414) 不動産を安く買う方法 (不動産投資家と不動産業者)416) 不動産を安く買う方法 (不動産の指値)

2008年07月25日

415) 不動産を安く買う方法 (不動産の売値と指値機

前回のブログで不動産の指値について書いたが、不動産業者に対してきつい指値をしたことがある方は、ドキッとされたでしょうね。

けっして、大きな指値をすることが悪いと言っているわけではありませんよ(笑)


市場には、最初から無茶な価格で売り出されている物件も多く存在しています。

市場に出ている物件の中には、私たち業者が物件を見て、えっ・・・マジですか?と思うような、バカ高い価格を付けてある物件もたくさんあるのです。

先日も、どこを、どうやって見ても、半値だよな〜と思う物件がアットホームさんから配布されてきました。

ちょうど事務所に営業社員が4人いたので、その資料を見せて、この物件、いくらぐらいで売れると思う?と聞いてみました。

4人全員が、半分くらいでしょうね〜なんて言っていました。

そして、そのうちの1人が、『社長、この物件を出している業者さん、自分は、まともな査定ができないと公開しているようなものですよね〜?』と、笑みを浮かべながら言いました。

それくらい相場とかけ離れた高い価格でした。

私は、その社員に、『各業者によって、それぞれ仕事のやり方が違うのだから、そういう言い方は失礼だぞ!』と言って、叱りました。

これは、不動産業者が、まともな査定ができないのではなく、きちんとした査定はできるが、売主さんの希望価格を、そのまま、売却価格として出しているだけなのです。

業者の方針の違いなのですが、お客様が不動産を売りたいと相談を受けた際に、お客様の希望金額を物件の価格として売りに出す業者もありますし、お客様の希望金額と不動産業者の査定価格と近くないと売りに出さない業者もあるのです。

当社は、相場とかけ離れた価格での売却依頼は受けませんけどね!

つまり、市場には、高い物件と適正価格の物件とちょっとだけ安い物件が、ごちゃ混ぜになっているわけです。

この話を聞くと素人さんは、不動産業者は、いい加減な値付けをしていると思うのかもしれませんが、それがそうでもないのです。

不動産というものは、売主の売りたい価格と、買主の買いたい価格が合致して、売買価格が決まるわけです。

私たち不動産業者は、売却の査定をして、売主様に査定金額を伝えて、それを参考に売主と相談をして売却価格を決めるのです。

査定金額というのは、あくまでも地域の市場性と不動産の個別性を取引事例等に基づき算出するのですが、売主が、その金額で売るかどうかは別問題なのです。

私の場合、自分が出した査定価格と、売主の売却希望価格が、大きくズレている場合は、当社では扱えません!と言って断りますが、中には、売主の言い成りの価格で売却を引き受ける業者もいます。

最初は高く引き受けておきますが、結局のところ売れない(><)
時間をかけて、徐々に値段を下げさせていって、最後は、買主が付く価格まで下げるという方法です。

私は、この手法が好きではないので、売主様に、査定の根拠をしっかりと説明して、それでも無茶な価格を希望されるようであれば、多少のことは目を瞑ることもありますが、基本的には、お断りします。

相場の倍くらいのことを言う売主様の物件を、相場になるまで交渉をする手間を考えると、新しい物件を扱ったほうが効率がいいのです。

それに、そういう売主さんが、無茶な価格での売却を引き受ける不動産業者に専属専任で任せたとしても、その業者が、しばらく売り残せば、専属専任を切って、そのうちまた、こちらに、声をかけてきますからね〜w

依頼を断るときに、私の出した査定価格に近づいてきたら、こうやって販売活動をする!と、しっかりと説明して、上手に人間関係を作っておけば、必ず、また、こちらに相談してくれます!

しかも、最初に任せた不動産業者の悪口を言いながら・・・(^^;)


ちょっと話が反れましたので、元に戻しましょう!

私が言いたいのは、不動産の売却価格というのが、こうやって決まる以上、最初からバカみたいに高い物件であれば、ドカーンと大きな指値することが、決して変なことや失礼なことではないということです!

