livedoorAugust 28, 2008
４４５） 収益物件の話と、昨日のゴルフの話
昨日のゴルフは、ひどい成績だった。
真剣にやったのに・・・ボロボロに負けた。
相手に勝たせる接待ゴルフではなく、相手に迷惑をかけたくらいだ！
まあ、先生はご機嫌だったから良かったが、私がご機嫌斜めだった。
ゴルフの上手い方教えてください！
練習場では、球が中心より少し左に飛ぶのに、コースにでるとスライスするのです。
調子が良いとハーフ５０を切るのが、調子が悪いと６０以上たたくこともあり、良いときと悪いときと、２０打以上変わり、バラつきがあるのです。
私は、私以外の人で、私ほどバラつきのあるゴルフをする人を見たことがないですｗ
因みに今日は、スコアが悪すぎて、みんなに慰められながらプレイしていました＞＜
と、いうことで、ゴルフの話は、これくらいにして・・・・・
今日、美味しい投資物件が、でてきました。
駅近の土地３００坪（南向き）に、３ＤＫ×８室のボロアパートが２棟建っている物件です。
金額は６０００万円 約半分が空室の状態で、利回りが約９％です。
満室時の利回りが１８％です。
この条件を見る限り、築年数は古く空室が多いので、美味しくは見えないと思います。
でも、美味しい物件なのです。
なんと、この土地が、更地であったら、坪３０万円以上はします。
つまり、更地であれば９０００万円以上の価値があるのです！！！
１６件のうち８件入っている状態で９％回りますし、立ち退きをして更地にすれば、物件の価値は大きくなります。
まだ迷っていますが、買った際には・・・・・、多分、私のことですから、購入後、改装して満室にすることは考えずに直ちに立退きに入ると思います。
最近、ある銀行さんが、私、個人で収益物件を買われたらどうですか？と勧めてくるのです。
『社長の年収であれば、物件に関係なくフルローンで１億くらいなら出せると思います！ それ以上の物件は個別に審査します。』なんてことを言ってくださるのです。
銀行さんが言うには、収益物件が下がり、利回りが１０％以上のものが増えてきたので、今が買い時だというのです。（＾＾；）
しかし、この銀行の支店長は嫌いなので、そこでは借りませんけどね（笑）
嫌いな銀行の変わりに、先日、別の銀行の支店長と会い、良い物件が出たら貸してください！と頼んできました。
私は、まだ買う時期ではないと思っているのですが、めちゃくちゃ美味しい物件がでてきた時は、時期に関係なく買おうと思っています。
収益物件を買うのは、不動産投資流行のときではなく、これからが、その時期になってくるのではないかな〜！！！と、思います。
価格が下がるってことは、利回りが上がるってことですからね（笑）
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調子が良いとハーフ５０を切るのが、調子が悪いと６０以上たたくこともあり、良いときと悪いときと、２０打以上変わり、バラつきがあるのです。
私は、私以外の人で、私ほどバラつきのあるゴルフをする人を見たことがないですｗ
因みに今日は、スコアが悪すぎて、みんなに慰められながらプレイしていました＞＜
と、いうことで、ゴルフの話は、これくらいにして・・・・・
今日、美味しい投資物件が、でてきました。
駅近の土地３００坪（南向き）に、３ＤＫ×８室のボロアパートが２棟建っている物件です。
金額は６０００万円 約半分が空室の状態で、利回りが約９％です。
満室時の利回りが１８％です。
この条件を見る限り、築年数は古く空室が多いので、美味しくは見えないと思います。
でも、美味しい物件なのです。
なんと、この土地が、更地であったら、坪３０万円以上はします。
つまり、更地であれば９０００万円以上の価値があるのです！！！
１６件のうち８件入っている状態で９％回りますし、立ち退きをして更地にすれば、物件の価値は大きくなります。
まだ迷っていますが、買った際には・・・・・、多分、私のことですから、購入後、改装して満室にすることは考えずに直ちに立退きに入ると思います。
最近、ある銀行さんが、私、個人で収益物件を買われたらどうですか？と勧めてくるのです。
