livedoorNovember 23, 2008
５１７） 美味しい収益物件の情報は・・・？
前回、久しぶりに不動産投資について書いたら、けっこう反響が多かった。
ブロガーさんたちからのコメントやメール以外に、お客様から、電話を頂いた。
((キャッシュがないと、良い収益物件が買えないのか？という内容だった。))
((もう１つ、不動産業者が、公開している収益物件は良い物件がないのか？))
そうは、言わない！
公開されている物件の中にも、安いものもある。
ただ、それは、一般公開されている中での高い安いなのだ。
一般の方が一般的に公開されている物件を買う場合、リスクが少ないので、やはり、私たちは素人の方には、こういう物件を勧める。
☆しかし、不動産取引には、いろいろな物があり、一般的ではない取引をしなければいけない場合、当然に、一般の価格では扱うことができない物件というものが存在するのも事実だ！
中には、特別、安い物件というのが稀にだがあるのだ。
見た瞬間・・・『買います！』と返事ができるくらいの物件！
その代わりに、リスクも大きい！
こういった物件は、物件調査をして、査定書を出して、媒介契約を受けてという形じゃない事が多く、話が出た時点で、○月○日までに、○○○○万円必要というようにな話が多いのだ。
その他・・・あまり詳しくは書けないが、いろんな事情があって、早急に売却しなければならないこともある。
収益物件ではないが、つい先日も、○○市の市街化の土地を、坪９万円で買った。
相場でいうと、坪２５万円はする場所だ！
そのかわり、当社は２時間で、調査をしてお金を用意して、所有権移転の手続きをしました。
但し、リスクはあります。
今回の物件は、測量、立ち退き、解体を、買ってから、こちらでやらなくてはいけません。
こういう話が来たときに、今回は、たまたま、当社で買いましたが、当社が買えないときもあるわけで、そういう場合は、お客様に持ち込む場合もあるのです。
但し、今回持ち込むとしたら、２時間・・・もしくは、当日中に、決断してザラで決済をすることができるお客様にしか持ち込みません！
当日中にお金が必要な売り希望＝リスクを承知で当日お金ができて所有権移転できる方！ ということなのです。
他にも、売主様が、買い手を限定する場合もあります。
当然、買い手を限定するわけですから、買える方の数は減り、安くなることが多いのです。
ある企業の入札なんかは、高額な物件で入札期間が短いにもかかわらず、融資特約なし、現況渡し、瑕疵担保責任なし、落札してから役員会で、その物件を買うのに相応しいかどうか検討するなんていうやり方をしています。
そういった場合、不動産業者は、早く結論をだしてくれる方で、融資の心配が無く、
物件に関して多少のリスクを覚悟した上で買ってくれ、更に、売り側の役員会で、売却決定がされるであろう方や企業に持ち込みます。
私が、名古屋の駅前で、『○億のビルですが、入札しませんか〜？？？』とビラを配ったりしたら、とんでもないことになるでしょうね〜ｗ
誰にでも公開していい物件、じゃないものもあるのです！
因みに、年末に仲介するビルが、こういう取引です。
ちょっと、皆さん、考えてみてください！
皆さんに、物件を持ってきてくれる不動産業者だって、皆さんに合わせた物件を持ってきてくれているはずですよ！
例えば、収入がなく資産もなく買える可能性が少ない人と、皆さんのように、収入もあり経験もあり資産もあり買える可能性が高い人とでは、持って行く物件も違うわけです。
簡単に言うと、１０００万円の物件しか買えない人に、１０億の物件は持ち込みません！
物件は相手に合わせて物件を出すわけです。
つまり、一般的な物件を出されるということは、一般的な投資家だと判断されたということなのです。
ここからは、私の基準なのですが、面白い話をしましょう。
私は、美味しい物件を、数学的な考え方をする人には持ち込みません！
いくら沢山の資金を持っていても、一般物件しか出しません。
答えが確実でないと買わないのがわかっているからです。
本当に美味しい物件を買うときは、細かい計算は要らないのです。
売買金額から利回り計算、大まかな経費と予備費、適当な修繕費を予測！
『現在８割入居で、１５％回ってる。 築１２年だし駅近くで便利だし、将来的にも極端に悪くなることはなさそうだから、損は無さそうだから買っておくか〜ｗ 金は用意できるから大丈夫！！！』
↑ こんな買い方をされる方が多いのです。
つまり、どれだけプラスになるのか、細かい計算はしないのです。
最終的にプラスかマイナスかの、大まかな計算をして買うのです。
私は、こういう感覚の方に、美味しい収益を持ち込みます！
先日も、買っていただいた物件で予想外のことが起きて、瑕疵担保なしで買ってもらっているので私に責任があるわけではないのですが、いちおうお詫びに行きました。
その方の回答は・・・。
