419) 不動産を高く売る方法 (仲介業者を選べ!)421) 不動産を安く買う方法(任売の特性)

2008年07月31日

420) 不動産を安く買う方法 (競売と任売)

今日は、運転免許の書き換え講習です。

2年前に60日免停をくらってしまった(><)

今回の書き換えも、長時間の講習です。。。

交通事故の恐い映画を見てこなくてはいけません。

いつになったら、ゴールド免許になれるのだろう・・・?

とりあえず、ブログを書き終えたてから行って来ます。

@@@@@@@@@@@@@@@@@@@@@@@@@@@@@@@@@@@@@

前回までは、不動産投資初心者に対して、不動産業者に依頼して取引をする一般的な売買をする際に、不動産を安く買う、又は、売る方法を書いた。

今日からは、中級編!

私は、仲介業者でありながら、買取業者でもある。

買取したものは、半年以内に売っている。

年間、数十件の買取と、数百件の仲介をしているが、今まで、一度も損切りしたことはありません!

以前にも書いたが、お客様から売却の相談をいただいたときは、余程急ぎでお金が欲しいと言われないかぎり、仲介で売却依頼を受ける!
買取より仲介のほうが高く売れるから、当社に売却相談に来るお客様の物件は、少しでも高く売ってあげたいからだ!

素人さんは、売却相談に来るお客様から買わないのであれば、誰から、どうやって買取をしているのだろう?  と思うのではないですか?

とりあえず、いろいろな方から、いろいろな方法でと言っておこうw

一般の方から相場で買って、相場で売るのに利益がでる方法もあるのだが、これは上級編なので、また別の機会に書くことにします。

安く買う方法中級編として私が、お勧めしたいのは、任売物件を買うということだ!

任売物件とは、簡単に言うと、競売前、途中の物件。

それを、売主(債務者)と金融機関(債権者)と話し合い、こちらの欲しい金額で買い取るのだ!

例えば、一般市場相場約1億の物件に、1億1千万の債務があるとする。

私は、その物件を9000万円で買いたいとする。

所有者に、債務を0にするから買い取らせてと交渉する。

金融機関に、担保解除をしてくれるように交渉する。

簡単に説明すると、こんな感じだ!


競売のほうが、簡単じゃないか?と思う人もいるかもしれないが・・・(^^;)

確かに、金融機関(債権者)と担保解除の交渉や、所有者(債務者)と交渉することはないが、最近の競売は、安く買えない!

ちょっと言い方がちがうかな?

競売は、素人さんの入札が多すぎて、私たち玄人にとっては、美味しくないのだ。

昔は、美味しい市場だったのですけどね・・・(><)

今でも、美味しい物件もあるが、任売以上に手間がかかり素人さんには超難しい!

簡単な物件は、素人さんが一般相場で札を入れるので美味しくない!

その点、任売は、ちょっとしたコツと、情報収集さえできれば、意外と簡単にできるのです。

所有者には、債務が0にするから売ってと交渉して、金融機関には、経費を使ったあげく、いくら回収できるかわからない競売より、私の提示する金額で担保を解除してくれませんか?と交渉するだけなのですからね〜。(簡単に言いすぎかな?)

でも、やってみると意外と簡単なんですよ!

私は、ド素人で不動産業界に入ってから、7ヶ月後には、任売物件を交渉し、それを仲介していましたからね〜。

しかも、銀行だけではなく、金融屋さんや、税金関係の交渉もして、売買しました。

正確に言うと、仕事がしたくて走り回っているうちにできてしまったという感じだったのですけどね〜(笑)

素人さんの為の不動産学校 不動産を安く買う方法中級編として、任売をお奨めします。

次回は、任売の、コツと、情報を得る方法を書いてみたいと思います。





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toshikazy at 09:12│Comments(8)TrackBack(0) このエントリーをはてなブックマークに追加 mixiチェック 不動産投資 | 不動産営業

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この記事へのコメント

1. Posted by 星輝   2008年07月31日 10:23
続きが楽しみ〜。
勉強になります。
私は単純なので任買をやりたくなりました笑
2. Posted by SARI   2008年07月31日 10:58
5

何でもそうだと思いますが、安くするには、
それなりの手間ヒマかけているんですよね。
社長は簡単に説明されておりますが、
実際、素人からすれば、専門知識や交渉力が
必要だと思われます。
それを本当に「簡単」と錯覚して下手に手を出すと
痛い目に遭うことも少なくないってことですよね?
でも、仕事としては面白そうです。
3. Posted by アゲアゲ♂   2008年07月31日 15:04
社長は、ズ〜〜〜〜〜〜〜〜〜〜〜〜〜〜〜〜〜〜〜〜ッとゴールド免許取得はもらえないですよ!
名古屋から京都まで50分で走る人にはゴールド免許の取得はできません
近藤社長の助手席はジェットコースターより恐かったです。
4. Posted by    2008年07月31日 16:15
免許更新講習の映画・・・涼しくて暗いのでお昼寝タイム!!
確かに競売は最近素人さんが入札するので
落札価格が読めないと聞きました
任意売却も交渉力が伴わないと・・・
素人さんではかなり知識がないと難しいです
ここのブログで勉強しましょ〜〜
変→編に替わってて良かった〜♪
5. Posted by 工務店   2008年07月31日 19:30
奇遇です。私も数年前、数万円の年貢と共に60日の免停を申しつけられました。(講習で30日に短縮)

自転車の現場周りがつらかったです。

金色の免許は眩しくて、涙がでます。
6. Posted by ひらめ   2008年07月31日 22:22
 こんばんは。今日も勉強になりました。
私は競売の情報を結構見てるだけなんですが見て、いろいろあるんだな〜でも素人には難しすぎるんだろうな〜といつもおもっていました。
 そうですかあ。任売という形があるのですね。
うう〜ん。それを分かりやすく教えてくださるコンドウさんってすごいです。なんだかもっと不動産について勉強したくなってきました。ありがとうございます。次回楽しみにしています
7. Posted by コンドウ   2008年08月01日 10:01
星輝さん、任売、面白いですよw

SARIさん、そうですね〜。私たちには簡単な仕事ですが・・・でも、素人さんでも、そんなに難しいことはないと思いますよ〜。

アゲアゲさん、新幹線には勝てませんでしたねw
とか言ってるうちは、ゴールド無理ですね。。。

Eさん、昼寝できるほど平和な状況ではありませんでした><
任売については、私は、さほど難しいとは思えません。
けっこう、みなさん不動産知識を持っていますからね〜w

工務店さん、以前の写真(峠のバイク) あのコーナーリングでは、ゴールド免許は難しいかもwww
ハングオン(笑)

ひらめさん、いつもありがとうございます。
メール送っておきましたw

8. Posted by 工務店   2008年08月02日 23:07
そういえば、嫁のバイクには何故かバックステップが装着されてます。
だからステップを擦らないのですねぇ。

やっぱり嫁は危ない人ですね。

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