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2011年11月30日

1189) 立退き屋? VS 不動産コンサル その1

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今日は、午前中、小牧のお客様のところに行きまして・・・・・売却相談。

昼から、某金融機関の方の購入の話で、知人の紹介ということで、私が直接担当して、ご案内をさせていただきました。

ここまでは、千代田不動産の代取としての仕事・・・・




その後・・・・・

コンサルの仕事なんですけど・・・・・


めちゃくちゃ悪質な立ち退きを要求されている人からの相談で、立退き屋の不動産業者のところへ行きました


これが、まあ、性質の悪い不動産業者でして・・・・・。

底地の所有者からの依頼と、後には金主の不動産屋もいて・・・で、借地権者を脅しまくってるんです。

借地権者が、80歳のお婆さんなのをいいことに・・・・、建物を壊して土地を返せと交渉してるんです。

しかも、その交渉が、普通の交渉ではなく、嫌な事を言ったり、嘘を並べ立てて脅しているわけです。

今時、こういうやり方は珍しいと思ううんですけど・・・・名古屋市内は、まだまだ権利がぐちゃぐちゃになっている場所もありますし、土地の所有者と建物所有者が違う物件は沢山ありますから、これを整理して土地を安く取得できれば、かなり儲かりますからね〜。

まあ、建物所有者と、きちんと話し合って、それなりの借地権分の代金を払い解決するのなら私は口出ししませんけど、戦後間もない頃からの借地権を、数百万で話をつけて立退きをしようなんてのは、私から言わせれば、素人さんを騙している以外何者でもないって思いますんで、今回、立退き屋と会って話をしようって事になったんですけど・・・・・それ以外にも、人として言ってはいけない事を口にしているので、私としては、黙っていられなくなったというのが正直なところです。


基本的に、土地の所有者が底地の権利を持っています。

その土地の上に建物があって、その所有者が80歳のお婆さんなんですけど・・・・つまり建物の所有権を持っているんですけど、まだ、相続登記がされていないので、そこを突いてきているみたいで・・・・登記がされていないわけで、真の所有権はお婆さんにあるので、登記は関係ないんですけどね〜。


立退き屋が、お婆さんに言った事


・お婆さんが家を建てたわけではなく、亡くなったご主人(お婆さんの旦那)が建てた物で相続による所有権移転登記が、お婆さんにされていないので、借地権はない。 まあ、可哀想だから、立ち退き料として200万円を出すし、家を土地所有者のほうで壊してあげるから、念書に印鑑を押して出ていってほしい。

・その条件で出ていかないと、賃料の増額請求裁判をやって、払えなくなるなるまで賃料を値上げする。 賃料の増額が決まったら、仲介料と更新料で月額の賃料の半年分を払ってもらう。 その後も、2年ごとに裁判をやるから覚悟しなさい。

それを、お婆さんが、知人立ち合いで、断ったらしいのですが、そのその時に、めちゃくちゃ酷い事を言ったらしく、その後、立退き屋は、来るたびに酷い事を言って、お婆さんを脅すらしいのです。

そして・・・・・私が、コンサルを受けることになったキッカケなんだが・・・・・・。

立退き屋は、こう言ったらしい。

『お婆さん、このあばら家で、あと何年生きるつもり? お婆さん、子供もいないみたいだし・・・・人間、死ぬ前に1つくらい世の為になるような良い事しておこうよ。 人に迷惑をかけて生きてきただけでは人生に何も意味がないよ。 せめて、土地の貸主には感謝されて死んでいこうよ。』


こんなような事を、何度も言われたらしい・・・・これは、このお婆さんを紹介してくれた人も、立ち会った際に直接聞いている。

これを聞いた瞬間・・・、涙が出そうになったのと同時に、ものすごい怒りが込み上げてきて、このコンサルは無償でもやってあげようと思いました。

そして、お婆さんも立会人も、警察に言う!と言ったらしいのですが、民事不介入だとか、ひどいことを言われたくなければ、裁判所に行って判決を取ってきたらいい。とか・・・・まあ、とにかく無茶苦茶らしいんです。


