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2010年07月28日

944) この契約・・・嫌な臭い(代理人との契約)

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さて、今日は、代理人との売買契約について書いてみましょう・・・ちょっぴり、きな臭くなってきた代理人との売買契約の話です。

今月の半ばの買取契約で、所有者の代理人と買取の契約をしたんです。

確か、今月12日に知り合いのブローカーさんから、名古屋市内の土地の買取の話があり、多少安くてもいいから15日までにお金を用意してほしい。』と電話がありました。

ブローカー 『近ちゃん、さっきFAX送った土地、15日即金で〇千万円でどう?』

 『ほぉ〜〜〜、激安ではないけど、ちょっと安いじゃんw 15日即金ってほどの価格ではないけど、15日手付で月内決済なら買ってもいいよ。』

ブローカー 『うむ〜・・・何とかなんない?』

 『うん、今、弥富で数億出てってるから無理、銀行から融資受ける時間だけちょうだいw 月内には用意するよ。』

ブローカー 『わかったけど・・・15日の契約は絶対だよ。 売主が金、500万必要なんだ。 何の金かって言うと・・・。』

 『あ〜あ〜あ〜 言わんでいいよ。 どうせ借金かなんかだろ・・・急ぎで金が必要なのは、それ系が多いんだw』

ブローカー 『でさ〜 実は・・・、売主、90歳過ぎてて、契約に来れないから、息子でもいい? 委任状関係、きちんとするからさ〜。』

 『うむ〜・・・代理人契約か・・・、まあ、書類をきっちり揃えてくれて、預かる物預からせてくれたら、それでいいけど・・・、委任状、両者の印鑑証明と本人確認できるもの、売主と息子の関係がわかるものと、それから念の為、権利書も預からせてくれるならいいけど、って言っても権利書なんて、いざとなったら無くても登記できるから・・・本当に念のためって意味だけどw』

ブローカー 『わかった。 じゃあ、15日に500万円用意しておいてくれる? 契約書関係は、こちらで作るから・・・。』

 『オッケ〜〜〜w それから、一応、上に古家と未登記建物あったから、上物は移転、未登記建物は登記して移転、残留物は放棄ってことで頼むよ。』

ブローカー 『はいはい、わかってますよwww』


契約当日・・・予定通り契約を締結した。

手付を500万円払い、司法書士立ち合いで約束の書類を預かりました。

そして、決済の予定を月末でOKだけど、念のため10日余裕を持たせようということで、8月10日まで としました。

お互いに契約を交わし、現金500万円をテーブルの上に出しました。

それを、売主が手に取ろうとしたので・・・待ったをかけました。

 『ちょっと待ってください・・・、ところで、俺、代理人契約って、気持ち悪いんだわ・・・でさ〜・・・ 来週早々、本人確認させてくれない? 司法書士連れて行くからさ〜w』

売主の代理人 『はい、わかりました。 来週だと・・・・、では、来週の木曜日ということでお願いします。』

代理人は、お金を受け取り、領収書をくれた。

 『じゃあ、そういうことで・・・来週行くのでよろしくおねがいします。』(契約終了)


翌週水曜日・・・・ブローカーから、『売主さんの都合が悪くなって〜・・・明日の本人確認延期してください』の電話がありました。

そして、来週の水曜日、つまり28日に本人確認をすることに延期しました。

で・・・・後日・・・、28日も、やっぱり延期してほしいと、ブローカーから電話がありました。

つまり、本人の意思確認を2回ドタキャンされてるわけです

本人確認は遠方なので、私はともかく、司法書士が可哀想です・・・。

でも、まあ、決済の予定を10日余裕を持たせておいてよかったですw・・・・ なんて安心している場合じゃないです

意思確認がキャンセルになった理由が問題なんですけど、お父さんの予定が合わなかったとか・・・?はっきりした事を言わないので、この契約自体が、臭いんです。

もしかしたら、お父さんの了解なしに、息子が書類関係を持ち出して、委任状を偽造して契約した可能性があります

まあ、履行してもらえないときは・・・、刑事&民事で・・・いかせてもらいますけどね

一応、某広告会社の役員(確認済み)ですし、お父様の土地は本物件&それ以外も今のところ真っ白(確認済み)ですし、所有権移転に必要なものは、うちの司法書士が全部預かってますし・・・ 

もしかしたら、売主本人は、息子さんが契約をしたことを知らないのかも・・・ 最悪、息子さんを犯罪者にするくらいだったら、売る意思はあったと言ってくれると思うのですけどね。


何にしても、今は、想像するだけで、向こうの様子はわからないので、ブローカーや代理人ではく、売主本人に直接連絡を取って聞いてみようと思っています。

無権代理・・・表見代理・・・詐欺・・・?

