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2012年12月21日

1487) 不動産コンサルの実務セミナー

本日、一時半から、不動産コンサルの実務セミナーに行ってきました。

これは、愛知県不動産コンサルティング協議会の実務セミナーなんですけど・・・・・。

何を教えていただけたかというと・・・・。


名古屋栄


おっと、その前に・・・・・・セミナーの休憩中に撮った栄の街ですw

さて・・・・話の続き・・・・・。 

一人目の講師は、PFI法についての話で、不動産コンサルとして参加したり、仕掛けたりしちゃいましょうというような内容で、実体験を混ぜて話してくださりました。

PFIとは・・・・・、プライベート・ファイナンス・イニシアティブの略なんですが、簡単に説明すると・・・・、公共施設等の建設や、維持管理を民間の資金で運営したりして、経営能力及び技術的能力を活用して行う事業で、国や地方公共団体の事業コストの削減や、民間が入ることにより質の高い公共サービスの提供をしていこうという手法です。

具体的に道の駅や、図書館等の話を例に挙げて説明してくれました。


二人目の講師は、不動産コンサルティングの業務の遂行について、体験談を話してくださりました。

二人とも、レジュメを作成して、きちんとした講義をしてくださり、経験談としては面白かったですし、素晴らしいコンサルティング技能登録者だと思います。(ありがとうございました。)


ただ・・・・、正直な感想を申し上げると、プロとしてご活躍をされている不動産コンサルへのセミナーとしては、ちょっと違うような気がしました。

もちろんこれは、私の個人的な感想で、他の方々はどうなのか分かりません。

お二人の実務経験の話は、私が常日頃から心がけている人を大切にする(お客様第一主義)という部分で、共感できるものがあり、さすが、長年の間に多くの実務を熟してきた業界の大先輩だと感心いたしました。

不動産コンサルとしてレベルアップできる話だったと思います。(ありがとうございました。)


しかし・・・・、コンサルをして、どうやって報酬を得るか?という話もありまして、これは、必要ないと思いました。

報酬へ結びつける方法は、クライアントに対しての、コンサルとしての技能とは別の話だと思うのです。


確かに、不動産コンサルはサービス仕事と思われがちですが・・・・、私が思うのは、サービス仕事だからサービス的に思われるわけであり、クライアントに対して、きちんと説明をし、仕事をして、利益を出す。

つまり、結果を出して説明できればいいだけの話であって、私から言わせると、結果を出したのにコンサル料を払わないという人のほうが少ないです。


例えば、不動産投資のコンサルをするとしましょう。

クライアントAは、資産があるのに・・・・、もしくは毎年高額を稼ぐのに・・・・、お金の運用の仕方がわからない。

ここで不動産コンサルが・・・・、不動産投資家に対して、毎年、純利で〇%の純利が出た場合、その純利の10%をコンサル料としていただきますと合意書を交わしたとしましょう。

Aの純利が5000万円出ました・・・・・500万円をケチって払わない人は、ほとんどいません。


他の例も・・・・、賃料の値上げ交渉をする場合、値上げした分の〇ヶ月分と約束をして払わない人はいませんし・・・・・、借地権のコンサルで、立退きができたら、いくらと決めて払わない人はいません。


相続のコンサルをするのも、ほとんどの税理士は、税金の算出と申告等が仕事ですけど、不動産コンサルは、どの土地を売って、どの土地を賃貸にしたら得なのかを、一覧表を作り分かりやすく作成して、実際に、これだけの税を払い、これだけ残り、これだけ収入があると明確にすれば、報酬の支払いを拒む人はほとんどいません。


私が思うのは、クライアントに対して、利を出せる、もしくは明確に結果を出せるような、発想力と技術力的なものを身に着けさせることが大切であって、どうしたらコンサル料を頂きやすいかということを、講義内容に盛り込むのは、ちょっと違うんじゃないかな〜?と思います。

お金を請求しやすい方法ではなく、クライアントがお金を払いたくなるような仕事の方法を、しっかりと叩き込む・・・・、要するに、結果を出せるコンサルを育てる実務セミナーのほうが価値があるような気がしました。



