1511) 借地権 貸している側と、借りている側1513) 2013 税制改正大綱(不動産)

2013年01月26日

1512) 逆ドーナツ化現象・・・過疎化・・・ 加速 

皆さん、今の日本に不安を感じませんか?

政治が少し明るくなった物の、根本的な問題が解決されたわけではありません。

心配事を言い出したら、きりがないですし、問題は山積みですが、私が一番気になっているのは、地方都市と、その周辺の過疎化の問題です。

東京、大阪、名古屋のベッドタウンだった場所の住宅や土地の売れ残りが目立ち、駅前の商店街はシャッター通りになり、街に元気がなく・・・・・過疎化してしまったり、過疎化の気配を感じたり・・・・・。

この先、地方都市と、その周辺の町は、どうなってしまうのでしょうね〜。



昭和の高度成長期以降,大都市圏では、人々が郊外に家を買って移住し、ドーナツ化といわれる都心の空洞化現象が生じ、そのドーナツ化の勢いは凄まじく、東京では、2〜3時間かけて通勤をするところまで、大阪、名古屋等でも、中心部から1時間以上かけて通勤をするくらいのところまで、人々はマイホームを買った。

都会の中心部に住んでいた若者たちが住宅を求めて郊外に出た元気な時代・・・・皆が家を持ちたがり、都市の中心部は空洞になり、ドーナツの輪は、すごい勢いで郊外に広がった。

そのドーナツが広がりながら、土地は絶対に下がらない、国土が狭いから上がり続ける!なんて事が言われていたが、バブル崩壊後、ドーナツの広がりはピタリと止まり、それまでとは逆にドーナツの外側の分譲住宅や土地が売れなくなってきた。

これが、逆ドーナツ化現象の始まりだった。

バブル崩壊後、ドーナツが、徐々に少しずつ小さくなり、外側の地域になると、分譲住宅や土地の取引が極端に減るだけではなく、アパートの空室が目立つようになり、街に活気がなくなり、ベッドタウンが徐々に過疎化してきたわけだ。

そして、今・・・・・、ドーナツは・・・・、小さな饅頭になろうとしている・・・・、しかも、、中身の餡が不味い饅頭。 


東京、大阪については、データー上の話や、聞いたはなしくらいしかできないので、私が肌で感じてきた名古屋の話をするが・・・・・。

私が、不動産業界に入ってきた頃、ドーナツ化は完全に終わっていたが、バブルの余韻なのか、名古屋の中心部から40Km以上はなれた地域の住宅用地や分譲住宅は、売れ行きが悪くなってきてはいたが、それでもボチボチではあったが売れていた。

そして、名古屋の中心部から20km〜30kmの場所は、良い住宅用地や分譲住宅が出ると飛ぶように売れ、良くない物件でも、時間はかかりましたが売れていました。

その状況は、毎年、ドーナツの外側の物件の人気度が落ちていきドーナツは小さくなっていきました。

それが、今では・・・・・・。

名古屋中心部から40km以上離れた場所(三河を除く)では、分譲住宅を建てる業者もほとんどなくなり、住宅用地についても、ほとんど売れない状態で・・・・少々価格を下げても売れない・・・・。

現在、名古屋の中心部から20km〜30kmの地域も、売れ行きが悪く、大半の地元分譲業者は、大苦戦をし、パワービルダーの値下げ合戦となっている・・・・・。

特に愛知県西部においては、ここ近年、中心部から十数キロのエリアでも、分譲住宅の売れ行きは急激に悪くなり住宅用地の需要も少なくなってきた。


先日の同業者の集まりです、他社から、当社の宅地分譲が何故売れるのだ?と質問攻めにあうような状況・・・(笑)

ここ近年の、逆ドーナツ化の勢いは激しく、売れていた場所が、どんどん売れなくなっていく・・・・・。

しかも、この勢いは止まらない!


この原因はなんなのか???

