467) 昨日の続き・・・解体現場469) KY不動産営業マン・・・(空気もだけど心を読めや!)

2008年09月25日

468) 不動産と税金 (修繕? 付加?)

不動産の仕事をしていると、不動産の税金について相談を受けることがある。

私は、不動産の税金について完璧に説明することはできない!

私が勉強不足なわけではない。

基本的な税率や特例や控除なんかは、しっかりと把握している。

しかし・・・・・・・申告には、グレーゾーンというものがあるから完璧に説明することはできないのだ。

例えば・・・・うむ〜・・・・ そうだな〜 何にしようかな〜?

先日、ある税理士さんがあげてた例えが解りやすそうなので使わせてもらおう。

例えば・・・セク○イさんという賃貸経営をしている人がいるとして、不動産収入があったとする。(使ってごめんね)

築年数が古くなってきたので、リフォームをしたとしよう!

このリフォーム内訳、修繕については、必要経費として、その年の確定申告で落とせるが、使用可能年数を延長させるような工事をした場合は、減価償却となり、毎年、ちょこっとずつしか経費として落とせないのだ。

さぁ、どこまでが、その年の確定申告で落としていいのか?

修繕なのか、使用可能年数の延長なのか・・・?

ここがグレーゾーンなのである。


ここで、ドラマ化してみよう。(登場人物等、フィクションです)

セク○イさんは、3000万円かけて、外壁の塗装、屋上の防水、最新装備の風呂、豪華なトイレに交換をしたとしよう。

セク○イさんは、他にも賃貸ビルを数十棟所有している、カリスマ不動産投資家!

申告したが、税務署が、調査に来た。(フィクション)

セク○イさんの見解、古くなってきたのだから全部が修繕。(フィクション)

税務署さんの見解、この工事をやることによって、使用可能年数が延長するのだから、大半が減価償却!(フィクション)

セク○イさん、塗装もはげてきているし、屋上も防水しないとヤバイ状況だし、風呂やトイレだって、故障してきているものも多いので、全部を交換したんだ!と主張した。

税務署さん 基本は建てた時の仕様程度なら、多少は認めますが、トイレは、以前は無かったウォシュレットが付いているし、フロについては、ジェットバス付きになっているし、塗装についても、雨で汚れが落ちる○○塗装をしてあり、これは、不動産の価値を上げる行為であり、修繕ではありません。

セク○イさん、何言ってるんですか、今時、ウォシュレットやジェットバスなんて標準装備ですよ! 私の別荘がある、ハワイのダイヤモンドヘッドでは、常識ですよ!!!

税務署 日本では、どうなのでしょうか? 少なくとも、以前付いていなかったものを付加しているのですから、減価償却でしょう。

セ○スイさん じゃあ、塗装については従来の仕様より高い分、トイレはウォシュレット分、風呂についてはジェットバスの分、これだけは減価償却しますが、後は、今回の申告で落とせるはずですよね〜!

税務署さん、詳細の見積りを出してください! 

結局、ここで、お互いが納得の上、セク○イさんは、修正した。(フィクション)

セク○イさんは、目を付けられていたので、チェックが入り、こうなってしまった。

しかし、チェックが入らなかったらどうだろう?

もしくは、セク○イさんが、税務署の見解をそのまま了承し、全部を減価償却にしていたとしたら・・・???

税務署員さんが、妥協をしない人だったら・・・???

このあたりが、この件のグレーゾーンなのである。


税金を払うのは国民の義務だから、払って当然!

しかし、余分に払う必要はない。

いろんな、特例や控除は知らないと、損をする。

見解の違いが引き起こす、グレーゾーン・・・・・・。


今回は、簡単で解りやすい例をあげたが、もっと複雑なことは沢山ある。

お客様に税金の相談を受けるが、正確な答えが出せないことがあり、そういう場合は、税理士さんを紹介するようにしている。

税理士さんでも、しっかりとした答えがでないこともある。。。

税金は、難しい。






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toshikazy at 16:56│Comments(13)TrackBack(0) このエントリーをはてなブックマークに追加 mixiチェック 不動産投資 | 営業 経営

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この記事へのコメント

1. Posted by 水戸大家   2008年09月25日 19:57
最近、税理士の導入を真剣に考えています。

と思っていたら社長のタイムリーなブログの話題。

やっぱりそうだよね〜 と納得してました。

税理士導入をもう一度、真剣に考えてみます。
2. Posted by セク○イ   2008年09月25日 20:05
全部Okじゃん。

あ、

やば。。。。。

税金は大家の慈善事業です。

(税務署様、すべての設定はこちょうらん!!)
3. Posted by 横浜せくすい   2008年09月25日 20:10
よくよく読み返すと、
1箇所目隠ししてない。。。。



