413) 家を買うときの損得勘定415) 不動産を安く買う方法 (不動産の売値と指値機

2008年07月24日

414) 不動産を安く買う方法 (不動産投資家と不動産業者)

今回は、不動産投資家さんと不動産業者の関係について本音を書こうと思う。

当社の主に扱っている不動産は、自ら売主となっての不動産売却、自ら買主になっての不動産の買取、戸建、マンション、土地等の、売買仲介である。

もちろん、収益物件も扱うが、上記のものとは、扱い方が違う!

収益物件の仲介だけは、特殊な扱い方をしています。

私は、けっこう頻繁に、収益物件の売却の依頼をされることがあるが、そのままの価格で売却できるくらいの値段じゃないと受けない!

そのままの価格で売却できるだろうと思った物件は一般媒介で受けるが、基本的にHPやチラシに載せない!

何故だか、わかりますか?

理由 そのままで売れる価格で受けないと、不動産投資家さんから値段の交渉が入るに決まっているからです。

常識の範囲内の指値ばかりではなく、素人特有の無茶苦茶な指値が入ることが多いのですが、それを交渉をするのが嫌なのです。

不動産業者は、バナナの叩き売りをやっているわけではないので、無茶な指値は、非常に困ります>< (そのうちバナナの叩き売りが来たりして・・・)

土地や分譲住宅であれば、3000万円のものを1500万円で交渉してくる人は、いません。

しかし、収益物件は、築15年のアパート 3000万円で利回り10%(満室)を
1500万円なら買いたい。。。しかも、融資が通ったら・・・(^^;)なんていう指値をする人がいるのです。

もちろん、お客様に不快感をあたえないように『それは、いくらなんでも厳しいと思いまよ』なんて言って、笑顔で断ります。

本音は、【売主に失礼すぎて言えません!】とか、【それなら私が即金で買います!】とか、【あと2%余分に回れば、キャッシュで買う人はいくらでもいますよ〜w】 なんて思うのですが、そんな失礼な断り方はしませんよ!

もし、先ほどの指値を売主さんに伝えたとしたら、ほとんどの売主は、『お前、アホか?』と言って、他の不動産業者に乗り換えるでしょうね。

もともと、相場より高いものを、相場より少々安くという指値は理解できます。

もしくは、入居率、立地が極端に悪かったり、事情有とか、古くて何ともならないような物件に対して、めちゃくちゃな指値をするのならわかります。(私もしますw)

以前、収益物件を、他の物件と同様に、HPや新聞に載せたところ、不動産投資流行の影響なのか、無茶苦茶な方からの問い合わせや、指値をいただき困った経験があるのです。

何かの本を読んだ方なのかな? 年収400万円の自己資金0円資産なし!のサラリーマンさんが、『その物件、1億になりませんか? 利回りが倍になれば、金融機関がOKしてくれるかもしれませんから、融資が通れば買いたいです!』なんて、電話をかけてきたことがありました。

まだ、若い方でしたので、親切丁寧にいろいろ説明してさしあげましたが、けっこう大変でした。

そんな経験から、私は、そのままで売却できそうな価格じゃないと扱わないのです。

売主様に、『この価格であれば、早期に売却ができると思います』と伝えて、それ以上の価格じゃないと売らない場合は引いて帰ってきます。

買主様から無茶な指値を受けて、無茶な価格をつけている売主様と、時間をかけて交渉して、交渉が成立してから買主様の融資を取り付けているより、妥当な価格のものや、値打ちな物件を、収益を探している、融資の心配をしなくていい不動産投資家さんや、不動産業者さんに売却したほうがいいのです。

無茶な価格の物件と、無茶な指値をするお客様を100持っているより、妥当な価格の物件と、常識あるお客様を10持っているほうが、制約率が高いのです。

私が出す物件概要書には、交渉不可! 融資条件付買付不可!と書いてあります。

当社に直接売却依頼をしてくださるお客様の物件や、経営者仲間、金融機関からの紹介を受けた物件を、私のお客様リストに載っているお客様に仲介するのです。

簡単に言うと、私が自信をもってお勧めできる収益物件を、私を信頼してくださっているお客様にしか売らないということです。

当社が、収益物件専門の業者なら、こんなやり方をしていたら、やっていけないでしょうね〜。

投資物件専門の業者じゃないからこそできるやり方だと思っています。

これが、私の、収益物件の仲介なのです。


不動産投資家さんは、ここから重要!!!