景気が悪くて、住宅購入に影響を与えているのもある。

パワービルダーの進出による影響もある。

確かに、原因のひとつではあるが・・・・、私から言わせれば、こんなものは、大きな原因ではない。

大きな原因は、少子化にあるのだ。



少子化になることにより、住宅が売れなくなる理由は簡単だ・・・・・。

人が減れば、不動産の需要は少なくなる・・・・・供給側は、それを無視して、今まで通り供給し続けようとするが、売れないので値下げするが、それでも、絶対数が少ないので売れない。

いい加減気付けよ!と思うような、従来の分譲を造っている業者も多いが、近々消えていくだろう。


そして、人の数が減り、最近、どういう事が起きてるかというと・・・・・。

当社のお客様でも、ここ近年、家や土地を探すが、結局、親といっしょに住むという結論を出す人が増えた。

まあ、この件を書くと長くなるので今回は簡単に書くが・・・・・。

息子や娘は、家や土地を探しに来るのだが、結局、親が反対をして、いっしょに住むようにする。

もちろん、収入が減った影響も大きいが、それと同時に、最近は、親が子離れしない・・・・いや、一人っ子が多く新しい家を買う必要がないと説得する傾向にあるように感じる。

当社の宅地分譲のキャンセル理由の一位は、親と住むことになったとか、親の敷地に小さな家を造る事になったという理由が多い。

それから、若い人たちが結婚して、とりあえず売ればいいから都会のマンションを買って住むか、賃貸に住み、その後、新たに家を建てるのではなく、時期が来たら親元に戻るという人が多いのだ。

何が言いたいのか・・・・、少子化だけに、住宅の需要は減るが・・・・・、減った中で、建て替えの需要は、それなりにあるが、新規で住宅を買うという需要は激減するのだ。

当然に、郊外の土地は売れ行きが悪くなり値下がりする。

こんな一刻を争う状況の中、それを知らずに、何年かかるか分からない区画整理を、これからやろうとしている人たちもいますけど・・・・・(笑)

今回、その件は、置いといて・・・・w

住宅系の不動産業である、宅地分譲をメイン事業としている私としては、先行きが不安である。

今の当社の宅地分譲の売れ行きが、ずっと続くとは思っていません。

だからと言って、住宅地の需要が全くなくなるわけではないので、今後の日本の不動産事情の変化に付いて行きながら、新しい形の宅地分譲を考えて、セントフィールドを、どんどん進化させ続けていかなくてはいけない。

今までも、その時代に合った宅地分譲を造ってきたのだから、これからも時代に合った宅地分譲を造り続けます。

このブログは、かなりの数の不動産業者が読んで下さっていますが・・・・

いつも強気な私ですが・・・・、これから到来する厳しい現状を考えて・・・・ちょっぴりビビっておりますけど・・・(笑)

不動産業界で生きる皆さん、この先も、まだまだ厳しい時代になるでしょうが、衣食住の住である不動産という仕事はなくなりません。

時代は変わっても不動産は不滅です。(キメッ

頑張りましょう!



実は、今日のブログ・・・・・、先日、仲間うちの不動産、建設業者の集まりで、講演した内容を、変形したものなので、講演を聞かれた方は、つまんなかったかもしれません・・・・すみません。

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toshikazy at 01:34│Comments(10)TrackBack(0) このエントリーをはてなブックマークに追加 mixiチェック 愛知 名古屋 津島 | 不動産営業

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この記事へのコメント

1. Posted by はっしー   2013年01月26日 02:40
僕の周りにも自立できてない人が多いですね…。
ええ歳して恥ずかしくないのかな〜とも思いますが、まあ人はそれぞれ価値観が違うので仕方がないですよね(笑)
2. Posted by 高砂   2013年01月26日 09:23
マスター近藤ことコンドウ社長は、まことに率直に述べられますね。
コンドウ社長に羨望の念を覚える方々は、先ずはその率直さから学ぶと良いでしょうかね。
3. Posted by 古い型の不動産屋   2013年01月26日 10:21
今日のブログ、身にしみてよまさせてもらいました。大方の同業者が、同感だと思いますが、がんばりましょう、働かない社員が重荷になり、先ごろやめてもらったばかりです、自分が生き残るために辛いおもいをしました。
4. Posted by cmyk   2013年01月26日 13:18
少子化に加えて、不動産が売れなくなった理由に、持ち家至上主義という国民の大半がかかっていた洗脳が解けた、というのをあげたいです。

昔は、所帯を持ったらまず家を買うというステレオタイプの価値観が幅をきかせていましたが、今は身の丈に合わせた経済合理的な選択をするという意見も勢力を強めています。

ネットなどでかつては少数派といわれた意見が広く共有、増幅されていったのでしょうね。
5. Posted by ハナハナ   2013年01月26日 14:52
5 ここのところコメントが少なくて心配してました。
近ちゃんのブログのコメントはこうじゃないとね。
6. Posted by デフレが原因のように思う   2013年01月26日 15:40
この20年ほどで物価は4%の下落で給料は10%台の下落
だと聞いたように思います。
デフレの時期はどの国も少子化になるらしいです。

