2011年11月26日

１１８７）　近藤利一不動産コンサルタント（横浜出張）

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底地の整理（不動産コンサル）で横浜出張に行ってきました。

相変わらず、横浜は、素敵な街ですね～

特に今回の仕事場所は、横浜市内でも某お嬢様学校付近の住宅街？でして・・・・みなとみらい、新横浜付近とは、別の意味で雰囲気が良かったです。

今回の横浜出張は、底地権の整理・・・・私の得意分野の仕事だったのですが・・・・借地権（建物所有者）との面談と交渉があったので、行く前はドキドキ・・・・。

前回、下調べをしてあるのだが、今回は、借地上に建物を建てている（借地権者）から経緯や事情を聞いて、今後、どうするか？を話し合い・・・・うまくいけば、その場で売買なり・・・賃貸なり・・・契約書を交わすつもりだった。

一応、賃貸コンサルのエキスパート、後藤先生同行（先生と言うと調子に乗るので以下『ゴッツ』と言う。）　

と・・・・いうことで、新横浜から電車に乗り関内駅に・・・到着すると、クライアントさんが迎えに来てくれていました。

関内から車で５分くらいのところで打ち合わせをして、借地権者の自宅に行きました。

本件の土地上には、２つの借地件が・・・・要するに２つの建物が建っていて借地権者も２人いるのです。

２件話をすると時間がかかるので、クライアントさんには、一旦家に戻ってもらいました。

何故、借地権者と底地権者といっしょに話をしないのか？？？

それには理由がありまして、借地権者に、きつい交渉をするので、悪者は私たち・・・・底地権者、つまり貸主とは、今後も仲良くしていただきたいので、立ち退きや、賃料増額の話の際には、両者が顔を合わせないようにするものなのです。

そんなわけで、クライアントさんには帰っていただき、借地権者と話をした。

おっと・・・その前に、仲介と、コンサルの違いについて説明をしておかなくてはいけない。

・私の本業である不動産会社においての仲介は、売主、買主　、又は、貸主、借主を、公平に扱わなくてはならないわけで、どちらかに肩入れすること自体、不動産業者としてありえない行為なのである。

・それに対して、不動産コンサルというのは、クライアントからの依頼を受けるわけで、そのクライアントが有利になるように動かなくてはいけない。　コンサル料を払って、公平に・・・もしくは、相手側に有利に動いていては、コンサルになっていませんからね。

ここに大きな違いがあるわけです。

ということで、話は戻りまして・・・・借地権者の家を訪問しました。

私　『すみません。　不動産コンサルティング技能士の近藤でございます。　どうも・・・。　本日は、お忙しい中時間を作っていただきましてありがとうございます。　　愛知県から来たのですけど・・・・やっと到着しましたわぁ～ｗ　あ・・・私、けっこう名古屋弁がでてますよね～？』

借地権者Ａ　『いえいえ、遠かったでしょう。　まあ、上がってください。』

と、和やかな雰囲気で始まったわけだが・・・・・・・。

私　『実はですね～。　今日お邪魔しましたのは、ここの土地の所有者様が変わりまして・・・・と言っても、かなり前の話なんですけど・・・・、現在の土地所有者との賃貸借の関係についてのお話に来たんです。』

借地権者　『そ・・・・それで、貸主さんの希望というか・・・・このままでという事ではないのでしょうから、わざわざ名古屋からお越しになったのですよね？』

私　『ええ、まあ・・・・ただ、おたく様にとってあまり良い話ではないので、言い難いんですけど・・・・その前に、ここの辺りの土地って、坪いくらするのか知ってますか？』

借地権者　『私たち、不動産屋じゃないのでわかりませんが、１００万円以上はするのではないですか？』

私　『場所にもよりますが、この近辺の取引事例を参考にすると、坪８０万円～１００万円くらいです。　それで、話は進むんですが・・・・今の賃料ってどう思います？？？』

借地権者　『さっぱりわかりませんけど、今の賃料だということを参考にして、〇十年前に建物を買ったわけですから、高い安いはわかりません。　もしかして値上げの話ですか？？？』

