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2013年11月05日

1690) 敷地延長の土地の工夫

こんにちは・・・・、不動産コンサルティングマスターの近藤です。 

あっ・・・、今日は、マスターというよりは、株式会社千代田不動産の近藤でございます。 

不動産コンサルと、不動産の取引とは、別物ですから・・・・・、ここを分けておかないと・・・・・。

さて、今日の素人さんの為の不動産学校は、土地の話をさせていただきたいと思います。



当社のメイン事業である宅地分譲事業・・・・今期も年間100宅地を目標に頑張っております。

今年は、約60宅地を一括売りしたのと、名古屋市内で、ビルや土地を買い売買したので、宅地分譲セントフィールドを当社から、直接お客様への販売することが少なくなってしまいました・・・・年明けには、一般販売できる物件を出していく予定です。


ワンランク上の住宅用地である宅地分譲をお待ちの皆様、今しばらくお待ちください。


実は、昨日・・・・お客様より苦情をいただいてしまいました。

あま市での、宅地分譲セントフィールドを待ってくださっているお客様からなんですが・・・・。

AMA NORTHの販売の際に、敷地延長の土地を予約しようとしてくださったのですが、敷地延長の土地から売れてしまい、道路付の土地しか残っていない状態でご迷惑をおかけしたのですが・・・・それから、あま市での宅地分譲のお販売を待ってくださっているのです。

1年くらい待っていただいていますし、その後、あま市で13区画を一括売りしたので・・・・、お叱りをいただいても仕方がないのですが・・・申し訳ございません。


このお客様は、あま市内で、どうしても土地が欲しいということなのですが・・・、予算的な問題と、プライバシーの問題で敷地延長の土地に拘りがあり、どうしても、敷地延長の土地じゃないといけないわけですが・・・・。

正直、宅地分譲を企画する際に、なるべく敷地延長ができないようにしたい! もしくは、敷地延長と言っても通路を向い合せにして、駐車場部分を共同使用にして道路のように使っていただくというのが、私の考え方なのですが・・・・、稀に小さな土地を購入した際には、前後ろの2区画の宅地分譲を企画することもあります。

でも、本音で書かせていただきますが、車の出し入れ等を考えると、通路の部分を共同使用できない宅地分譲は、あまり作りたくないというのが正直な気持ちです。
(爆弾発言)


現在、名古屋市中川区で販売をしている、前後2区画の宅地分譲は、車の出し入れが、どうしても気になったので、こんな形の敷地延長の区画にしてみました。


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南側に、共同使用部分を作ってみました。

A区画もB区画も、見通しが悪くなくなることなく、車の出し入れがしやすいですし、お子様の飛び出しも通常よりは安全になります。

A区画B区画共に、車を頭から入れた場合、かなり出やすくなると思います。

それから、通路部分の幅は、3ナンバーの車が増えたので、3m以上取るようにしてあり、この現場も3m確保してあります。

普通車の幅が、3ナンバーの170儖幣紊里發里多いので、車を入れてドアが開けやすい状況にするには3mほしいですよね〜。

確か、軽自動車は現在148cm以内 5・7ナンバーは170cm以内、それを超えると普通乗用車3ナンバーになるはずです。

逆算すると分かると思うのですが、やはり3mは確保したいですよね〜。 

2,5m〜2,8mの通路を見かけることもありますが、共同使用なら問題はないですが、個別で使用するには、車の乗り降りが不便でしょう。

先日、買取案件で、2mの延長敷地の物件がありましたが、買取不可にしました。

昔の団地等は、通路が2m〜2、5mの区画なんて物件もあるのですが・・・・・、先日の買取案件は、どう見ても軽自動車しか駐車できない状況だったので、こ・・・これは買取ができない・・・ということで断りました。

一応、私の車を入れてみましたが、何とか入ったものの、車から降りられない状態・・・(笑)

まあ、最近は、スライド式のドアの車も増えましたけど・・・でも、やっぱり3mはほしいです。

そんなわけで・・・・、中川区の敷地延長は、使い勝手の良い区画になっているのです。


こういう区画の土地の反響が、良いようであれば、私としても、もう少し敷地延長の土地を増やしたいと考えています。 

敷地延長の土地は、坪単価にすると、2割〜3割安く買えますので、その地域の土地に拘る方で、少々予算が足りない場合もエリアを変えないで済むこともありますし、道路から家が丸見えになるのが嫌というプライバシーを気にされる方にも良いのですが・・・・、実際には駐車場等の使い勝手が悪くなる場合が多いので・・・、工夫することで、使い勝手を良くしたいですね〜。


皆さん、私が宅地分譲の区画を企画する場合、何を気にしているか分かりますか?

