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2012年02月25日

1249) 複数の不動産屋に頼み過ぎw

飲み仲間の弁護士先生から、不動産の査定依頼がありました

仲介査定と・・・・・ 買取の査定・・・・・・


すぐに、うちの社員に査定をさせたのですが・・・・・・・(迅速な対応w)



社員 『社長・・・・この物件ですが、弁護士案件とおっしゃっていましたけど・・・・・、複数の不動産業者から流通に出ていますよ  かなりの有名物件です。』

 『いくらで出てる???』

社員 『5千〇百万円です。』

 『ご・・・・五千超えてだしてるのかぁぁぁ〜  ふ〜ん・・・・そっかぁ〜・・・・ありえん値段だな・・・・。 で・・・・弁護士案件に・・・・・・。   まあ、一応査定を出してぇ〜。 チェックするから、その後、先生にFAXで送って、原本を郵送でも送っておいてぇ〜w』

社員 『とりあえず、東京鑑定で査定しますので、その後チェックをお願いします。』

 『オッケ〜牧場。 あっ・・・グーグルアースもヨロw』 (OK牧場、古いけど口癖なので・・・。)

5分後・・・・・・・。

社員 『とりあえず仲介査定を出しました。』

 『ほぉ〜。 なるほど・・・・。  この築年数だと、現況売りは無理だな。 売り主側でリフォームしてもらって4500万円・・・・・、いや・・・・ちょっと待て・・・・この年数だとリフォームしても・・・・買主に迷惑をかける恐れがあるから、壊して土地売りにしたほうがいいな〜。 土地売りの仲介査定で売主負担の解体で3500万円、うちで買うなら解体以外に、きちんと造成もしたいから2800万円が限界だな。』

社員 『まあ、そんなもんでしょうね。 しかし、まあ、他社さんたちも、よく現況で売却を受けましたよね〜・・・・これを買ったお客さんは、修理の嵐で、どれくらいお金がかかるのか・・・・・

 『まあな〜・・・・。 更地で考えたら、めちゃくちゃ高い値段だし・・・・、現況で考えても高い値段だし・・・・、これでは何社頼んでも売れないわな〜・・・・。 債務の関係上仕方がないかもしれんけど・・・。』

社員 『しかし、よく、これだけの数の不動産屋に頼みましたね〜。 流通に出ているのが、こんだけあるんですから、出ていないのを合わせたら、どれくらいになるのでしょうね〜?』

 『うむ〜〜〜・・・・・、あっ・・・・、あかん・・・・、超有名物件になっているのだったら・・・・、再販のリスクをもう少し考えておかないといけないな〜・・・・広告宣伝費と、割安感分だから・・・・・・更地にしての仲介で3300万円、当社の買取だと2500万円・・・・これで査定書を作成してくれ!』

社員 『なるほど・・・・有名物件になればなるほど、再販は売り難いですからね〜。 更地で考えている業者や、買主だっているはずですから・・・・、わかりました。 それで作ります。  でも、この価格では、売ってもらえないと思いますよ。』

 『まあ、仕方ない。 と言うか・・・・、最初から、当社オンリーで頼んでくれれば、あれこれ手を打つこともできたかもしれんが、複数の不動産業者に出しまくって、挙げ句の果てに弁護士経由で当社にきたわけだから、もう手の施しようが・・・・これが限界だぞ。 この価格で売らないなら、受ける必要はないから断る。』

社員 『じゃあ、作ってきますね。』

 『うん・・・・俺、ブログ書いてるから、できたら見せてぇ〜。』

という事で・・・・・・・・

仲介の査定と、買取の査定を出して、弁護士さんに送ったのだが・・・・・・まあ、2〜3日で何らかの回答があると思います。


しかし、こうやって、有名物件になってしまうと、なかなか売れないんですよね〜

売れない物件を買い取るとなると、その分のリスクも見ないといけないですし・・・・



この物件の売主は、自ら、良い条件で売るチャンスを逃しているのです。

おそらく、こういうパターンだと思うんです・・・・・

借金返済+手残りが欲しいので、相場と、かけ離れた高い価格で売りに出した→ 当然売れないが、それを自分が高値を付けたという理由ではなく不動産屋が悪いと考えた→ 他の不動産屋に頼んだ→ そして、それを繰り返し複数の不動産屋に頼んだ→ 最終的に超有名物件になってしまった→ もう誰も見向きもしない→ 債権者からの催促がきつくなった→ いよいよ尻に火が・・・弁護士に相談

