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2013年07月20日

1622) 古いマンションのリフォーム

本日は、古いマンションのリフォームについて書かせていただきます。 

数か月前に知人から、『築年数30年以上マンションを数百万で買ってリフォームをしたいから探してほしい。』という相談がありました。

私としては、『そんなもんやめておけ・・・・w』と言ったのですが・・・・、結局、1カ月ほど前にインターネットに乗ってたマンションを値段交渉して、300万円で買ったらしく、昨日、リフォームの相談をしてきたのです。

 『なんだぁ〜・・・。 あんだけやめておけって言ったのに、結局買ったのかw』

知人 『うん・・。 近藤さんに言うと、また反対されるから・・・・安かったし買ってしまった。 リフォームに500万円かけたとしても、800万円だから、現金でなんとかなるし、毎月払うとしても30年ローンだったら、月々3万くらいだから、名古屋市内の、あの立地では、3万円とか、ありえないから・・・・。』

 『そりゃ〜そうなんだけど・・・・・、まあ、俺なら買わん・・・・、それじゃあ、まあ、そういう事で・・・・・、リフォームの相談も、そこの不動産屋でやってもらえよ。』

知人 『マンションは安く買えたと思うんだけど・・・・リフォームって安いか高いか分からないから、信用ができる人じゃないと頼めないんだよね〜・・・・・・近藤さんが見に来てくれた後、下請けさんを紹介して・・・・。』

 『嫌だ・・・めんどくさい・・・・。 うちでマンションを買ったのならまだしも、他社で買っておいてリフォームだけ紹介してくれって・・・・・・虫が良すぎるし・・・・、俺は、その仕事が楽しいと思えないときはやらないんだよね〜・・・・。 俺をやる気にさせるような企画を持ってきてよ。』

知人 『下請けさんの紹介は虫がいいだろうから・・・・・、多少、儲けてもらっても構わないから・・・・千代田さんでやってくれないかな〜?』

 『会社では受けてもいいけど、俺は関知しないならいいよ・・・・・。』

知人 『そうじゃなくって・・・・近藤さんに見てもらってアドバイスが欲しいんです。  時間がある時でいいので、アドバイスだけでもください。 あとは社員さんでも構いませんので・・・・・・。』

 『ボロクソ言うと思うけど、気を悪くしない?』

知人 『それは、大丈夫です。 いつも飲んでいるときも毒を吐いているので慣れました・・・。』

 『まあ、仕方ないな〜・・・・、社員同行で・・・・、今日の夕方ならいいよ。』

ということで・・・・・昨日の夕方名古屋市東区の私のコンサル事務所のほうで待ち合わせをしました。

というか・・・・、不動産コンサルマスターとしては、またまた無償の仕事(笑)

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知人 『こんにちは〜・・・・、ケーキ買ってきました〜w』

 『それはご丁寧にありがとうございます〜・・・・。 なんて事は言わないよ・・・・、それ、俺のマンションの前のケーキ屋の、ケーキじゃないか・・・・・。 うちの前で買って訪ねてくるって、なんて誠意のないケーキなんだ・・・・www まあいいか・・・・一応、ありがとうw』

知人 『相変わらず毒を・・・・。 ケーキ持ってきて文句を言われたのは初めてですわ。 高いお金を出してかってきたのに・・・・・。』

 『俺も、ケーキを持ってきた奴に、高いケーキを買ってきたと恩着せがましく言われたのは初めてだわ・・・・w   まあ、冗談はさておき、頂き物だけど、さっそくいっしょに食べましょうw  コーヒー、紅茶、日本茶だったら、ホット、アイスどちらでも用意できるし・・・、何だったら、ビール、ウイスキー、ブランデー、シャンパン、ワインでもいいよ。  何がいい???』 

知人 『ケーキを頂くなら、紅茶がいいかな〜・・・・・。』

 『うむ〜・・・・・、ケーキにはコーヒーだと思うからコーヒーにするね。 OK???』

知人 『最初から、コーヒーが飲みたいなら、そう言えばいいのに・・・・・。 じゃあ、コーヒーで・・・・ブラックでお願いします。  話は変わりますが、やっぱり新築のマンションはいいですね〜・・・・・。 セキュリティーも完璧だし、何と言ってもきれいですよね〜。』

 『うん・・・・。 このマンションは、セキュリティーが充実しているからな〜・・・・ここまで来るのに10個くらいのカメラがあっただろw  まあ、とりあえず座って、本か雑誌でも読んでてよw』

