livedoor2008年11月21日
５１６） 収益物件の購入 （Ａくん、ごめんね！）
収益物件を扱っている不動産営業のＡくんから電話があった。
Ａくん 『社長、収益物件がですね〜・・・だいぶ下がってきたので、個人で買ってもらえませんか？ けっこういいのがでてますよ！』
私 『物件次第だな。 資料送ってよ〜。 美味そうなのがあったら検討するからさ〜。』
Ａくん 『とりあえず、一覧を送ります。 詳細を知りたい物件があれば、詳しい資料を送りますね。』
私 『まあ、投資物件専門で、一般相手に売っている業者さんって、これは美味いって物件は、あまりないんだよね〜。 俺の場合、貸しても良し売っても良ししか、美味しさを感じないんだよね〜。』
Ａくん、『そんなこと言わないでくださいよ〜。 最近、けっこう良いのがでてきてるんです！』
私 『とりあえず、送ってよ！』
Ａくん 『はい！』
すぐに、一覧表が送られてきた。
やはり、私の予想通り・・・ 何じゃこれ〜？？？
以前より、多少価格は下がり、利回りは良くなってきているが、美味しいさの欠片もないような物件ばかり・・・。
しばらくして、Ａくんから、電話があった。
Ａくん、『社長、けっこう安くなったでしょ？』
私 『はっ？ 俺・・・素人さんじゃないよ！ ここにある物件を買って、速攻で転売できる物件があるの？』
『もしくは、めちゃくちゃ値交渉できる物件はあるの？』
Ａくん 『収益物件として、考えていただきたいのですが・・』
私 『わかった！ 市街地駅近の古くないやつで１５％以上回る物件なら検討するよ！』
Ａくん、『難しいですね〜。 いくら下がってきたとはいえ厳しいですよ。 そんな物件あるのですか？』
私 『あるよ！ 年末に仲介するもん・・・俺・・・。』
Ａくん 『どこから、そんな物件出してくるのですか？』
私 『人脈で・・・・・。 でも、普通の投資家で買える額じゃないから、俺は買わないんだ・・・というか、買えないんだｗ』
Ａくん 『その物件、興味あります。 資料をいただくわけにはいきませんか？』
私 『契約が終わってからならともかく、今は、教えられない。』
Ａくん 『ですよね〜。』
私 『ところでＡくん、きみさ〜、その会社に入って何年目？』
Ａくん 『１年半くらいですが・・・』
私 『ふ〜ん。 おたくの社長って、一覧表の物件以外は扱ってないの？』
Ａくん 『いえ！ 扱っていますけど、そういう物件は、けっこう早く・・・ 私たちのところに来る前に決まってしまいます。』
私 『あのね〜僕ちゃん・・・ 不動産業者に売り込むなら、そういう物件を持ってこないと、だ〜〜〜〜れも買ってくれないと思うよ。』
私 『基本的に不動産業者は、本当に美味しい物件って、極秘で進めることができる相手か、もしくは即金が用意できて、即決するところへしか持っていかないんだよね。』
Ａくん 『確かに・・・そうかもしれません。』
私 『だったら、一覧表に載っている物件で、資料が整理されて出来上がってるようなものじゃなくて、謄本上げたての地図や公図に落書きしてあるような物件を持って来てよ！』
Ａくん 『はい、すみません。 勉強になりました。』
私 『最後に、良いことを教えてあげるね。 おたくの社長にさ〜、私に、一覧表の物件を出したことを言ってみてよ。』
『たぶん、叱られると思うよ！ 昔、弁護士さん絡みで、私が物出しして、おたくの社長が客付けして、ビルを売ったことがあるんだよ！ 』
『確か、あの時、おたくの社長が、美味しい物件は、確実に金がでるところしか持っていかない！ 自分は、そういう投資家を沢山持っていると言ってたな〜。』
『これからは、でてしまっている物件じゃなくて、でそうな案件を、よろしく！』
Ａくんは、おろおろ状態で、電話を切った。
夕方、Ａくんのところの社長さんから電話があった。
『まさか、近藤さんに物件を持ち込んでいるとは思わなかったですよ。いろいろご指導を頂いたみたいですね。 はははｗｗｗ』
私 『いえいえ、余計な事を言ってすみませんでした。 あまりにくだらない物件を勧められたのでつい・・・。』
その後、世間話をして、電話を切った。
↓ ここからが大切
何が言いたいのかわかりますか？
本当に美味しい物件を買いたいのであれば、資金は充分にある。もしくは、確実に融資がでる。 この条件を満たして、尚且つ、それをアピールしておくことが、美味しい物件を買う秘訣だということです。
私たちが、これから物件を整理していこうという時に、持ち込む先は、資金が充分にあるところなのです。
