livedoor2008年09月07日
４５５） 素敵なアパートのオーナーになりたい
先週、愛西市勝幡の分譲住宅の売り出しをやっていて、数件の注文住宅の受注を受けました。
ありがたい話です。
感謝の気持ちは、言葉だけではなく、これから建てる建物に表したいと思っています。
先日、分譲を見にきて下さった年配の女性のお客様に、『分譲なのに何故ここまでやるの？』と聞かれました。（年配は余分かも…）
↓私は、こう言いました。↓
『私は、３９歳です。 おそらく３０年後生きていますし、建築するということは、これからお客様と当社のお付き合いが始まるのです。 ですから、適当な建物を造るわけにはいかないのですよ〜。』
『私は、地元に住んでいるので、無責任な仕事をしたら、苦情が恐くて枕を高くして眠れませんよ（＾＾；）』
お客様は、『ふ〜ん。 若いのにしっかりしてるね〜。』と言って下さったのですが、買うとも買わないとも言わずに帰って行きました。
それが、本日・・・・会社まで訪ねてきて・・・・・・・。
お客様 『遊ばせてる土地が勝幡駅の近くにあるので、当社のＢ棟の仕様で、アパートを建てて欲しい』と・・・・
めちゃくちゃ嬉しかったｗのですが・・・。
私 『あの仕様で建てたら、いくらかかるかわかりますか？ 注文住宅仕様でアパートを建てたら、利回りが悪くて、アパート経営は成り立ちませんよ！』
お客様 『ああいう雰囲気のアパートを建てて経営したいのですよ。土地を持っているのだから、問題ないでしょ？』
私 『ありがとうございます。 概算では、土地を０円と考えて、利回り１０％程度しかでないと思いますよ。相続税対策にはなると思いますけどね！ 一応、計画書とプランを作成してみます。 』
お客様 『あの土地に、白い洋風の素敵なアパートが建つのね〜ｗ いつくらいに完成するのかしら。』
私 『あはは〜 見積もりと利回りの計算書を見てから判断してくださいよｗ』
お客様 『昔毎年夏になると、主人と、涼しいところに・・・・・・・那須高原に行く途中、素敵なアパートを見つけたの♪ 別荘かと思ったら・・・・』（５分続く）
それから、長〜い世間話をして帰っていかれました。
お客様が帰られてから机に向い、簡単な試算をしながら、いろいろと考えた。
うむ〜・・・３００坪の土地を使って、利回り１０％か〜、もし、土地を買っていたとしたら、利回り５％以下だな〜・・・・。
家賃を相場で設定しても、この仕様であれば速攻で満室だな〜。
しかし、家賃を相場より上げるのは危険だしな〜。
こういうパターンが、一番迷うんですよね〜。
土地から買って５％なら、間違いなく、やめたほうが良いと言う。
自己所有の土地を活用して１５％なら、勧める。
自分の土地を活用して・・・１０％
場所は駅近くで悪くない。
通常のアパート仕様であれば１５％以上の利回りになるのに・・・お客様は、普通のアパートだったら建てたくない！と言っている。
私も、そこらの土地活会社が造ってるようなものは建てたくないですけどね〜。
いろんな角度から見て、リスクの大きい不動産投資ではないが、必要以上の高額なものを造り、賃貸経営することを、賛成していいのかな？
何故、ここまで迷うかというと、私が、お客様の立場であれば、その土地を売却して現金化しておいて、名古屋の市街地の収益物件を買うからだ！
お客様の希望は利回りではなく、洒落たデザインのアパートを建てて賃貸経営がしてみたい！という、ただそれだけのことを望んでいるだけだから、答えが出しにくいのです。
一般的に投資物件を造る際、利回りを１％上げるために、考えに考え抜いて建築費を落とすというパターンが多い中、こういう優雅な人もいるのです。
私としては、当社の建物や、私の考えを、認めてくださり、とても嬉しいですし、豪華仕様のアパートも造ってみたいですけど、今やらなきゃいけないのは、お客様に賃貸経営の厳しさと実情を伝えることだと思うのです。
とりあえず、事業計画を作ってみよう！
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感謝の気持ちは、言葉だけではなく、これから建てる建物に表したいと思っています。
先日、分譲を見にきて下さった年配の女性のお客様に、『分譲なのに何故ここまでやるの？』と聞かれました。（年配は余分かも…）
↓私は、こう言いました。↓
『私は、３９歳です。 おそらく３０年後生きていますし、建築するということは、これからお客様と当社のお付き合いが始まるのです。 ですから、適当な建物を造るわけにはいかないのですよ〜。』
『私は、地元に住んでいるので、無責任な仕事をしたら、苦情が恐くて枕を高くして眠れませんよ（＾＾；）』
お客様は、『ふ〜ん。 若いのにしっかりしてるね〜。』と言って下さったのですが、買うとも買わないとも言わずに帰って行きました。