私　『まあまあ、そう慌てなくても・・・・ｗ　今の賃料では安すぎるという話は、とりあえず置いといて・・・・この先、ここをどうするかってのは、いろんなやり方があるんです。　あなたが、この土地を買うとか、所有者さんが、建物というか借地権を買うとか・・・・もしくは、所有者と話をして、ここにマンションを建てるとか・・・・、それとも・・・・・賃料を上げていただくか・・・・・何が言いたいのかわかります？？？』

借地権者　『いろんな方法があるということですよね？』

私　『まあ、それもそうなんですが・・・・一番言いたかったのは、現状はないということです。　今の賃料自体・・・・土地所有者からすると、ありえないって事ですわ。　そんなわけで、今後どうするのか相談に来たわけです。　それから、いろんな方法はありますが、土地を売るつもりも、借地権を買うつもりもないという事です。　まあ、すぐに借地権を解除して出て行ってもらい、ついでに家も解体して更地にしていただくのが、一番良いのですが・・・・・・契約違反でもしないかぎり、それは難しいですし、貸主側も、そんな簡単には片付かない事は知っていますので、まあ、賃料の増額が妥当な解決方法だと思いますけど・・・・・・。』

借地権者　『不景気だし賃料を上げると言われても・・・・もし断ったらどうなるんですか？』

私　『おそらく裁判でしょうね～。　裁判ですから勝ち負けはわかりません。　あなたが、今の賃料が妥当だと思えば戦ってください・・・・今の賃料が安すぎたと思うのであれば、どこかで折り合いをつけるほうが得だと思いますけど、私が決めることではないので、あなたが決めてください。　賃料増額が嫌ならＮＯと言ってください。　私の仕事はそれで終わり、あとは弁護士さんと土地所有者の話になりますので・・・・・私は、あなたの答えを持ち帰るのが仕事ですから・・・。　ただ、あなたが、賃料の増額をする意思があるのなら、私は、今から賃貸契約書を交わして、帰ります。　　答えは、簡単です。　増額をＯＫするか・・・・ＮＯというか・・・２つに１つです。』

借地権者　『２つに１つかもしれないですけど・・・・増額ＯＫだとして、どれくらいの事を希望されているのｄしょうか？？？』

私　『おい、ゴッツ・・・・計算。　あはは・・・・私、計算と交渉は苦手でして・・・・・ｗ』

ゴッツ　『えっと、土地の評価が、１㎡あたり〇〇万円ですので、坪で換算しますと、〇×〇坪で、この土地は、〇千〇百万円になります。　因みに、この土地の年間の固定資産税は〇〇万円なんですよｗ　それっですね～・・・・この土地の利回りを〇％で計算すると年間〇〇万円・・・・月割りすると、〇万円になります。　底地の利回りで考えると、これくらいが妥当なところだと思います。』

借地権者　『そ・・・・そんな金額は・・・・・、とても払えません。　景気悪いし・・・・（中略）・・・・ですから・・・・。』

私　『うむ～～～困りましたね～。　でも、私たちから言わせれば、横浜市内の一等地にこの大きさを、この賃料で借りれるんだったら、まだまだ安いくらいだと思いますよ。　新規だったら、私も借りたいですｗｗｗ』

借地権者　『新規ではなく、昔、借りた金額ですので・・・・そんな急に言われても、払えません。』

私　『うむ～～～、まあ、そうでしょうね～。　でも、逆に考えてみてください。　前の所有者は、今まで、これだけの固定資産税を払ってきたんですよ！　今の所有者も、相続してから払っているわけで・・・・・、あまりにも可哀想だと思いませんか？？？　土地を持っている意味が何もないってことですわ～・・・・。　まあ、でも考えてみれば、いくら安すぎる賃料とは言っても、今の賃料の３倍近い金額になるわけですから、無理と言えば無理かもしれませんね・・・・。　たとえば、２倍だったら払えますか？？？　それなら、それで交渉をしてみますけど・・・・・。』