『社長の年収であれば、物件に関係なくフルローンで１億くらいなら出せると思います！ それ以上の物件は個別に審査します。』なんてことを言ってくださるのです。
銀行さんが言うには、収益物件が下がり、利回りが１０％以上のものが増えてきたので、今が買い時だというのです。（＾＾；）
しかし、この銀行の支店長は嫌いなので、そこでは借りませんけどね（笑）
嫌いな銀行の変わりに、先日、別の銀行の支店長と会い、良い物件が出たら貸してください！と頼んできました。
私は、まだ買う時期ではないと思っているのですが、めちゃくちゃ美味しい物件がでてきた時は、時期に関係なく買おうと思っています。
収益物件を買うのは、不動産投資流行のときではなく、これからが、その時期になってくるのではないかな〜！！！と、思います。
価格が下がるってことは、利回りが上がるってことですからね（笑）
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この記事へのコメント
1. Posted by へろ
August 28, 2008 12:13
駅近の土地３００坪（南向き）に、３ＤＫ×８室のボロアパートが２棟建っている物件です。
金額は６０００万円 約半分が空室の状態で、利回りが約９％です。
満室時の利回りが１８％です。
私にお金があるのなら、買い取った後一旦リフォームして、満室にして元を取る方向に走るマス。
元を取ったら、更地にする（爆）
今は、不動産は買い時ですが、売り時ではないので、売り時にうっぱらう････（爆）
こんな考え方じゃ素人ちっくでだめですかね？近藤社長さん
金額は６０００万円 約半分が空室の状態で、利回りが約９％です。
満室時の利回りが１８％です。
私にお金があるのなら、買い取った後一旦リフォームして、満室にして元を取る方向に走るマス。
元を取ったら、更地にする（爆）
今は、不動産は買い時ですが、売り時ではないので、売り時にうっぱらう････（爆）
こんな考え方じゃ素人ちっくでだめですかね？近藤社長さん
2. Posted by スコット
August 28, 2008 12:29
私の近くにも土地値といえる投資物件が出ていました。元首相の自宅の近くの高級住宅地。駅徒歩7分、８メートル道路に接した正方形の土地。軽量鉄骨6部屋満室。価格は路線価＋200万円です。知り合いの投資家に話したら「利回りが低い」と一蹴されましたが、近藤社長さんならどうされるでしょうか。
3. Posted by
コンドウ
August 28, 2008 13:12
へろさん、保有して収益を吸ってから売るというのは正論です。
おそらく、その方法が一番良いでしょうね。
ただ、私の場合は、買い取って、立退きをして売却して、早く利益を確定するという方法が好きなのです。
もちろん、税金面では短期は損気ですのですが、法人を間に入れて売買するので、問題はないです。
売り時と買い時の話は、高く売れるときに売るというのが基本ですが、安くしか売れない時期だとしても、それ以上に安く買っていれば問題ないと思います。
スコットさん、物件は詳細を見てみないと何とも判断のしようがありませんが、利回りだけで物件を判断するよりも、いろんな角度から、物件を見たほうが良いです。
但し、今は、収益物件を、そのまま右から左へ転売をするのは厳しい時期だと思います。
加工するか、更地にするかして、価値を上げられるなら、買っても良いのでは・・・？
おそらく、その方法が一番良いでしょうね。
ただ、私の場合は、買い取って、立退きをして売却して、早く利益を確定するという方法が好きなのです。
もちろん、税金面では短期は損気ですのですが、法人を間に入れて売買するので、問題はないです。
売り時と買い時の話は、高く売れるときに売るというのが基本ですが、安くしか売れない時期だとしても、それ以上に安く買っていれば問題ないと思います。
スコットさん、物件は詳細を見てみないと何とも判断のしようがありませんが、利回りだけで物件を判断するよりも、いろんな角度から、物件を見たほうが良いです。
但し、今は、収益物件を、そのまま右から左へ転売をするのは厳しい時期だと思います。
