2009年01月27日
５６５） 新築戸建て不動産投資
大手不動産会社役員さんから、不動産投資の相談があると言われた。
彼の不動産投資の計画は、借家！
私たちが分譲をやるような、縦割りの２００坪の土地を探してほしいと頼まれたのだ。
近ちゃんたちが仕入れるような価格じゃなくてもいいけど、一般よりは安く買いたいと言っている。
２００坪くらいで南向きで、縦に５区画に分筆したいらしい。
私は、彼に、分譲でもやるの？？？と聞いた。
不動産会社役員 『いや、借家を５棟造るんだよ。 ５軒まとめれば、１棟あたり８００万円くらいで１００?くらいの住宅が建てられるんだよ！ それを、１棟ものの借家として貸すんだ！』
私 『なるほどね〜。 でも、家賃なんて月１２万くらいのもんでしょ？ １区画の土地が１０００万円 建物が８００万円だとして、利回り合わないですよね〜？ 俺も、以前、ちょっと考えたんだけど、やめたんですよ！』
『私も、ネットで賃貸仕様の戸建ての見積もりを取ったら、８００万円でしたけど、何だかんだ合わせると実際は１０００万円くらいかかるようでしたので、結局、うちの下請けさんに絞り込ませて、何とか３棟建てれば、実際に８００万円でできるというところまでこぎ着けたんです。でも、やっぱ利回りが合ってこないですね。』
不動産会社役員 『俺の場合は、土地はキャッシュで買うから、建物代の８００を償却できればいいという考え方なんだ、銀行に預けておいても、金利なんて無いに等しいからな。』
『それに、先に分筆しておけば、金に困ったときには、立ち退きさせて売ればいいわけだし・・・ １棟だけなら、どこか立ち退いてくれるだろうし、空いたときまで待って売ってもいいじゃないか。』
私 『なるほどね〜。 分筆しておくのは正解だと思います。ついでに言うと、担保も、別れて、共同担保になれば、抵当権の部分解除もしやすいでしょうからね〜。』
不動産会社役員 『そこまでは考えてなかったが、確かに売却時の担保解除についても分筆してあるほうがいいだろうな〜。』
私 『それから、相続のことも考えているでしょ？ 』
不動産会社役員 『まあなｗ』
私 『ちょっと意地悪を言ってみますね。 場所取りで喧嘩するかもしれませんよw あはは〜Ｗ』
不動産会社役員 『・・・うちは、もめることはないと思うよW』
そんなわけで、仕事をいただきました。
でも、最終的に、大きな問題があります。
それは、南向きの５区画に割れる２００坪の土地を手にいれたら、間違いなく、一般のお客様に、売りたいです。
わざわざ少し安くして、まとめて売る必要がないのです。
４０坪 南向きを探している方は、沢山いますからね〜・・・困ったな〜（＾＾；）
お世話になっている方なので、頑張って探しますけどね。
でも、今回の依頼ですが、よく考えてみると・・・利益だけを追求していない不動産投資というところが面白いですよね〜Ｗ
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私は、彼に、分譲でもやるの？？？と聞いた。
不動産会社役員 『いや、借家を５棟造るんだよ。 ５軒まとめれば、１棟あたり８００万円くらいで１００?くらいの住宅が建てられるんだよ！ それを、１棟ものの借家として貸すんだ！』
私 『なるほどね〜。 でも、家賃なんて月１２万くらいのもんでしょ？ １区画の土地が１０００万円 建物が８００万円だとして、利回り合わないですよね〜？ 俺も、以前、ちょっと考えたんだけど、やめたんですよ！』
『私も、ネットで賃貸仕様の戸建ての見積もりを取ったら、８００万円でしたけど、何だかんだ合わせると実際は１０００万円くらいかかるようでしたので、結局、うちの下請けさんに絞り込ませて、何とか３棟建てれば、実際に８００万円でできるというところまでこぎ着けたんです。でも、やっぱ利回りが合ってこないですね。』
不動産会社役員 『俺の場合は、土地はキャッシュで買うから、建物代の８００を償却できればいいという考え方なんだ、銀行に預けておいても、金利なんて無いに等しいからな。』