私の場合は、クライアントにコンサルをして結果を出すことにより、結果を出した相手が人を紹介してくれたり・・・・・、もしくは、ブログの読者から相談があったりして、そこから、新しい仕事が始まるわけですが、相談を受けているうちに、クライアントのほうから、コンサル料を聞かれる事の方が多いですし・・・・、相談途中で、これ以上は経費がかかるとか、無償ではできないところまできたら、きちんと説明をしますが、それで断られたり嫌な顔をされることはありませんし、ましてや、結果を出したのに払わないと言われたことはありません。

最終的には、クライアントの立場で、クライアントを有利に導くことを考えて仕事をすることで、喜んでくれたクライアントが、人を紹介してくれるわけで、人を大切にすることが、依頼を増やすことに繋がるわけです。

しかし、クライアントに結果を出すには、誠意だけではなく、発想と技術が必要なわけで、その部分の底上げをするような講義を中心にしていただきたかったです。


今日の講義で言うなら、公的と民間の、市場原理の考え方や柔軟性の違いを詳しく説明して、改PFI法を、不動産コンサルとして、事業者の、どの役割を、どういう形で協力すると、どうVFM(Value For Money)を生み出すことができるのか?とか・・・・。もう少し具体的に説明していただきたかったです。

それに・・・、PSC(PublicSector Comparator)から、PFI を導入後の官のコストであるPFI-LCC(PFI-LifeCycle Cost)を引いたものが、プラスであれば、VFM(Value For Money)があるわけで、これが逆にマイナスなら最終的には破綻になるわけです。

これは、余談ですが・・・・・、もちろん成功事例を説明することは必要な事ですが、愛知県と名古屋市管轄の某特別地方公共団体が土地を貸して、その開発と運営を〇〇〇〇がやったPFI事業、名古屋港〇タリア村等のケースも話をしていただけると、PFIの弱点みいたいなものも見えて面白かったように思います。


とは言っても・・・・、私は、実務として、PFIに、不動産コンサルとして参加したことがないので・・・・、報酬との結びつけみたいなもの以外の部分は、とても興味深く面白かったです。

多分、コンサル技能登録者の大半が、PFIの経験はないので、限られた時間の中ではありましたが、かなり興味深かったのではないかな〜。
 


そんなわけで・・・・・、セミナーを受講しておいて、感想を述べるのも何ですが・・・・。

私としては、報酬に結びつける話よりも、発想と技術のお勉強をするのが、実務セミナーなのかな〜なんて、勝手に思い込んでいるわけですが・・・・・若造が生意気申しましてすみません。

今日は、素人さんの為の不動産学校ではなく、玄人さんの為の不動産学校になってしましましたね。

不動産コンサルティング技能登録者以外の読者の皆さんは・・・・、今日の、ブログは分かり難かったですね・・・・ごめんなさい。

名古屋 夜景


読者の皆さんに、お詫びと言ってはなんですが・・・・・、本件とは関係ないですが、名古屋の夜景です。

明日は、真面目に書きますので、ブログランキングの投票クリックをお願いします。

それでは皆さん、また明日・・・・・・。






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toshikazy at 00:33│Comments(12)TrackBack(0) このエントリーをはてなブックマークに追加 mixiチェック 近藤利一 不動産コンサルタント | 不動産コンサル

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この記事へのコメント

1. Posted by S不動産   2012年12月21日 00:58
お恥ずかしいですが、近藤社長より業歴は長いですけどPFIの意味すら知らなかったです。
FBIだったら海外ドラマで勉強したんで知っています。

これが会社を急成長させた人と万年零細不動産屋との違いってやつでやんすか(笑)
2. Posted by ぼ〜や   2012年12月21日 02:41
大した経験もなく、開業したてなのにいっぱしのプロを気取り、無料面談と称し、無知な人にクズ収益物件をつかませる手法が成り立っている業界です。

