884) 強引な測量士886) お金の大切さ!

2010年04月30日

885) 坪3,9万円の土地 (値付けについて考える)

土地の値段の付け方って難しいですね〜。

当社の宅地分譲の売れ行きや、預かった仲介物件が売却できるまでのスピードを冷静に分析しても、値段の付け方は間違っていないと思っていますし、同業者やメーカーさんからも、私の値付けは、評判が良く、けっこうありがたがられてると思っていたのですが・・・。

今回の葉苅町の調整区域新宅地の値段の付け方は失敗したかもしれません。

住宅用地部分と多目的用地(新宅地)とのバランスは良かったと思いますが、調整区域の新宅地部分の値段の付け方が悪かったです。

前面道路の整備をして、各区画に水道を入れて、きれいに整地して、10万円以下に設定したので、相場より安くでているのですが、その中の1区画で、地型が良くない物件を、坪3、9万円で出したのです。

完成地状態で10万円以下でもお値打ちだと思うのですけど、さらにその半分以下の価格で限定1区画を出したのですが、まあ、同業者からは、ブーイングでしたし、買えなかったお客様が多く、せっかく来ていただいたのに失礼な事をしてしましました。

まあ、同業の方からの意見なんてもんは、まあ、自分が売りにくくなるとかならんとかいうことで、このブログのコメンテーターのYSの爺さんの意見も含めて、そんなことはどうでもいいのですが・・・w

お客様が広告を見て買いに行って買えないって・・・、失礼な話ですよね。

先日の、セントフィールド弥富の18区画も、広告を入れることなく、先行売りで完売してしまい、広告を待っていたお客様に申し訳ないことをしてしまったのですが、今回は今回で・・・、今度は逆に広告を入れて、激安の区画にお客様が集中してしまい、それを目当てに来たお客様たちの中で1人しか買う事ができなかったので、買えなかったお客様には本当に申し訳ない事をしました。

実は・・・・・

売り出しの話なんですが・・・、名鉄沿線の津島市葉苅町で、新宅地坪3,9万円・・・48坪 188万円の土地の問い合わせが殺到しまして・・・

まずは、お問い合わせ&ご来場ありがとうございます。

ただ、購入申し込みをいただいた後の方は、当然、買えないわけで・・・・、みなさん口を揃えて、坪3,9万円の土地を探してほしいと言われるのですが、正直、今後、その価格で出せるかどうかというと、ちょっと難しいんですよね〜。

ほとんどの方が、『もう売れたのか〜』 『物件を探して欲しい』と言って、残念そうに帰って行かれる中・・・・(すみません)

2人だけは、南西の角地498万円(坪10万円)を検討してくださっているのですが、188万円を買うつもりで来ているので、土地は気に入っているが、お金の工面ができるかどうか?というような状況で・・・・。

使用目的は、駐車場&畑という人が一人、資材置き場にしたい人が一人・・・・、どちらもお金の工面ができるかどうかわからないとおっしゃるので、とりあえず今日のところは申し込みはいただかないようにしました。

通常、住宅用地の場合は、簡単なアンケートに答えていただき、申し込みを頂いてから、事前審査 契約 本申し込み 決済という流れなんですが、今回の土地の場合は、多目的利用地 つまり新宅のため、家を建てる権利がある方以外、住宅ローンを利用することができないため、土地の購入資金を用意できた方でないと申し込みをいただかないようにさせていただいているのです。

約48坪、188万円の土地を買いに来て、申し込み済みになっていて、388万円の土地も、398万円の土地も売れていて、残り1区画498万円の土地のみ残っている状態なので、さすがに即金というわけにはいかないようで、定期を解約しようかな〜 保険を解約するといくらかな〜?とか、会社で貸してくれないかな〜?なんて話しになったりして・・・、結局、新宅4区画のうち、残り1区画は申し込みをいただくところまでいきませんでした。

まあ、この2組様は、498万円の土地も視野に入れているので、まだ、良かったのですが、その2名の方以外の方は、最初から188万円の土地以外は買う気がないということで、地形はどうでもいいから、とにかく、坪3.9万円の土地を、探してほしいと頼まれまして・・・・

とは言っても、限定1区画の販売ですし・・・、相場より、かなり安く、しかも造成済みで売っているので、この金額で何区画も出すのは、無理・・・とは言わないまでも、かなり難しいです。

他の区画も、造成済みで、388万円〜498万円で、かなり安く出しているのですが、さすがに、坪3,9万円と比べられてしまうと、他の土地が買い辛いのかもしれません。


新宅の区画割りを販売したのは初めてなんですが・・・・・。

私としては、きれいな形に切れるものは、相場より少し安めで、使い勝手が悪いものを格安で出したつもりなのですが、使い勝手が悪い土地が沢山でてくるわけではないので、1区画だけは特別安く販売しよう!と、こういう価格になってしまったわけです。

結果、同業者からは、安すぎる!と言われましたし・・・買えなかったお客様の残念な思いをさせてしまいましたし・・・、今度、新宅地の土地分譲の販売をする際には、値段の付け方を変えたほうが良いと思いました。

今回、欲しくても買えなかったお客様から、『約50坪で200万円くらいの土地が出たら連絡をください。』と言われても、そんな土地がでてくる可能性は、限りなく低いわけで、今回限り!のような特別なものを出すべきではないと反省したのでした。

もちろん、今回の来場者の方から頼まれたわけでして、探しているお客様がいる以上、最善の努力はさせていただきますけどね。


考えてみれば・・・

家電店なんかの広告で、限定何名様で、特別安い商品が載っていたとして、私が、朝早くから出かけて行き、結局、買えなかったとしたら、どういう気持ちになるか???