『それに、先に分筆しておけば、金に困ったときには、立ち退きさせて売ればいいわけだし・・・ １棟だけなら、どこか立ち退いてくれるだろうし、空いたときまで待って売ってもいいじゃないか。』
私 『なるほどね〜。 分筆しておくのは正解だと思います。ついでに言うと、担保も、別れて、共同担保になれば、抵当権の部分解除もしやすいでしょうからね〜。』
不動産会社役員 『そこまでは考えてなかったが、確かに売却時の担保解除についても分筆してあるほうがいいだろうな〜。』
私 『それから、相続のことも考えているでしょ？ 』
不動産会社役員 『まあなｗ』
私 『ちょっと意地悪を言ってみますね。 場所取りで喧嘩するかもしれませんよw あはは〜Ｗ』
不動産会社役員 『・・・うちは、もめることはないと思うよW』
そんなわけで、仕事をいただきました。
でも、最終的に、大きな問題があります。
それは、南向きの５区画に割れる２００坪の土地を手にいれたら、間違いなく、一般のお客様に、売りたいです。
わざわざ少し安くして、まとめて売る必要がないのです。
４０坪 南向きを探している方は、沢山いますからね〜・・・困ったな〜（＾＾；）
お世話になっている方なので、頑張って探しますけどね。
でも、今回の依頼ですが、よく考えてみると・・・利益だけを追求していない不動産投資というところが面白いですよね〜Ｗ
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この記事へのコメント
1. Posted by みったん 2009年01月27日 23:37
そのお方はお金に余裕のある投資家さんですね。
私も戸建て賃貸にやってみたいです。
畑付きの戸建て賃貸なんてやれたらいいなぁ。
私も戸建て賃貸にやってみたいです。
畑付きの戸建て賃貸なんてやれたらいいなぁ。
2. Posted by コナン 2009年01月28日 09:43
分割してあるため好きな時期に中古住宅もしくは売り地として売却売却できるところが魅力的ですね。
以前、近藤社長が私に長期借入での最大のリスクは地域性の変化だと教えてくださりましたが、この手法であれば地域性の変化にも対応できますから長期借入をしたとしても安全なのではないですか？
私も検討したいので相談にのってください。
以前、近藤社長が私に長期借入での最大のリスクは地域性の変化だと教えてくださりましたが、この手法であれば地域性の変化にも対応できますから長期借入をしたとしても安全なのではないですか？
私も検討したいので相談にのってください。
3. Posted by 水戸大家 2009年01月28日 16:26
なるほど〜
そういう考え方もあるんですね。
いざという時に売りやすいって方法は魅力的です。
現金が無いと難しそうですが…
そういう考え方もあるんですね。
いざという時に売りやすいって方法は魅力的です。
現金が無いと難しそうですが…
4. Posted by バキューン 2009年01月28日 18:13
みったんさんと同じく。
5. Posted by コンドウ(素人さんの為の不動産学校 2009年01月28日 20:37
みったんさん、畑付きの戸建賃貸ですか〜。
とても素晴らしい計画ですが、利回りを考えると厳しいかもしれませんね。
最終的に資産を残すと考えるなら、ボロ戸建を買ってリフォームして貸すのもありかもしれませんｗ
コナンさん、確かに、リスク回避し易いと思います。
５棟のうち、１つ２つと空きが増えてきたら、中古住宅、もしくは、更地にして売ってしまえばいいわけですからね。
でも、そんな都合の良い土地を探すのが大変です。
相談には乗りますけどね・・・（＾＾；）
水戸大家さん、優雅な不動産投資ですよね〜。
元々、土地を持っているとか、現金があるとか、そういう人に向いていると思います。
全額融資だと・・・難しいでしょうね。
バキューンさん、みったんさんと同じくとありますが、畑付き戸建をやってみたいのかな？
もしも、やるとしたら、収益が・・・。
趣味の世界になりそうですねｗ
とても素晴らしい計画ですが、利回りを考えると厳しいかもしれませんね。
最終的に資産を残すと考えるなら、ボロ戸建を買ってリフォームして貸すのもありかもしれませんｗ