4. Posted by へろ   2008年09月25日 21:19
修繕…ペンキがはがれたら直す等々
付加…オシュレットなどの導入

修繕だと償却できるが、付加だと資産価値として経費として計上できない・・・って結構ありますけど、
税金ってのはグレーゾーンが多すぎて私も解りません。

中々難しいですよね。ホント・・・日本って言うのはあやふやを重んじる国だから・・・いい時もあるけれど、わからなすぎてとても困ります。

というか、簡素化して、解りやすくしたらいいのに・・・なんて思うのは私だけではないはずです(爆)
5. Posted by コンドウ(素人さんの為の不動産学校   2008年09月25日 22:17
水戸大家さん、税理士さんの導入は賛成です。
しかし、税理士も選ばないと、いろんな方がいますから・・・あれダメこれダメっていう税理士さんなら自分で申告しても変わらないですからね。
余分に払う必要がないように頑張ってくれる方がいいですね〜。

セクスイさん、失礼しました。
直しておきましたので、お許しください。
あれ・・・○の部分間違えたかも・・・。

へろさん、本当にグレーゾーンが大きいですよね。
税務署の担当の方によって、見解が違いますからしかたがないですけどね〜。
税理士さんも、税務署員さんも、いろんな方がいます。
本当に必要で使った経費なのに認めてもらえないと悲しいですよ・・・(><)
6. Posted by ひろ   2008年09月26日 00:02
私の場合は、税理士入れたら逆に窮屈になった気がします(苦笑)

個人の場合は、調査入る可能性少ないし、気楽に税務署(相談室ではなく、個人課税部門)に電話すれば、結構融通利きますよ。
7. Posted by    2008年09月26日 09:14
おはようございます!
ご心配おかけしましたがやっと体調も戻って来ました
やはり元気が一番です・・・つくづく健康のありがたさが身にしみました
今日の記事はタイムリーです!!
外壁工事が1棟終わりましたが
あと3棟あるのです、施主さんが税理士さんと相談中です
今年にやるべきか来年にまわすか
税理士さん今年の仕事にして下さい・・・って拝んでいます
まあ神さんに聞いてみますよりは答えは出ると思いますが
8. Posted by 星輝   2008年09月26日 12:44
せく○いさんシリーズは読みやすくて面白いかも。
続編を期待します。

初心者には非常に分かりやすい文章だと思います!
すばらしい!
9. Posted by たろう   2008年09月26日 14:40
楽しいたとえです〜^^


ぜひ、今後のシリーズで(笑)
10. Posted by コンドウ   2008年09月26日 18:05
ひろさん、税理士さんが交渉できないことでも、素人だから交渉でき
る場合もありますからね〜。
でも、総合的にみると、やはり税理士さんを入れたほうが良いと思います。
税理士さんって、ちょっとしたコンサルみたいなこともしてくれますからね〜。
ただ単に申告してもらうだけなら、税理士さんは必要ないと思います。

Eさん、おかえりさないませ!
コメント欄にEさんの名前がなかったので寂しかったです。
お孫ちゃまの為にも、バリバリがんばってくださいね。
11. Posted by コンドウ   2008年09月26日 18:10
星輝さん、セクスイさんシリーズに続いて、星輝さんシリーズというのも考えているのですが・・・みなさんのランキングupを願い使わせていただこうかな〜www

たろうさん、例えが良いとブログも好評なんですw
今後も、使わせてもらいますが、悪い役もやってもらうかもしれません。
セクスイさんに了解をとってから掲載しましたが、そのうち苦情が来るかもしれません・・・(^^;)
12. Posted by Mr.Fanble   2008年09月26日 18:44
税理士を入れるにしても、脱税指南にならないよう注意したいところです。

例えの登場人物は、(今回ので言うならば)Aさんで十分な気がしたのは私だけでしょうか?
13. Posted by せくすいはただのさらりーまん   2008年09月27日 21:49
しゃちょーーー
私は笑ってたんですが、

>セクスイさんは脱税してるんですか?

>数十棟も賃貸ビル何かずるいこと・・

昨日あたりから、悪意のメールが届き始めました。
世間の人は、悪いほうに考えるようですね。
今回はAさんにしといてもらえますか。。。。(笑)

なかなか難しいですね。

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