相場の倍であれば、その半分の価格で指値したところで、何も問題はありませんし、それに対して、不快な思いをする業者がいるとしたら、それは、その不動産業者が変なだけで、指したほうは何も変ではないのです。

逆に、適正価格で値付けされている物件を、半値以で指値したりすると、私たち業者は、嫌な気持ちになることがあります。

そして、そのようなことが何度も続くと、物件を紹介しなくなることもあるのです。

例えば

築15年、表面利回り10%(満室) 3000万円のアパート

この物件に6000万円という価格で売りにだされていたとしたら、半値の3000万円で指値しても良いと思います。

しかし、3000万円という価格に対して、1500万円という指値をしたら、不動産業者と売主は、嫌な気持ちになります。

そんな指値をされた場合、不動産業者は、『そんな価格で買えるのなら、私が買いますよ。』とか、『そこまで下げなくても、あと300万円下げれば、確実に売れるよ〜。』と、思ってしまうのです。

今回の内容は、失礼な指値と、失礼ではない指値について書いてみましたが、不動産を買い慣れている方には、何て事の無い常識的な内容だったかもしれませんね。

これから不動産投資を始めたいという読者さんも多いので、少しお付き合いください!

次回は、相手に不快感を与えない指値について書いてみようの思っています。




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toshikazy at 14:15│Comments(10)TrackBack(0) このエントリーをはてなブックマークに追加 mixiチェック 不動産投資 | 営業 経営

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この記事へのコメント

1. Posted by 横浜せくすい   2008年07月25日 17:41
内容もなるほどとおもいますが、社長の文章が丁寧なのが気になりました。・・・・?
2. Posted by 水戸大家   2008年07月25日 20:55
やはり、常識的な指値かどうか?という事ですね。

状況や場面場面で失礼かどうか?が変わるのでしょうけど。

次回も楽しみにしてます。
3. Posted by 曽良   2008年07月25日 23:05
5 『ご売却の専任媒介契約して下さると○万円の商品券プレゼント!キャンペーン』…とかやってる不動産会社の物件って、めちゃくちゃな価格ついていることがありますよね。『売る気はなくて商品券が欲しいだけなのは価格でわかってよね』ってことですよね、きっと。
4. Posted by SARI   2008年07月26日 00:55


難しいですねぇ。。。

言い値が良い値ではないわけですね。
5. Posted by コンドウ   2008年07月26日 09:36
長々と書きましたが、上手に指値することは、不動産を買うテクニックの1つとして大切なことです。
転売は私の最も得意な分野で、年間週十件の土地、ビル等を買い取りしている経験を基に、これから、しばらくは、不動産を安く買うにはどうしたら良いかと書いて行こうと思っています。
6. Posted by agata   2008年07月26日 11:55
コンドウさん、こんにちは。

濃い内容で勉強になります。コンドウ塾でもやって頂きたいですね
7. Posted by ひらめ   2008年07月26日 12:19
 こんにちは。今日も楽しみに拝見させていただきました。 
 とっても勉強になりましたありがとうございます。
 不動産というものは奥が深いんだなあと、おもいました
 また拝見させていただくのを楽しみにしております。
8. Posted by    2008年07月26日 18:35
今日は1日中出たり入ったりでバテバテです
とにかく暑すぎます大阪は・・・
1円でも高く売りたい売主と
少しでも安く買いたい買主の
中を仲介する仕事ですが・・・
双方が思いどうりになるのが一番いいのですが
いい勉強になりました
9. Posted by たろう   2008年07月26日 22:59
しばらくは使えませんが(1つ買えそうなので)『上手な指値』のお話、とても楽しみにしています。
10. Posted by コンドウ(素人さんの為の不動産学校)   2008年07月27日 02:13
みなさんコメントありがとうございます。
今日は、売り出しの現場に出ていて更新できませんでした。
暑かったぁ〜〜〜><

明日は更新がんばります。

みなさん 夏バテしないようにね!

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