1645) 敷地延長の土地の素敵な使い方1647) 不動産の裏側(素人には見えない部分)

2013年08月30日

1646) 不動産売却 (査定)

あなたが不動産を売却するとしたら・・・・。

高く売りたいか・・・安く売りたいか?

誰もが、1円でも高く売りたいと思うはずです。


しかし・・・・、一般の方には、正しい売却方法は解りにくいものです。


不動産の売却については前にも書いたのですが・・・・最近、ブログの読者と、著書の読者から、不動産の売却の相談が多いので、また書いてみることにしました。

話を聞いていると、素人さんは、不動産の売却について意外と分かっていない・・・・・。

つまり、損をして売っている人が多いということです。


不動産を売却するには、大きく分けて2つの方法があります。 


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不動産仲介業者に仲介査定を依頼して、不動産業者が算出した仲介査定金額を参考に売主様が売却金額を決定して市場に売りに出す。


仲介というのは、当事者(売主、買主)同士の間に入って取引や交渉などをまとめ、商取引の仲介を行うということです。
一般的に、不動産の売却、購入に関しての仲介手数料は、売買価格の3%+6万円+(消費税)かかります。

◆”堝飴最禺莇伴圓貿禺茲鬚靴討發蕕Α
不動産買取業者に買取査定を依頼して、不動産業者が算出した買取査定金額を売主と買取業者と協議して買取価格の合意をして売却をする。


買取というのは、読んで字のごとく、不動産業者が不動産を買い取るという事です。
一般的に、不動産業者自らが買主となり、売主に対して買取査定価格を算出して提示し、双方の話し合いにより売買価格を決定します。(仲介手数料不要)

主に、この2つの方法が一般的なわけですが、仲介査定であろうが買取査定であろうが、法的に査定の方法が決まっているわけではなく、あくまでも不動産査定金額は、それぞれの業者が自由に提示できるわけです。

つまり、正しい価格というものは、非常に解り難いわけです。

買主が価格を提示する買取査定は、その業者が買取をしたい価格を提示するわけで、一般的に仲介査定よりも低く、相場以上の無茶な金額を出してくることはないでしょう。

まかり間違って、無茶苦茶高い金額を提示して、その金額で買取をしていただけたとしたら儲けものです(笑)

しかし、問題なのは、仲介の査定金額です。

数社に不動産を査定してもらい、単純に高く査定してくれた業者に売却依頼をすることが、本当に得なのか?

答えは、NOのです。

本当に、高く仲介査定をした業者が、その査定価格を保証してくれるのなら別ですが、仲介査定である以上、その価格を保証するなんてことはありません。

保証してくれないということは、好きな価格・・・・、要するに、売主さんが、査定した価格で売れると信じて糠喜びして依頼をしてくれる金額を提示することもありえるわけです。

とりあえず依頼を頂き、売れないからと値下げをした挙げ句に・・・・結局、売れたのは半年後、しかも、最初の査定価格の1割以上低い金額で売却をしたなんて話は、そこらへんにゴロゴロ転がっています。

しかも、数社に査定をさせることにより、何が起きるのか!

土地を売却するとして、本当の査定価格は2900万円前後だったとしましょう。

A業者の仲介査定が、気持ち高めの3000万だったとしましょう。

これを聞いたB業者は、3100万円の査定価格を付け・・・・・、更にC業者は、売主の顔色を見ながら、3200万円の最低金額を付け・・・・、それを見た不動産業者が、売主のところに3300万円で売らせてください!と、物件を抜きに行ったとしましょう。

2900万円の土地が、3300万円で売られることになるわけで・・・・、こんな土地は売れるはずがありません。

結局は、どんどん値下げしていくことになるわけですが・・・・・・。

こういう場合、恐ろしい現象が起きる可能性があります。


買主は、チラシに出てきた3400万円の土地を見て、いいな〜でも、ちょっと高いな〜と思っていたら、1ヶ月後、3200万円、2ヶ月後3100万円、3ヶ月後3000万円・・・・そして、4カ月後、2900万円になったとして・・・、もう少し待っていたら、もっと下がって行くのではないかと思うわけです。

毎週末に、あちらこちらの不動産業者が広告を出し、それを一般の方々が頻繁に目にして、有名物件になり売れ残り感が漂う。

結局、売れたら2900万円を大きく下回り、2700万円でしか売れなかった・・・・。

この業界では、よくある話です。


こんなことをするよりは、きちんとした査定をする不動産業者を選び、2900万円の査定が出てきた・・・・・、もう少しだけ何とか高く売れないものかと、相談をして、2980万円で売りに出したほうが・・・、高く売れると思います。

無謀な売値で市場に出すということは、売れずにどんどん値下げして、売れ残り感が出てしまう可能性が高いのです。

1円でも高く売ろうと欲張り、むやみやたらに、沢山の不動産業者に査定をさせて、結局、相場よりも安くしか売れなかったなんてことになるというパターンに陥ったら最悪です。


