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2011年09月24日

1154) 私の不動産コンサルについて

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先日、読者の方から、不動産コンサルについての質問を頂きました。

まあ、考えてみれば・・・・、素人さんから見たら、不動産コンサルって何ぞや???って思いますよね〜


※ 以下、16〜17行、難しい事が書いてありますので、面倒くさいな〜と思う読者は、飛ばして以下20行目くらいから読んでいただく事をお勧めします。 

財団法人 不動産流通近代化センターのHPから抜粋すると・・・・・・、不動産コンサルティング技能試験・登録事業は、(財)不動産流通近代化センター(以下「センター」という。)が国土交通大臣の登録を受けて実施する登録・証明事業です。不動産コンサルティングを円滑に行うために必要な知識及び技能に関する試験に合格し、登録要件を満たした方は、当センターに申請することにより「不動産コンサルティング技能登録者」として登録されます。当センターでは、この登録を受けた方に「不動産コンサルティング技能登録証書」及び「不動産コンサルティング技能登録証」を交付することにより、一定水準の知識及び技能を有していることを証明するものです。

有効な「不動産コンサルティング技能登録証」の交付を受けた方は、
 嵒堝飴再団蟠ζ瓜業法」における「業務管理者」となる資格
◆嵒堝飴催蟷餮槎箒氾佻慎程」における「登録申請者」及び「重要な使用人」の知識についての審査基準を満た
す資格
「金融商品取引法」における「不動産関連特定投資運用業」を行なう場合の人的要件を満たす資格
を有することとなります。

うむ〜〜〜〜、難しい書き方ですね

実務については・・・・・・・


・土地有効活用分野 … 事業受託方式,等価交換方式,定期借地権,定期借家権,建設協力金方式

・権利調整分野 … 貸宅地・貸家(借地・借家)の整理,複数の地権者の権利調整,相続の事前対策

・不動産投資・運用分野 … 不動産投資顧問関連,不動産証券化関連

・不動産経営分野 … プロパティマネジメント,アセットマネジメント

・債権回収・評価支援分野 … サービサー関連,デューデリジェンス関連

・その他 … 不動産M&A,競売コンサル

というような事なんですけど・・・・・・・



私がコンサルをした事があるのは・・・・。

 市内に大きな土地を所有していた方の等価交換の計算と、事業主との清算の交渉をさせていただきました。 

事業主と所有者の交換する面積や清算金の計算って、所有者としては事業主側の計算だと何となく納得できないところもあるじゃないですか・・・・w   等価交換といっても、階数や位置や日当たりによっては、もう少し高く算出できる場合もあるんですよね〜。

 競売のコンサルもしたことがあります。

これは、競売の落札価格を予想して、入札者と相談して価格を決めたり、物件の状況説明やリスクを予測したり、落札できた場合は、落札後のめんどくさい事を片付けたりするわけです。

 資産家の方や、企業の持っている土地の有効活用やその他のアドバイスもしています。

これは、いらない土地を整理したり、収益物件の企画をしたり、税理士さんと協力して節税対策を考えたり、個人の方は、相続税対策なんかのアドバイスもしています。

 あとは、区画整理の保留地の区割りや売価の相談をうけたり・・・・、債権債務の整理をしたり・・・・・、古くなった賃貸物件の建て直しや、立ち退きなんかもやりましたね〜。

というのが、具体的な不動産コンサルの仕事なんですけど・・・・・。

私の場合は、成功報酬の場合もありますし、無償でコンサルをして、本業の仕事として頂く場合もありますが、何にしても、コンサルの仕事と、不動産業者としての仕事は、きちんと分けています。

依頼者に対して、ここからここまでは、コンサルの仕事で、ここから先は、不動産業者としての仕事というように分けないと、変な誤解をされてしまう可能性もありますからね。

コンサルは、コンサル契約、不動産業のほうは、媒介契約や、買取の場合は売買契約等で、きちんとしないといけないです。



しかし・・・・・、。

私の場合、不動産業とコンサル業の仕分けはできているものの、コンサル業の仕分けができていないですね〜

というのは・・・、クライアントと、仲が良くなってしまい、不動産だけではなく、他の投資の相談なんかも受けたりして・・・・、そして、それ以外というか、要するに遊び仲間になってしまったり・・・・・、まあ、そういうのは、嫌いじゃないのでいいのですが、株や、FXなどの投資を教えてしまうがために、不動産の仕事を減らしているという現実があったりして・・・・・  又は、お付き合いに費用がかかりすぎたり・・・・・・(苦笑w)

遠方のクライアントと仲良くなって仕事以外でも遊びに行ったりするようになり、仕事の報酬より交通費や交際費のほうが増えてしまったり・・・www

ゴルフの誘いや、飲みの誘い・・・・、年末なんかは、航空チケット手配してあげるから正月中ハワイの別荘にいるから遊びにおいで〜なんて誘いもあったりして・・・・(さすがに断りましたけど・・・w)

私自身、コンサルで生計を立てているわけでもなし、本業は不動産会社の代取なんで・・・・、まあ、いいか〜wって思っているので、コンサルの仕分けができなかったり、個人的な付き合いとコンサルの付き合いの仕分けができないんでしょうけどね・・・・・・

まあ、これはこれで、楽しいからいいや〜って感じです



ということで・・・・・・

来週、北陸のほうのクライアント(顧問先)の法人の社長が、クルージングに誘ってくれたので・・・・、こちらのマリン仲間を連れて・・・・、小型の船やジェットを持って・・・・、一泊二日で福井の海まで行ってきます

