787) ベンツに乗った不思議ちゃん789) 今年も、ありがとうございました。

2009年12月31日

788) コンビニの賃貸借契約について

コンビニの賃貸借について、最近、相談が多くなりました。


まずは、自分の事から・・・

コンビニに貸している駅前の土地の件です。

ちょっと前にブログに書いたのですが、貸しているコンビニが値段交渉をしてきていて、年明けに返事をすることになっている。


何か、交渉の仕方が、一方的というか・・・、ハッキリ言って、自己中心的で、なめてる感いっぱいなんですよね〜。

コンビニ側は、〇〇万円家賃を下げて下さらないと解約する可能性がある。YESかNOか、返事を下さい。と言ってきたのだが・・・

私の知り合いの中にも、コンビニに土地を貸している人が数人いますが、結局、徐々に値下げさせられている人が多い。

私だから、まだ、こんなことを言ってられるけど・・・、これが、一般の方だったら、ビビって、向こう側の要求されるがままに、値下げしちゃうんでしょうね〜。

私としては、あくまでも強気で行くつもりでいるが・・・

まあ、下げても、雀の涙程度かな〜。(雀って涙流すの???)


という事で、流通店舗に強い不動産業者や、建設業者に声をかけたりして、今の賃料より高く借りてくれるところをあたってもらっている。

駅前なので、賃貸マンションを建てるのも検討している。

よい条件がでてくれば、値下げしませんと言い易い。

めちゃくちゃ良い条件の借り手が見つかれば、逆に違約金を払ってでも解約してもいいですしね。

次に借りてくれるところの保証金で、今のところを解約してもいいわけだし・・・。


そんな中で・・・、こんなに景気が悪いのに、まあまあの条件はでてくるもので、元気のある飲食店舗や、他のコンビニもあるんだな〜って感じです。

ちょっと明るい兆しが見えましたw

ただ、書いたとおり、まあまあの条件であって、ぶっちぎりで良い条件ではないのですけどね。

やはり、雀の涙程度の値下げをして、解約してくるなら新しいところを入れればいいし、雀の涙値下げで、そのまま借りてくれるのであれば、それでいいかな〜なんて思っている。

まあ、賃料の問題だけなら、こんなかんじでいいのでしょうけど・・・コンビニ側は、もう1つ交渉してきている事があるのです。

契約を1年更新に・・・つまり3年の賃料見直しを、1年の賃料見直しにしたがっているのです。

この条件は、どうしたものかな〜???

向こうから解約するには、半年前に申し出る事と、建物放棄が条件になっているのだが、3年が1年になったところで、この条件は変わらないので、別にいいのですが、また来年、賃料の値下げをしてくるに決まっている!

賃料の値下げ&更新時期の変更のダブル交渉・・・、更新期間は、今までどおりじゃないと嫌だな〜。


うむ〜〜〜・・・ ブログを書いているうちに、なんかだんだん腹が立ってきた。

本当は、波風立てないように、このまま行けは一番いいのですが・・・、コンビニの交渉の仕方って、一方的で、何か不愉快なんですよね〜。

駅前だし・・・ 一応不動産会社の代取だし・・・ 別のところに貸すも良し、いろいろ呼んで来て複合にするも良し、自社でマンション建ててもいいし・・・ やっぱり強気で行きますかぁ〜w

あっ・・・、ちょっと待ってぇ〜・・・ いい事考えたァ~w

値下げ交渉されて、値下げするかしないかの2択ではないんだった。

こちらから、値上げの交渉もできるわけだ〜。

値下げしてくださいという相手の交渉に対して、市町村合併と駅前開発が進んでいるから、値上げしてください!ってのも、面白いかもしれない。

何で、下げるか下げないかを考えていたんだろ? 上げてくださいって交渉もあるわけだw

コンビニに土地を貸している地主さんたちの話を聞いていると、流行ってようが流行ってなかろうが期間が経てば交渉をしてくるのが、コンビニのやり方のようなので、ここは、やはり強気に行こう!

という事で・・・・、ブログを読みながら、考えをまとめたのでしたw




ここまでは、今回の話なんですが・・・・。

実は・・・、コンビニの賃貸って、すごいんですよ!


何がって・・・、ある地主さんなんかは、家賃交渉をOKしたのに、コンビニの本部は、経営者の家賃を下げていないとか・・・。

契約書に転貸OKを解り難く入れておいて、敷地内を他人に貸して収益を上げているとか・・・。

土地を借りる際に、地主に土地の一部を交換させておいて、約1年で解約しちゃったとか・・・。

うちなんかは、駅前で潰しがききますけど、調整区域をわざわざ農転かけてコンビニに貸して、すぐに解約されて、その後、借り手もない!なんてところもありまして・・・、地主さんにしてみると、固定資産税だけ、跳ね上がってしまい大変なことになってる場合もあるのです。

まあ、契約書上、問題が起きないようにしてあるのですが、けっこう契約内容を理解していない地主さんが多いのです。

理解させないで自分のところに都合よく契約してる・・・なんて事もあるんですよね〜。

それから、フランチャイズの経営者さんに対しても・・・、ん〜・・・これは、長くなるので、何かの機会に書きますけど・・・、けっこう痛い目にあった経営者もいるんですよね〜。

