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2009年09月24日

730) 兼業賃貸経営

最近、管理物件の事で、美和町の地主さんたちと話をすることが多いのだが、やたらと収益について無頓着なんですよね〜。

人が良いというか、何というか・・・ 私が、収益率なんかを聞いても、何%という答えが返ってきた人は一人もいません。

ほとんどの方は、毎月入ってくる金額を言うだけです。

中には、『固定資産税より多いのは確かだけど、あまり気にしていない・・・』なんて答えもあったりして・・・(^^;)

元々、市街化区域に持っている農地を転用してアパートを建てたという方が多いので、建物代金を返済しながら、多少お金が入ってくればいいだけなので、あまり深く考えないんでしょうね〜。

私が地主さんの立場だったら、まず、そこに建てるか、そこを売った資金で別の収益物件を買うかを考えますね〜。

例えば、駅から1kmくらいのところに1000坪もっていたとしましょう。

現在、この地域では、駅から1kmというと、近隣に特別なものがあればいいのですが、一般的に賃貸エリアではなく、分譲エリアなんですよね〜。

もう少し駅に近いのであれば、自分の持っている土地に、マンションを建てるのが正解なんですけど、これが1km以上離れているのであれば、土地を売って別の収益物件を買ったほうがいいですからね〜。

資産をどう運用していくかというのは簡単なようで難しいですが、地主さんたちには、ある程度の知識を付けていただきたいですね〜。

偉そうに聞こえるかもしれませんが・・・今後、私は、美和町に地主さんたちに、賃貸経営とは何たるかというものを、教えて行こうと思っています。

固定資産税より収入のほうが多ければいいや〜!とか・・・ 農業やってるよりいいや〜!とか・・・ そんな賃貸経営ではなく、せっかく資産があるのですから、賃貸経営で飯が食えて貯金ができるようにしてあげたいです。

ですから、最近、地主さんに会うと、表面利回りと実質利回りの違いを説明しています。

私が思うに、自分の土地の上に建物を建てているんですから、最低実質利回りで10%は確保できなければいけないと思うのですが、実際には、表面10%にも満たない状態のところが多いですね。

せっかく駅近くの土地を沢山持っているのですから、農業をやりながら小遣い稼ぎをしている賃貸経営から、農業をしなくても食べていける賃貸経営に変えていく必要があると思います。

今日も、そう思いながら地主さんに利回りの説明をしていたら・・・・・・ 『銀行金利より随分いいんだな〜。』と言われてしまいました。

次に地主さんに会ったときには、賃貸経営のリスクの説明をしようと思います。

先は長くなりそうですが・・・・・・ 賃貸経営を理解していただけるよう頑張って説明しますw

駅の近くに、何百坪・・・ 中には何千坪も持っている地主さんがたくさんいるので、私から見ると、それをうまく活用しないのが、もったいなくてしかたないです。

なんか、みなさん、中途半端に賃貸経営しているんですよね〜。

あっ 誤解があるといけませんね・・・持っている土地全部を収益物件に変えろという意味ではないですよ!
農家との兼業賃貸経営でもかまわないのですが、メリハリのあるものであってほしいですよね〜。


せっかく、何十人もの地主さんと知り合ったのですから、賃貸経営セミナーでも開いてみようかな〜www

忙しくて、やってられないか・・・・(^^;)

地主さんたちに会ったときに、ボチボチ説明して行こぉ〜っとw







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toshikazy at 00:22│Comments(5)TrackBack(0) このエントリーをはてなブックマークに追加 mixiチェック 愛知 美和町  海部 | 投資

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この記事へのコメント

1. Posted by SARI   2009年09月24日 01:12
5

セミナーでは理解力に個人差があるので、
まだ、難しいかもしれませんが、
でも、そういった情報って、
勉強しようにも、イロハのイから
サッパリ分からないので、
効果的なタイミングで開催できるのであれば
アリですよねぇ。。。
2. Posted by ぼ〜や   2009年09月24日 09:01
余りにも離れていて土地勘ありませんが
皆さんが売却や賃貸に前向きに取り組まれると需要をオーバーするとかの心配はないんでしょうか?
車業界が不景気とはいっても、中京エリアの収入の高さから言えば分譲地にすればまだまだ売れるのかもしれませんが素人では判断できません。
勿論社長はお客様を泣かせるような無理な進め方をしないと確信しております。
街が変わり皆様が幸せになるような開発が出来たら面白いですね
3. Posted by cmyk   2009年09月24日 19:22
人に物事を教えるのは,本当に難しいですね。

相手の質問を受けて,その質問の内容や相手の理解の程度に応えるのをお釈迦様は対機説法と言ったそうな。

コンドウ社長なら,良い方向に地主さんを導いてあげられると思いますよ。
4. Posted by    2009年09月25日 09:25
賃貸経営指南・・・難しいです〜〜
何か漠然とマンションを建てると儲かると
勘違いされている家主さんが居られて
将来の大規模修繕(たとえば外壁塗装など)のための
積み立てをされているのかどうか?
毎月の家賃収入をどうされているのか?
滞納がほぼ片付いたのでそろそろ一歩踏み込んで
コンサル業務を始動するのですが
ご理解いただけるかどうか?疑問です
5. Posted by コンドウ   2009年09月25日 12:26
みなさん、コメントありがとうございます。

けっこう素人さんは、アパートやマンション建てたら儲かると思っている方が多いんですよね〜。
家賃保証なんかも、よく理解しないで契約をされる方も多いみたいですしね〜。

私は、その地域の特性や地域性を考え、将来的なことも予想した上で、賃貸経営を薦めるようにしています。
ぼ〜やさんの言うように供給過多の部分はしっかり考えないといけないですしね〜。

まあ、何をするにも人任せではいけないので、地主さんたちには、賃貸経営とは、どういうものかを少しずつ理解していただきたいと考えています。

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