先日、訪問した際に、お婆さんが、涙ながらに、その話をしてくれて・・・・・ 『あんたに任せるから・・・少ないけど・・・・とりあえずこれで・・・来月、年金が入ったら、もう少し払えるから・・・・』と言いながら、10万円渡してくれましたけど・・・・ 当然、断りまして・・・・。

 『お婆さん、心配しなくても、やる事はやるからいいよ。 でも、裁判になった際には、出してもらわないといけないかもしれないけど・・・・まあ、その時は、うちの顧問弁護士に、激安でお願いするから・・・w』

お婆さん 『それはそれでお金を用意するで、とりあえずこれ、少ないけど貰ってやってくれんかな〜? 弁護士さん頼まんでも、あんたに任せるでええわ〜。 よろしくお願いします。』

 『とにかく任せてくれたら、どういう形かは別にして、お婆さんに悪い形にはしないからさ〜。 お婆さんは、ここから出たくないの???  金額が高ければ出てもいいの???』

お婆さん 『何でもええんだけど、あの人(立退き屋)の顔を見たくないんだわ。 もう来ないようにしてほしいんだわ。 土地は、元々借りたものだから、返さなきゃあかんのはわかっとるけど、あの人(立退き屋)とは話したくないんだわ。 わわわ〜って大きな声で話すから怖いんだわ。』

 『まあ、内容はわかりましたけど・・・・私も、立退き屋と話をするのに、こちらの出方を決めておきたいんで・・・・、絶対に出ていくつもりはないのか、条件によっては出てもいのか決めていただきたいんです。』

お婆さん 『住むところさえあれば出てもええんだけどな〜。 200万円では、家買えんでしょう?』

 『そうですね〜。 まあ、古い中古でも1500〜2000万円くらいは欲しいですね〜。 でも、やり方によっては、もしかしたら2000万円くらいのお金をいただける可能性もあります。』

お婆さん 『200万円が・・・・2000万円って・・・・・あ・・あんた無茶したらあかんよ。 無茶したら、あの人と同じだからな〜。 とにかく何でもええから、あんたに任せるで、少ないけど、これ受け取ってちょうだい。』

 『いですいいです・・・・じゃあ、こうしましょう。2000万円とは言いませんけど、先方から1500万円以上払っていただけるなら、ここから出ましょう。 お婆さんの1人や2人・・・・住むところくらい何とかしますわ〜w それから、今日は、10万円頂きませんけど、1500万円以上の立ち退き料をいただけたら・・・100万円だけ貰いますわw  それでどうでしょう? 成功報酬です。』  

お婆さん 『1500万円も貰えるなら、100万円でも200万円でも、好きなだけもってってもらってええわ〜。 けどな、無茶はあかんよ・・・・・人泣かして良い事なんか何もあらせん。 あんたに任せるから、これ少ないけど・・・・。』

お婆さんの、しわしわの手で10万円を押し付けてきた・・・・・。

断っても、何度も何度もお金を渡そうとするので、とりあえず預かりましたけど・・・・・・・(すみません。)


ということで・・・・・本日、その立退き屋の不動産業者のところへ行きました。 


あまりに無茶な交渉をしてくる業者なのと、お婆さんの状況を考えると、立退き屋を来させないようにするのは、そんなに難しい交渉ではないのですが、私としては、今の状況で、毎月、土地の賃料を払いながらボロ家に住んでいるより、少々田舎でもいいので権利関係がきれいな戸建てに住んだほうが良いと思うし、お婆さんも、任せると言ってくれていたので、何とか1500万円以上の立ち退き料を取りたい・・・・あわよくば、2000万円・・・・。