『予定より、あと２０００万円余分にかかるってことだろ？ まあ、どう計算しても最終的にプラスからいいや。 ちょっと旨味が減っただけだ！ 近ちゃん、大トロが、中トロになったけど、本マグロは本マグロだ、美味しいものには変わりないｗ 気にしなくていいよｗｗｗ』
私の気持ち＝ リスクを承知で買ってもらっているから私に責任はないが、この方に予想外の費用を使わせてしまった。今度、美味しい物件ががでたら、必ず持って行こう！
細かい計算をする方だったら、瑕疵担保責任なしで買ったとしても、２０００万円どころか、１０万円費用が予定より違ったとして、それが事前に、どうやってもわからなかったことだとしても、利益率が変わったと、クチャクチャ言われるでしょうね。
だから、私は、細かい方には、リスクが大きいものを持っていきません！
１０億の投資で、年間１億５千万円利益がでるとして買いました。（瑕疵担保なし）
即金で買ったところ、隠れた瑕疵を発見して１０億２千万円かかってしまいました。
あなたなら、仲介業者に、なんていいますか？？？
不動産投資に大切なこと！
あるセミナーの講師さんには嫌われるかもしれないが・・・・・。
要するに、大まかな計算して、プラスになれば、それでいいのでは・・・？
細かい計算をしなければ、プラスかマイナスか、わからない物件は、買うに値しない物件だということだと思う。
一般公開されている物件は、きちんとしている物が多いので、リスクは少ないのですから、そういう物件が好きな方は、そういう物件を買えばいいのです。詳細調査積！
当社も、きちんとした物件しか一般公開はしませんし、専属や専任もいただきません！
ある程度のリスクがあるものを承知で買うことができる方は、それを不動産業者にアピールしていけばいいと思います。もちろん、できる限りの調査はします。
当社も、そういう方には、ご希望の物件をお持ちしております。
当然、魅力的な物件が多いですよ〜ｗ
『実は、○○さん、マル秘案件なんですが、美味しい物件の話が・・・・・。』
↑↑↑、ステキな響きでしょ〜？ （笑）
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((キャッシュがないと、良い収益物件が買えないのか？という内容だった。))
((もう１つ、不動産業者が、公開している収益物件は良い物件がないのか？))
そうは、言わない！
公開されている物件の中にも、安いものもある。
ただ、それは、一般公開されている中での高い安いなのだ。
一般の方が一般的に公開されている物件を買う場合、リスクが少ないので、やはり、私たちは素人の方には、こういう物件を勧める。
☆しかし、不動産取引には、いろいろな物があり、一般的ではない取引をしなければいけない場合、当然に、一般の価格では扱うことができない物件というものが存在するのも事実だ！
中には、特別、安い物件というのが稀にだがあるのだ。
見た瞬間・・・『買います！』と返事ができるくらいの物件！
その代わりに、リスクも大きい！
こういった物件は、物件調査をして、査定書を出して、媒介契約を受けてという形じゃない事が多く、話が出た時点で、○月○日までに、○○○○万円必要というようにな話が多いのだ。
その他・・・あまり詳しくは書けないが、いろんな事情があって、早急に売却しなければならないこともある。
収益物件ではないが、つい先日も、○○市の市街化の土地を、坪９万円で買った。
相場でいうと、坪２５万円はする場所だ！
そのかわり、当社は２時間で、調査をしてお金を用意して、所有権移転の手続きをしました。
但し、リスクはあります。
今回の物件は、測量、立ち退き、解体を、買ってから、こちらでやらなくてはいけません。
こういう話が来たときに、今回は、たまたま、当社で買いましたが、当社が買えないときもあるわけで、そういう場合は、お客様に持ち込む場合もあるのです。
但し、今回持ち込むとしたら、２時間・・・もしくは、当日中に、決断してザラで決済をすることができるお客様にしか持ち込みません！
当日中にお金が必要な売り希望＝リスクを承知で当日お金ができて所有権移転できる方！ ということなのです。
他にも、売主様が、買い手を限定する場合もあります。
当然、買い手を限定するわけですから、買える方の数は減り、安くなることが多いのです。
ある企業の入札なんかは、高額な物件で入札期間が短いにもかかわらず、融資特約なし、現況渡し、瑕疵担保責任なし、落札してから役員会で、その物件を買うのに相応しいかどうか検討するなんていうやり方をしています。
そういった場合、不動産業者は、早く結論をだしてくれる方で、融資の心配が無く、
物件に関して多少のリスクを覚悟した上で買ってくれ、更に、売り側の役員会で、売却決定がされるであろう方や企業に持ち込みます。
私が、名古屋の駅前で、『○億のビルですが、入札しませんか〜？？？』とビラを配ったりしたら、とんでもないことになるでしょうね〜ｗ
