livedoor2008年09月11日
４５８） 空室収益物件と豪邸の売物件の増加
最近、収益物件や、豪邸の買い取り案件が多い。
まず、収益物件については、空室ありの物件で、満室時○○％というものが目立つのだが、満室であれば良い物件と言えるのだが、満室時○○％なんてものは、私から言わせれば論外である。
仲介業者は、『そんなのチョンチョ〜ンとリフォームすれば、すぐに満室になりますよ〜。』とか、『この場所なら真剣に募集すれば満室になりますよ〜』なんていう、根拠のない適当なことを言って売ろうとするのですが、売買不動産屋の私でも、そんなに簡単じゃないのはわかる。
いい加減な人には、いい加減に対応するのが私のやり方で、とんでもない値段を突き付けて、『満室で、この金額なら買うよ！』と言って、ド素人以上の指値をする。
いい加減なことを言わずに持ってくる業者に対しては、当然、きちんとお断りをするようにしています。
『今回は、買えませんが、これに懲りずにまた宜しくお願いします。』と頭を下げる。
みなさんも、満室時、○○％という物件を検討する場合は、厳しい目で物件を査定されることをお勧めします。
でも、無茶な指値は、相手が無茶な人だけにしてくださいねｗ
次に、豪邸の買取については、土地建物の坪単価で計算すると結構値打感があるのだが、豪邸を買う方が極端に少ないので、買取はきつい！
例えば、坪５０万円の地域で敷地面積２００坪、建設費８０００万円、築１０年の豪邸を、１億２０００万円で売りたいという方がいるとする。
土地だけで、相場１億 建物が大きくて豪華で築１０年。
１億２０００万円で買えれば、けっこう安い！
しかし、『私は買い取らない。』と断るでしょうね。
『１億でどうだ？』と言われても、買い取りません。
理由は、買い取って売ろうとしても、なかなか売れないからです。
１億で買取りして、１億２０００万円くらいなら、売れるだろう！と思う方は、ぜひ、買取してみてください！
絶対に売れないとは言いませんが、かなり難しいですよ！
１億２０００万円の中古物件を買える方は、１億８０００万円出してでも、自分の好きなものを造る方が多いでしょうね！
いくらでなら買い取りますかと聞かれたら、とりあえずは、『失礼すぎて指値できません！』と言って断り、『それでもいいから指値してください』と言われたときには、土地代以下で思いっきり指値しますけどね。
まあ、場所にもよりますが、それくらい、中古の豪邸というのは、売却が難しいですね。
今日のブログで何が言いたいのか、わかりますか？？？
人気がない物件の価格が、ドーンと落ちているということです。
需要と供給の問題なのですが、需要がなければ、需要がある価格まで落ちないと売れないということなのです。
おそらく、空室ありの賃貸は、現在の空室状態で利回り１０％以上でる価格、中古の豪邸については、更地にした時の価格以下じゃないと、買いの声が出にくいでしょうね。
収益物件は、空室になりにくい地域を選び、家を建てるときは、売却するときに、一般の方でも買える価格で中古として市場に出せるように考えて建てることが望ましいと思います。
とは言っても、空室になりにくいと思って買っているのでしょうし、豪邸を建てるときには、売ることなんて考えなしでしょうけどね。
今日は、空室有りの収益物件と豪邸の売却物件が増えてきたというお話でした。。。
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まず、収益物件については、空室ありの物件で、満室時○○％というものが目立つのだが、満室であれば良い物件と言えるのだが、満室時○○％なんてものは、私から言わせれば論外である。
仲介業者は、『そんなのチョンチョ〜ンとリフォームすれば、すぐに満室になりますよ〜。』とか、『この場所なら真剣に募集すれば満室になりますよ〜』なんていう、根拠のない適当なことを言って売ろうとするのですが、売買不動産屋の私でも、そんなに簡単じゃないのはわかる。
いい加減な人には、いい加減に対応するのが私のやり方で、とんでもない値段を突き付けて、『満室で、この金額なら買うよ！』と言って、ド素人以上の指値をする。
いい加減なことを言わずに持ってくる業者に対しては、当然、きちんとお断りをするようにしています。
『今回は、買えませんが、これに懲りずにまた宜しくお願いします。』と頭を下げる。
みなさんも、満室時、○○％という物件を検討する場合は、厳しい目で物件を査定されることをお勧めします。
でも、無茶な指値は、相手が無茶な人だけにしてくださいねｗ
次に、豪邸の買取については、土地建物の坪単価で計算すると結構値打感があるのだが、豪邸を買う方が極端に少ないので、買取はきつい！
例えば、坪５０万円の地域で敷地面積２００坪、建設費８０００万円、築１０年の豪邸を、１億２０００万円で売りたいという方がいるとする。
土地だけで、相場１億 建物が大きくて豪華で築１０年。
１億２０００万円で買えれば、けっこう安い！
しかし、『私は買い取らない。』と断るでしょうね。
『１億でどうだ？』と言われても、買い取りません。
理由は、買い取って売ろうとしても、なかなか売れないからです。
１億で買取りして、１億２０００万円くらいなら、売れるだろう！と思う方は、ぜひ、買取してみてください！
