1095) 尾張の同業者さんが入社しましたw1097) 不動産売却・・・私の担当w

2011年05月29日

1096) 代物弁済の仮登記(嫁の親の家・・・)

皆さん、代物弁済の仮登記ってわかりますか??? 


簡単に説明すると、自分がお金を貸していて(債権者) 相手がお金を返さない場合、所有権移転して返してもらうというものなんですけど・・・・。

もっと簡単に言うと、質屋に似てます・・・・、お金を借りるのに物を質に入れるみたいなものです。

お金を返さないと、質に入れた物を取られてしまうということです。
(代弁は基本、現物と借金の額が、あまりにも違えば、清算しますけどね。)


みなさんは、一般的に、抵当権とか、根抵当権とか、その辺はわかると思うので、あえて説明しませんけど・・・。

素人さんから見ると、代物弁済だろうが、抵当権や根抵当だろうが、売って借金を返済するんだから、同じようなものだと思うかもしれませんけど、大きな違いがあります。


抵当権や根抵当権だと、返済の範囲がありますが、代弁だと、すべてに優先して弁済を受けられます。

それから、抵当や根抵当は、一般的に任意売却か競売にかけますけど、代弁は、そんなめんどうなことはしなくても良いというか、予約までやっておけば、予約完結権を行使して所有権移転をすれば、楽に簡単に処理できてしまいます。


ただし・・・・先ほども、少し書きましたが、例えば、1億円の不動産が対象として、100万円を貸して、所有権移転したとして・・・・、100万円の貸し金で1億の不動産を取得してチャラってことではなく・・・・、こういう場合は、公序良俗に反するというか、他にも、税務上の問題も出てくるので、清算するのが一般的ですけどね〜。



でも、代弁はメリットばかりではありません

抵当権や根抵当は、不動産を売って足りなければ、足りない分を返してもらえますが、代弁は、基本的に、所有権移転してしまったら、それで終わりなんです。

抵当権や根抵当と使い分けるには、代弁が不動産の場合で考えると、その不動産の相場が、貸している金額のほうが高い場合は抵当権等のほうが良いし、貸している金額より不動産のほうが高ければ、代物弁済のほうが有利だと思います。

つまり、1億を貸していて、1000万円相当の不動産に代弁を付けたとして、それでチャラになってしまう可能性があるので、こういう場合は、契約書に特約を入れておくんです。(例が極端ですけど・・・。)

まあ、査定や、評価を間違えると、とんでもないので、きちんと評価をして、清算出来るような契約書にしておくのが良いでしょう。

てのが、私の知っている代弁なんですが、違っていたら、すみません。

しかし、何故か、抵当や根抵当に比べ、代弁をつけることは一般的に珍しいのですけどね。



実は、こんなことがありました

少し前に、同業者から相談をされたんですけど・・・・、同業者Sが、知人から、お金を貸して欲しいと頼まれたみたいでして、一応、何度も断ったらしいのですけど、しつこく頼まれて困っているとのこと。

貸して欲しいと頼まれている金額は、100万円らしいのですけど・・・。

いくら知人だからといっても、簡単にお金なんか貸せないですよね〜。


それでも、断り続けていたら、同業者Sの知人は必ず返すし自分が持っている家と土地を担保に入れると言っているらしいんですよね〜。

ただ、前に貸した30万円も返ってきていないのに、貸せない・・・・でも、毎日毎日電話をしてきて、金を貸してくれと頼んでくる・・・・今度は、担保まで入れると言っている。

ということで、近藤社長、どうしたらいいでしょう???と相談してきたのです。


 『そりゃ〜貸さないのがいいでしょうね〜。』

同業者S 『でも・・・、かなりしつこいんですよ。 知人から、何度も頼まれて、担保まで差し出すと言ってるんです。 貸さないことが、悪い事のように思えてくるんですわ。』

 『じゃあ、貸そうwww』

同業者S 『え〜〜〜〜、社長、貸すなと貸そうと、どっちなんですか?』

 『貸すなと言ったのに反論したから、貸そうwと言っただけですよ。 要するに、断れないってことでしょ??? 貸すべきではないという答えを言ってほしいのですか? そんなこと言われなくてもわかってるでしょ?』