借地権者　『倍でも厳しいです・・・・・。　せめて１，５倍とか・・・・・。』

私　『あなたが、１．５倍くらいならと価格を付けたわけですけど・・・・それを貸主さんに伝えますので、ＯＫだったら、今すぐ契約してもらえますか？？？　』

借地権者　『それが妥当なのかどうか、わからないので、知り合いの不動産業者に相談したいんですけど・・・・。』

私　『そうですか・・・・どうぞ・・・ただ、私も名古屋から来てますので、できれば今すぐ相談してもらえないですか？　ここに来てもらっても構わないですよ。　おそらく、妥当よりも安いと判断してくれると思いますけど・・・・・実際に、あなたも、今までが安すぎたということはわかってますよね～？？？　　』

借地権者　『確かに・・・・安すぎるってのはわかります。　その時の不動産業者さんは、この人なんですけど・・・・。』（過去の契約書の仲介業者欄を指差した）

私　『あははははははｗ　　すぐ近くの業者さんなので呼んでください。　実は、この業者さんに、お聞きしたいことが沢山ありまして・・・・旧借法だとしても、この契約や、地代の計算は変なんですよ。　　帰りに行って、この時の契約について聞いてくるつもりでいたので丁度いいので呼んでください。　　そもそも、借地の契約年数というのは・・・・（中略）・・・・・・・、横浜の不動産屋は借地借家法も知らなくて契約をしてるのかな～？？？　そもそも、なんですか？　この紙１枚の、超お粗末な契約書は・・・・。　駐車場の契約書以下ですよｗ』

ゴッツ　『・・・・・自分も、こんな超お粗末極まりない契約書を見たのは初めてです。』

借地権者　『年配の不動産屋さんだから知らなかったのかな？』

私　『とにかく、あなたが、この不動産屋を通してじゃないと契約をしないのであれば、それはそれでいいので、呼んでください。　この時の契約書は、又貸しもＯＫになっているし、明らかに、あなた寄りの契約書です。　ありえない特約が・・・・ほら・・・・・ｗ』

借地権者　『もう昔の契約の事はいいですし、不動産屋さんも、もういいので、１，５倍なら払いますので、それで貸主さんと交渉してもらえませんか？？？』

ということで・・・・土地所有者（クライアント）と電話で話をして、約１，７倍くらいの賃料で落ち着いた。

ゴッツが、その場で契約書を作成して、前の契約書を破棄して、新しい契約書を作り、記名押印していただいた。

一応、目的は達成したが・・・・・ここからが、私独自のコンサルです

賃料の増額や立ち退きの交渉は、少々厳しく接するものなのだが・・・・・・。

重要なのは、貸主と借主の良好な関係を作らなくてはいけないということなのだ。

私たちは、悪者でいいんです・・・・・でも、貸主さんを悪者にしてはいけないのです。

でも、実は、これが一番難しい作業でして・・・・・・

そこから、３０分ほどかけて・・・・・・今回の経緯を説明した。

何も知らない貸主さんに私たちが入れ知恵をしたような話・・・・・・・、双方が、今後、相続が起きる可能性があるわけで、子孫に対して、きちんとした契約をしておいてあげないといけないという話・・・・。

これまで、貸主さんが払ってきた固定資産税の話・・・・・・今回、きちんとした形になったので、今後は、貸主、借主、いがみ合うことなくやっていってほしいという話・・・・。

借地権者も、最初と違い、だんだん柔らかくなり・・・・・横浜の話をしてくれたり、私たちも名古屋の話をしたり・・・・・最後は、お互いに笑って終わることができました。

私　『おい、ゴッツ・・・・・、名古屋に帰ったら、俺が、大須ういろ買うから、ゴッツは味噌煮込みを買えよ・・・・。　今日は、無理を言ってしまったから、せめて、大須ういろと、味噌煮込みくらいは送りますので・・・・。』