知人 『雑誌・・・・どこですか?』

満足する家を買うにはこうしなさい


 『これに、決まってるでしょう・・・・・読むのは・・・・今でしょう!  俺の著書・・・・満足する家を買いたいならこうしなさい! マンションの事も、もう少し詳しく書けばよかったな〜・・・・・。』

知人 『もう何度か読みましたけど・・・・・。 それよりも、マンションの話なんですけど、このマンションの内装工事、いくらかかりました? 新築の壁を剥がしたんですよね〜。 この壁はタイルだし、クロスもいいし〜・・・・、作り付けの家具も多いし・・・・、家具やカーテンも含んで、どれくらいかかりましたか?』

 『うむ〜・・・・、それは言えん・・・・想像に任せる。 というか、それほどかかってないよ。 家具やああ家電は、前のマンションから持ってきた物もあるし、家具は100、家電は200、内装工事はカーテン込みで200ぐらいかな〜・・・・・中古をチューンするよりも、新築をイジるほうが安いんだよね〜。 もちろん、うちの取引先だから業者価格のはなしだけどね。』

知人 『へぇ〜・・・・意外と安いんですね〜・・・・。 俺も、こういう内装にしたいです・・・・・。』

 『うむ〜・・・・古いマンションに金をかけてもな〜・・・・、そこそこにしておいて、賃貸するぐらいが一番いいような気がするんだよな〜。 あなたが使うなら、もう少し良いものにしないと・・・・・。』

知人 『セカンドハウスだから何でもいいんですよ。 自分のプライベートな部屋だから、内装だけは拘りたいですけどね。』

 『まあ、いいや・・・・・。 後で、あなたが買われたマンションに行くわけですから、ここでゴタゴタ言っても始まらんので・・・・・。』

ということで・・・・・、30分ほど雑談をしながら、コーヒーを飲んで、ケーキを食べて、知人が300万円で買ったという、築年数30年以上のマンションに行きました。

あまりの汚さからなのか、写真をブログに載せないでほしいという事なので写真は掲載しませんが・・・・・。

まずは、一階部分のエントランスを見ました。

知人 『めっちゃ汚いエントランスですよね〜・・・・セキュリティー以前の問題ですし・・・・・でも、自分の部屋さえ綺麗ならいいんですけどね〜・・・・・。 ・・・・・・・。 近藤さん、毒を吐くと思っていたのに、無言なんですね・・・・・・。』

 『そ・・・そと・・・外に出よう・・・・・。  ハァハァ・・・・。 毒を吐くにも、人間というのは呼吸をしながらじゃないとできんのだ・・・・・・、息を止めてたから喋れなかった・・・・、何か、汗まみれの体操服が、ロッカーの中で発行したような臭いがしたぞ。 なんなんだろうな〜・・・・あの臭いは・・・・・。 とりあえず、外側を見よう・・・・・・。』

知人 『外も酷いですね〜・・・・・ゴミの出し方も問題がありますね〜・・・・・。』

 『ここは、外人が多いんだろうな〜・・・・・・、ゴミを見てみろ・・・。』

知人 『なるほど・・・・。そういうところから住人がどんな人かを割り出すのですね。』

 『それだけではない・・・・・、外人が多いという事は、生活習慣が違うし、修繕積立とかを滞納していることも多いし、大規模修繕は難しいだろうな〜なんてことも思ったりする・・・・。』

知人 『なるほど・・・・・。』

 『よしっ・・・・次は最上階に行くぞ・・・・・・。 あのエントランスでは、息を止めて、なるべく低いところでハンカチで口を押えながら空気を吸うんだ。』

知人 『大袈裟ですね〜・・・・・w』

そんなわけで・・・・・エレベーターに駆け込んで最上階のフロアに向かったのだが・・・・、エレベーターの中も、かなりきつい臭いがした。

最上階に到着したので、天井のクラックやシミのチェックをした。


 『このシミは・・・・・・ヤバいな〜・・・・・・・。』

知人 『えっ・・・・・何がヤバいんですか??? 何か問題ですか???』

 『うん・・・・、なんとなく、このシミの形が人の顔に見える・・・・しかも、なんとなくだが、俺の行きつけのクラブの支配人の顔に似てるような気がする。 ヤバいわ〜・・・・このシミ・・・・。 構造上は、今のところ問題なさそうだな。 本当は屋上に上がりたいが無理っぽいから、部屋へ行こう。』

知人 『はい・・・・・。 いよいよですね〜・・・・。 安くてカッコいいリフォームを提案してくださいね。』

ということで・・・・・知人が買った部屋の階に行き、部屋の中に入りました。

 『うむ〜・・・・・マンションの管理が最悪だな・・・・このマンションは、共用部分の廊下や階段に、私物を置きまくっても良いという管理規約なのかな? 廊下だけじゃなく、階段に植木鉢を置いてパセリを育てている奴がいるんだな〜・・・・w  管理組合とか規約は、どうなってるの?』