要するに欲をかきすぎた

最初の不動産屋は、もっと低い査定を出したはずです。

債務をなくし、手残りも・・・・・・。

まあ、素人さんだし・・・・こういう事を考えるのも仕方がないかもしれません・・・・・。

しかし、他の不動産屋なら・・・・・、そう思って、価格を見直さずに複数の不動産屋に頼んだ。

これが最大のミスだと思います。



基本的に、ちゃんとした不動産屋に専任媒介で依頼をすれば、今時は、ネット、雑誌、チラシや新聞等で広告宣伝をし、アットホームやレインズにも登録するわけで、ほとんどの不動産業者や、物件を探している人のところに情報が届くわけで、複数の業者に頼む必要がないわけです。

大事なのは、複数の不動産業者に頼むことではなく、売主の為に頑張ってくれる不動産業者を探し選ぶ事なのです。

いろんな不動産屋に行って話を聞けばいいんです。

依頼した場合、どうやって売るのか???


アットホーム、ヤフー不動産、自社のHP、新聞、スーモ、チラシ・・・・・他にも、いろんな広告宣伝があります。

それを、どれくらいのペースで実施しているのか等を聞く・・・・・あとは、その営業マンの熱意ですかね〜w

価格についても、不動産業者の査定から、大きくズレない事です。

不動産屋は、査定を出せるプロなんですから・・・・・(笑)

最近は、東京鑑定なんかのシステムも充実していて、取引事例や路線価を元に価格が出ますし・・・・・そこに詳細情報を入力すれば、かなり信頼性の高い価格が出ます。(Tsuboさん大喜びw)

自分で言うのも何ですが・・・・私は、かなり正確な査定ができます。

不動産コンサル技能士として、不動産査定マニュアルに基づき、一日かけて物件調査をして、1時間以上かけて計算をして出した価格と、東京鑑定の査定価格とのズレは、ほとんどありません。

私が一日かかってやる事を、東京鑑定のシステムだと5分でやっちゃうわけです。(ムカつくけど便利w)



つまり・・・・・

正確な査定ができて、広告宣伝をしっかりやってくれて、熱意がある不動産屋に依頼をして、その不動産屋の意見を参考に売却を進めて行けば、基本、大きな間違いは起きないわけです。



今回の売主さんは、複数の業者に頼めば、それだけ高く売れると思ったのでしょうが、複数に頼み過ぎたのと、欲をかきすぎて、結局、安く売却をするか、下手をすると・・・・・・・・・。

これ以上は、推測になるので、やめておきましょう


という事で・・・・・今日の、素人さんの為の不動産学校は、不動産を有利に売却する方法について、超有名な出回り物件の一例をあげて書かせていただきました











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toshikazy at 10:43│Comments(8)TrackBack(0) このエントリーをはてなブックマークに追加 mixiチェック 素人さんの為の不動産学校 | 不動産売却

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この記事へのコメント

1. Posted by cmyk   2012年02月25日 12:05
今は情報のインフラが整っているので、即時にシェアされます。

良いことも悪いこともすぐ拡散しますし、記録にも残りますから便利といえば便利だし、怖いといえば怖いですね。
2. Posted by Mr.Fanble   2012年02月25日 13:32
欲の皮をつっぱらせると、ろくな事がない。

…って、前にも言った記憶が…。
こう言わしめる事が転がっていると思われますので、
そういう事例の列挙だけで記事一つが出来そうな気がします。
3. Posted by Y/S   2012年02月25日 16:53
売主が他社にも頼んでいる物件を買取りならまだしも自社で仲介しようとすることが間違いだわ。
そもそもが一般媒介だったら断る。
任されたら売らなきゃあかんと必死になるが任せてもらえんなら売らん。
近ちゃんとこの不動産相談会のチラシに、他社に頼んでいるけど売れなくて困っている人。という文言を見かけた事があるが、宅地分譲やっとる分、他所より良い物件あるんだし、そんな物件いらんやろ?って思ったけどなー。
所帯でかいからしゃーないのかな。