ゴッツ　『どう考えても、近藤先生の、大須ういろのほうが安くないですか？？？』

私　『当たり前だろう・・・・・名古屋から、お前みたな恐い顔の奴が来て迷惑をかけたんだ・・・・俺の３倍くらいの物を買って送らないと許してもらえないぞｗ』

ゴッツ　『社長のほうが、恐い顔してますよね～？？？』

借地権者　『いえいえ、話はよくわかりましたから・・・・今までが安すぎたのだし、これで、きちんと契約をされたわけですから、気にされなくてもいいですよ。　貸主さんにもよろしくお伝えください。』

ということで・・・・・今回の仕事で、一番欲しかった言葉をいただく事ができました

そして、もう１件も・・・・・省略しますが・・・・・賃料の月額が約２倍ということで、契約を締結することができました。

こちらの借地権者とは、金額的な話よりも、賃貸借契約を、きちんとしたものにしたほうが良いという話を中心にさせていただき、固定資産税や、利回りから、賃料を算出して契約を締結しました。

こちらの借地権者も、クライアントも、お互いに被相続人の債権債務を相続をして今に至るわけで、自分の代できちんとしておいて、自分の子孫に、迷惑をかけないようにという点では意見が一致したので、最初から和やかな雰囲気で話ができました。

少しだけ、賃料の件で交渉もありましたが、最終的に交渉を受けることなく無事契約を締結しました。

そして、最後に、『いい加減な契約をしてあったのが、今日を境に・・・（省略）・・・・』という言葉も頂きました

これにて一件落着と・・・・いえいえ、二件落着となったわけです

この交渉～契約まで２件合わせて３時間を要しましたが、一回の交渉で、これだけの増額できて、当日に契約締結まで持って行けたので・・・・まあ、大成功すぎるくらいの大成功だったと思います

そして、夕方、クライアントから、契約印をいただき、翌日、その契約書を借地権者２件の届けて、今回の横浜でのコンサルの仕事は終わりと・・・・・・。

ん？、何か忘れてませんか？？？？？

そうそう・・・・横浜ナイトォォォ～～～

前回は、横浜の夜景が見えるレストランだったのですが・・・・。

横浜と言えば、やはり中華街ｗ

しかし・・・・

私は、これまで中華街に美味しい中華の店は少ないと思っていたのですが・・・ごめんなさい。

今回、ゴッツ先生が、『中華街に行きたいっす・・・。』と、わがままを言うので、私が、『中華街の中華は観光地中華だと思う・・・・中華と言えば、福臨門だぞぉ～ｗ　香港もいいけど、銀座や名古屋も美味しいｗ　特に、ペキンダックとフカヒレは・・・・（省略）・・・』なんて語っていたんですけど・・・・。

クライアントさんが、ゴッツ先生のワガママを聞き入れてくれて、中華街の某有名店に連れて行って下さったのですが・・・・これが、けっこう美味しかったんです

北京ダックは完全に福臨門の勝ちでしたけど・・・・伊勢海老のＸＯ醤炒めは、今回の店の勝ちでした（偉そうにすみません。）

このブログ、いつからグルメブログになったんや？？？

本当にすみません。。。。

でも、美味しかったです

ということで・・・・・、中華街でお腹を膨らませて・・・・クライアントさんにホテルまで送っていただき・・・・それから、チェックイン後、ゴッツ先生と飲みに行きまして・・・・ラーメンを食べてホテルに帰り寝ました。。。。