不動産の価格が下がり続けるなら好んで買う人など
いない。

政権が交代してようやくまっとうなデフレ対策が行われています。まっとうなデフレ対策を長く持続できればいいのですが  
消費税増税はインフレ対策なので撤廃すべきです。
7. Posted by コンドウ   2013年01月26日 17:21
はっしーさん、しばらくコメントがなかったのでパクら・・・じゃなくて、寂しかったですよw
確かに自立できてない奴を見るとイラッとしますね。
先日、40歳を超えた人が、親が、弟の家の頭金を出したのに、自分の車の頭金は出してくれんかった!とキレまくっているのを見て、『お前が、親に車を買ってやれよ!』って、聞いた私もキレました(笑)
少子化だけではなくて、親離れできない人が増えたというのもあるかもしれませんねw


高砂さん、ただのイケイケだったら、今の会社はないと思います。
イケイケでありながら、常に、ビビって一歩一歩前に進んできました。
これからも、はるか遠を見ながらも、一歩ずつ慎重に進んで行きたいと思っています(^^)v


古い形の不動産屋さん、なるほど〜w
優しいですね〜。
やめてもらったということは、解雇するまで、仕事ができないのに御社にいられたのですから、優しい社長さんだということです。
当社は、よほどの事がないと解雇はしませんが、同僚たちの手前、できない奴は、自らが辞表を出してやめていきます。
理由は、人間関係とか、仕事が合う合わないとか能書きを言いますが、成績の良い奴は独立以外で1人も辞めたことはないので、まあ、そういう事でしょう。
お互い頑張りましょう(^^)b


CMYKさん、そうなんですよね〜。
賃貸のほうが、好きなところに移れるし、古くなったら新しいところに住めるなんてことを言う若者が増えました。
でも、そういう若者は、けっこう実家がしっかりしていたり、親元に戻るつもりという人が多いのも事実です。
家を持ちたがらないというよりは、持つ必要がない・・・・家くらいいつでも誰でも買えると思っているようにも思えます。








8. Posted by コンドウ   2013年01月26日 17:46
ハナハナくん、いろいろありがとな〜・・・・ブログを心配してくれるなんて、良い友達を持ったものだ。
俺は、目頭が熱くなったよ!
なんてお礼を言うと思ったら大間違いだ。

昨年、貸したDJOZMAのDVD早く返せ!


デフレが原因のように思うさん、確かにそうですよね〜。
以前のブログで消費税UPの反対の記事を書いた事が、現在の日本の現状を考えると、消費税を上げないと、何ともならないというのは分かるのですが、景気回復に消費税を上げるのは、間違っていると思います。
上げることが反対と言うよりは、上げる時期を考えた方が良いと思うんですけどね〜。
土地については、都市集中化で、都市部は上がり、郊外は下がると思います。
そして、次に郊外が上がる時は、人が増えた時だと思います。
人が増えればドーナツ化、減ってくれば都市集中化。
需要と供給で考えると、そんな予想ができます。というか、それ以外ないように思います。
9. Posted by 奈良人   2013年01月27日 04:00
少子化の影響は地方では凄まじいですね。
最近私のとこでも、田舎の調整区域で僻地にあるような場所では、先祖代々の農地の土地・戦前からの大きな建物をすべて近くの親戚に無償で譲り、昔からの土地を出ていく人の依頼が出てきましたね。
親が高齢で息子は他の地方にすんでいるからなんですが、なんか寂しいですね。
管理されない空き家も多くなったし…。
子供を産みやすい育てやすい環境をもう少し改善してほしいですね。
しかし、出産に関する費用がなんで病院で保険が効かずに自費なんかが理解できないですね。
ばらまきなんかより、もっと効果的な方法がいくらでもあるのに…。
10. Posted by コンドウ   2013年01月27日 10:07
奈良人さん、この地域でも、先祖代々の土地を売り出て行く方がいます。
確かに寂しいですけど・・・・。
でも、この地域で賃貸経営をされている方々には、10年ほど前から、田舎の1000坪より、都会の10坪のほうが価値があるということを伝えてきました。

過疎化は困ると思いながらも、時代を先読みして、都会の土地を買っていただいているわけです。
お客様の立場で物を考えるということは、必ずしも自分に有利になるわけではないですからね〜。
政治は、前よりは確実に良くなりましたので、今後に期待ですw

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