それが、本日・・・・会社まで訪ねてきて・・・・・・・。
お客様 『遊ばせてる土地が勝幡駅の近くにあるので、当社のＢ棟の仕様で、アパートを建てて欲しい』と・・・・
めちゃくちゃ嬉しかったｗのですが・・・。
私 『あの仕様で建てたら、いくらかかるかわかりますか？ 注文住宅仕様でアパートを建てたら、利回りが悪くて、アパート経営は成り立ちませんよ！』
お客様 『ああいう雰囲気のアパートを建てて経営したいのですよ。土地を持っているのだから、問題ないでしょ？』
私 『ありがとうございます。 概算では、土地を０円と考えて、利回り１０％程度しかでないと思いますよ。相続税対策にはなると思いますけどね！ 一応、計画書とプランを作成してみます。 』
お客様 『あの土地に、白い洋風の素敵なアパートが建つのね〜ｗ いつくらいに完成するのかしら。』
私 『あはは〜 見積もりと利回りの計算書を見てから判断してくださいよｗ』
お客様 『昔毎年夏になると、主人と、涼しいところに・・・・・・・那須高原に行く途中、素敵なアパートを見つけたの♪ 別荘かと思ったら・・・・』（５分続く）
それから、長〜い世間話をして帰っていかれました。
お客様が帰られてから机に向い、簡単な試算をしながら、いろいろと考えた。
うむ〜・・・３００坪の土地を使って、利回り１０％か〜、もし、土地を買っていたとしたら、利回り５％以下だな〜・・・・。
家賃を相場で設定しても、この仕様であれば速攻で満室だな〜。
しかし、家賃を相場より上げるのは危険だしな〜。
こういうパターンが、一番迷うんですよね〜。
土地から買って５％なら、間違いなく、やめたほうが良いと言う。
自己所有の土地を活用して１５％なら、勧める。
自分の土地を活用して・・・１０％
場所は駅近くで悪くない。
通常のアパート仕様であれば１５％以上の利回りになるのに・・・お客様は、普通のアパートだったら建てたくない！と言っている。
私も、そこらの土地活会社が造ってるようなものは建てたくないですけどね〜。
いろんな角度から見て、リスクの大きい不動産投資ではないが、必要以上の高額なものを造り、賃貸経営することを、賛成していいのかな？
何故、ここまで迷うかというと、私が、お客様の立場であれば、その土地を売却して現金化しておいて、名古屋の市街地の収益物件を買うからだ！
お客様の希望は利回りではなく、洒落たデザインのアパートを建てて賃貸経営がしてみたい！という、ただそれだけのことを望んでいるだけだから、答えが出しにくいのです。
一般的に投資物件を造る際、利回りを１％上げるために、考えに考え抜いて建築費を落とすというパターンが多い中、こういう優雅な人もいるのです。
私としては、当社の建物や、私の考えを、認めてくださり、とても嬉しいですし、豪華仕様のアパートも造ってみたいですけど、今やらなきゃいけないのは、お客様に賃貸経営の厳しさと実情を伝えることだと思うのです。
とりあえず、事業計画を作ってみよう！
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この記事へのコメント
1. Posted by りえ 2008年09月07日 10:01
常に借りる側の私としては、そういう大家さんばかりならいいのに〜と思います。
私は納得のいくものにしかお金を払わない！という考えで生活していくことが社会を良くしていくと考えますが、そもそも納得のいくものが世の中に存在しててくれないと選べない・・・
供給側に立つ人には使命感を持って欲しいな
私は納得のいくものにしかお金を払わない！という考えで生活していくことが社会を良くしていくと考えますが、そもそも納得のいくものが世の中に存在しててくれないと選べない・・・
供給側に立つ人には使命感を持って欲しいな
2. Posted by 水戸大家 2008年09月07日 10:06
このお客さんは悪い良いで頑固なんでしょうね。
社長のアドバイスの方が絶対良いと思いますが、このお客さんはアパート経営という視点ではなく、理想だけで考えてますから…
自宅を注文で作るなら止めはしないんですが、資産を運用するとなると…
社長のアドバイスの方が絶対良いと思いますが、このお客さんはアパート経営という視点ではなく、理想だけで考えてますから…
自宅を注文で作るなら止めはしないんですが、資産を運用するとなると…
3. Posted by 水戸大家 2008年09月07日 10:08
悪い良い×→悪い意味○
でした。
ごめんなさい。
でした。
ごめんなさい。
4. Posted by Kai 2008年09月07日 11:43
この奥様は、なにも生んでいない土地に固定資産税だけ払っていてモッタイナイと常々思っていたのでしょうね。
でも、ずっと行動を起こせずにいたのに、「これは！！」と一目惚れさせた近藤社長の物件とポリシーは流石です。