今の時価相場と借地権割合で計算すると、そんなに難しい額ではないのだが、問題は、相手方が、そこま払ってでも土地を売りたいか・・・・という問題がある。

ただ、本件土地の近隣を地上げしている雰囲気なので、話によっては行けるかもしれない・・・・。

まあ、考えても仕方ないので、あとは出たとこ勝負



名古屋市中区の、ボロビル内の事務所・・・・・・。

入り難い雰囲気だったのですが・・・・・約束をしていたので、ノックして中に入ると、場末のスナックのホステスのような茶髪の下品な事務員が、『近藤さんですね。 こちらへどうぞ〜。』と通してくれました。


しばらく待っていると、細面のキツネ顔のオジサンが現れました


思っていたより紳士風・・・・・しかし、キツネ目だけに眼光は鋭い。

あっ・・・・この人、昔、仕事で絡んだ事があるな〜って思ったが、向こうは気付いていないようなので、コンサルの名刺を出した。

 『不動産コンサルをやっております・・・・近藤です。』

交渉が始まった


普段から頻繁に書くことですが・・・・私たちは、人の大切な財産を扱っているわけですから、その自覚とプライドを持って仕事をしなくてはいけないと思うんです。 

強要はしませんけど、当社のお客様に・・・、もしくは私のクライアントに・・・、火の粉がかかれば全力で守らなくてはいけない。 



次回に・・・・・・・・・つづく・・・・









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この記事へのコメント

1. Posted by Y/S   2011年11月30日 17:29
またまた派手にやったらしいな。
山ちゃんから聞いたぞ。
正義の味方もいいが肩入れしすぎると面倒だわな。
近ちゃんの立場だと本当は奴と組んだほうが得だわな。
金の計算しないのが近ちゃんの良いところなんだけどな。

2. Posted by S不動産   2011年11月30日 19:21
YSさんは結末を知っているようですが続編があるんですからネタバレは勘弁してください。

ブログの中身とは関連性が薄いですけど近藤社長は飛び込みのお客さんを案内されることがあるようですが社員さんたちに任せたりはしないのですか?
エンドユーザから社長さんに案内してもらったと聞いたので。
3. Posted by コンドウ   2011年11月30日 19:57
YSさん、たぶん山ちゃんは、大袈裟な表現をしているでしょうから、その2を読んでください。
お金の計算は、しないわけじゃないですけど・・・・それよりも大事な物もあるんで・・・。
YSさんこそ、銭金関係なくキレることあるじゃないですかwww
何だかんだ言って悪ぶって毒吐いてますけど、YSさんは浪花節不動産ですからね〜w


S不動産さん、いえいえ、社員たちにも任せますよ。
紹介の案件が多いので、最初は私が・・・それから社員に引き継ぐというパターンが多いです。
でも、考えてみると、普通にエンドさんも案内するパターンもあります。
先日も、お客様が、分譲デベのT社の建物を見たそうな感じだったので、『ここ、注文もやってるんで、紹介しますよ〜』と言って、営業の子に話をして分譲の中を見せたんですね。
そしたら、Sさんと同じく、『社長が、案内してるんですか〜!』って言ってました。
15〜6人の小さな会社なので、社長が案内するのもありなんじゃないかな〜?と思いますが・・・・。
Sさんも、社員任せにしてると、営業センスが鈍ったり、エンドの感覚とズレたりしますよぉ〜www
4. Posted by cmyk   2011年11月30日 21:30
暴言はいけませんが,土地の貸し主が200万払って建物も壊すのに借り主に出て行ってもらえないなんて逆に驚きました。