マリンスポーツも、魚釣りも、バーベキューも、不動産コンサルも、何でもやっちゃおうイベント(笑)

マリン仲間や、経営者仲間だけではなく、その他、スポーツ選手や、こちらのほうの経営者の方々も、参加することになったりして・・・・。

顧問先の会社に行くという話から、→クルージングに発展して・・・・→、そこから何故か、マリン仲間や経営者仲間が、船やジェットを持ち寄るバーベキューイベントに大発展してしまいまして・・・・・

顧問先の会社の社長室ではなく、船上や、海沿いの別荘でバーベキューをやりながらの不動産コンサルティングになりそうです(笑)

先方の社長が、いろいろ段取りをしてくれるのですけど・・・・、まあ、こっちはこっちで、それなりに段取りをしないといけないわけで・・・・、とりあえず顧問料なんてレベルではなく、すごい出費です

これ・・・コンサルの交際費にしてもいいのかな〜?(利益より多い交際費www)

まあ、先方の社長は、近ちゃん大好きぃ〜って感じで、私と会うのを楽しみにしてくれてますし、私もこの社長の事は大好きなんで・・・・・、あえてコンサルとプライベートの仕分けをしなくてもいいんですけどねw

私の不動産コンサルは、こういうクライアントが多いので、不動産業とコンサルの仕分けはできるのですが、コンサルとプライベートの仕分けはできないのです


歌って踊れる不動産コンサルティング技能士・・・・じゃなかった・・・・・いっしょに遊んで相談できる不動産コンサルティング技能士・・・


コンサルのクライアントから友人に・・・・

クライアントなのか、フレンドなのか????

まあ、両方ですね〜

でも、そのほうが、私も、心の底から、その方のためを思って、コンサルティングができるわけで・・・・、私にとっても、クライアントにとっても、一番良い形なのではないかな〜と思います。

不動産コンサルの仕事は、時に大変な事もありますけど、とても楽しい仕事です。

ということで・・・・・、私の不動産コンサルについて書かせていただきました







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この記事へのコメント

1. Posted by Y/S   2011年09月24日 12:45
電話がないしブログも更新せんから死んどるんやないかと思って心配しとったがや。
近ちゃんは余計な事までコンサルしてくれるから面白いやろな。
俺のコンサル料はコーヒーチケットってところだな(笑)
2. Posted by 美味☆たこやき   2011年09月24日 17:24
応援ポチしておきました。

不動産コンサルタントって、
交際費が報酬を上回るんですね^^;

ただ、相手が会社社長や
それなりの地位にある方ですから、
それも仕方がないですね。

さて、数日前に、
livedoorのメールフォームに、
相互リンクの依頼をさせていただきました。

よろしくお願いします。

3. Posted by まんまる まる子   2011年09月25日 06:04
路線価格発表されましたけれど これからの不動産 少しは活発化しそうにおもわれますか?

ご意見伺いたくって・・・私の所は悪くなかったのでね
4. Posted by    2011年09月25日 09:45
頑張って勉強したけど取れなかった資格です・・・トホホ
この資格があれば仕事の範囲が広がるのですが
ただ名刺や看板に不動産コンサルタント業と書いているのに
資格を持っていない人もいますね
その辺の線引きはどうなっているのでしょう
クライアントさんはもちろん資格や実績に応じて依頼されますが
一般の人から見ても解からないですよね
もしかして・・・名刺に書き放題?なのでしょうか
5. Posted by コンドウ   2011年09月25日 18:04
YSさん、はっ???
コーヒーチケット???
YSさんが天国に行ってから相続が大変ですから・・・会社の整理もありますし・・・・。
と言いながら、長生きしそうなんで、こういう冗談が言えるんですけどねw
冗談はさておき、いつも私がコンサルしてもらっているくらいなんで・・・・ありがとうございます。

美味たこやきさん、リンクしておきましたよw
固定資産税、勉強になりました。
明日にでも、このブログで紹介させていただきますね〜。
アクセス増えると思いますよ〜。

まんまるまる子さん、うむ〜〜〜難しい質問ですね〜。
あまり活発にならないと思いますけど・・・・。
活発になってほしいですね〜。

Eさん、不動産コンサルの条件を忘れてしまいましたが、宅建を取って何年だったかな〜・・・・確か、5年くらいだったかな〜w
資格を取ると、実務は覚えるのですが、試験勉強の内容は忘れてしまうので、すみません。
そんなに難しくないので、是非、トライしてみてください。
前に、取られたマン管より簡単だと思いますよ。
コンサル技能試験は簡単なんですけど、実務が難しいですけどね〜。
6. Posted by 美味☆たこやき   2011年09月26日 21:16
相互リンクありがとうございます。

早速、こちらも
リンク張らさせてもらいました。

今後ともよろしくお願いします。
7. Posted by ISA   2011年09月26日 22:41
私は…
コンサルを頼んだ2人組にはもう二度と会いたくないです。
会えば警察ざたになるから。
殴っちゃうだろうから。
被害にあった人も増えてきてる様子で他の方の怒りのブログを見つけました

私がブログ書いてたら被害にあう人も減ってたのかな。
そもそもブログ書いてたら被害も最小限で済んでたんでしょうけど。
もっと早くにコンサルには資格がいるって知ってたらな〜
全てのコンサルがコンドウ社長みたいな人だったら問題無いのに。

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