1629) 相談の一日(出会いw)1631) 新築住宅と 中古住宅

2013年08月04日

1630) 既存住宅流通 リフォーム推進事業

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さて・・・・今日のブログです

皆さんは、中古住宅をリフォームした物を買うのと、新築住宅を買うのと、どちらが良いですか?

同じ強度、同じグレードであれば当然、新築でしょう。

しかし、現在のローコスト住宅の新築と、大手住宅メーカーが建てた中古を新築並みにリフォームした物だったとして、同じ価格だったらどちらを買いますか?

難しい質問だと思いますが・・・・・。

当然、その物を並べないと判断しかねると思いますが、私は、基本的には、大手住宅メーカーの(鉄骨、RC等)で躯体がしっかりした物を、新築並みにリフォームしてある物を買うでしょうね〜。

毎週のように値下げをしながら売っている激安の分譲住宅や、えっ・・・こんな値段で家が建つの?と思うような新築よりは、10年や15年前の物でも、もっと、しっかりとした構造で建てられている住宅を新築並みにリフォームした物を買うと・・・・・私だけではなく、プロは、言うのではないかと思います。

しかし、素人さんには、しっかり頑丈に建ててある中古住宅だろうが何だろうが、新築がローコストの激安住宅だろうが、中古より新築のほうが良く見えるはずです。

全体○

(以前、当社でリフォームして販売した中古住宅です。)

まあ、何にしても、少子高齢化、人口の減少ということで、今後、中古住宅が市場に沢山でてくることは間違いないわけで・・・・。

これから中古が多く市場に出てくると、当然、価格も下がってくると思うのですが、それを耐震診断をして、リフォームをして、保証を付ける等、そんな動きになってくるのではないかと予想しています。


すでに、ここ最近、中古住宅をリフォームして販売をするという動きが、以前と比べ活性化してきました。

データー上は、どうなのか分かりませんが・・・・私が肌で感じるのは、弊社の名古屋支店、津島本社、美和営業所でも、中古住宅をリフォームして売却するケースが増えてきています。


何が、言いたいのか・・・・・。

すでに、以前より、中古住宅が市場に出てくるようになっているのです。 


まあ、現在の出生率が、確か、1,3人ぐらいだと記憶しているが・・・・・・。

夫婦がいて、子供が1、3人だとすると、2から1,3しか生まれてこないということで、新郎、新婦の両方が持ち家で、一人っ子だった場合、どちらかの家に住む場合には、家が一軒余る事になる。

ということは・・・・・出生率から計算しても、家が余る時代になってきているということですから、当然、中古住宅の数も増えてくるわけです。

当然、新築住宅や、新規の土地購入も減るわけで、別の言い方をすると、中古も新築も物件は沢山出てくるが、買い手が少ないと言う事で、つまり、我々の不動産業は、完全な先細り産業なのである。

まあ、今回は、業界の行く末の話は置いといて、中古住宅のリフォームの話を中心にしていこうと思う。

ここ最近、中古住宅をリフォームして販売をするという売り方が以前より増えてきたわけだが、これは、国の方針として、中古市場を活性化させようという意図があるように思われる。

既存住宅流通・リフォーム推進事業

この事業は、住宅ストックの品質向上及び既存住宅の流通活性化を図るため、既存住宅の売買に伴う大規模修繕工事に際して、住宅瑕疵担保責任保険法人による検査、瑕疵保険への加入等を行う事業について、その工事費用等の一部を助成するという、如何にも国が中古住宅の売買を推進しているという感じなのだが、明らかに効果がでてきており、当社でも中古住宅の売買が増えました。


まあ、何にしても、国は、既存住宅をリフォームして流通を良くしようという狙いがあると思うのですが・・・・。

問題は、中古というものの評価の方法なんです。

今の日本では、古くなったら家の評価なんてもんは、ドカーンと落ちるのですが・・・・、リフォームしても、ドカーンとは上がらない。

つまり、中古は中古、いくら手を加えても、たいして評価は上がらないところに問題があります。

この問題を解決しないと、いくら新築以上のしっかりした物を作ったとしても・・・・、素人さん相手に、新築に近い価格で中古を売るというのは難しいでしょうね〜。


しかし、時代の流れは・・・・中古にあり!

当社も、某大手企業の、既存住宅流通の活性化事業に協力をしていくことになりました。

実は、明日、そういった事業の発足会があり、私が、中部地区の副支部長に選任されました。

本当は、こういうものの役職とかは大変なので、辞退しようと思ったのですが・・・・・事前の集まりで、断りきれなくて、引き受けてしまいました。

まあ、支部長になると全国に出なくてはいけなくなりそうなので、副支部長というだけでも、ホッとしてるというのが本音なんですけど・・・・・。

ただ・・・・引き受けたからには、この事業を成功させなくてはいけないので頑張りますけどね〜。

とりあえず・・・・スピーチがあるようなので、今から、内容だけまとめておくつもりです。

ということなのですが・・・・・・。

何と言っても、この事業の成功の鍵は、新築に勝つ中古住宅を作れるかどうかです。

強度、見栄え、保証、価格、そして、大事なことは、これらの事をが、どちらが優れているのかを、世間にどう伝えていくかでしょうね〜。

新築よりも、安心安全な物を作り、それを世間が受け入れるか???

要するに、今の買い手の価値観を変えることができるのか???


やりがいのある事業であることは間違いないので、明日の発足会を機に頑張っていこうと思っています。



いつやるのか???  今でしょう!  