不動産コンサルの、技能・知識及び認知の向上は、不動産相場の透明性が増し、とても歓迎する事です。

でも、今回のお話を聞くと、まだまだ発展途上というか、変な方向に行かないと良いなと感じました。

先日の就職面談をした資格君同様、資格にプライドを持たれる事は、返って迷惑です。

小さい事、基本の勉強と経験の積み重ねが一番大切ではないでしょうか。

ある意味、大きな不動産は、小さい物より楽な気がします。

小さいものの方が、割合的には隣地・道路・制限の影響が大きくなります。
相続でも、一つを複数で分ける方が難しいでしょう。
そこを限られた予算や時間の制約をクリアーし、解決に導く。そして個人の喜ぶ笑顔が見られる。

報酬がうれしいんじゃなくて、喜んで報酬を支払ってくれる事がうれしいって事だという気がします。

公的案件は、色々な思惑や圧力があって、一不動産コンサルが本当に役立つ意見を言えないか、採用されないかだろうと推察します。

市長にでもならない限り(市長と市議の権限とか良く判りません)、社長にはもっと大きくなっても、民間主体で、街を良くして行って欲しいです。

3. Posted by ドーグパパ   2012年12月21日 10:45
こんにちは

PFI知りませんでした。とても役に立ちそうなものですね。公的案件と民間でのかかわり方、とても興味をそそられますね。

私もコンサル業の経験がありますが、(不動産ではないです)
日本では、コンサルと報酬を結びつけるのは
なかなか大変かなと感じています。ですので
そこにフォーカスを当てたお話をされるのも
あながちわからなくも無いです。
もっとも、近藤社長のおっしゃる、そこのスキルは2の次だろうと言うのもごもっともだとは思いますが。

4. Posted by 通りすがり   2012年12月21日 10:56
良きも悪きも、このブログは有名なので当方のクライアントから近藤さんの名前を耳にします。
私は、近藤さんの能力は優れていると認めざる負えないですが、このブログは良いとは思っていません。
顧客の情報をどこまで守っているかが、良いコンサルタントの条件であると考えていますが、実際に名前を明かさににしても、顧客情報の一部をブログに書くというのはどうかと思います。

コンサルについても、顧客の投資や運用結果は顧客の成果であって、それに対する成功報酬などというものはコンサルタントには発生させるべきではいけないと考えております。
顧客がリスクをテイクした結果のリターンですから、顧客の運用利益からコミッションを取るよりも年間契約で、顧客のリスクと関係なくコンサル料として取るべきです。
法的な規制はありませんが、成功報酬というのは、短期に顧客の利益を出そうとするでしょうから非常に危険な考え方です。
5. Posted by コンドウ   2012年12月21日 11:25
S不動産さん、ナイスなコメントです。
FBI、笑いましたwww


ぼ〜やさん、PFIについては興味があったので、セミナーの議題としては、おっwと思いました。
確か、元々は、イギリス発祥だったと記憶してますが、官に民の血を入れるような感じで画期的ですし、特に日本の改正PFIは、更に良くなったと思います。
参加してみたいとは思いますが、私の場合は、個性が強いので他の業種の方との協調が難しいかもしれません。
今、区画整理予定地でやろうとしている民間開発も、区画整理を変えるのではなく、民間で全部やっちゃおう的な考え方ですからね〜w


ドーグパパさん、そうなんですw
そこのスキルは、クライアントを満足させる結果を出せる人のみが使うものなのです。
まずは、発想と知識だと思います。

でも、結果を出せれば、コンサル料を払わないと主張する人は少ないですよ。
もしも、こちらのコンサルが必要ないなら、こちらも最初からやらないか、途中でやめればいいわけで、提案の時に、全てを語らないことだと思います。
概略は話しても肝心な部分は言わないということで、それは、自分の発想と技術や知識を守ることにもなります。


通りすがりさん、まあ、要するに、あなたは不動産投資のコンサルをしていて、クライアントが儲かろうが損をしようが、コンサル料を毟り取るということですねw
私は、相手に利をさせないコンサルは食うべからず!だと思っていますので・・・・。
いろんな考え方の人がいるから人は面白いw
あなたは、鑑定士出身のコンサルさんかな? 私は、宅建側出身のコンサルなので、クライアントの利益・・・つまりは、結果重視です。
6. Posted by 高砂   2012年12月21日 12:16