コナンさん、確かに、リスク回避し易いと思います。
５棟のうち、１つ２つと空きが増えてきたら、中古住宅、もしくは、更地にして売ってしまえばいいわけですからね。
でも、そんな都合の良い土地を探すのが大変です。
相談には乗りますけどね・・・（＾＾；）
水戸大家さん、優雅な不動産投資ですよね〜。
元々、土地を持っているとか、現金があるとか、そういう人に向いていると思います。
全額融資だと・・・難しいでしょうね。
バキューンさん、みったんさんと同じくとありますが、畑付き戸建をやってみたいのかな？
もしも、やるとしたら、収益が・・・。
趣味の世界になりそうですねｗ
6. Posted by 山田 2009年01月28日 22:20
初めて投稿させて頂きます。
動産投資をする方って、単に利回りとかしか考えないのですね。自分の借家に入居する人の気持ちを考えた事はありますか。
入居者にとっては、新築の借家の家賃は自分でマイホームを買ってローンを組むのと同じくらいの家賃を払う事になるのではないでしょうか。
入居する立場として考えると、こんなご時世ですからそんな高い家賃の借家には住みたくないのですが、最近はそんな借家ばかりです。
不動産投資をされる方って、既に自分のご自宅を持っていらっしゃるでしょう。お金儲けは他でやって下さい。
これから真剣にマイホームを考えている人にとっては、不動産投資される方って嫌な存在です。
動産投資をする方って、単に利回りとかしか考えないのですね。自分の借家に入居する人の気持ちを考えた事はありますか。
入居者にとっては、新築の借家の家賃は自分でマイホームを買ってローンを組むのと同じくらいの家賃を払う事になるのではないでしょうか。
入居する立場として考えると、こんなご時世ですからそんな高い家賃の借家には住みたくないのですが、最近はそんな借家ばかりです。
不動産投資をされる方って、既に自分のご自宅を持っていらっしゃるでしょう。お金儲けは他でやって下さい。
これから真剣にマイホームを考えている人にとっては、不動産投資される方って嫌な存在です。
7. Posted by コンドウ(素人さんの為の不動産学校 2009年01月28日 23:06
山田さん、コメントありがとうございます。
確かに、不動産投資家は、賃料を払う方から利益を出していますね。
私も、昔、アパートに住んでいたことがあり、当時は、大家さんは、貸しているだけで金が入ってきていいな〜と思っていました。
でも、よく考えてみると、この世からアパートや賃貸マンションや借家が無くなれば、困ってしまいます。
貸す人がいて、借りる人がいて、まあ、バランスが保たれていていいんじゃにでしょうか？
それから、最近の投資家さんは、持ち家じゃなくても、収益物件を持っているという人も少なくないですよ。
私の友達も、投資用のマンションを買って、自分はボロアパートに住んでいる人もいますｗ
貴重なご意見ありがとうございました。
確かに、不動産投資家は、賃料を払う方から利益を出していますね。
私も、昔、アパートに住んでいたことがあり、当時は、大家さんは、貸しているだけで金が入ってきていいな〜と思っていました。
でも、よく考えてみると、この世からアパートや賃貸マンションや借家が無くなれば、困ってしまいます。
貸す人がいて、借りる人がいて、まあ、バランスが保たれていていいんじゃにでしょうか？
それから、最近の投資家さんは、持ち家じゃなくても、収益物件を持っているという人も少なくないですよ。
私の友達も、投資用のマンションを買って、自分はボロアパートに住んでいる人もいますｗ
貴重なご意見ありがとうございました。
8. Posted by ひろ 2009年01月29日 23:37
確かに、土地が5千万円では、利回り取れませんよね。
地価と戸建家賃のギャップが有る地域なら、面白い投資法だと思いますが
地価と戸建家賃のギャップが有る地域なら、面白い投資法だと思いますが
9. Posted by 綣�莇���� ������ ��& 2016年07月22日 02:30
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