そして、こう進めて行きます。（一例です。）
『かくかくじかじかで、こういう話があるのですが・・・これが、☆億円で出てきたら、買いますか？』
『買うなら、こう整理していきますから、このタイミングで、☆億円で指値してください。そこで、買えるように、こう勝負してきます。』
買主さんから絶対お金が出る！ 絶対買う！ということであれば、売主さんや、金融機関や管財人に対して、強気の交渉ができるからです。
つまり、物件が出た！より、案件があり物件が出そう！の段階で、持ち込まれてくるものほうが、美味しい物件が多いのです。
不動産業者から、そういう相談が持ち込まれる不動産投資家は、美味しい物件を手にしていることが多いですね〜。
こうやって毎日、ブログを書いていると、『これって、良い物件ですよね〜？融資が通れば買おうかな〜？』みたいなことを、相談してくる不動産投資家さんがいますが、私が何て答えるか・・・・・・・・。
『銀行に預けているよりは良いかもしれませんね〜。』と答えることが多いです。
今日は、収益物件の購入のことを書いてみました。
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↓今日のランキング・・・何位かな？？？
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Ａくん 『とりあえず、一覧を送ります。 詳細を知りたい物件があれば、詳しい資料を送りますね。』
私 『まあ、投資物件専門で、一般相手に売っている業者さんって、これは美味いって物件は、あまりないんだよね〜。 俺の場合、貸しても良し売っても良ししか、美味しさを感じないんだよね〜。』
Ａくん、『そんなこと言わないでくださいよ〜。 最近、けっこう良いのがでてきてるんです！』
私 『とりあえず、送ってよ！』
Ａくん 『はい！』
すぐに、一覧表が送られてきた。
やはり、私の予想通り・・・ 何じゃこれ〜？？？
以前より、多少価格は下がり、利回りは良くなってきているが、美味しいさの欠片もないような物件ばかり・・・。
しばらくして、Ａくんから、電話があった。
Ａくん、『社長、けっこう安くなったでしょ？』
私 『はっ？ 俺・・・素人さんじゃないよ！ ここにある物件を買って、速攻で転売できる物件があるの？』
『もしくは、めちゃくちゃ値交渉できる物件はあるの？』
Ａくん 『収益物件として、考えていただきたいのですが・・』
私 『わかった！ 市街地駅近の古くないやつで１５％以上回る物件なら検討するよ！』
Ａくん、『難しいですね〜。 いくら下がってきたとはいえ厳しいですよ。 そんな物件あるのですか？』
私 『あるよ！ 年末に仲介するもん・・・俺・・・。』
Ａくん 『どこから、そんな物件出してくるのですか？』
私 『人脈で・・・・・。 でも、普通の投資家で買える額じゃないから、俺は買わないんだ・・・というか、買えないんだｗ』
Ａくん 『その物件、興味あります。 資料をいただくわけにはいきませんか？』
私 『契約が終わってからならともかく、今は、教えられない。』
Ａくん 『ですよね〜。』
私 『ところでＡくん、きみさ〜、その会社に入って何年目？』
Ａくん 『１年半くらいですが・・・』
私 『ふ〜ん。 おたくの社長って、一覧表の物件以外は扱ってないの？』
Ａくん 『いえ！ 扱っていますけど、そういう物件は、けっこう早く・・・ 私たちのところに来る前に決まってしまいます。』
私 『あのね〜僕ちゃん・・・ 不動産業者に売り込むなら、そういう物件を持ってこないと、だ〜〜〜〜れも買ってくれないと思うよ。』
私 『基本的に不動産業者は、本当に美味しい物件って、極秘で進めることができる相手か、もしくは即金が用意できて、即決するところへしか持っていかないんだよね。』
Ａくん 『確かに・・・そうかもしれません。』
私 『だったら、一覧表に載っている物件で、資料が整理されて出来上がってるようなものじゃなくて、謄本上げたての地図や公図に落書きしてあるような物件を持って来てよ！』
Ａくん 『はい、すみません。 勉強になりました。』
私 『最後に、良いことを教えてあげるね。 おたくの社長にさ〜、私に、一覧表の物件を出したことを言ってみてよ。』
『たぶん、叱られると思うよ！ 昔、弁護士さん絡みで、私が物出しして、おたくの社長が客付けして、ビルを売ったことがあるんだよ！ 』