で・・・・、翌朝、契約書を借地権者に届けて、名古屋に帰りました。

ということで・・・・・・横浜での底地の整理整頓完了となったわけです。　

会社に帰ると・・・・仕事が溜まっていたので、本業の仕事も整理整頓しました。

が・・・・しかし・・・・、新しい相談メールが・・・・・・・・２件・・・・・

１つは、新しい地元案件・・・・・全然ＯＫ

しかし・・・もう１つの案件は・・・・・少し前に相談があった沖縄の案件・・・・・

しかも、借主は・・・・・アメリカの方・・・・・というか・・・・軍絡み・・・・・。

やってみたい気もするが・・・・私の交渉力は、日本人にしか通じない気がする・・・・英語ムリ

というか・・・・私の英語は、日本人にしか理解できないと思う

その前に、交渉の土俵に、上がることができるかどうかもわかりません

近藤利一不動産コンサルタント・・・・ゴッツ先生を連れて沖縄に行くか？？？

読者さんからの相談なので何とかしてあげたいですけど・・・・・・丁重にお断りメールを送りました。（すみません。）

地元の相談は、来月お会いしましょうと、メールを送らせていただきましたけど・・・・

ということで・・・・・・横浜出張のお話でした。

＆　英語、話したいです・・・・誰か教えてください。

駅前留学しようかな～？？？

その前に、基地の関係や、沖縄の不動産取引の慣行とかわかんないですけどね・・・・

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toshikazy at 23:10│Comments(11)│TrackBack(0)│

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│営業　経営 | 不動産コンサル

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この記事へのコメント

1. Posted by ラスカル 2011年11月26日 23:53

横浜にまで行ってコンサルティングをするなんてすごいですね。
しかも数時間で交渉するのもカッコイイです。

高２男子より

2. Posted by Ｓ不動産 2011年11月27日 11:42

借地代の増額１日ですか？
借地権者と初対面で２倍の増額ってどんな交渉をしたらそうなるのですか？
それでいて相手から恨まれないって信じられません。
私なら１０回以上通って１年はかかりそうです。

同行されたゴッツさんは神の技を間近で見ることができて羨ましいです。
感動でしょうね。

3. Posted by cmyk 2011年11月27日 16:27

裁判上等の構えで,初っぱなに収益還元法を持ち出して現状の3倍の賃料の合理性を訴えてから（予めクライアントとすり合わせした）現実的な賃料増加額に落ち着け得心させるという。
ネゴの典型的なパターン。

過去の歪んだ契約を正常化する場合,社長のようなプロが所謂,キツい部分を請け負わないと話は進展しないでしょうね。

おもしろかったです。

4. Posted by Ｙ/Ｓ 2011年11月27日 20:50

近ちゃん、誤解されるとあかんで書いたるわ。

横浜出張ついでに豪遊しとるバカ社長に見えるが、出張初日に借地権を整理してしまうという異名を成し遂げたんだから当然の祝賀なんだわな。
ズルズル時間ばかりかけて成果のでないインチキコンサルが横行しとる中で近ちゃんの仕事は素晴らしい。

近ちゃん永井も助けてやれ。
変なコンサルに弁護士だ鑑定士だって金だけ踏んだくられて二年経っても解決しとらんみたいだぞ。
着手と経費諸々で三百越えてるらしいわ。

5. Posted by コンドウ 2011年11月27日 21:14

ラスカルさん、高校２年生ということですが・・・社会に出たら、もっとカッコイイと思うことが沢山ありますよｗ
未来が未知であり無限なんで羨ましいです。
って・・・・私は、生まれ変わっても、不動産屋になりますけど・・・ｗ

Ｓ不動産さん、神業ではないですよ。
場所が横浜だけに、出張費等でクライアントさんに迷惑をかけたくなかったので、必死だっただけです。
横浜ー名古屋、グリーン往復２名　５４０００円
宿泊等、２名　３００００円

１０回通ったら、いくらになります？？？

それ以外に着手金と成功報酬があるわけで・・・・。

迷惑かけたくない＝必死・・・それだけの事です。

ＣＭＹＫさん、短期決戦を勝するには、段取りと話の組み立て・・・そして何よりも勢いが必要です。
でも、おたくのスーパー営業レディーの、携帯直撃営業と、『社長さ～んｗ』の甘い囁きに、毎回負けてしまいます。
昔のお姉さん・・・最強だと思います。

ＹＳさん、やっぱバカ社長に見えますかｗｗｗ
その通りなんで・・・あははｗ
それから、永井さんの件ですが、コメントでやり取りすることではないですけど・・・・聞いてますよ。
代襲相続のゴタゴタですよね・・・弁護士とか鑑定士とか関係ないというか、所詮ゴタゴタなんで、持って行き方次第で、相手方と３分で話を着ける自信はありますが、永井、嫌いなんで・・・すみません。
ＹＳさんが助けてあげたらいいじゃないですか。
ヒントとキーワードは、死んだ兄の嫁の苦労をわかってあげることだと思います。
っていうか、電話か会って話しましょうｗｗｗ