4. Posted by コンドウ   2012年02月25日 19:15
cmykさん、そうですね〜・・・納得です。
不動産業界は、特に情報の広がりが早い業界です。
逆に、極秘案件は、一切広がることなく水面下で取引がされます。
どちらにしても、能力が高く信頼できる不動産業者を選ぶ事で、勝敗が決まります。
数撃ては当たる戦法は、無駄撃ちしすぎて当たらない事が多いので、見極めて一発必中のほうがいいでしょうね〜w


fanbleさん、欲の皮を突っ張らせると・・・。
それも、そうなんですが・・・・。
結局、二兎を追っても一兎も得られない事が多いです、二兎を追うとダメなんですよ・・・一石二鳥って・・。一羽の鳥を狙ってるわけですからね〜。
お客様から、二兎とされる不動産屋より、一羽として必要とされる不動産屋でありたいですし、そうしてくださるお客様には、一石二鳥にしてあげたいですねw
所詮、人と人なんです。
人と人って、そういうのがベストだと思います。


YSさん、あはははw
確かに、YSさんは、そういう感じですね。
俺を信じれない奴の仕事は請けない。
ある意味、職人だと思います。
お客様の為に真剣に頑張っているという自信からきているんだと思います。
因みに、うちの広告の、あの文言ですが・・・。
他社で売れなくて困っている方が相談に来たとして・・・・理由を徹底的に解明して、それを改善できるなら、売却を受けますが、自分勝手な事ばかり言ってる方の依頼は受けません。
他社から取ろうじゃなくて、売れない理由をハッキリ伝えるんです。
その上で、当社に頼みたいのなら、喜んで受けます。
但し、基本、他社は断っていただくようにしています。
5. Posted by まんまる まる子   2012年02月25日 21:21
売る時って 売主が欲をかくと駄目ですよねー
ほんと 物件を出すときは一気に片付けないと駄目ですものねー だから売値も大事ですねー

最初からそう思って売り出したのに 不動産屋側に色々おもわくがあったりして・・・

実家は上手く売れましたが ある程度月数だしていると 売れなくなるし 売れない印象になるし
良い事はないですよね

専任で 信頼できる所に任せきるしかないですよね

その信頼できるかどうかの見極めが凄く素人には難しい事で うろうろして色々な事がわかりました
大変勉強になったし 凄い社会だなーって思いましたわ

今の業者さんは 信頼できるし自分の所だけの利益を考えないでお客様第一だし まあ 信頼できる所が1軒あれば 十分なわけでね

これから又第2段がもう少ししたら始まりますが
まあ 次々と色々と大変なことですわー
6. Posted by S不動産   2012年02月26日 01:01
売却依頼をもらえらさえすれば何でも良いかの如く、売れない価格でも媒介委任をとる不動産業者が増えましたね。
特に大手が目立ちます。
昔はY/Sさんのような筋の通った不動産業者がいましたが、最近は少なくなりました。
一円でも高く売ってあげるから自分に任せろという気持ちではなく、とにかく売物件を集めようとする若い営業マンたちにY/Sさんや近藤社長のプロの仕事を見せてやりたいです。
宣伝とポスティングで放っておいても売り物件が集まるわけですからプロ根性は必要ないのでしょうね。
大手各社が同じ物件を出しているのを見ると笑ってしまいます。
頼む側にも問題がありますが、良いことばかりを並べ立て無理な受ける側にも問題があります。
私もお客さんに真実を伝えるY/Sさんや近藤社長のような不動産業者でありたいです。
7. Posted by コンドウ   2012年02月26日 13:35
まんまるまる子さん、そういえば以前、いろいろ悩んでいらっしゃいましたね。
良い業者さんが見つかり、無事に取引が終わり良かったですね。
きっと、まる子さんの物件を、少しでも良い値で売ろうと真剣に取り組まれた結果だと思います。
そして、信頼を得て、次の取引もいただけるわけで・・・・・お互いにとって良い事ですよね〜。



S不動産さん、ずいぶん持ち上げて書いてくださっていますが、そうでもないですよ。
高く売れるとか良い事を言ったり、売主の言いなりとかだと、結局、後で困るのは自分ですからね〜。
プロとして正直に意見を言って、それを納得してもらえなければ、無理して受けないほうがお互いの為です。
私の場合、YSさんほど極端ではないですけどね〜。
8. Posted by Tsubo   2012年02月27日 12:31
いつも御贔屓頂き、有難うございます。
また身に余るお言葉(ムカつくけど便利w)
大変励みになりますww

これからもしっかりお手伝いできるよう
精進して行きます。

引き続き、ご愛顧のほど
宜しくお願い致しますっ!



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