知人 『はい・・・・。 基本は、ダメみたいですが・・・・・・、皆さん、置いていますよね〜。 自分も
置いてもいいのですかね〜?』

 『うむ〜・・・・そんな事を聞かれたら、ダメとしか言えないじゃん・・・・、パセリを育てる植木鉢まではOKという暗黙のルールがあるのかもしれんな。 プチトマトを育てたら近所からクレームが来るとかwww』

知人 『なるほど・・・・。 パセリまでにしておきますw』

そして、部屋の中を見ました。

さ・・・・さすが築30年以上・・・・THE SYOUWA(昭和)。

現在44歳の私が小学生の頃に建ったマンションだけのことはありました。


うむ〜・・・・・ランドセル背負って、年長者に連れられて集団登校をしてた頃でもあり、テレビのチャンネルを、ガチャガチャ回して変えて、Uチャンネルとかは、ダイヤルを回して合わせていていた時代に建ったマンションなわけですから、きれいなはずがありません。

当然、風呂は、温水器ではなく、水色の風呂で、水を溜めてからレバーをひねって沸かすタイプ・・・・・ついでに、言わせていただくと、種火にしておくには、レバーを真ん中にしておくタイプです。

まあ、読者の皆さんで、水を溜めてから風呂を炊くということを知っている人も少ないかもしれませんけどね(笑)

それはそれとして・・・・マンションの部屋の中を拝見させていただきました。

 『ん〜・・・・、床、クロス、天井、畳、全部張り替えて・・・・風呂、洗面所、キッチン、全滅だな・・・・。 サッシは・・・・、これは、ちょっと変えれんな〜・・・・・。  扉もダメ・・・・、はっきり言って、こんなもん、ほぼスケルトン状態まで持って行ってから触ったほうがいいかもしれんぞw やっぱり、最低、500万円コースだな。 格好良くするなら600万円はかかるだろうな〜。 もちろん業者価格の話ね・・・・。』

知人 『そうですか〜・・・・原価じゃないと、いくらかかるのでしょう? 』

 『今、言った金額の1割〜2割増しの間くらいかな〜・・・・高いリフォーム屋だと5割益しってところだなw  うむ〜・・・・・・まあ、でもな〜・・・・、俺が思うのは、築30年以上のマンションで、建物の外装、エントランス、エレベーター、共用部分等が、こんなに老朽化しているのに、売買価格も含めて1000万円近く金を使うのもどうかと思うんだよね〜・・・・。』

知人 『ん〜・・・・・・、できれば、1000万円までぐらいで何とかしたいんだよね〜。  セカンドハウスだし・・・・・それ以上はちょっと・・・・・。』

 『それは、わかっているけど・・・・、これなら、築15〜16年物を1500万〜1800万円ぐらいで買って、100〜200でリフォームを済ませたほうが、いいんじゃないかな〜と思うんだけど・・・・・、総額は高くなるけど、そのほうがいいと思うよ。』

知人 『まあ、それはそうかもしれないけど、もう買っちゃったんだし・・・・予算600万で、やれるだけやってほしいな〜。』

 『うむ〜・・・・・、わかったけど・・・・・、どうやって仕上げるかだな〜・・・・。 3DKだから、寝室を1つ残して、1LDKでいい?』

知人 『大きな、ウォークインクローゼットが欲しいな〜・・・・。』

 『よしっ、分かった!  広いLDKと、寝室+ウォークインでいいな〜。 まずは、1SLDKで図面を引かせるから、できたらまた打ち合わせをしよう。』

ということで・・・・、知人が買った築年数30年以上の古い物件を、フルリフォームすることになりました。

何が得で何が損なのか・・・・・・。

これは、不動産の価値で評価するだけではいけない。

人其々、価値観が違う・・・・・それに自分の計画、自分の身の丈という事も考えなくてはいけない!


そう考えると、不動産の評価や価値にとらわれ過ぎていない知人は、賢いのかもしれません。

今回のケースもなんだが、不動産の価値や評価では査定できない、知人の価値や評価があるわけなので・・・・・ブツブツ毒を吐きながらではあるが、金額の割には、かなり良い!という作品を完成させようと思っています。

エントランスから玄関までは、ボロボロ・・・・、でも、部屋の扉を開けたら、そこは別世界! 

