同業者　『そうですか～・・・・。　近藤社長が個人で買う、そして１年持って、うちの子会社に売る・・・・３００万円アップの買取保証付きでもですか？？？』

私　『ん・・・・・。　俺個人・・・・・。　なるほど・・・・そういうことか・・・。　要するに、洗浄というか、洗いをかけたいわけだｗ　　１５００万で俺が買って、１年後に１８００万円で売って、３００万を儲けさせてくれる・・・・そんでもって、短期譲渡で４割の税金を俺が払うから、正味１８０万円の利益ってことだな。』

心理的瑕疵物件の（洗浄）、又は　（洗いかける。）＝　自殺、殺人があったような物件を、第三者を所有者、又は、賃借人にすることにして、心理的瑕疵担保責任を逃れようとすること。

同業者　『ええ、まあ、そういうことなんですが・・・・、今、ここら辺のマンション、値上がりしてるし・・・・、近藤社長個人が持っている１年ぐらいは、価格は落ちないと思うんですよ。　所有者を変えることと、運気の強い近藤社長に持っていただくことでの本当の意味での浄化・・・・。　３００で、どうでしょう？？？』

私　『嫌だ・・・・。　絶対に嫌・・・・。　悪の片棒担ぐのは嫌だし、俺の運気で、事故物件を除霊するってのはもっと嫌・・・・・。　そもそも、考え方が浅はかすぎるわ・・・。』

今日の話は、真面目な話なので・・・つまんないかも・・・・。

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さて・・・・・続きです・・・。

同業者　『何が浅はかなんですか？　今、うちが持ってるでしょ・・・・次に、近藤社長が買って１年持ってもらって、それから、俺の関係の会社が買って、それをお客さんに売るんですから・・・・、めっちゃ浄化されるじゃないですか。　尚且つ、悪霊を吹き飛ばしそうな近藤社長が持ってくれれば、本当の意味で浄化できると思うんですけどね～・・・・・。　何でしたら、１年、本当に使ってもらってもいいですよ！　亡くなってから、何も触ってないので、家財道具もそもままありますから、すぐに住めますよ！』

私　『す・・・住むわけね～だろぉぉ～～～

　浅はかだというのは、そんな商売をしようと考えることが浅はかだと言ってるんだよ。　きちんと、心理的瑕疵があることを表記して、安く売ればいいんじゃない？　それにな、おたくから、俺が買って、それを１年後に、おたくの関係会社に売って、お客様に売ったとして・・・・、俺は、不動産会社の代表取締役だ！　見え見えの浄化じゃね～か。　それ以前に、浄化なんてことを考えること自体、不誠実だと思うよ。　安くして、そういうマンションでもいいという人に買ってもらったほうが、絶対にいいと思うよ。』

同業者　『売れますかね～？？？　実は、私・・・・、こういうマンションを買うのは初めてなんですよｗ　前に、自殺があった古家を買ったときは、第三者に、しばらく賃貸してから、取り壊して土地として売ったので・・・・、マンションを壊すことはできないので・・・・。　いくら安くしても売れない気がするんですよ！』

私　『いや・・・・。　値段次第で、売れると思うよ。　そういうのを気にしないで買う人もいるからね～。　なんで、売れないと思うわけ？？？』

同業者　『売れるとは思えないんですよ・・・・。　だって、私だったら、いくら安くても絶対に住まないですから～・・・・・・・・。お祓いしても嫌です。』

私　『・・・・・。　・・・・・・。　自分だったら絶対に住まないと思うような物件を、何事もなかったように他人様に売ろうとする神経がわからん・・・・ｗ　　きちんと心理的瑕疵があると説明しても、それなりに安く出せば、売れるから、きちんとした事をしたほうがいいんじゃない？？？』

同業者　『ん・・・・・・・、考えておきます。　　ところで別件ですが・・・・・・・・・・・。（以下省略）』

心理的物件という物が存在することは仕方がないと思います。

買い取る業者も、そういう事を気にしないで買う人も必要です。　

変に小細工して、浄化（洗い）をするなんていうことは、お客様に対して絶対にしてはいけない事だし・・・・、買うほうは、需要が少なく本来安くしか売れない物を、相場で買う事になるわけだから、これは、法的に立件はできないかもしれないが、詐欺行為以外の何物でもないと思う・・・・正直に売ればいいのに・・・。

私は、霊の存在を肯定しているわけでも否定しているわけでもないが・・・・、そういう問題ではなく、きちんと事実を告げた上で売るべきだ。

もしも、この業者さんが、心理的瑕疵物件を浄化した物件を、知らずに購入して、その事実を後から知った場合、どんな気持ちになるか・・・・・。

この業者さんは、自分がされて嫌な事は人にしてはいけませんよ！と、幼稚園で習わなかったのだろうか？？？　

この業者さんは、この話の後に、『近藤社長、ちょくちょく錦にご出勤されてるようで・・・・今度、飲みに行きましょう。私も仲間に入れてくださいよ～ｗ』と誘われたので、『いっしょに飲むって・・・、それ・・・〇〇社長の不誠実な気持ちを、アルコールで洗浄するってことですか？？？』と、冗談ぽく言ってみたが・・・・、返答は、『洗浄されたら儲からなくなってしまいますよ～ｗ』と笑って答えた。

こういう業者さんとお付き合いをしても、良い事にはならない気がしたので・・・・飲みには行きません・・・。

これから不動産を買おうとしている素人さん・・・・、あなたが買おうとしてる物件は、もしかしたら心理的瑕疵がある物件を洗浄した物かもしれませんよ。　

不動産を買う際には、その物件が、どういう経緯で売られることになったのかを、きちんと調べてから購入するようにするように！　

それでは、今日の素人さんの為の不動産学校は、ここまでとします。

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toshikazy at 23:22│Comments(9)│TrackBack(0)│