『確か、あの時、おたくの社長が、美味しい物件は、確実に金がでるところしか持っていかない！ 自分は、そういう投資家を沢山持っていると言ってたな〜。』
『これからは、でてしまっている物件じゃなくて、でそうな案件を、よろしく！』
Ａくんは、おろおろ状態で、電話を切った。
夕方、Ａくんのところの社長さんから電話があった。
『まさか、近藤さんに物件を持ち込んでいるとは思わなかったですよ。いろいろご指導を頂いたみたいですね。 はははｗｗｗ』
私 『いえいえ、余計な事を言ってすみませんでした。 あまりにくだらない物件を勧められたのでつい・・・。』
その後、世間話をして、電話を切った。
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私たちが、これから物件を整理していこうという時に、持ち込む先は、資金が充分にあるところなのです。
そして、こう進めて行きます。（一例です。）
『かくかくじかじかで、こういう話があるのですが・・・これが、☆億円で出てきたら、買いますか？』
『買うなら、こう整理していきますから、このタイミングで、☆億円で指値してください。そこで、買えるように、こう勝負してきます。』
買主さんから絶対お金が出る！ 絶対買う！ということであれば、売主さんや、金融機関や管財人に対して、強気の交渉ができるからです。
つまり、物件が出た！より、案件があり物件が出そう！の段階で、持ち込まれてくるものほうが、美味しい物件が多いのです。
不動産業者から、そういう相談が持ち込まれる不動産投資家は、美味しい物件を手にしていることが多いですね〜。
こうやって毎日、ブログを書いていると、『これって、良い物件ですよね〜？融資が通れば買おうかな〜？』みたいなことを、相談してくる不動産投資家さんがいますが、私が何て答えるか・・・・・・・・。
『銀行に預けているよりは良いかもしれませんね〜。』と答えることが多いです。
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この記事へのコメント
1. Posted by みったん 2008年11月21日 15:12
>買主さんから絶対お金が出る！ 絶対買う！ということであれば、売主さんや、金融機関や管財人に対して、強気の交渉ができるからです。勉強になります。
言われる事はもっともですが、それが素人には大変難しいんです。
事前に銀行に「いい物件があれば融資してくれますか」と確認すると、「物件次第ですね」って返答されてしまいますから。
物件を買うにあたり、不動産屋さんは「金の工面をしてから来い」と言うし、銀行さんは「物件の資料を持ってこい」って言うし。
はぁ〜、困ったもんです。
2. Posted by 水戸大家 2008年11月21日 15:56
おお〜！
最近の私の考え方もそっち系です。
メインバンクは審査開始から最短で２週間以内でお金が出るらしいので、業者さんにその辺をアピールしてます。
あと、融資付けしてくれそうな金融機関を増やす努力をしてます。
指値を乱発するより、効率が良いです。
社長の言うように、「○○万円で指して下さい」
って業者さんが案件を持ってきます。
最近の私の考え方もそっち系です。
メインバンクは審査開始から最短で２週間以内でお金が出るらしいので、業者さんにその辺をアピールしてます。
あと、融資付けしてくれそうな金融機関を増やす努力をしてます。
指値を乱発するより、効率が良いです。
社長の言うように、「○○万円で指して下さい」
って業者さんが案件を持ってきます。
3. Posted by K@愛知（名古屋） 2008年11月21日 16:09
勉強になりますね〜。
でも、僕の場合いい物件が来なくても株回してればいいや・・と思ってますけど(笑)。
でも、僕の場合いい物件が来なくても株回してればいいや・・と思ってますけど(笑)。
4. Posted by ないと 2008年11月21日 22:17
はぁ〜…。金額が大きすぎて手が届かない。
ロト6の一等賞に当選するといいな。
「ロト6で３億２０００万円当てた男」こと、久慈六郎も名古屋在住という話だし。
今度は自分にロト6の一等賞が当たらないかなぁ〜。
そうすれば、1億円位の物件まで購入可能になるんだよねぇ…。
5. Posted by たまこ 2008年11月22日 00:28
コンドウ社長、ご無沙汰して申し訳ありません！！
ランキング一位ですね☆おめでとうございます！！