あ〜〜すっきりした〜・・・・、今でしょう!使いたかったんだぁ〜・・・・


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toshikazy at 20:20│Comments(7)TrackBack(0) このエントリーをはてなブックマークに追加 mixiチェック 千代田不動産  | 近藤利一 不動産コンサルタント

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この記事へのコメント

1. Posted by ハナハナ   2013年08月04日 21:19
日本もアメリカのようになっていくということかな?
近ちゃんに聞くことではないのかもしれないけど、アメリカの中古住宅は価格が下がらないのに、何故日本の中古住宅は価値が下がるのかわからないな〜。
質問が逆かもしれない、何故アメリカの中古住宅は価格が下がらないのか不思議。
僕の知人はカリフォルニアで家を買ったんだけど手を加えるほど家は高くなると言ってた。
車も家も物も古くなれば価格が下がるのが当たり前だよね。
アメリカの中古住宅の価格が下がらないのはどういう仕組みなんだろう?

2. Posted by Y/S   2013年08月04日 23:41
ハナハナさんへ
近ちゃんの代わりにわしが説明してやろう。
アメリカの中古住宅は値下がりしないわけではない。
人々が欲しい家は高く売れるが人が欲しがらない家は値下げせんと売れん。
日本とアメリカの違いは、住宅のメンテナンスと付加された物への価値の違いにあるんだ。
アメリカ人は、家を大事にする。
日本人のように買ったら放ったらかしじゃなくペンキを塗ったりワックスをかけたりして家が傷まないようにメンテナンスをするんだ。
ガレージを造ったり庭をいじったりしたことに価値を加味して査定をするだけでなく買い手も価値を認めるわけだ。
わしの考え方は、鉄骨や鉄筋コンクリートの住宅はアメリカ式の考え方でええと思うんだが、日本はアメリカよりも湿気があるから木造は今の評価のまんまでいいんじゃないかと思う。
近ちゃんは木造好きだで反論するかもしれんが今の建築技術で考えると耐久性で木造が鉄骨に勝つことは難しい。
そういうわしも木造が好きだけどな(笑)
3. Posted by 奈良人   2013年08月05日 12:23
中古物件の売買って確かに増えてきているのは実感します。でも、新築信仰みたいに新築の方が世間受けがいいのも事実ですし、周りの一般的な反応も違いますし…。

話は違いますが、土日で両親と兄夫婦と自分の嫁さんと自分の子供(3歳)を連れて長野県の白馬と善光寺に観光と温泉に行く際に名古屋で寄り道したらありましたよ!社長の会社♪
思わず記念写真撮ってしまいました!(怪しい人物が写真撮っていた光景にお気づきなら私です(笑))
みんなに、「ここの会社は…」って何故か自分の事ではないのに自慢してしまった(笑)
4. Posted by コンドウ   2013年08月05日 15:36
ハナハナくん、うむ〜・・・・YSさんに説明されちゃったから書くことがなくなった。
まあ、あえて書くとすれば、カリフォルニアでゴルフやりたいな〜・・・ってくらいかな。
学会か何かで行くことがあったら、秘書ってことで俺のチケットもよろしく(笑)


YSさん、反論はございません。
木造は好きですが、俺も同じ考えかたで、鉄骨やRC等で、100年住宅と呼べるようなものは、リフォームすることで価値を上げてもいいと思います。
ただ、木造が弱いという意味ではなく、木造は、手入れの仕方や、使い方で対応年数が違うと思いますので、そこは、しっかりした第三者機関が入り調査してから、それに見合った強度を保てる家にできれば価格を上げるというような感じにするといいんじゃないかな〜と思います。


奈良人さん、今日、某住宅メーカーの社長さんに、新築のローコスト住宅と、しっかりした中古の鉄骨住宅をリフォームした物と並べて、耐震、耐火テストをして、それをCMで流したら面白いと提案しました。
笑っていらっしゃりましたが・・・・私が社長ならやってみたいです(笑)
当社の名古屋支店の前を通られたのかな〜?
自分の事のように、おっしゃっていただけて私としては嬉しい限りです。
ありがとうございます。
5. Posted by Mr.Fanble   2013年08月05日 23:02
確か、リフォームによって生じる価値の分だけ…、という話をして、相手にキレられた記事がありましたよね?

それはそれとして、某掲示板で、コンドウさんが興味を示すかもしれないネタに遭遇しました。メールしましたので、そちらで…。
6. Posted by とおりすがり   2013年08月06日 02:20
ローコストもピンキリです。
低所得者が増える中で利益を極限まで落とし高品質な家を提供しようと日夜研究してます。
金にものを言わせたハウスメーカの家には敵いませんけど、ローコスト住宅も粗悪品ばかりではありませんよ。

7. Posted by コンドウ(素人さんの為の不動産学校)   2013年08月06日 04:11
fanbleさん、価格査定は、お客様の予定と希望と大きく異なる事が多いですからね〜。
大金を投じてリフォームをしても、リフォーム分は上がりませんからね。
明日、メールを拝見させていただきます。


とおりすがりさん、知っていますよ。
誰も、粗悪品とは言ってません。
大量生産、大量発注だけではなく、ありとあらゆる角度から検証して価格を下げる努力をしていることは知っていますし、利幅が少ないのも存じております。
今後、消費者がどちらを選ぶのだろう? 国の補助とかからの流れを見ると、中古に力を入れているという話をしているだけです。
私は、宅地分譲や、仲介をしながら・・・既存住宅流通の活性化に興味を持ち、これも頑張っていこうと思っているだけです。

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