誰にでも公開していい物件、じゃないものもあるのです！
因みに、年末に仲介するビルが、こういう取引です。
ちょっと、皆さん、考えてみてください！
皆さんに、物件を持ってきてくれる不動産業者だって、皆さんに合わせた物件を持ってきてくれているはずですよ！
例えば、収入がなく資産もなく買える可能性が少ない人と、皆さんのように、収入もあり経験もあり資産もあり買える可能性が高い人とでは、持って行く物件も違うわけです。
簡単に言うと、１０００万円の物件しか買えない人に、１０億の物件は持ち込みません！
物件は相手に合わせて物件を出すわけです。
つまり、一般的な物件を出されるということは、一般的な投資家だと判断されたということなのです。
ここからは、私の基準なのですが、面白い話をしましょう。
私は、美味しい物件を、数学的な考え方をする人には持ち込みません！
いくら沢山の資金を持っていても、一般物件しか出しません。
答えが確実でないと買わないのがわかっているからです。
本当に美味しい物件を買うときは、細かい計算は要らないのです。
売買金額から利回り計算、大まかな経費と予備費、適当な修繕費を予測！
『現在８割入居で、１５％回ってる。 築１２年だし駅近くで便利だし、将来的にも極端に悪くなることはなさそうだから、損は無さそうだから買っておくか〜ｗ 金は用意できるから大丈夫！！！』
↑ こんな買い方をされる方が多いのです。
つまり、どれだけプラスになるのか、細かい計算はしないのです。
最終的にプラスかマイナスかの、大まかな計算をして買うのです。
私は、こういう感覚の方に、美味しい収益を持ち込みます！
先日も、買っていただいた物件で予想外のことが起きて、瑕疵担保なしで買ってもらっているので私に責任があるわけではないのですが、いちおうお詫びに行きました。
その方の回答は・・・。
『予定より、あと２０００万円余分にかかるってことだろ？ まあ、どう計算しても最終的にプラスからいいや。 ちょっと旨味が減っただけだ！ 近ちゃん、大トロが、中トロになったけど、本マグロは本マグロだ、美味しいものには変わりないｗ 気にしなくていいよｗｗｗ』
私の気持ち＝ リスクを承知で買ってもらっているから私に責任はないが、この方に予想外の費用を使わせてしまった。今度、美味しい物件ががでたら、必ず持って行こう！
細かい計算をする方だったら、瑕疵担保責任なしで買ったとしても、２０００万円どころか、１０万円費用が予定より違ったとして、それが事前に、どうやってもわからなかったことだとしても、利益率が変わったと、クチャクチャ言われるでしょうね。
だから、私は、細かい方には、リスクが大きいものを持っていきません！
１０億の投資で、年間１億５千万円利益がでるとして買いました。（瑕疵担保なし）
即金で買ったところ、隠れた瑕疵を発見して１０億２千万円かかってしまいました。
あなたなら、仲介業者に、なんていいますか？？？
不動産投資に大切なこと！
あるセミナーの講師さんには嫌われるかもしれないが・・・・・。
要するに、大まかな計算して、プラスになれば、それでいいのでは・・・？
細かい計算をしなければ、プラスかマイナスか、わからない物件は、買うに値しない物件だということだと思う。
一般公開されている物件は、きちんとしている物が多いので、リスクは少ないのですから、そういう物件が好きな方は、そういう物件を買えばいいのです。詳細調査積！
当社も、きちんとした物件しか一般公開はしませんし、専属や専任もいただきません！
ある程度のリスクがあるものを承知で買うことができる方は、それを不動産業者にアピールしていけばいいと思います。もちろん、できる限りの調査はします。
当社も、そういう方には、ご希望の物件をお持ちしております。
当然、魅力的な物件が多いですよ〜ｗ
『実は、○○さん、マル秘案件なんですが、美味しい物件の話が・・・・・。』
↑↑↑、ステキな響きでしょ〜？ （笑）
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この記事へのコメント
1. Posted by
Ｅ
November 23, 2008 18:32
ランキングは今日も１位でしたよ〜
『実は、○○さん、マル秘案件なんですが、美味しい物件の話が・・・・・。』
本当に素敵な響きです〜〜♪
幸運が舞い降りてきそうです〜〜〜
『実は、○○さん、マル秘案件なんですが、美味しい物件の話が・・・・・。』
本当に素敵な響きです〜〜♪
幸運が舞い降りてきそうです〜〜〜
2. Posted by Mr.Fanble
November 23, 2008 19:45
極端な言い方をすると、
「素人には手に負えないものが多いよ」
という事なのでしょうか？
かぶるかも知れない泥は自分がかぶる他にないという…。
間違っていたら、ゴメンナサイ。
「素人には手に負えないものが多いよ」