全部のコンビニがってわけではないんですけど、けっこうコンビニに土地を貸してる地主さんや、フランチャイズの経営者から相談を受ける事は多いですね〜。

地主さんでもいいし、フランチャイズの経営者でもいいので、被害者の会とか作ればいいのに〜なんて思いますけどね〜。


このブログを読んでいる地主の皆さん、コンビニさんから土地を貸して欲しいというような話があったときは、しっかり内容を理解した上で契約をしてくださいね〜。

年間の収入を考えるより、1年で解約されたら・・・ 3年で・・・ 5年で・・・ なんていうふうに、解約の事を考えて契約してくださいね。

今日は、コンビニに土地を貸す!について書いてみました。











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この記事へのコメント

1. Posted by コンビニ被害者   2009年12月31日 18:02
私の祖父も被害に遭い、事あるごとに愚痴っています。
それまで農家一筋で土地を売る事も貸す事もしなかったのですが、不動産屋とコンビニの営業に毎日のように通われて、最後は土下座されて貸す事になったのですが、一年半で解約されてしまいました。
その後しばらく借り手がなく最近やっと借り手が見つかりましたが、コンビニの半値で貸しました。
コンビニは煙草が売れない場所だから解約したらしいのですが、そんな事は最初からわかっていたことなんですけどね。

もう少し早く近藤社長のブログと出会っていれば祖父にアドバイスできたかもしれませんね。
2. Posted by 哲ノ慎   2010年01月01日 21:13
今回も興味深く読ませていただきました。
値上げ、、、そうですよね。
現状維持か、値下げかしか考えませんでしたが、自分の物件をしっかりと調査をし、現状より高く貸せるテナントが居れば、強気に交渉できますよね。
3. Posted by 南の島 九州 達磨   2012年06月03日 20:56
2 ▲コンビニから2割値下げ要求が有ったが 断ったが
月末まで3〜5回 来られたが 月末は定価で振り込みが有りました
 無いも家賃値下げは 相互の討議で 強制はないのですが?

素人様は  値下げに応じたようです  約5割の家主様が  もちろん家主が値上げも要求は自由ですから
双方で 決めれば成立で 断れば 成立は無しです
4. Posted by コンドウ   2012年06月03日 22:17
南の島 九州 達磨さん、うちの場合は、最終的に、解約されてしまいましたが、コンビニ側が土地を又貸しをしていたので、解約時の条件面は、かなり交渉できました。

コンビニの値下げ請求は、本当に血も涙もないやり方をしてきます。
私も、良い勉強をさせてもらったので、地元の地主さんたちには、死んでもコンビニに貸すなと指導しています。
先日は、ある講演で、コンビニとのおやり取りを、面白おかしく話しました。

出店するときは、土下座しながら靴を舐めるくらいの覚悟と勢いで・・・値下げ交渉は、値下げしないと出ていくぞと、脅迫めいた言葉を遠回しに淡々と冷たく・・・・。
講演では、ある物に例えたのですが、めちゃウケましたw

現在、当社のコンビニ跡地は、セレモニーホールに25年契約で貸しました。
まあ、今となっては解約して良かったですけどね。
5. Posted by ねこ   2012年09月08日 00:24
私の父の土地にコンビニが、、借りたいと来ました。素人の私は簡単に年金もらうまでだからいいですね、なんて思っていました。3軒の土地にかかっていて家は一番奥。店舗は私の家が大部分。真ん中の家が少し、、国道側の家は駐車場 もちろんok
ですよね。真中は年寄りの土地。たまたま不動産関係に強い友達に話したら、、固定資産税の事を説明され、、家が払うのに国道側のが条件が良くて、税金だけ払って何にもならない事を説明されました。そこで検索したら、、コンビニってトラブルおおいですね。シャープの例えで、こんな事になってしまうのを誰が想像した?と言われ、全くその通り。簡単に土地は貸す物じゃないいですね。まだ本決まりにはなってないので今回は大変参考になりました。ありがとうございました。使ってない農地なのでラッキーと思ってしまいましたが、又シルバー人材に草刈を頼む事になりますね、、次回の交渉には知識豊富な知り合いを連れて行きます。素人のなので先方はシメシメと思ったかな、、ホントに知らないって怖いですよね。
6. Posted by コンドウ   2012年09月08日 15:22
ねこさん、最近も、相変わらずコンビニに土地を貸している地主さんからの相談が多いです。
一番多いのは、値下げ交渉があったという相談、次に多いのは、解約通知が来たという相談です。

私が、いつも言う事ですが、契約時に、中途解約の際や、賃料の増減について、借り手有利なものではなく、貸し側有利の取り決めができないなら、契約しない方が良い!ということなんですが、コンビニ側が、それでは契約をしない場合が多いのです。

貸すことが、ダメとはいいませんが、コンビニ側が、やりたい放題できるような契約はしないほうがいいですね〜。

コメントありがとうございました。
7. Posted by そら   2013年06月21日 14:52
こんにちは。
私の実家にコンビニを建てるお話を今頂いてる最中なんですが、父はろくに調べもしないでやる気満々なんですが、私には止める事ももはやできず、それならできるだけ損のないようにといろいろ調べているのですが・・・。
最初の提示内容よりだんだん悪くなってきており、今では600万(それ以上になる可能性も)円借入れて欲しいとなっています。
コンビニ側がそんな事言う事ってあるのでしょうか?
8. Posted by コンドウ   2013年06月21日 23:20
そらさん、場所にもよりますが、どんどん値下げをしてくる事が多いです。
最悪の場合の備えて、最初の賃料の半分ぐらいで貸すつもりで事業計画をしたほうが良いと思いますよ〜。

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787) ベンツに乗った不思議ちゃん789) 今年も、ありがとうございました。