なんか・・・嫌〜〜〜な臭いがしてきました

これだけ頻繁に買取をやっていると、いろんな案件があります。

素人の皆さん、不動産を安く買うということは、時に、こんなリスクもあるんですよ〜(^^;)

私たちは玄人ですから、こんなものは、何とか処理しちゃうんでしょうけど・・・・ 代理人との売買契約には気を付けてください。

因みに買取は、こういう契約もしますけど・・・、これが仲介であれば、お客様に迷惑をかける可能性があるので、基本的に私は、本人の意思確認前の代理人契約はしません。

今日の素人さんの為の不動産学校は、買取のリスク&代理人契約について書かせていただきました。









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この記事へのコメント

1. Posted by 埼玉在住   2010年07月29日 07:00
不動産を買う場合、?売り手の意思確認&売り手が当該物件の所有者であることの確認?古家がある時は未登記部分も含め、所有権移転&残留物放棄の表明をしてもらう、ということが基本という理解でよいのでしょうか?

ただわからないことがいくつか……。
?上述の確認法は登記簿を見るということでいいのでしょうか。?代理人契約ではない通常の売買でも、手付→残金となると思いますが、登記は残金を払うと同時なのでしょうか。?測量はしないのでしょうか(実測ではない売買も多いと聞いたもので)?権利書がなくても登記できる、というくだりが気になるのですが。

ど素人な質問ばかりで、すみません(汗)。

2. Posted by 埼玉在住   2010年07月29日 07:02
すみません、文字化けしたようで、上記で疑問符になっている部分は、1〜6のことです(汗)。
3. Posted by ぼ〜や   2010年07月29日 08:42
素人考えでは、実印を自由に出来る直系卑属なら最低限表見代理だと判断して差し支えないと思います。

ただ、不動産業は信頼で成り立っている部分があるので、「息子をたぶらかして土地を買い叩いた」と言う評判を恐れているのでしょうか?

↑はちょっと失礼な言い方になってしまいましたが

社長の事ですから、後ろ指刺されるような取引で儲けたくないと言う信念なんでしょう。

今後の展開、追認方面(正しい言葉か分かりませんが)だと楽しそうです。
4. Posted by ちゃか   2010年07月29日 11:27
コソコソするのは良くないですねー。
お父さんが高齢で判断能力があるか疑問ですが、仮に表見代理として追認出来ないとなると大変な事になりそうですねー。
売買が成立しなかった場合は息子さんは破産してしまうのでしょうか。
5. Posted by 愛西市の住人   2010年07月29日 12:45
リアルすぎて私みたいな素人にはちょっと怖いです。
近藤様を相手にこんなことするなんてふとどき者ですね!
最近、私の5歳の子供が勝手にふすまを壁にして逆立ちの練習をするようになりました。
穴が空かないか心配です。
壁紙にもマジックで落書きしたり・・・。
数年後にはリフォームしないと知り合いも呼べないようになるんでしょうね。
近藤様のところはリフォームも相談にのってくれるのでしょうか?
6. Posted by 愛西市の住人   2010年07月29日 18:36
今日2回目のコメントになってしまいまして・・。

コメントに登場するYS様ってビルに寿司屋や音楽教室がある不動産屋さまですか・・・?