6. Posted by ぼ～や 2011年11月28日 00:47

最初から最後まで、
コメントも含めてすごく面白かったです。

生まれ変わっても同じ職業に付きたいと思っていないので羨ましいな～

社長の様にはなれないでしょうが
不動産業が昔からやりたかった仕事なので・・・

7. Posted by 雲海酒造 2011年11月28日 09:48

今回も　あっぱれ　でしたね。
このようなケースばかりであれば、不動産コンサルへの依頼は　殺到しそうですね。別会社を立ち上げることも　もしかして視野に入っているのかも・・・

ところで　さしつかえなければ　不動産コンサルタントの相場を教えてください。
何か弁護士費用と費用項目は似ているようなのですが、例えば「着手金」は　○○の10%とか、「成功報酬」は　○○の20%とか・・・
弁護士費用は　いわば自由化されていますが、不動産コンサルは　いかがですか。

8. Posted by コンドウ 2011年11月28日 11:13

ぼ～やさん、ありがとうございます。
不動産は、面白いです。
大変ですし難しい事もありますけど、だからこそ面白いのかもしれません。
頼む不動産屋によって、当然金額が変わりますし、その人の人生が変わることもあります。
その責任感というか失敗できない緊張感・・・そして結果を出せたときの喜び。
生まれ変わっても、やっぱ不動産屋ですねｗｗｗ

9. Posted by コンドウ 2011年11月28日 11:24

雲海酒造さん、報酬の規定はありません。
会社関係だと、顧問料をいただいていますが、月額のところも年額のところもあります。
単発の場合は、まちまちですけど・・・難易度と不動産の価格によって金額が変わります。
ただ、私の場合は、クライアントが、どれだけ得をしたかを計算して成功報酬を決めています。
着手金は、１０万円～５０万円くらいで、あとは成功報酬です。
底地権の整理は値上げできた賃料の１５か月分くらいですし、小作権の値段交渉は、交渉した額の１０％くらいです。
開発等、分譲の事業計画や区割りは、状況に応じてですけど、年間契約をしてるところが多いです。
どこの分譲業者かは言えませんが、私が企画した区割りのものが沢山ありますよ～ｗ
同業の社長が区割り・・・・（＾＾；）
事前に他社の計画を知ることにはなりますが・・・・コンサルと、きちんと分けて考えているので、計画を邪魔したりとかは絶対ないですけどねｗ

10. Posted by 能登の狼改め能登のたぬき 2011年11月30日 19:45

　こんにちは。いつも拝見しています。
　借地権・底地については本で読んで知識として知っていましたが、実際の交渉の一端を知ることができて面白かったです。それにしてもタフな交渉になるんですね・・・。今回のような本を読むのでは知り得ないことを書いてくれることを期待します。
　さて、冒頭で仲介とコンサルの違いの説明で、仲介はどちらかに肩入れすることはありえない、とありましたが、ちょっと前にあった不動産屋の両手禁止ってのはなんだったんでしょうか？双方代理だからよくないという感じだったと思いましたが？仲介と代理がごっちゃになっているということでしょうか？？？（うまく説明できないのですが）百姓にも分かるように解説してくれるとうれしいです。

11. Posted by コンドウ 2011年11月30日 20:04

能登の狼改め能登のたぬきさん、コメントありがとうございます。
わかりにくいようでわかりやすく説明すると、仲介は仲介なんです。
代理は、本人の代理なので・・・両方の代理になると、自分のやりやすいように・・・つまりお手盛りになってしまう可能性があるので、双方代理を禁止しているのです。
例えば、ＡとＢの契約の代理をする場合、お手盛りで条件を決めて、ＡＢに変わって契約書に記名押印するってありえないと思うんです。
専門家ではないので、間違った答えになっているかもしれませんが、私は、そう解釈しております。