あとは、（バラ色に染めたそこらの土地活会社の提案ではない）しっかりした事業計画書に旦那様がうんと言ってくだされば、進めてもよい気はいたします。残り少ない人生ですし。
（ただ、金融機関と管理会社の選択次第では、自己責任の名の下に人生暗転の可能性も捨てきれませんが。）
でも、ずっと行動を起こせずにいたのに、「これは！！」と一目惚れさせた近藤社長の物件とポリシーは流石です。
あとは、（バラ色に染めたそこらの土地活会社の提案ではない）しっかりした事業計画書に旦那様がうんと言ってくだされば、進めてもよい気はいたします。残り少ない人生ですし。
（ただ、金融機関と管理会社の選択次第では、自己責任の名の下に人生暗転の可能性も捨てきれませんが。）
5. Posted by コンドウ 2008年09月07日 11:58
りえさん、この方は、すごく余裕のある方なのは、わかっているのですが、投資と考えたときに、お客さまが希望される、高額な建物を勧めてしまっていいのかと、考えてしまうのです。
通常のアパート仕様で建てても、家賃設定さえ間違えなければ、確実に満室になる地域なのに、あえて高額な物を建てるわけです。
この奥さまの目的は、素敵なアパートを建てて経営することなのですが、このまま言われるがままに建てていいのか本当に迷ってしまいます。
水戸大家さん、不動産投資というのは、もっと現実的なものなんですよね〜。
自宅なら、喜んで建てさせていただくのですが、アパートとなると、収支も考えないといけないと私は思うのであります。
１５％を１０％にして経営させてもいいのかな〜？？？
通常のアパート仕様で建てても、家賃設定さえ間違えなければ、確実に満室になる地域なのに、あえて高額な物を建てるわけです。
この奥さまの目的は、素敵なアパートを建てて経営することなのですが、このまま言われるがままに建てていいのか本当に迷ってしまいます。
水戸大家さん、不動産投資というのは、もっと現実的なものなんですよね〜。
自宅なら、喜んで建てさせていただくのですが、アパートとなると、収支も考えないといけないと私は思うのであります。
１５％を１０％にして経営させてもいいのかな〜？？？
6. Posted by コンドウ 2008年09月07日 12:07
Kaiさん、実は、この方は、３年前に旦那さまを亡くされているのです。
旦那様の話が、ところどころにでてきましたので、今でも愛していらっしゃるのだな〜と感じました。
今回の建物も、ご主人と那須高原に行かれたとき、道中で、素敵だと思った建物に似ているとのことでした。
アパート経営したいというのと、素敵な建物を建てたいというのを重ねて考えていらっしゃるようです。
私としては、建物を絶賛されて嬉しいのですけど、利回りとか気にもしていないような、のほほ〜んとした方を、不動産投資家にしていいのか？と思ってしまうのです。
旦那様の話が、ところどころにでてきましたので、今でも愛していらっしゃるのだな〜と感じました。
今回の建物も、ご主人と那須高原に行かれたとき、道中で、素敵だと思った建物に似ているとのことでした。
アパート経営したいというのと、素敵な建物を建てたいというのを重ねて考えていらっしゃるようです。
私としては、建物を絶賛されて嬉しいのですけど、利回りとか気にもしていないような、のほほ〜んとした方を、不動産投資家にしていいのか？と思ってしまうのです。
7. Posted by び-まん 2008年09月07日 17:04
ご無沙汰です。
私はこの女性オーナーの夢にお付き合いするのもアリと思いました。
それだけの土地持ちの方であれば他業者からも何度か賃貸物件建築の薦めがあったのでしょう。
当然それらは利回りは高かったはずです。
しかしそれは彼女にとってはつまらなかった。
なぜならキャッシュも困らないほど持っていたし、それ以上望むような人でもなかった。
漸く、自分の夢の形を理解してくれる人に巡り会った。。。
30年は生きている^^人だから完成後の管理も任せられる。。。
不動産投資ではなくて、アートとして建てたい。。。のでしょうね。
私はこの女性オーナーの夢にお付き合いするのもアリと思いました。
それだけの土地持ちの方であれば他業者からも何度か賃貸物件建築の薦めがあったのでしょう。
当然それらは利回りは高かったはずです。
しかしそれは彼女にとってはつまらなかった。
なぜならキャッシュも困らないほど持っていたし、それ以上望むような人でもなかった。
漸く、自分の夢の形を理解してくれる人に巡り会った。。。
30年は生きている^^人だから完成後の管理も任せられる。。。
不動産投資ではなくて、アートとして建てたい。。。のでしょうね。
8. Posted by 健吉 2008年09月07日 22:25