間違いだったらごめんなさい。

このまえ、美和高北の信号を南下して七宝町に入ったあたりの田んぼが広大な宅地になっていていたのを見てあまりの広さにビックリしました。
あそこには何ができる・・・????
差しつかえなかったら教えてください。
7. Posted by 尾張の同業者   2010年07月29日 18:38
あくまで予想でしかないですが、売主さんが90才超で遠方に住んでいて、本人確認を2回もドタキャンされた事を考慮すると、代理人の勝手な売却で売主さんの了解を取っていないと感じます。

ブローカーが絡む物件って、借金関連の案件が多く、危険な臭いのする案件が多いですよね。契約前の本人確認じゃないと、今回みたいな代理人契約は出来ないのが本音ですが、安く物件を買うというのは近藤社長が言っているように危険と隣り合わせですよね。
8. Posted by    2010年07月30日 09:00
やはり不動産売買は複雑ですね・・・
今日もいい勉強が出来ました
9. Posted by 読者A   2010年07月30日 11:26
売主様90才超、子供が会社役員、意思確認を2回ドタキャン、その理由を言わない・・・。

お父様が「まだらボケ」の可能性がありますね。

その場合、意思確認が難しいです。
当日の本人の調子は誰も分かりませんから。
10. Posted by ISA   2010年07月30日 23:44
5 今回のお話もとても勉強になりました。
一年前に読んでたとしてもへ〜ですましてたと思います。
いまだからこそ、身に染みます。
11. Posted by コンドウ   2010年07月31日 10:58
埼玉在住さん、代理人と契約の場合、代理権があるのかないのかが問題なんですが、今回、私は、契約者が売主の子であるということと、本人しか持っていないであろう、実印、印鑑証明、権利書が、揃っていた事と、委任状が、しっかりしたもので、本人確認書類もあったので、契約しました。
それから、こういう急ぎの案件は、測量、解体等をせずに、あくまでも現状のまま買い取ることが多いです。
時には、明日金が必要なんてときは、測量をやってる時間はありませんから、その分のリスクを考えた価格で買い取ります。
最後に、権利書は、なくても司法書士が本人確認&意思確認できれば、登記はできますよ。

ぼ〜やさん そうなんですよね〜。
私としては、この件で、息子さんが委任状を偽造して契約したとすれば、法的措置をしなくてはいけません。
話があってから数日で先方が必要な、お金を用意して契約して、履行してもらえないから法的措置をする=うちが被害者なんですけど・・・、所有者(売主)にしてみると、金融屋と不動産屋にやられたと思うかもしれませんね。

12. Posted by コンドウ   2010年07月31日 11:38
ちゃかさん、最悪は、そうなる可能性もありますが、この契約を息子が売主の承諾なく勝手にしたことであれば、私としては、刑事と民事両方で行くつもりですので、おそらく売主(父)が、身内で犯罪者を出すか?、追認するか? 私は、追認すると見ています。

愛西市の住人さん、その不動産屋さんではないですよw
子供さんの落書きの件ですが、私も経験ありますが、あれって怒れますけど可愛いですよね〜w
リフォームも相談にのりますけど、うちで請けると、そんなに安くないので、うちの下請けを紹介しますよ。
業者価格なので、けっこう安いと思いますよw
いつでも御連絡ください。
最後に美和高のところは・・・うわさは聞いていますが、ブログに書いて間違っているといけないので・・・すみません。

13. Posted by コンドウ   2010年08月01日 10:05
Eさん、不動産を安く買うということは、何らかのリスクや問題があると考えたほうがいいですからね。
それを苦労してクリアするからこそ、利益を出せるわけで、普通に買って普通に売れるなんてことは、めったにありませんw

読者Aさん、そうですね。
その可能性もあります・・・でも、私の感では、お父様の了解が取れていない気がしています。
ボケ入って意思確認できない場合は、逆にこちらに相談してくる場合が多く、所有者に売る意思がない場合は、こういうのが多いです。
tおりあえず来週あたり、売主と代理人に内容証明ぶつけてみます。
14. Posted by コンドウ   2010年08月01日 10:10
尾張の同業者さん、私も全く同じ考え方をしています。
とりあえず、借金取りから逃れるために、書類を揃えて勝手に契約してしまった。
後で、説得しようと頑張っているが、なかなか思うようにいかない=延期2回って感じじゃないですかね〜。
先方は、都合が悪くなったとしか言わないので、実際の話はわかんないですけどね。

ISAさん、不動産取引は、本人であることが基本です。
代理人と契約する場合は、よほどのことがないかぎりするべきではないと思います。
勉強になったと言っていただけて光栄です。

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