不動産ではありませんけど、

ある企業が、社風を改革するため、コンサル業者を入れ、億単位の金を注ぎ込んだけど、結局何の役にも立たず、立ち消えになった。

なんて話もありますな。

その先の話は聞いてませんけど、コンサル業者は、失敗したにもかかわらず、金は返して無いはずです。無論、金(コンサル料)を返さない理由は、いくらでも、付けられましょう。「盗人にも三分の理」って言うくらいですし。
7. Posted by cmyk   2012年12月21日 15:56
医者が成果報酬になったら、ブラックジャック以外は食べていけないわけで。まあ、結果の期待できるベターな施策提案(あくまで結果は別問題)をした段階で報酬が発生するのは仕方がないのではないかな。

広告も成果報酬でやりたい場合もあるんですが、お客さんは失敗した場合の支払いを拒みたいだけで、うまくいった場合の報酬を率で払うのはイヤみたい。
失敗は支払い免除、成功しても比較的お値打ちな上限つきの定額が、クライアントの本音ではないかしら。

それと、5000万儲けさせたても500万くれといえば支払いを渋るひとは普通にいると思いますが。きっとコンドウ社長の人間関係の作り方がいいのでしょうね。
8. Posted by E   2012年12月21日 18:06
あっ懐かしい〜〜栄のテレビ塔
そのあたりをうろついていたのは22歳の頃でした
今日の記事は玄人さんでも難しかったです
だからコンサル試験に落ちたんだと納得です
夕べは当方も研修に参加していまして
実り多い内容でした
特にシンガポールの発展が目覚ましいとの事
こちらのブログでもその内容は書かれていたので
妙に納得して聞いてきました
9. Posted by はっしー   2012年12月21日 22:08
住宅地図を見せるだけで個人情報なんて言う馬鹿が居たのですが、通りすがりさんのコメントを拝見して、そのバカを思い出しました(笑)
自身が有ってコンサルされるのであれば成功報酬にすべきです。
自身が無いから口を開けば金になるのでしょうねw
まあ30分5千円で世間話をする弁護士さんもいるから、それはそれでOKなんでしょうけど(失笑)



10. Posted by コンドウ   2012年12月22日 00:48
高砂さん、確かに、成功報酬では、コンサルは成り立たないかもしれませんね。
でも、私は、成功報酬であるからこそ、勉強して、知恵を搾りだして、真剣になれるのだと思います。
だって、私自身、今の不動産業を失敗していたら、今はありませんからね〜w


CMYKさん、確かにブラックジャックとゴルゴ13は成功しないといけませんね(笑)
しかし、不動産業者や、不動産コンサルは、成功報酬であるべきだと思います。
不動産業自体、お客様の為を思って、説明して案内をしても、成約をしなければ手数料はいただけないわけで、コンサルも、お客様に利を出さなければコンサル料を貰うべきではない思います。
少なくとも、利は出さないまでも、クライアントに喜んでいただけなければ請求はしてはいけない気がします。


Eさん、確かにシンガポールの政策、経済、発展、街は、素晴らしいですね。
それに、シンガポールは、人が集まる街なので・・・活気があります。
日本も、あれくらいの勢いがほしいですねw
私も、その講演、聞きたかったです。


はっしーさん、住宅地図を個人情報と言うのはすごいですね。
私は、病院で名前を呼ばれるのを個人情報と騒いだ人を知っていますが・・・・ありえんです(笑)
まあ、私の場合は、本業が不動産売買であり、コンサルは、知人の紹介や、ブログの読者のコンサルをしているので、成功報酬でいいや〜と言うか、なるべく費用をかけないように配慮しながらコンサルをしなくてはいけないと思ってるからかもしれません。
11. Posted by 心配症の老人   2012年12月22日 05:23
今日のブログ、コメントする人のレベルの高さを
感じ、うれしく読みました。ブログランキングも気になるところですが、飲んだ、食った、遊んだ、のブログも面白く読みます。、今日の内容は、勉強になりました。本業を一筋に、議員と名のつく副業にはつかれませんように、、、、、
12. Posted by コンドウ   2012年12月22日 10:32
心配症の老人さん、ありがとうございます。
間違っても、そういった副職の話には乗ったことはないですし、乗りませんのでご安心ください。

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