1529) 不動産相談会は3月3日の雛祭り1531) ゴネ得と美徳

2013年02月26日

1530) 土地の値段について

素人さんは土地の価格を知らないんだな〜。

売却の相談をいただく度に、そんなことを思います。

素人さんなんだから当たり前なんですけど・・・・・。


不動産のプロとして言わせていただくと、路線価や、公示価格なんてものは、査定をする上では、参考程度・・・・いや・・・・参考程度にもなりません。

需要と供給のバランスで、土地の価格は決まるのです。

その価格で取引した数々の事例が、土地の相場になるのです。


その相場の中で、土地の大きさや、間口、道路幅員、近隣の環境等により、価格は異なりますので、一概に、このあたりは坪いくらですなんて事は・・・・・、言う人もいますが・・・・、私は、そんないい加減な事は言えません。

言うとしたら・・・・、10%・・・・場所によっては20%ぐらいの幅を持たせて言います。

『きちんと査定をしてみないと算出できませんが、だいたい坪50万円〜60万円くらいですね〜』・・・・と伝えるわけですが、だいたいという言葉を頭にして、2割も誤差があるわけですから、素人さんからすると、けっこういい加減に言っているように聞こえるかもしれません。

しかし・・・・、プロの方は分かってくださるでしょうけど・・・・実際には、2割の差というのは、幅であり、実際は、需要が多い土地と少ない土地では、もっと大きな差が出るのです。


素人さんに分かり易く説明すると・・・・・。

例えば、〇〇市〇〇町というところで・・・・・。

幅員6mの道路に面した、正方形、南向きの住宅地があったとしましょう。(A地)

この土地が、坪単価50万円で売られていたとして・・・・2500万円。

すぐ近くで、道路幅員2,5m、間口が5mしかないウナギの寝床みたいな土地、西向き(B地)

この土地が、坪単価40万円で売られていたとして・・・・2000万円

恐らく、2割安くても、2000万円のほうは、なかなか売れないです。


もっと分かり易く言うと・・・・・A地に対して・・・・・。

幅員6mに面した南向き・・・・1万坪があったとしましょう。(C地)

A地の相場で考えると、坪50万円だから、10000坪で50億円ということになりますが・・・・こんな価格で売れることは、まずありません。

2割減の40億でも、売れないでしょうね〜。

50坪の土地よりも、1万坪の土地の需要が高いエリアであれば、その可能性がないとは言いませんが、基本的には、坪50万円で売ろうとすると、この1万坪の土地を加工して、50坪の住宅街にして、その1区画あたりの坪単価が、50万円ほどで取引をされることになるでしょう。

つまりは、減歩と、造成費と、業者の利益を含む経費を引いた価格が、その土地の価格となる事が多いです。

もちろん、住宅としての需要がある地域の話ですけどね。

そういえば、先日・・・・・・おっと、その前に、ブログランキングの票が・・・・・。

続きは、両バナーをクリックしてから、読んでいただけるとありがたいです。

にほんブログ村 住まいブログ 土地・不動産へ

人気ブログランキングへ



続き・・・・・・   

それが・・・・・。

地主さんから売却相談を受けると・・・・・・。

先日、相談を受けた話を具体的例に書きますが・・・・・・。


地主さんから売却の話があった土地が、約500坪、間口約30m 奥行約55mの土地。

そのあたりの土地の相場が、坪30万円


地主さん 『社長、この土地、いくらで売れる?  まあ、金に困ってるわけじゃないから、安かったら売らんぞ。』

 『あはははw 金に困ってようが、困ってなかろうが、査定の仕方は変わらんですし、うちで買い取るにしても一定の計算式にはめ込むだけだから変わらんですよ。』

地主さん 『査定してくれ・・・・、仲介と、買取と両方な・・・・・。』

 『うむ〜・・・・、住宅系以外で、この土地を一筆で使う人が現れれば、坪25万前後・・。 一筆で使用する人がいなければ、16万〜18万円ぐらいじゃないですか???』

地主さんの顔色が変わった。

地主さん 『社長・・・・、あんた無茶苦茶言うな〜・・・・・。  あんたの会社の分譲地、坪30万円ぐらいで売ってたじゃないか〜・・・・、知ってるぞ・・・チラシに乗ってぞ。』

 『怒って話をするんだったら、帰るか、他の不動産屋に行ってください。  あのね・・・・、30万円で、売ってもいいですけど・・・・・、あなたのほうで、開発許可を取って、造成工事して、水道や、側溝、下水を入れて、広告費や税金も全部払ってくれるなら、坪30万円で売りますよ。 たぶん、8区画くらい取れると思いますので、完成宅地になってから3ヶ月〜4ヶ月くらいで売れると思いますよ。』