1500万も払わないといけないのなら,土地を貸す側も大変ですし,気軽に貸せませんね。
5. Posted by ラスカル   2011年11月30日 21:45

社長めちゃかっこいいです。

もしそのままお婆さんが200万で立ち退きしてたらと、考えると本当に悪徳どもが許せないです。

結果がすごい楽しみです。
6. Posted by コンドウ   2011年11月30日 23:43
cmykさん、借地権割合というのは、めちゃくちゃ大きいんですよ。
50%なんて少ないくらいです。
路線価表で借地権割合がわかるんですけど、ABCD・・・とアルファベットが付いていますけど、都会の商業地なんかだと8割とか9割なんてところもあるんですよ。
今回なんかは、本来は、6〜7割でも良いと思いますけど・・・。
つまり50%でも、めちゃくちゃ譲歩してあげているって感覚なのです。
今時、相場4000万円のところの借地権割合を200万円とかってありえません。
この立退き屋は、借地権割合という考え方をしておらず、立ち退き料として処理するつもりだったのだと思います。


ラスカルさん、ありがとうございます。
かっこいいと言われると恥ずかしいけど嬉しいです。
うちの子供は15歳なんですけど、カッコイイとは思ってくれていないと思います。(ちょっと残念w)
そういう意味で、ラスカルさんの年代の人に言われると嬉しいです(笑)
ちょっと内容が難しいかもしれませんけど、明日も読んでみてください。
7. Posted by ぼ〜や   2011年12月01日 00:06
会話を録音しておいて
免許取り消しか刑事事件にしたい位ですね。

ここまでひどいと
判子を押しても錯誤で取り消しとか出来るのでしょうか?

お婆さんも人柄が良さそうなので
最悪な事態の前に社長に繋がったかな

続編楽しみにしてます
8. Posted by たろう   2011年12月01日 08:00
この手のお話、いつも近藤社長が心配になりますが、(仕事しずらくなるとか身の危険とか)

楽しみでもあります(あれれ)
9. Posted by 奈良人   2011年12月01日 09:58
権利関係が酷い状態の土地・建物はまだまだ多いですよね。
こういった悪質な不動産業者って確かに、まだまだいてますね。
私が最近しているのでも、借地上に自分の建物を建てている人が屋根の工事をしようとしたら所有者に誰の許可を得て勝手にしてるねん!俺は土地所有者やぞ!とトンチンカンな事を言ってる所有者もいましたよ(笑)。
建物所有者は誰やねん。って言ってやりましたが。
逆に、地代の方が固定資産税より極端に安い人もいてますが…。
なかなか興味深いないようですね。後編期待してます!!
10. Posted by コンドウ   2011年12月01日 12:48
ぼ〜やさん、まあ、協会どうこうすると時間がかかりますし・・・膝を突き合わせて話をしたほうがいいですねw
刑事で持っていくのも、かなり難しいでしょうねw
やはり電光石火で本人と会って解決するのが一番だと思います。


たろうさん、ご心配ありがとうございます。
身の危険はないような解決方法を考えていますよ。
それに、そんな心配はないと思います。
逆に、今朝、立ち退き屋さんから、物件資料が来てたくらいなので・・・(笑)
今回の件も、お婆さんも立退き屋も納得がいくところで折り合うつもりです。
実際の路線価での借地権割合は、もう少し高いので、50%ということであれば両者納得行くところかな〜と思っています。
ただ、路線価ではなく、エンドの査定額で50%にしようとしてますけどねw
11. Posted by コンドウ   2011年12月01日 13:10
奈良人さん、この底地と借地権の問題は、本当に難しいですよね。
ほとんどの相談者は、まともな契約書がないような状況で・・・あっても大昔のペラ一枚wなんてことが多いんですけど、まずは、両社が、借地権と底地について理解をするということが大事なんですよね〜。
喧嘩をさせる必要はないので、両社が納得いくように説明をすることだと思います。
その上で、なるべくクライアント様の意向に近付けるというのが私のやり方です。
売買で決着する場合は別として、賃貸が継続する場合は、貸主借主が笑顔で話せるような形を作ることが大切です。
値上げも、当然の値上げという持って行き方ではなく、相手の立場と状況と、世間相場をご理解いただき、話し合いで解決するのが一番だと思います。
12. Posted by tsubo   2011年12月01日 17:41
続編楽しみにしております。

キツネ目=グリコ森永事件を思い出すのは
もう歳のせいですかね。

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