加工するか、更地にするかして、価値を上げられるなら、買っても良いのでは・・・？
4. Posted by へろ
August 28, 2008 13:26
なるほど･･･確かにそのほうが、利益が確定できていいかもしれませんね。
やっぱり、個人と法人では、法人の方が税金面でも信用面でもいいんでしょうか？
やっぱり、個人と法人では、法人の方が税金面でも信用面でもいいんでしょうか？
5. Posted by
コンドウ
August 28, 2008 13:40
確実に法人のほうが良いとは言い切れませんが、短期の場合は、法人税のほうが、何かと有利だと思います。
6. Posted by Mr.Fanble
August 28, 2008 14:32
その支店長、まかり間違っても、件の支店長（臨界点突破をさせたところの）ではありませんよね？
もし、そうであれば、爆笑ネタになったのではないかと思ったり…。
金融機関もそろそろ厳しくなってきたのかなー（ノルマとか）と思えてきました。
もし、そうであれば、爆笑ネタになったのではないかと思ったり…。
金融機関もそろそろ厳しくなってきたのかなー（ノルマとか）と思えてきました。
7. Posted by
水戸大家
August 28, 2008 16:26
ゴルフですが、社長の悪い時が私の平均です^^;
社長が欲しいと思える収益物件てかなり凄そうです。
社長が欲しいと思える収益物件てかなり凄そうです。
8. Posted by スコット
August 28, 2008 18:43
ありがとうございます。
広告に出た翌日に商談、そして売れたようです。おっしゃる通りいろんな角度から見なければいけないんですが、このあたりがプロとアマの差がいちばん付くところなんでしょうね。
広告に出た翌日に商談、そして売れたようです。おっしゃる通りいろんな角度から見なければいけないんですが、このあたりがプロとアマの差がいちばん付くところなんでしょうね。
9. Posted by お家大好き
August 28, 2008 21:22
ぼろいアパートがのってるから安くなっちゃうんですね〜〜
このアパートちょうど半分入居だから一戸にまとめちゃって、残りを更地にして分筆して２００坪ぐらいで売れちゃえれば良いですね〜（笑）
そうして満室になったアパートをオーナーチェンジで売却すれば立ち退き料払わなくていいですね〜〜
そんなにうまくはいかないですよね〜〜素人考えでした。
このアパートちょうど半分入居だから一戸にまとめちゃって、残りを更地にして分筆して２００坪ぐらいで売れちゃえれば良いですね〜（笑）
そうして満室になったアパートをオーナーチェンジで売却すれば立ち退き料払わなくていいですね〜〜
そんなにうまくはいかないですよね〜〜素人考えでした。
10. Posted by
コンドウ(素人さんの為の不動産学校
August 29, 2008 02:09
fanbreさん、ひじょ〜に残念ですが、爆笑ネタにはなりませんｗｗｗ
水戸大家さん、私は、インカムでも、キャピタルでも、利益が出せる物件を買うだけで、そんなにスゴイ物件ではないですよ〜♪
スコットさん、そうですね〜。
瞬時にいろんな角度から見て、これは、どう間違ってもいける！！！と思ったときは、即買いする度胸も必要です。
といいながら、私も、瞬間迷ったために、１０分違いで買えなかったなんてこともありますよ〜。
お家大好きさん、さすがですね〜。
しかし、今回の物件は、全部立ち退きをさせるつもりです。
最悪、何ともならないときは、そういう方法もありますけどね。
水戸大家さん、私は、インカムでも、キャピタルでも、利益が出せる物件を買うだけで、そんなにスゴイ物件ではないですよ〜♪
スコットさん、そうですね〜。
瞬時にいろんな角度から見て、これは、どう間違ってもいける！！！と思ったときは、即買いする度胸も必要です。
といいながら、私も、瞬間迷ったために、１０分違いで買えなかったなんてこともありますよ〜。
お家大好きさん、さすがですね〜。
しかし、今回の物件は、全部立ち退きをさせるつもりです。
最悪、何ともならないときは、そういう方法もありますけどね。