同業者S 『まあ、そうなんですけど・・・・、前に貸した金も返さない状況で、貸したくないです。というのが本音なんですけど・・・・どうしたら返してもらえるかな〜???』

 『うむ〜 会社の金じゃなくて個人的に貸すんだよね〜。 それなら代物弁済で仮登記打っておいたら???』

同業者 『抵当権とか・・・・いや、別の仮登記ではどうだろう? 代弁の仮登記やったことないんだよね〜。』

 『簡単だよ。 金消契約と代弁の契約書を作って、あとは司法書士に任せておけばいいんだ。 この際だから、前の分もいっしょにやったら???  ところで担保はしっかりしてるの? そういう系の人って、登記簿見たら、ベタベタに付いてしまっているケースが多いんだよね〜。』

同業者 『それがさ〜、担保に入れると言っているものは、そいつの嫁さんの親の物らしいんだ。 まだ調べてないけど、乙区は真っ白らしいよ。 名古屋の〇〇区の土地40坪に、築年数30年くらいの古家が建ってるらしい。』

 『ほぉ〜 それなら、本人ではなくて、その奥さんの親との金消契約したほうが簡単だな。 その担保提供した人に貸して、そこからS社長の知人に貸すようにしてもらうってことね。 その条件を飲めるなら貸せばいいし、飲めないなら貸せないと言えばいい・・・・その物件、担保としては問題なさそうだが、100万円くらいの代物弁済を打たせてくれないだろうなw イコール・・・=断り易いだろ???』

同業者 『なるほど・・・・、要するに、馬鹿婿の借金に自宅を差し出すわけがない・・・担保提供を断るだろうから、それを理由に借金を断るってことだね・・・w それいいね〜w』

 『まあ、前に貸した金は、諦めたほうがいいなw 』

ということで話は終わったのだが・・・・・・・・・・・・・・・



ところが・・・・その数日後・・・・・

同業者Sから電話がありまして・・・・・

同業者S 『あ・・・・あの〜、代弁の仮登記OKみたいなんですわw で、嫁の親が借りて、婿に貸す件もOKみたいなんです。』

 『ま・・・まじっすか??? S社長にとっては、悪い話ではないですけど・・・・、その親、娘の婿のために、そこまでやりますか??? うむ〜〜〜・・・・断れなくなりましたね〜・・・・、まあ、やりますか???』

同業者S 『近藤社長、助けてくれますか??? 報酬は、払いますので・・・。』

 『いいけど・・・・簡単な契約書を作って、司法書士に頼むだけなんだけど・・・・・、あとは注意する点は、その親・・・つまり債務者に、代弁の仕組みを、よ〜〜〜く理解させておくことが重要だね。 それから、代物弁済で所有権を移転するについて、少々、費用がかかるし、精算金もきちんとしないとあかんよ。』

同業者S 『抵当と、どっちがいいだろ???』

 『返済しない時に、競売や任売でゴタゴタするより、代弁のほうが早いし、スッキリするんじゃないかな? どちらも一長一短あるけど、俺は代弁がいいと思う。 あとは、その物件次第ってこともあるから、一度物件の資料を送ってよ。 最終決定は、それを見てからにしよう。』


同業者S 『うむ〜〜〜、できれば所有権移転なんてしたくはないけど・・・、最悪は、代物弁済をしてもらわなきゃしかたないよね〜。 でも、嫁の親の家だけに・・・・金、返すよね???』

 『うむ〜〜〜。 だといいけどね。  何にしても、債務者に、代物弁済の仮登記を、しっかり理解してもらい、納得してももらうことが一番大事だな。 そんなことで家を取られたとか言われたら、かなわんからな〜。 というか・・・・最悪は、債務者が嫁の親になるんだから、それくらいの金額は、払うでしょwww』