という事なのでしょうか？
かぶるかも知れない泥は自分がかぶる他にないという…。
間違っていたら、ゴメンナサイ。
3. Posted by
水戸大家
November 23, 2008 20:52
なるほど〜
私はまだ、当日決済までの力はないですが、おいしい物件をいっぱいもってきてもらっている理由がわかりました。
細かい計算を全くしないからなんですね。
この前もある不動産屋の店長が
「この物件○○万で指してください」
って電話が来て速攻見に行って、物件見て５分後に買い付け書いてました。
（一般流通では、ありえないくらい好条件な物件です）
もちろん、数週間以内で契約決済って案件だったのですが^^
（たぶん全く経験なくてメインバンクが無い人は無理な要求）
このお話は流れてしまいましたが、良い物件が買える予感が最近はしています。
私はまだ、当日決済までの力はないですが、おいしい物件をいっぱいもってきてもらっている理由がわかりました。
細かい計算を全くしないからなんですね。
この前もある不動産屋の店長が
「この物件○○万で指してください」
って電話が来て速攻見に行って、物件見て５分後に買い付け書いてました。
（一般流通では、ありえないくらい好条件な物件です）
もちろん、数週間以内で契約決済って案件だったのですが^^
（たぶん全く経験なくてメインバンクが無い人は無理な要求）
このお話は流れてしまいましたが、良い物件が買える予感が最近はしています。
4. Posted by
コンドウ(素人さんの為の不動産学校
November 24, 2008 00:32
Ｅさん、今日も１位でしたかｗ
ありがとうございます。
当社も、ある程度の資金力ができてからは、他社から、そんな買取案件がくるようになりました。
速攻で買付を出すことがありますが、それでも一歩遅かったなんてことも度々あります。
fanbleさん、素人には手におえないのではなく、素人さんに話が来る前に不動産業者に話が来ることが多いわけで、おいしい案件は、仲介するにしても、そういうものは足が早いので、速攻で手を付けることができる方に、話が行くことが多いという話です。
ただ、即決を迫られるということは、それだけ、リスクもあるということで、どんぶり勘定で買わなければならない場合もあるということです。
私たちでも、リスクを想定して買うのですが、何もでてこない場合もあれば、意外なものが出てくることもあります。
水戸大家さん、いつもブログを拝見しておりますが、すごい行動力と決断力だと思います。
とほど手馴れていて、尚且つ資金力がないと、５分で買付は書けませんよｗ
でも、その決断力は、水戸大家さんにとって、すごい財産だと思います。
ありがとうございます。
当社も、ある程度の資金力ができてからは、他社から、そんな買取案件がくるようになりました。
速攻で買付を出すことがありますが、それでも一歩遅かったなんてことも度々あります。
fanbleさん、素人には手におえないのではなく、素人さんに話が来る前に不動産業者に話が来ることが多いわけで、おいしい案件は、仲介するにしても、そういうものは足が早いので、速攻で手を付けることができる方に、話が行くことが多いという話です。
ただ、即決を迫られるということは、それだけ、リスクもあるということで、どんぶり勘定で買わなければならない場合もあるということです。
私たちでも、リスクを想定して買うのですが、何もでてこない場合もあれば、意外なものが出てくることもあります。
水戸大家さん、いつもブログを拝見しておりますが、すごい行動力と決断力だと思います。
とほど手馴れていて、尚且つ資金力がないと、５分で買付は書けませんよｗ
でも、その決断力は、水戸大家さんにとって、すごい財産だと思います。
5. Posted by
せくすい
November 24, 2008 01:17
10億で2000万なら誤差ですがな。6. Posted by
せくすい
November 24, 2008 01:18
あ、でも
ポルシェ買えるか。。。
→やはり、私は甘ちゃんです。
ポルシェ買えるか。。。
→やはり、私は甘ちゃんです。
7. Posted by ないと
November 24, 2008 15:45
10億円かぁ…。
手が届かない。
ロト6の一等賞に当選しないかなぁ〜。
はぁ〜。
手が届かない。
ロト6の一等賞に当選しないかなぁ〜。
はぁ〜。
8. Posted by コンドウ
November 24, 2008 15:48
確かに、ポルシェ買えますね。
でも、瑕疵担保なしで買った以上、しかたがないのですけど、速攻で買い付けをだしていただいたので、ちょっと申し訳ない気がします。
それでも、１５%以上回るんですけどね！
でも、瑕疵担保なしで買った以上、しかたがないのですけど、速攻で買い付けをだしていただいたので、ちょっと申し訳ない気がします。
それでも、１５%以上回るんですけどね！