まずは、家を建てた場合の日照と、車の出し入れです。

それから、お客様の予算が少なく済むように、一般的な住宅メーカーの企画商品が入るように、区画の幅を最低でも7,5m以上にして、3間半の間取りが入るように考えています。

住宅メーカーによっては、企画商品と、フルオーダーでは500万円以上違う場合もありますので、企画が入る寸法にしておくということは重要なのです。

大きな土地を買い、区画割をすると、どうしても使いにくい土地ができるのですが、そういう土地は、区画を大きく取ったり、全体の区画数を1つ減らしたり、道路を規定より広くしたりして、どの区画も住みやすいように区画割をするように心がけています。


ブログに、頻繁に書くことですが・・・・、お客様は、生涯に一度の大きな買い物をするわけで、生涯住むことになる場合が多いわけですから、できる限り住み良い区画を考えるようにしています。

今回、苦情をいただいたお客様にも、少しでも早く、土地を購入していただけるように土地造り、土地探しを頑張ります。

そんなわけで・・・・本日も読者の皆様にブログランキングの投票クリックをお願いして失礼いたします。




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toshikazy at 14:38│Comments(7)TrackBack(0) このエントリーをはてなブックマークに追加 mixiチェック 千代田不動産  | 宅地分譲

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この記事へのコメント

1. Posted by S不動産   2013年11月05日 23:59
延長敷地のお勉強ですね。
近年、3メートルは当たり前になりましたけど共同使用はまだまだ少ないです。
この区割りのバージョンは確かに使いやすいですね。
ブログランキング一位ということで業界の読者さんが多数いるでしょうから近藤社長が先駆者になり広がりそうです。
2. Posted by Y/S   2013年11月06日 10:31
延長敷地を住みやすくするには非常に良い案だな。
A宅もB宅も車の出入りがしやすいだけでなく、歩行者や自転車との接触事故も危険性も少ない。
但し、前面の共同使用部分を共有持ち分にしてしまうと買主側の融資が面倒くさくなるので共同利用合意書での縛りをしておくのが良いのだろうな。
そこは近ちゃんの事だからやってあるんだろうけどな。
お客さんへの拝領が素晴らしい事は言うまでもないが地域への配慮も感られる素晴らしい延敷だな。

今日のブログは、茶目っ気が少ないやないか(笑)
こういうのも悪くはないが、読者はコメントしにくいわな。
3. Posted by ハナハナ   2013年11月06日 13:55
YSさんと同じく常連さんはコメントをしづらいかもしれないね。
YSさん的には近ちゃんをからかう事ができませんから真面目にコメントをせざるを得ないですね(笑)
4. Posted by 隆司   2013年11月06日 20:31
敷地延長の物件のマイソクに、明らかに比率がおかしい自動車の絵が描かれていることがありますよね(笑)。その点、3メートルあれば快適ですね!
5. Posted by コンドウ   2013年11月07日 02:03
S不動産さん、ありがとうございます。
お客様の住みやすさを考えて区画割をしましたが、先駆者と言うのは大げさです(笑)


YSさん、おっしゃる通りでございます。
さすがですねw
お客様の融資を考えると、変に共有にしたり、地役権設定はしないほうがいいです。
でも、お客様の合意書をしっかり作らないと後で問題が起きますから、そこは慎重に契約をします。


ハナハナさん、確かにYSさんは、変な突っ込みを入れ難いだろうなw


隆司さん、あはははw
確かに明らかに比率がおかしい物がありますねw
たぶん、子供用の電動カーなんだと思います。
6. Posted by FF   2013年11月07日 05:27
前面道路の、共有問題は先々難しい問題がおきそうですが、地目を公衆用道路として私道にしておき、その部分の権利書はどちらが保存しておくか、一年ずつ交代で保存か、、、、もし、第三者が占有したらなど、、不安です、公衆道路にしておくと固定資産税はかからないそうですが
プロとしての案を教えてください。
7. Posted by コンドウ   2013年11月07日 14:14
FFさん、全面道路の共有や、敷地延長の通路部分の共有は、将来的に問題が起きる可能背があるというのは、おっしゃる通りです。
これについては、しっかりと、区分を明確にして、契約書と合意書を連動させて契約をする必要があります。
公道として寄付や、私道として行政側に公衆用道路と認めさせ固定資産税をタダにするのは、昔より難しくなりましたし、そもそも共有道路等にすると、お客様の融資が担保評価的に不利になるので、共同使用というのが、私はベストだと思います。
企業秘密ということで、これ以上は書けませんが、合意書&契約書は顧問弁護士と相談しながら進めています。

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