毒を吐きながらも・・・・・、そんなリフォームもありかな〜ということで・・・・・・ 今日は、古いマンションのリフォームについて書かせていただきました。  



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toshikazy at 20:45│Comments(8)TrackBack(0) このエントリーをはてなブックマークに追加 mixiチェック 千代田不動産  | 近藤利一 不動産コンサルタント

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この記事へのコメント

1. Posted by cmyk   2013年07月20日 21:13
きたないのはヤだけど、昭和の趣はいいなあ。

昭和の生活をデザインした新築なら年よりとか惹かれるかも。

昔、実家の風呂は水をためてレバーを半分ひねって一時停止、そこから一気に逆方向にまわすとボッと火がつく仕組みだったのを思い出しました。
2. Posted by Y/S   2013年07月20日 22:41
cmykさん、その風呂は危ない。
風呂で火傷をする子供がいたんだわ。
もっと昔のわしの子供の頃は薪で風呂を焚いていた。
安全で便利になったもんだ。
3. Posted by ぼ〜や   2013年07月21日 14:49
バランス釜より古いタイプ、最近見ませんね。
学生時代のサークルが所有していた山小屋が灯油のコレでした。

超築古マンションは価格とのバランスですが、大規模・一等地ならお得感が出そうですし、自主管理なら野暮ったいですが管理費の割りに良く手入れをされている印象があります。

それでもカバー工法で窓枠交換とかしないとどうしても日々の生活で不満が出そうです。
4. Posted by 隠れ近藤教信者   2013年07月21日 21:04
不動産コンサルマスターなのに損得勘定だけではなくお客さん目線で価値観を大切にされるところが近藤流不動産評
格好いいです。
毒を吐かなければもっと格好いいのに惜しいです。
5. Posted by コンドウ(素人さんの為の不動産学校)   2013年07月21日 22:58
CMYKさん、昭和のデザインとは、サザエさんの家みたいな感じでしょうか?
レバー式の風呂、懐かしいですね〜www
子供の頃は、風呂当番でしたが・・・・タイミングを間違えると、熱湯になるんですよね〜。
よく叱られました。


YSさん、確かに同級生で、全身やけどをした奴がいました。
薪の風呂は見た事がないです。
YSさんの時代は、ちょんまけ姿で、夜道を提灯を持って歩いていたんですよね〜・・・そんでもって、油断していると辻斬りに遭ったりして・・・・。



ぼ〜やさん、あの種火とかにする釜の風呂を、バランス釜というんですね。
初めて知りました。
古いマンションは、立地と管理次第ですが、知人のマンションは、ブログに書いた通り最悪でした。
たぶん、下水管の臭いだと思いますが、エントランス付近は酷いにおいがしました。
因みに、私は、窓枠も気になりましたが、外壁にクラックが入っていて耐震のほうが気になりました。


隠れ近藤教信者さん、ありがとうございます。
でも・・・、カッコ良くなくてもいいので毒を吐かせてください。
6. Posted by はっしー   2013年07月21日 23:08
古いだけなら構わないと思いますが、管理が行き届いてないのは、後々困りそうに思います。
駅前の最上立地でも、僕なら買いません。
築30年で、結局は1千万近く出してる訳でしょう!?
失礼ながら『安物買いの銭失い』って、こういうのを指すんだろうなぁ〜と思ってしまいました。
基本、僕は毒者なんで、本音でコメントしました。スミマセン(笑)
7. Posted by 古い不動産屋   2013年07月22日 08:40
近藤社長と、はっしーさんと同じ価値観です、管理、治安,臭い、どれをとってもパスです、狭いエレベーターで向かい合うひとは、、、と考えると、
反対しても購入してしまった方、リフォームの追い銭はやめて、300万円のマンション売却され、出直したほうがよいのかも、少し、損はしますが学習代金だとおもって、でも不動産屋がアドバイスすると下心があると勘違いされますんで、リフォオ−ムに付き合うしかしかたがないのかも。
人のアドバイス聞かない人いますからね、、、、
8. Posted by コンドウ   2013年07月22日 19:00
はっしーさん、確かに不動産評価上は安物買いの銭失いです。
300万円のマンションに、それ以上の金額を出してリフォームするわけで、たいして評価が上がるわけではないですからね。
まあ、でも、本人がセカンドハウスとして満足して使うのなら、それもありかな〜なんて事を思いました。
但し、売る場合は・・・、リフォーム分ぐらいの損をする覚悟は必要ですけどね。


古い不動産屋さん、さすがですね。
そのまま売ったほうが、一番被害は少ないでうsからね〜。
私も、そうアドバイスをしようと思っていたのですが、本人が気に入っているのを見て、まあ、いいかな〜って思いました。
最終的には自己満足の世界ですからね〜w

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