収益物件の購入の仕方、大変参考になりました。
やはり成約確率の高い買い手に持ち込むのですね。そういった美味しい物件を紹介してもらえるよう、現金を貯めて業者さんにアピールしようと思います。
ランキング一位ですね☆おめでとうございます！！
収益物件の購入の仕方、大変参考になりました。
やはり成約確率の高い買い手に持ち込むのですね。そういった美味しい物件を紹介してもらえるよう、現金を貯めて業者さんにアピールしようと思います。
6. Posted by 香港せくすい 2008年11月22日 00:46
さすが社長するどいっすね。ちょっと書かないと見破られますね。
7. Posted by Ｅ 2008年11月22日 09:05
おはようございます！！
今朝はランキング１位になってます〜〜
いい日になりそうです〜
大きな物件を持ち込んで貰える業者にならなくては♪
今朝はランキング１位になってます〜〜
いい日になりそうです〜
大きな物件を持ち込んで貰える業者にならなくては♪
8. Posted by コンドウ(素人さんの為の不動産学校 2008年11月22日 23:32
みったんさん、確かに、金融機関は、案件を持ち込んでからですよね〜。
しかし、不動産業者は、融資の斡旋まですることが多いですよ！
もちろん、おいしい物件は、資金面での心配がないお客様に持って行く傾向にありますけどね〜。
不動産業者自体も、資金面での心配が無い方から確実な返事をいただき、物件を押さえに行きたいですからね〜。
水戸大家さん、そういう物件が回ってくるということは、不動産業者さんが、この方は、資金がすぐに出てくると考えているのだと思います。
おいしい物件は、静かに、そっと決めたいですから、買ってくれるであろう方にしか出さないことが多いですからね。
Ｋ＠さん、株回してればいいや！という考え方がすごいですね。
株音痴な私には、絶対にできないとこです。。。
ないとさん、ロト６・・・私も、当てたいです。
でも、当たったら、何に使うのかな〜？
私の場合・・・たぶん、会社の資本金を増やすと思います。
しかし、不動産業者は、融資の斡旋まですることが多いですよ！
もちろん、おいしい物件は、資金面での心配がないお客様に持って行く傾向にありますけどね〜。
不動産業者自体も、資金面での心配が無い方から確実な返事をいただき、物件を押さえに行きたいですからね〜。
水戸大家さん、そういう物件が回ってくるということは、不動産業者さんが、この方は、資金がすぐに出てくると考えているのだと思います。
おいしい物件は、静かに、そっと決めたいですから、買ってくれるであろう方にしか出さないことが多いですからね。
Ｋ＠さん、株回してればいいや！という考え方がすごいですね。
株音痴な私には、絶対にできないとこです。。。
ないとさん、ロト６・・・私も、当てたいです。
でも、当たったら、何に使うのかな〜？
私の場合・・・たぶん、会社の資本金を増やすと思います。
9. Posted by コンドウ(素人さんの為の不動産学校 2008年11月22日 23:46
たまこさん、そういう傾向があります。
特に、これから出す物件に関しては、整理しながら、買主も見つけたいですからね〜。
但し、整理中は、不確定な部分が多いので、買主さんも、注意してかからなければいけないですよ〜。
香港セクスイさん、いいな〜。。。
私は、ここ数年、香港には行ってません。
香港は、私が大好きな街です。
Ｅさん、大きな物件の話が貰えるようになるのではなく、自分から、取りにいくものだと思います。
私の場合は、友達の友達は皆友達、人脈の輪を大きくして、当社の規模ではいただけないような仕事をさせていただけることもあります。
Ｅさんの人柄であれば、すでに、たくさん良い話が来てるんじゃないかな〜。
特に、これから出す物件に関しては、整理しながら、買主も見つけたいですからね〜。
但し、整理中は、不確定な部分が多いので、買主さんも、注意してかからなければいけないですよ〜。
香港セクスイさん、いいな〜。。。
私は、ここ数年、香港には行ってません。
香港は、私が大好きな街です。
Ｅさん、大きな物件の話が貰えるようになるのではなく、自分から、取りにいくものだと思います。
私の場合は、友達の友達は皆友達、人脈の輪を大きくして、当社の規模ではいただけないような仕事をさせていただけることもあります。
Ｅさんの人柄であれば、すでに、たくさん良い話が来てるんじゃないかな〜。