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この記事へのコメント

1. Posted by S不動産 2013年11月15日 01:57

悪質な不動産業者ですね。
こういう業者は減っていますけど
逆に告知をしないで高く売ろうとする自分中心の売主が増えています。
一年ほど前に売主さんに騙されました。

2. Posted by FF 2013年11月15日 05:18

近藤社長、自分が嫌なことは人にしない、いい言葉です
ね、最近、孤独死の売り家と、離婚で売る家、自己破産の家がでるようになりました。
住み替えのめでたい縁起のよい家は、少なくなりました中古の場合
買主さんに「なぜうるのですか」と必ず聞かれます、
契約のとき、売主、買主が顔を合わせますから、本当の告知はしますが、説明のしかたが不動産屋さんとしてのプロの仕事でしょうね。

3. Posted by 京都 2013年11月15日 09:34

事故物件でも価格次第で売れますよ。
意外と女性の方が気にされないケースが多いですね。（男のほうがビビりです.笑）あと信仰によっては気にならないようですね。
いずれにしても、いくら洗浄しても悪意であれば瑕疵担保責任は逃れらないです。

4. Posted by 同業者 2013年11月15日 12:37

２割下げたら即売れですよ。
弊社は事故物件も扱っていますが洗いはしません。
姑息な手を使い洗うなんて手法は今時流行らないです。
６０％で買って、手を入れ事故物件出る事を表記して８０％で売ってます。
今時、洗いをかけようとする不動産業者って中途半端なレベルの爺さん不動産業者じゃないんですか？

5. Posted by つばめ 2013年11月15日 14:49

同業者さん、おっしゃるとおりです、買主に告知して割引して売ればいいのですが、その家で死んでいった人の御霊を除霊してやすらかにあの世へいけるようにしてあげるのも、人間、不動産屋としてするべきでしょう。

6. Posted by コンドウ 2013年11月15日 17:09

S不動産さん、冷静沈着なSさんが騙されるとは・・・・（笑）
そういう私も、大昔、自然死ですが腐乱してた奴を知らずに買ってしまったことがあります。
当然、重要事項説明において、きちんと説明して売却しましたが、外人さんだから気にしなかったのか・・・安い！と喜んで買ってくださりました。
まあ、お互い長年やってるといろいろありますねｗｗｗ

FFさん、確かに、皆さん聞かれますね。
当社の場合は、事故物件は最初から、事故物件として出すので、聞かれる前に、『実は・・・この物件・・・めちゃ安いんですけど・・・』なんて感じで話をします。
一般的な物件も、お客様から聞かれる事が多いので、基本は説明をしますが、家庭の事情までの話さずに、理由をおおまかに説明します。
個人情報と、守秘義務、心理的瑕疵、確定的なものは良いのですが、説明が難しい物件もありますので・・・難しいですよねｗ

京都さん、ですねｗ
洗浄なんて物は、故意（悪意）の場合は完全にアウトですし・・・それ以前に、くだらない事をゴタゴタやってるより、事情を説明して値段を下げて売った方が、お互いにとって良いと思います。
気にしない方は、全く気にしませんからねｗ

同業者さん、物と状況にもよりますが・・・、確かに、２割さげたら楽勝でしょうねｗ
洗いのお手伝いをお願いされた業者は・・・５０代ですが・・・まあ、横着系の不動産屋です。

つばめさん、確かに・・・・。
私の場合は、除霊というよりはお祓いですけどね。
以前、神主さんが、お祓い後に、亡くなった場所をドンピシャで当てたときはビビりました。
何にしても、お祓い、除霊は、大事です。

7. Posted by はっしー 2013年11月15日 22:13

読めば読むほど、その同業者さんがクズに思えてくる。偽装を明るく語っているんですからねｗ
ただ、正直、そんなもん告知せなあけんねんや～って、宅建の勉強をしだしたときに、知人の不動産業の奴から聞いてびっくりしたことが有りますが…。
でも、2割引いたら即売れでしたら、訳あり物件専門の不動産業も面白いのかな？(笑)

8. Posted by 読者 2013年11月16日 10:36

心理的瑕疵については様々な事例があります。
事例を挙げれば辞典ができてしまうほどで今後も心理的瑕疵についての裁判は増え続けるでしょう。
近藤さんはわかりやすく素人さん向けに書いているのでしょうが、近藤さんの表現を使い違う角度で、できることならもう少し詳しく書いてもらいたいです。

9. Posted by コンドウ 2013年11月16日 15:05

はっしーさん、同業者さんは、クズというか、まあ、何といったら良いのか・・・・私は、よく知っているだけに、見習いをしていた時の親方が悪すぎたと思います。
不動産業も、どこで見習いをしたかで、その後の方向性が決まりますからね～。
当社は、当社から７人の教え子が巣立ちましたが、全員真面目にやってくれているので、私としては、嬉しい限りです・・・。
でも、私の教えが悪ければ、子も悪く育つわけですから・・・そう考えると、きちんとした事を教えてきてよかったと想います。、

読者さん、コメントありがとうございます。
今日のブログは、コメントよりも、メッセージやメールのほうが多いです。
読者さんと同じような意見が他の方からもありましたし、もっと深い部分での瑕疵というものを考えさせられるようなご意見も頂いております。
ただ、素人さんの為の不動産学校というブログですので、一般の方々が分からないような事を書いても仕方ないので・・・、私なりに考えて、もう一話書かせていただこうと思っています。