地主さん 『そんなことは、俺は知らん。 坪30万円で売っていたんだから、30万円前後で売ってくれよ。』

 『無理です。  もしも、うちが30万円で買ったとしたら、おそらく坪40万円以上で売らなければいけなくなるわけで・・・・・、相場が30万円のところを、40万円で売れると思いますか???』

地主さん 『それは、無理だわな〜・・・・。 わかったw あの500坪だったら、豪邸を建てたらいんじゃないか?  それなら、一軒だから、坪30万円で売れるんじゃないか???』

 『今時、500坪の敷地を買って家を建てる人が、この街に何人いると思います? それに、一万歩譲って、そういう人がいたとしても、おそらく坪25万円くらいにして割安感を出さないと買わないと思いますよ。』

地主さん 『うむ〜〜〜、あんたのところが30万円で売ってるのに、あんたの買取価格が坪20万円以下だなんて、何か、納得がいかんのだわな〜。』

 『じゃあ、問題です。 坪30万円で土地を売るとして、そのために、道路を入れて寄付をしなくてはいけません。 3割減歩になったら・・・・・いくらでしょう???』

地主さん 『21万円か・・・・・・・・。』

 『逆算だから、ちょと計算が違うけど、仮に23万円だとしましょう。  造成工事費や、給排水設備と、経費もろもろで、2000万円かかりました。 いくらになるでしょう?』

地主さん 『えっと、500坪だから、2000万円だから、坪4万安くなって、19万円か。。。』

 『じゃあ、うちの利益を、坪2万円いただいたとしたら・・・・・????』

地主さん 『19−2= 17まんえ〜んw』

 『坪一万に削っても、18万円しか出てこんし、利益なしでも19万円なんですよ。 わかります???』

地主さん 『わかったけど・・・・・わからん。  まあ、そうだな〜・・・・せめて坪25万円だな〜・・・・。 それ以上で買う人がいたら売るわ・・・・・。そうじゃなかったら売らん。』

 『うむ〜〜〜・・・・・一応売りに出しますけど、当社は、間違いなく買わないですし・・・・、その価格で難しいと思いますよ・・・・・。 今、この地域は、マンションデベも出てこないし、賃貸マンションも25万円では合わないですし・・・・、やっぱり、500坪の豪邸を建てる奇特な人を待つしかないですね〜・・・・・・。 じゃあ、まあ、それで売りに出しましょう。 売れないと思いますけどねw』

地主さん 『ん〜・・・・・・、じゃあ、清水の舞台から飛び降りて23万円だ・・・・それ以下では売らん。』

 『じゃあ、それで頑張ってみますけど・・・・・売れたら、儲けものくらいに思っておいてくださいねw』

地主さん 『まあ、金に困っているわけじゃないから、売れなかったら売れないでいいわ。』

そんなわけで、23万円で依頼を受けようかと思ったのですが、売れない土地を受けても仕方がないので・・・・。

 『そういえば・・・・・〇〇さん・・・いくつになられました?』

地主さん 『俺か〜・・・・、来年数えで80だ。』

 『へぇ〜・・・・見た目、60代ですから、もっと若いかと思っていましたw  〇〇さん、失礼な事、言ってもいいですか???』

地主さん 『何だ???』

 『〇〇さん・・・・・、今、現金でいくら持ってます??? 預金ですよ・・・・。 うむ〜・・・・・・質問を変えましょう・・・・・・今、銀行預金で、5000万円以上ありますか???』

地主さん 『あるわけないだろう・・・・。 米は儲からんし、年金やすいし、アパートもガラガラだし・・・・。』

 『一部、建物を建てて相続対策をしていらっしゃいますが・・・・。  私の知ってる土地と、自宅だけで・・・・・・、おそらく、あなたが死んだら、相続税が5000万円以上は来ますよ。』

地主さん 『そんなことはない! 前に計算をした時に、3000万円くらいだった。』

 『うむ〜・・・・・何年前の話か知らんですけど・・・・、たぶん借金も減ってるし、27年から、相続税の基礎控除も4割減になりますので・・・・・、軽く5000万円は超えますよw』

地主さん 『税理士も、そんな事言ってた気がするな〜。 でも、住宅部分が330平米までに増えたとかじゃなかったか???』

 『あははははははw 増えましたよ・・・・・240から330に・・・・・、でも、基礎控除が4割減ですよ。 おたくの資産状態だと、千円もらって、一万円札を取られるようなもんですよw   まあ、相続税の金額の話は、税理士と話してもらうとして・・・・・、あなたの目の黒いうちに土地を売っておくのと、あなたが死んで、相続人が慌てて、土地を売るのでは、どれくらい価格に差が出ると思いますか???』