絶対に売れないとは言いませんが、かなり難しいですよ！
１億２０００万円の中古物件を買える方は、１億８０００万円出してでも、自分の好きなものを造る方が多いでしょうね！
いくらでなら買い取りますかと聞かれたら、とりあえずは、『失礼すぎて指値できません！』と言って断り、『それでもいいから指値してください』と言われたときには、土地代以下で思いっきり指値しますけどね。
まあ、場所にもよりますが、それくらい、中古の豪邸というのは、売却が難しいですね。
今日のブログで何が言いたいのか、わかりますか？？？
人気がない物件の価格が、ドーンと落ちているということです。
需要と供給の問題なのですが、需要がなければ、需要がある価格まで落ちないと売れないということなのです。
おそらく、空室ありの賃貸は、現在の空室状態で利回り１０％以上でる価格、中古の豪邸については、更地にした時の価格以下じゃないと、買いの声が出にくいでしょうね。
収益物件は、空室になりにくい地域を選び、家を建てるときは、売却するときに、一般の方でも買える価格で中古として市場に出せるように考えて建てることが望ましいと思います。
とは言っても、空室になりにくいと思って買っているのでしょうし、豪邸を建てるときには、売ることなんて考えなしでしょうけどね。
今日は、空室有りの収益物件と豪邸の売却物件が増えてきたというお話でした。。。
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この記事へのコメント
1. Posted by 星輝 2008年09月11日 01:02
軽いタッチの中に色々考えさせられるヒントがちりばめられています。
常に出口、現在の状況を意識するということですね。
常に出口、現在の状況を意識するということですね。
2. Posted by 横浜せくすい 2008年09月11日 10:14
まさに中古の豪邸は極端ですね。
お金持ちは多分中古嫌いなんではないかと感じます。
たまに1-2億の中古豪邸の広告見ても、かわいそうになあーこの建物と思ってしまいます。
建設費がまったく反映されないでしょうし。
お金持ちは多分中古嫌いなんではないかと感じます。
たまに1-2億の中古豪邸の広告見ても、かわいそうになあーこの建物と思ってしまいます。
建設費がまったく反映されないでしょうし。
3. Posted by スコット 2008年09月11日 12:02
社長の話はいつも勉強になります。昔、不動産を売るなら更地がいちばんと言われましたよね。ここ２〜３年、収益物件だとか言って建物付きがもてはやされましたが、不動産取引の基本に戻ったということでしょうか。
4. Posted by コンドウ 2008年09月11日 13:48
星輝さん、私は物件を買う際に出口を最も大切に考えています。
とくに収益物件は、立ち退きして更地にしたらいくらで売れるかを考えますし、何年でいくら吸えるかも考えますね。
間違っても、３０年間持っていたら・・・なんていう考え方はしません！
セクスイさん、豪邸は建物代が繁栄されないというよりは、買い手が、なかなかつかないから安くしか売れないんですよね〜。
買い手が増えるのは土地代くらいになってからですからね〜。
スコットさん、不動産を売るなら更地が一番！ その通りだと思います。
もう少し掘り下げて言うなら、需要の多い面積にして売ると、もっといいですけどねｗ
とくに収益物件は、立ち退きして更地にしたらいくらで売れるかを考えますし、何年でいくら吸えるかも考えますね。
間違っても、３０年間持っていたら・・・なんていう考え方はしません！
セクスイさん、豪邸は建物代が繁栄されないというよりは、買い手が、なかなかつかないから安くしか売れないんですよね〜。
買い手が増えるのは土地代くらいになってからですからね〜。
スコットさん、不動産を売るなら更地が一番！ その通りだと思います。
もう少し掘り下げて言うなら、需要の多い面積にして売ると、もっといいですけどねｗ
5. Posted by 欲しい 2008年09月11日 15:22
物件購入の資金が欲しい。
4億円欲しい。
4億円欲しい。
6. Posted by 水戸大家 2008年09月11日 15:58
茨城でも、満室想定２０％なんて物件がゴロゴロしてます^^;
入居状況見ると、全空きなんですね^^;
しかも、ヤバい地域で…
そういうのを売るのは、詐欺なんじゃないかと思います。
あと、豪邸売却のお話面白かったです。
入居状況見ると、全空きなんですね^^;
しかも、ヤバい地域で…
そういうのを売るのは、詐欺なんじゃないかと思います。
あと、豪邸売却のお話面白かったです。
7. Posted by 不動産投資専門税理士 2008年09月11日 18:18
「出口が大切」というのは全く同感です！
購入しやすい物件＝買い手が多い物件＝売却しやすい物件ですね。
豪邸の話も勉強になりました。
購入しやすい物件＝買い手が多い物件＝売却しやすい物件ですね。
豪邸の話も勉強になりました。
8. Posted by agata 2008年09月12日 14:54
コンドウさん、こんにちは。豪邸の持ち主さん達は、皆さんハジケテしまったんでしょうね。不況の時代が始まりましたね・・・