同業者S 『うむ〜〜〜、そりゃそうだ。 お金を返せば何も問題はないし、嫁さんの親も、長年住んできた家の所有権が移るくらいなら、どうやってでも借金を返済すると思う。 でもさ〜、簡単に、代弁をOKするなんて、もしかしたら、嫁さんの親とやらも、もしかしたら、婿に貸す100万円がないのかもしれんとも、思ったりして・・・・。 理由がわからん。』

 『そうだな。 何か、ちょっと臭い気もするから、しっかり調査しようw それからSさん、先に言っておくが、評価が高い物に、100万ぽっち貸すんだから、きちんと清算はするよ。 あくまでも、期日に必ず返してもらうための代弁だからな。 変な気、起こすなよw』

同業者S 『わかってるよw でも、少しくらい利息はつけてほしいし、前の30万も返してもらってないから、プラスしといてね。』

 『OK牧場(古いw) 前の借金の事も、Sさんの知人の嫁の親に説明できるから丁度いいやw そこで、婿の馬鹿さ加減を、いい加減気付いてほしいけどなwww  そこで、契約が潰れても問題ないだろ?』

同業者さん 『うん。 元々、貸したくないお金だからいいよ。 その時は、前の借金を、どうやって返してもらうか、相談に乗ってねw』

 『・・・・・・、・・・・・・・・、授業料であきらめることだwwww』

ということで、同業者Sは、代物弁済の仮登記を打って、お金を貸すことになったのだが・・・・


そして私は、不動産コンサルとして、その契約書を作り、同業者Sと、その知人の親と契約をさせて、司法書士の手配をすることになったのだが・・・・。

やはり、こういう場合は、抵当より代物弁済のほうが良いと思ったのですが・・・・。

言ってはみたものの、あまり気乗りがしないのでした

あっ・・・そうだ  私が、金消契約と代弁の仮登記に立ち会うので・・・・、同業者Sの嫁の親(債務者)に、代物弁済の説明をしながら、『お金を期日に返済しないと、今まで住んできた家の所有権が移ってしまいますよ!』って、当日、30回くらい言ってあげようと考えています。 


今週から、この段取りに入りますけど・・・・・・、まあ、何と申しますか・・・、嫁の親に自分の借金をなすりつけるようなことをして・・・・・。

この男は、一家の主として・・・・、亭主として・・・・、嫁の親から娘をもらった立場として・・・・・・


男としてプライドは、ないんかい??? 

と、思ったのでした


実は、あれこれ代物弁済の話しをしていましたが・・・。

私も、同業者Sも、まさか、お金を貸すことになるとは思っていませんでした・・・というお話しでした。










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この記事へのコメント

1. Posted by cmyk   2011年05月29日 22:23
100万円で債務不履行の場合は、名古屋市内40坪の土地家屋を取り上げるのは債権者にとっては良い話。

ただ、逆にこんだけ手間暇かけて、100万円貸して、100万円返してもらっただけじゃあ割が合わないでしょう。

こういうときは、金利の設定とかどうしているのでしょうかね。
2. Posted by コンドウ(素人さんの為の不動産学校)   2011年05月29日 22:46
cmykさん、普通に利息も遅延損害金も通常通りです。
まあ、個人の名前を明かしてないので問題はないと思いますが、今回は、利息9% 遅延損害金は14%にするつもりです。
もしも、そういう案件があれば、超激安、お友達価格でやりますよw
ただ、私のやり方は、かなりきちんと評価をしますし、清算をするので、甘いというか、債権者と債務者どちらにも肩入れしないので、その不動産を取得して大きく得をすることはないですけどね・・・。
基本、債務者が返済をするのが一番良いですw
3. Posted by Mr.Fanble   2011年05月29日 22:56
何というか…Sさんの困惑ぶりが目に浮かびます。

金は貸したくないのう…→代弁でどないや!→OK!?何でよー!
流れ的には、こんな感じでしょうか?