地主さん 『うむ〜・・・・・わからんが・・・・息子は、甘いからな〜・・・・。 いくら差が出るんだ???』

 『そんな事は、その場になってみんと分かりません。 でも、年々、土地が下がっていますし・・・・それよりもなによりも、あなたみたいな、強欲・・・・いやいや、しっかりした方と、のんきな、あの養子息子さんでは、価格が変わるんじゃないですかね? もちろん、私のところで買うなら、同じですけど・・・・・他社なら、叩きまくられる可能性もあります。 今のうちに、あなたの目の黒いうちに、売っておいたほうがいいのではないですか???』

地主さん 『現金を手にしておいて、少しずつ贈与するか、物でやってもいいからな〜w まあ、そういうことも考えて、売れたら売りたいと思って来たんだけどな〜。』

 『それでは、23万円でスタートしますけど、交渉が入った際には、相談に乗っていただくということで・・・・お受けしたいと思うのですが、いかがですか? 23万円以下は、死んでも売らんと言っても、死んだら売らなきゃならなくわけですから・・・・、23万円で売りに出して様子を見ましょう。 それでも、時間がかかると思いますけどね。』

地主さん 『うむ〜〜〜〜。 まあ、そうだな〜・・・・・22万9千円とかだったら考えるわw』

 『はいはい・・・w 坪23万円以下の値段が付いたら相談に乗ってくださいねw じゃあ、あとは、うちの社員に来させますので、媒介契約書に、印鑑をおしてやってくださいねw』

そんなわけで・・・・、とりあえず、30万円で売りたいという地主様を、23万円で媒介、それ以下の価格が出たら相談ということで仕事を頂くことになったわけですが・・・・・・。

帰り際に・・・・・・。

地主さん 『あんたのところ、坪30万円で売ってるんだから・・・・やっぱりうちの土地も坪30万円で売れんか????』

 『だから〜・・・・・・、あのね・・・・・・、説明したでしょう・・・・最近、ボケてきたんちゃうの????』

地主さん 『うむ〜〜〜納得いかんな〜・・・・・。』

ということが、あったわけですが・・・・・・。

土地の価格がわからないのは、この人だけじゃなくて・・・・・・けっこう多いんですよね〜。

分譲地が、いくらだった・・・・・・   昔は、〇〇万円で買いにきた人がいた・・・・・・。

そんな地主さんが多い中、土地を売っていただくのは大変です。



そもそも・・・・土地の価格というのは、需要と供給で決まるんですよね〜。

税務署の土地も見解、役所の見解、不動産屋の見解・・・・そして、地主の見解・・・・・・。

私は、土地の価格は、時価・・・・・時価とは、需要と供給・・・・つまり、実際に取引された、取引事例というのが、適正価格というものだと思うのですが・・・・・・。

そんなわけで・・・・今日は、土地の価格の話をさせていただきました。


本日も、ブログランキングの投票クリックをお願いして、失礼いたします。







にほんブログ村 住まいブログ 土地・不動産へ
ブログ村ランキングは↑こちらをクリックです。  


人気ブログランキングへ
人気ブログランキングは↑こちらをクリック





toshikazy at 16:55│Comments(10)TrackBack(0) このエントリーをはてなブックマークに追加 mixiチェック 千代田不動産  | 近藤利一 不動産コンサルタント

トラックバックURL

この記事へのコメント

1. Posted by cmyk   2013年02月26日 17:32
目先の売却額にこだわり過ぎると将来さらに不利な条件で取引を強いられる可能性がある。この示唆が絶妙だと思いました。
意見を裏付ける筋道の通った理由と事実。交渉、説得術の参考になります。
2. Posted by Mr.Fanble   2013年02月26日 22:30
地主さんに、
その土地を買う立場と仮定して、現状なら坪幾らで買いますか?
と訊いた方が、理解が早かったりして…。
まさか…ね。
3. Posted by はっしー   2013年02月27日 00:20
自分の所有地だけは特別とか、お思いなんでしょうね〜
今の世の中、金に汚い奴が多いですからね(苦笑)
相場と実売価格は違うだろうっていうのは、オークションでもされてたら簡単に理解できるでしょうに。
4. Posted by ぼ〜や   2013年02月27日 02:17
最近ももクロにはまっていたので、ブログをただ見でクリックをサボっていて申し訳ありません。

土地、賃貸物件共に価格が上がっている、と言うか、購入意欲が増えていると感じていると同時に、賃貸環境は決して好転しないだろうと言う前提ではありますが、それでも稼げなく、クズ土地にしがみついている地主さんはお金や都心の収益に入れ替えをした方が良いのだろうと思います。