そして一番問題なのは・・・・、プロ意識を持った不動産業者が減ってきているということにあると思います。


逆の言い方をすると、プロの不動産屋ではなく、とにかく目先の仕事を取ってこようとする、営業マンが増えたという事でもあります。

不動産のプロというのは、自分が出した価格と、売れた金額の差が大きければ大きいほど・・・・プロとして恥ずかしいと思うものなのです。 


仮にも、連日、朝から晩まで不動産を見てきているプロが、売却の査定を出した・・・・。

売主の希望で高く売り出してみたというのであればともかく・・・・、素人さんに出した査定より何百万も低い金額でしか売れなかったとなったら、これほどカッコ悪い事ってないと思うのです。


随分前の話になりますが・・・、私が、某大手の営業マンに、査定のズレはカッコ悪いという話をした事がありますが・・・・、その際に、『査定のズレは、まずないですけど・・・・、売却依頼を貰うためには、高めに自信満々で査定をしています。 そうじゃないと、競合多いですから仕事取れませんよ! 成績が良いのがプロだと思います。』と胸を張って言った馬鹿がいました。

私は、『お客様に、偽りの査定を出して仕事を取り、後で恥をかくよりも、最初から相場というものを説明して、納得してもらい、査定とズレの少ない売買をしたほうがいいのではないか?』と聞いたのですが、帰ってくる言葉は、社内での、ポイントやノルマ、表彰の話ばかり・・・・。

プロとしてのプライド以前に・・・・、完全に、人の大切な財産を扱っているという自覚すらないわけです。

私が、売主なら、きちんと真実を伝えてくれる不動産業者に売却をお願いしたいです。

昼景


当社の営業くんたちが、売却の査定をしている時に、『東京鑑定の結果がどうだろうが、自分が売る自信がある価格で査定しろよ! パソコンに入力をして出てくる金額は、あくまでも参考で、プロは、自分が売る自信のある価格を出すもんだ・・・・w』なんてことを偉そうに言ったりしますが・・・・、社員たちが、本当にこの言葉の意味を理解しているのかどうかは、正直解りません。

でも、査定金額や、お客様との関係を見ていると、けっこう理解をしているんだろうな〜と思うことが多いです。

愛知県名古屋津島市不動産情報千代田不動産

当社は、愛知県内を中心に、宅地分譲事業と不動産の仲介と買取をしています。

本社で、津島市を中心に、愛西市、弥富市、蟹江町、大治町・・・、美和営業所は、あま市を中心に、稲沢、清洲、一宮での仲介、宅地分譲の販売等   
名古屋支店では、名古屋市を中心とする、愛知県内全域での、不動産の買取、宅地分譲の仕入れ、名古屋市内の不動産仲介を行っております。

どんな場合にも、お客様に真実を伝え、きちんとした取引をするように、教育を徹底しております。


そして、私は、千代田不動産の代取・・・・、それに加えて、不動産コンサルタントとして、不動産投資、相続対策、借地権整理、遊休地の有効活用、企業の不動産顧問をしております。

不動産コンサルをしていると、通常の査定だけではなく、通常の査定では出てこないプラス要因、マイナス要因を盛り込み、本当の価値を算出しなくてはいけないわけですが・・・・。


何をするにも、どんな場合も、不動産の査定というのは、正確に出さなくてはいけないわけです。

いい加減な査定や、虚偽の査定をした場合に、人、企業等に、大きな損害を与えてしまう可能性があるわけです。

不動産売却(査定)について書きましたが・・・・・高く売りたいか・・・安く売りたいか?

誰もが、1円でも高く売りたい・・・・そして、不動産業者は売却の依頼が欲しい。

だからといって、嘘はいけない!

千代田不動産の代表としても、不動産コンサルタント近藤利一としても、まずは正確に査定して相手に正直に伝える事が、私の中での【絶対】であり、プロとしての誇りであると考えていますし、それが、最終的に、相手の立場に立った仕事であるお客様第一主義の原点なのです。

売却や査定についての、ご質問や、相談をくださった皆様・・・・、抽象的にな書き方をしましたが、皆さんに共通する疑問に答えたつもりです・・・・・何となくでもいいのでご理解いただけましたでしょうか???