今回の100万円(+利息)を耳を揃えて返済されなければ、Sさんは、以前の30万円を合わせた額を払ったつもりで、縁を切るべきでしょう。
4. Posted by 真の一員の同業者   2011年05月30日 07:02
嫁の親の家を、代物弁済の仮登記を打ってまで借金する男ってプライドのかけらも無いんでしょうね。

こういう不景気な時代に借金などのお願いは多いので、貸主の方は自分を保護するために代物弁済の仮登記や抵当権を使うのは正当だと思います。

それ以上に借金は人間関係を壊すので、今回の男性には貸主・家族に対していろんな意味で一生償いという重い責任を背負わせるべきだと思います。
5. Posted by    2011年05月30日 10:52
くわばらくわばら・・・
借金はするのもつらいし
されるのはもっとつらい
出来るだけその話題は避けておきたいです
特に昨今、この人が?と思う人でも借金話が浮上します
お金ありません!!って貼紙でも貼っておきましょうか(笑)
6. Posted by コンドウ   2011年05月31日 11:13
fanbleさん、代物弁済は、抵当権や根抵当に比べて、嫌なイメージがありますが、やり方によっては、きちんとした清算が簡単にできるんですよ〜。
不動産業者が、代物弁済というと、不動産を安く買うための手段と思われがちですよね〜。
きちんと清算をすることが大切で、それをしないと、あそこは金を貸して不動産を取ってしまう。なんて噂が立ちます。
抵当権や根抵当でも、競売や任売で売る事になるんですけどね。

真の一員の同業者さん、まあ、話を聞いた限りでは、プライドのかけらもないですね。
まあ、今度、会うので、どんな人か見てみますけど・・・・同業者Sさんが言うには、かなり口は達者みたいですw
言う事ではなく、行動で人を見れば、どんな奴かわかりますけどねw

Eさん、こういう時代になってくると、ほんと、借金する人が増えてきますよね〜。
私も、借金を申し込まれるのは日常茶飯事でして・・・基本、断りますけどね。
Eさんも金貸して〜って言われる事、多いんじゃないかな〜?
借金するのも貸すのも、どっちも嫌ですよね〜・・・。
今の時代・・・こちらも、貸すほど裕福じゃないし・・・。
7. Posted by 仕入れの板さん   2011年06月02日 19:06
真の一員の同業者改め、仕入れの板さんに改名します。ニックネームの名付け親は、勿論近藤社長です。

痛さんにならないよう頑張っていきますので。皆さんご指導宜しくお願い致します。
8. Posted by ムーミン・ママ   2011年06月03日 00:44

仕入れの板さん、はじめまして、Y市在住の者です。「仕入れの板さん」って、とても素敵なネーミングですね。
想像ですが、とてもお似合いの様な気がいたします。
今後ともどうぞ宜しくお願い致します。

2日前より私用で岐阜に行っていまして、今少し前に帰ってきたところです。
東海道線一宮駅を通ってきましたが、仕入れの板さんの営業エリアは、もしかしてそのあたりも範囲なのでしょうか?










9. Posted by 仕入れの板さん   2011年06月03日 01:08
5 ムーミンママさん、はじめまして。良いネーミングですよね。近藤社長から命名して頂いたので、名前負けしないよう頑張ります。

私の営業エリアは北尾張・東尾張が中心で、JR東海道線だと一宮・稲沢・清須など私の担当エリアです。今後一宮は特に進出していきたいエリアです。

ムーミンママさんは一宮のどのエリアでお探しですか?一宮エリアは詳しいのでお任せ下さい!

今後微力ながら、お力添え出来たら大変光栄です。
10. Posted by コンドウ   2011年06月03日 12:31
仕入れの板さん、改名了解ですw
私が、エクシブ京都で、和食を食べながら、『うむ〜、うまい・・・・尾張さんは、新鮮な土地を料理するから、土地の料理人だな〜。 板さんにしようw』

これで呼び名が決まったんですw

よろしくお願いします。
11. Posted by コンドウ   2011年06月03日 12:45
ムーミンママさん、いつもありがとうございます。
板さんは、そちらの新規開拓をやっていくので、是非お力をお貸しください。

私は、お客様が、建売や、建築条件付きの分譲地ではなく、自ら土地を選び、住宅メーカーも選ぶ、それが満足行く家造りだと考えています。
当社の宅地分譲セントフィールドを、どんどん拡げていきたいです。
ご協力の程、よろしくお願い申し上げます。


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