資産をすべてお金にすれば、税金で取られてもバブル崩壊時みたいに命まで取られる事もないでしょう。

近隣、親戚との関係や、先祖代々ってのもありますが時代は変化してますし、妄想価格の半額での売却分を低収益物件と入れ替えても10〜15年もすれば回復できます。

空室が多いまま、捨て置いている地域の資産にしがみついてるなんてww

5. Posted by ごんべぇ   2013年02月27日 07:36
不動産って、買う時は高く、売る時は安いように思えますが、気のせいでしょうか?
6. Posted by 高砂   2013年02月27日 10:02
ここで、コンドウ社長が述べて居られる話は、「まったくもってお説の通り」と存じます。というより、すべてのまともは不動産業者が同意するところでしょう。

なお、以下、一部について、少しコメント。
(部分引用 はじめ)
あなたのほうで、開発許可を取って、造成工事して、水道や、側溝、下水を入れて、広告費や税金も全部払ってくれるなら、坪30万円で売りますよ。 たぶん、8区画くらい取れると思いますので、完成宅地になってから3ヶ月〜4ヶ月くらいで売れると思いますよ。
(部分引用 おわり)
さらに、戸建住宅用地にするとして、道路用地が必要ならそれで有効宅地部分が潰れるぶん安くなりますし、いわゆる「袋地」の区画も造る必要が生ずるならそのぶん安くなります(その「袋地」の区画は坪30万円では売れない。)。

なお、「買取」は、不動産業者の「仕入れ値」ということですからね。
※ ぜんぜんレベルの違う話ですけど、先日、コンビニでたしか380円で買った『ゴルゴ13』を、捨てるのも何なので、ただでブックオフに差し上げようとしたら、ただで受け取る訳には行かないということで、新品同様の品でしたが、相手の言い値の5円で買い取ってもらいました。
7. Posted by tsubo   2013年02月27日 12:44

私も査定していて広大地の減価は

(1)減歩
(2)流通性が下がる
  (=総額が張る分、購入者が限られる)
   
この両方の判断が難しいと思うことが
多々あります。

広くてもそのままの相場で売れることも
ありますし、ただみたいな金額でも買い手が
つかないこともありますしww
8. Posted by 古い型の不動産屋   2013年02月27日 13:25
地主さまと対面するとき、どのように欲のベールを脱がせるかと緊張します、さりげななく自然体を装い、深追いせず退去し、成り行きを見守りますが、答えを待つ間、食欲が落ち気持ちが落ち着きません、因果な商売だとつくずく考えます、、、、、
じっと、待つのも仕事の内でしょうか。
9. Posted by コンドウ   2013年02月27日 14:29
CMYKさん、ありがとうございます。
でも、この話は、よくある話で、私が長年お付き合いしてきた地主さんが亡くなった後、息子さんが、慌てて安い価格でたたき売りをしてしまうことがあります。
そうならないように、今のうちに売却をしておくというのも、ひとつの方法なんです。
でも、この地主さんの場合は、売却もですが、もう少し相続対策をしておかないと不味いです。


fanbleさん、それは、私の経験上効果がありません。
あなたが買うならいくらで買いますか?=30万円って楽に言いますからねw


はっしーさん、そうですね〜。
でも、まあ、自分の土地と娘は、過大評価するものです。
娘自慢をしている社長さんたちの自宅に呼ばれて、気分が悪くなったことが何度かあります。


ぼ〜やさん、やはりどうあがいても、都市集中化から逃れることはできないわけですから、今のうちに田舎の土地を売り、都会の収益物件に買い替えるのが正解でしょうね〜。
ただ、日本人は、基本、土着民族ですかね〜。
なかなか難しいです。

10. Posted by コンドウ   2013年02月27日 14:41
ごんべいさん、新築を買えば売る時は、かなり安くなります。
土地も、中古も、値下がり栄光なので、多少安くなります。
業者に売れば、業者の利益分と経費と税金分安くなります。
日本の不動産は、右から左への転売で儲かけるのは難しいですね〜。


高砂さん、何でも買った時より売る時の方が安いのは仕方がないと思います。
でも、最近は、値下がりしない物を買うようにしています。
先日買った時計は、カルティエの世界限定50本のもので、中古で買いました。
これは、ほとんど値下がりしないらしいです。
不動産も、新築よりも中古の方が値下がり率は低いですからね〜。
今回の土地の件は、地主さんが無茶言ってるだけですけどねw


tsuboさん、そうですね〜w
でも、タダみたいな値段でも売れない土地があったら持って来てください。
中には、化ける物もありますので・・・w
なかなかお会いできないですが、近いうちに会いたいです。


古い形の不動産屋さん、おっしゃりたいことは、すごくわかりますw
でも、私は、待てない性格なので、意地でも話を着けようとします。
功を奏する場合もあれば、失敗する場合もありますけどね〜。

コメントする

名前
 
  絵文字
 
 
1529) 不動産相談会は3月3日の雛祭り1531) ゴネ得と美徳