個人的には利回り10％でも建てたほうがいい気がします＾＾
資産運用 < 思いを遂げたい
な気がしますから。社長の考えられている通りで、最悪のケースの説明後でもやりたいのであれば後は自己責任ですよね＾＾
資産運用 < 思いを遂げたい
な気がしますから。社長の考えられている通りで、最悪のケースの説明後でもやりたいのであれば後は自己責任ですよね＾＾
9. Posted by kei 2008年09月07日 22:52
初めてカキコさせていただきます。
その奥様、自分の土地の思い入れが強いんですね。僕はこういう方が好きです。買い替えてもご先祖様は喜ばない・・増してや売ったりしたらお仏壇に足を向けて寝れないって感じ。買い替えの良さも分かるんですが、地主さんはそれだけじゃないんです。
そこそこの場所で土地持ちならば、土地抜きの利回り１２％のアパートをお願いします（笑）。土地から買うのとは減価償却額が違いますので、１２％でも十分やっていけると思いますが・・・甘いのかしら？
その奥様、自分の土地の思い入れが強いんですね。僕はこういう方が好きです。買い替えてもご先祖様は喜ばない・・増してや売ったりしたらお仏壇に足を向けて寝れないって感じ。買い替えの良さも分かるんですが、地主さんはそれだけじゃないんです。
そこそこの場所で土地持ちならば、土地抜きの利回り１２％のアパートをお願いします（笑）。土地から買うのとは減価償却額が違いますので、１２％でも十分やっていけると思いますが・・・甘いのかしら？
10. Posted by コンドウ(素人さんの為の不動産学校 2008年09月08日 00:17
ぴーまんさん アートとして建てたいというよりは、お洒落なアパートのオーナになり、入居者の方たちと良い関係を築きたいみたいです。
現実は、そんなふうにするのは難しいので、お客様の夢を壊すような気がして、なんとなく気が乗らないのです。
夢と現実って、かなり違いますからね〜。
健吉さん、そうですね〜。しっかり説明をして、それでも望むのであれば、建ててもいいですよね〜。
入居審査は、私が面接しなきゃいけなくなりそうですけどねｗｗｗ
お客様の夢を壊す方は入居させない！ 審査、難しそうですｗ
ｋｅｉさん、確かに地主さんは、自分の土地に対する思い入れが強いものです。
隣の土地が、明らかに良い土地でも、自分の土地のほうが良いと考える方が多いですね。
それから、利回りについてですが、通常のアパートを建てるのと、お客様が気に入っている建物とでは、かなり建設費用の差が大きいので、申し訳ないような気がするのです。
現実は、そんなふうにするのは難しいので、お客様の夢を壊すような気がして、なんとなく気が乗らないのです。
夢と現実って、かなり違いますからね〜。
健吉さん、そうですね〜。しっかり説明をして、それでも望むのであれば、建ててもいいですよね〜。
入居審査は、私が面接しなきゃいけなくなりそうですけどねｗｗｗ
お客様の夢を壊す方は入居させない！ 審査、難しそうですｗ
ｋｅｉさん、確かに地主さんは、自分の土地に対する思い入れが強いものです。
隣の土地が、明らかに良い土地でも、自分の土地のほうが良いと考える方が多いですね。
それから、利回りについてですが、通常のアパートを建てるのと、お客様が気に入っている建物とでは、かなり建設費用の差が大きいので、申し訳ないような気がするのです。
11. Posted by のび太 2008年09月08日 00:32
先日のおじさんとや、今回の年配の女性の方といい、近藤社長の言動や家作りの考え方に賛同される方が見えるというのは嬉しいですよね。
もしあの仕様でアパートを建築すると賃料はいくら位なのかな？ あまり高いと入居される方はマンションや戸建てを買った方が良いのではないでしょうか？（アパートに住んでいたころの私は、３ＬＤＫ ６０�屬阿蕕ぁ…体繊γ鷦崗貘紂ΧΡ徃馘�で８万円位払っていました。そして、いくら払っても自分の物にはならないので、マンションや家を買って退去した人を何組も見ました。私もそのうちの一人です。）
でも、家賃設定や需要と供給のバランスさえ見間違えなければ、入居は必ずいますよね。もしゴーサインが出たら、またブログに載せて下さい。
もしあの仕様でアパートを建築すると賃料はいくら位なのかな？ あまり高いと入居される方はマンションや戸建てを買った方が良いのではないでしょうか？（アパートに住んでいたころの私は、３ＬＤＫ ６０�屬阿蕕ぁ…体繊γ鷦崗貘紂ΧΡ徃馘�で８万円位払っていました。そして、いくら払っても自分の物にはならないので、マンションや家を買って退去した人を何組も見ました。私もそのうちの一人です。）
でも、家賃設定や需要と供給のバランスさえ見間違えなければ、入居は必ずいますよね。もしゴーサインが出たら、またブログに載せて下さい。