ということで・・・・・、今日は、不動産売却について、真面目に書かせていただきました。


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この記事へのコメント

1. Posted by Yu‐ko   2013年08月30日 02:18
間違えて前回のにコメントしてしましましたのでお願いします。

口先で美辞麗句を述べているだけで、実際の行動が伴っていない人ばかりですが近藤さんは実行されている。
できそうでなかなかできないことです。
それができてしまうのは近藤さんは努力の賜物なんでしょうけど才能にも恵まれている人だと思います。
2. Posted by 通りすがり   2013年08月30日 02:50
自分も近藤社長みたく理想を現実に変えながら楽しく仕事をしたいですけど生きるに必死で不動産屋の美学を熱弁するだけの余裕はないです。
千代田さんところは会社から売物を用意してもらえるし社長が十人並みに稼ぐから社員さんたちは楽なもんだろおけど自分らは昼夜問わず駆けずり回りと心を削って働かないと飯食えないからな〜。
媒介もらうも売るも必死ですわ。

3. Posted by Y/S   2013年08月30日 10:16
2のコメントの人は近ちゃんの能力を高く評価しながら僻んでいるみたいだな。
近ちゃんの能力は高いのは間違いないが人一倍努力もしとるのをわかっとらんみたいだ。
昼夜問わず働いてるのは近ちゃんも同じだし休みもとっとらんわ丑三つ時にブログ書いとるしな。
人の努力を妬む暇があったら自分を向上させる努力をせなあかんと思うわ。

近ちゃんは、もう少し体を労わらんと、そのうち急死しそうで恐いわ。
長生きしたないと言うけど棺桶に片足突っ込んだ歳になると一日でも長く行きたいと思うもんだ。
健康第一ってことがよくわかる。
4. Posted by Mr.Fanble   2013年08月30日 12:02
何度も言ってますが、
欲の皮を突っ張らせると、ろくな事がない。
これって、肌で感じないと学べないものなのでしょうか?
自分のトコは過大に、余所は過小にってのは、人間誰しも持っているとはおもいますけど…。
5. Posted by コンドウ   2013年08月30日 12:09
yuーkoさん、ありがとうございます。
才能があるとは思いませんし、努力もしていると思ったことはありません。
不動産という仕事が好きなので、私が仕事をすることで人が喜んでくれれば、頑張ることも楽しいという感じです。
yu-koさんも、知っていると思いますが、私は好きなことだけやって生きて行きたいだけですので・・・(笑)


通りすがりさん、なるほど・・・必死ですか。
それは、うちの社員も同じなのではないですかね〜。
まあ、他社さんの営業さんから、意味なく深夜まで残業をさせられるなんて話を聞くこともありますが、うちは、そういうのはないですけどね。
成績が上がらなかったり、逆に忙しければ、遅くまで走り回ったりすることもあれば、暇な時や、成績に余裕があれば、定時に帰ったりしていますし・・・・。
うちは、私が管理しないだけで、みんな自主管理ができているように思いますけどね。
私は私で、それなりに社員の仕事を作ることも考えて動いていますが、社員たちも、それぞれ真剣に頑張っていますよ。
うちの営業が、そんなに楽だと思うなら、面接来ますか?
お客様第一主義と、一定の成績をあげるということの両立ができる自信があるなら是非・・・(笑)


YSさん、いえいえ、好きでやってるだけなので、そう書かれると、恥ずかしいです。
身体は、最近、ユンケルパワーの凄さを実感し、ユンケル漬けになっています。
先日、プレゼントした2000円のユンケル、めっちゃ効くと思いませんか?
何なのでしょうね・・・あの体が軽くなる感じは・・・ユンケル恐るべしです(笑)
6. Posted by コンドウ   2013年08月30日 12:13
fanbleさん、人間誰しも欲がありますからね〜。
私も、当然あります。
でも、私は欲張りなので、お金以上の物を求めるんです。
自分も他人もhappyかどうかですw
自分だけではなく相手と共に・・・・、つまりは、欲張りなんです(^^)v
7. Posted by 古い不動産屋   2013年08月30日 15:43
不動産屋を選ぶのはお客様ですからね、宅建の講習会で
社員教育、質の向上をと講師がテキストを呼んでいましたが、むつかしい問題ですね。
8. Posted by たかし   2013年08月30日 19:31
 2000円のユンケルは効きますか。
 死にそうにしんどいときに試してみます。
 
9. Posted by E   2013年08月30日 22:22
桃栗三年柿八年不動産屋十年
11月でやっと柿ちゃんです
十年までなんとか生き延びなきゃ
がんばです
近藤教授のお教えいつも身にしみています(^-^)
10. Posted by コンドウ   2013年08月31日 02:20
古い不動産屋さん、昔に比べると、不動産業者の質は格段に向上したと思います。
ハチャメチャな人は減りましたからね〜。
残念なことに、良い意味での地域に根付いた親分的な不動産屋も減ってしまいましたけどね。
要するに、心はないが、お品よく事務的なだけの不動産屋が増えた気がします。
最終的に、選ぶのはお客様ですけどね。


たかしさん、2000円は、かなり効きますよ!
1000円のでも、まあまあ効きます。
でも、パワー漲る感覚を味わうには、本当に疲れている時に、2000円以上のユンケルを飲むことでしょうね〜w
因みに、ゼナも、効きますよ!


Eさん、十年経つと、今まで見えなかったものが見えるようになります。
見る角度が、増えると言ったほうが正しいかもしれません。
な〜んて・・・、人生の大先輩に失礼ですね。
私が感じたことです。
独り言だと思ってください。

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