私は、今回、それと同じようなことをしてしまったような気がします。

お客様は、大事な休日に、188万円の土地を買おうと思い、車に乗って、ガソリン使って来てくださり、買えなかった・・・、しかも、顧客アンケートで希望を書いていただいても、同じ条件で土地を買うのは難しい!

今回の新宅地の価格は、地形の悪いところを348万円〜 地形の良いところを498万円・・・せめて、これくらいの価格の設定にするべきでした。

そして、どれかが売れ残ってから値段を下げていくというやり方が正攻法だったように思います。

48坪 188万円の土地を買いに来て買えなかったお客様が、あまりにも多かったことに驚く反面、本当に申し訳ないことをしたと反省しております。

申し訳ございませんでした。


今回、ご来場されて、欲しくても買えなかったというお客様に、これくらいの価格の土地を、何とか出したいですね〜。

調整区域の新宅地で地形が悪くてよい!といっても、坪4万かぁ〜・・・・・。

すぐに!というわけにはいきませんが、何とか出せるように頑張ってみます









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この記事へのコメント

1. Posted by ゆうか   2010年05月01日 00:32
おひさーです
近さまお元気そうですね。
日本のGWにあわせ香港の友達を連れて帰ってきました。

価格差つけて限定一区画だけだとしても安く売ったほうが得するお客いるわけだし何も問題ないのでは?
激安商品ないよりあったほうがいいでしょ。
考えすぎなんじゃないかな?

2. Posted by 尾張の同業者   2010年05月01日 00:45
同業者観点から言えば相場より安い値段で出すと相場が崩れるなど否定的観点が多いでしょうが、結局はエンドユーザーにとって買いやすい値段で買える事は良い事です。確かにまたこんな激安物件が出せるかと言えばほぼ不可能に近いですが・・・。

ただ今回の葉刈の物件は、売主の不動産業者さんの協力や近藤社長をはじめとする御社の企業努力の結果、このような激安価格で出せたのですから堂々と胸を張れば良いと思いますよ。
3. Posted by cmyk   2010年05月01日 01:08
昔,あんまりお値打ちな価格で商品が掲載されたチラシの折込を手配すると,新聞店でそれを前日に見た人から注文の電話が入る,なんていう話がありました。

申し込み順=早いもの順。
これって案外,有利不利の差があるように思います。

坪3.9万円の価格の高い安いより,希望者が納得いく比較的条件がフラットなカタチでの申し込みのさせ方を模索すべきだったように思います。

ちなみに競売みたく,坪3.9万円からの入札方式で行なったらいくらに落ち着いたでしょうか。興味のあるところです。
4. Posted by SARI   2010年05月01日 07:10
5 (^-^)

今回のチラシで、この格安物件について、
強いて言うなら、先着順ではなく、
希望者の抽選にすれば、クレームはさほど出なかったかもしれませんね。

ただ、そのやり方が社長の意向に添うものかは別ですが、
少なくとも、会社としては、
ユーザーの欲しい情報が分かる訳です。

お客様は当選落選に残念がるのは仕方ないですが、
少なくとも、落選するかもしれない思いを前提に、問い合わせが入る訳で、
激安が相場ではない事も、説明つくと思いますが、
コレではダメかしらん?
5. Posted by コンドウ   2010年05月01日 09:24
ゆうかさん、お久しぶりです。
私も人の事言えませんが相変わらず日本語下手ですね〜。
まあ、日本に住んでいて日本語が下手な私よりはマシですかwww

尾張の同業者さん、確かに売主さんに協力していただき実現させた価格なんですけど、残念そうに帰るお客様の姿を見てしまうと・・・、全員に買わせてあげたいと思ってしまうのです。
再度坪3.9万円・・・出す自信ないな〜・・・頑張りますけど・・・w
6. Posted by コンドウ   2010年05月01日 09:59
cmykさん、競売方式ですか〜。
それもありかもしれませんね。
ただ、競売というのも、お客側からみると、競りをさせられている感がでてくるかもしれませんので、やはりフラットがいいでしょうね。
今回、いい勉強になりました。

SARIさん、抽選方式ですよね。
実は、それも考えたのですが、朝一番で来た人と夕方来た人と、同じ土俵でというのは、ちょっと・・・・。
もしも、やるのであれば、予め広告で、抽選と書いて受け付けなくてはいけないのですが、それはそれで、お客さんが抽選になるほど来なかったら・・・という不安が・・・w
ご意見ありがとうございます。
7. Posted by    2010年05月01日 16:38
超目玉商品188万円の土地に希望者が殺到〜
潜在意識の買いたいが買えるにスイッチが入ったので
買えるのに買えない・・・のジレンマですね
ぜひ188万円とはいかなくても
限りなく近い金額の物件を探して下さいね
8. Posted by コンドウ   2010年05月01日 18:28
Eさん、限りなく近い坪単価で出したいですけど・・・、今は、頑張ってみますとしか言えないですね。
YSの爺さんに、その価格で出すと、後が大変だぞ!と言われたんですが、本当に大変なことになりました・・・(^^;)

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