私の知人の収益物件専門の不動産業者(N氏)の話をしましょう。

N氏は、収益専門の業者なので、収益物件であれば、どんな物件でも扱います。

美味しい物件は、売主様をしっかり口頭で押さえて、専任や専属にはしません。

専任や専属にするのは、並の物件か、並以下の物件です。

そしてN氏は、私と同じように、顧客リストを持っています。

収益物件を探している方のリストを持っていて、美味しい物件が出ると、リスト内の融資の心配のない方に資料を送ります。

それから、しばらくしてから、通常の物件と同じ扱いにして、自社のHPに載せて、それでも売れないとレインズやアットホームに登録します。

つまり、N氏は、美味しい物件がでた際、まずは、融資の心配のいらない、自分の中で特別なお客様にしか資料を出さないのです。

もちろん、適当に無茶な交渉をしてくるような方には、美味しい物件は出しません!
プロが見て、美味しいから、この方に買っていただきたいと思い物件を、持って行くのに、無茶な指値をされたら、感じ悪いですからね〜。

とはいっても、N氏が美味しいと思った物件は、指値をしたくなるような物件は少ないですけどねw

私は、このブログを読んで下さっている不動産投資家の方に、美味しい物件を買っていただきたい!

美味しい物件を買うには、不動産業者が、この方には儲けていただきたい!と思うような付き合い方をすることが大切だと言いたいのです。

以前、N氏が私にこう言ってました。

『売主や業者の気持ちを全く考えずにバカ指しする奴は、俺たちが欲しいくらいの美味しい物件を紹介してもバカ指ししやがるw』

『なんでも指してやれの価値のわからん奴に美味しい物件買わせたくないよな〜。』

収益専門の不動産業者全員が、同じ考えとはいいません。

いろいろな考え方がありますからね〜w

でも、美味しい収益物件を買いたいと思うなら・・・・

不動産業者に好かれるというのも、1つの手だと思います。

私が、不動産業をやっていけるのは、私の力なんてほんの少しなのです。

周りの方の力が9で私の力が1で、10の仕事ができているのです。

不動産業者の私が、不動産業者に好かれろ!というのは、非常に書き辛いのですが、ブログの読者の皆様に、美味しい収益物件を取得していただきたいので、書かせていただきました。







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toshikazy at 00:38│Comments(27)TrackBack(0) このエントリーをはてなブックマークに追加 mixiチェック 不動産投資 | 営業 経営

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この記事へのコメント

1. Posted by vitto   2008年07月24日 00:46
ご無沙汰でした.そのとおりですなぁ...なんで分からないのか私には分からないんですけどね.
2. Posted by だらー   2008年07月24日 01:21
すごく共感できます。
知り合いの不動産屋さんも
取り合うだけ時間のムダだと言ってます。
3. Posted by コンドウ(素人さんの為の不動産学校   2008年07月24日 01:31
VITTOさんは、不動産業者との付き合い方が、上手い方だな〜と思います。
顔も広いですしね〜(vittoさんブログ参照w)

だら〜さん、今まで、ずっと書きたかったのですが、自分が業者だから、不動産業者に好かれろ!って書けなかったですwww
4. Posted by たろう   2008年07月24日 05:48
よくわかるお話です。

15年ほど前にしていたお仕事でも良いお客さんには必要以上に^^親切にしちゃってましたね。

細かいお客さんからは・・・ジョジョに逃げました^^
5. Posted by ひろ   2008年07月24日 07:06
これって、金持ち父さんの影響ですかね。

確か、「売り物件全てに半額で買い付けいれろ」なんて書いてた記憶が有ります。

私の場合は、売り買い両方経験してますので、売主の気持ちになると、バカな指値は無理ですね
6. Posted by 星輝   2008年07月24日 07:53
振り返ると私が買った物件は全て紹介物件です。そして指値する必要がないものが多かったです。
なるほどね〜。
7. Posted by 横浜せくすい   2008年07月24日 08:50
金持ち父さんやいろいろな本を受けて、極端な指値をする人たちのおかげで、売りにくいだろうとはおもいます。

まあ、指値却下を続ければ、「何かが違う」と気づくのではないかとおもっていますが。

所詮、よい物件は指値以前にうれていきますし。
8. Posted by せくすい   2008年07月24日 08:52
1億物件を年収400万の人が買い付けいれるのも、いろいろな影響の結果だとおもいますが、付き合う業者さんはたいへんだとおもいますね。
9. Posted by    2008年07月24日 09:07
おはようございます!
うんうんと納得しています
賃貸も然りです
やみくもに交渉されると
やさしい不動産屋さんでいられなくなりますw
10. Posted by ゴウ   2008年07月24日 09:55
素人投資家さんの指値が通って安く買えた物件をリフォームする機会がありますが、建物を見ると、買値以下の価値しかない場合がほとんどです。

夢を見るのは良いのですが、「それじゃあ、儲からんでしょ!」と思っちゃいますね〜
当然リフォームも最低限の工事に指値されてトホホです・・・
11. Posted by ooya-taka   2008年07月24日 12:30
深く共感いたします。
現金購入でないならば金融機関とのパイプがない状況での無茶な指値はいかがな物かと思います。
12. Posted by ひらめ   2008年07月24日 14:40
5 はじめまして。ひらめと申します。深いお話でした。。
 私も素人なりに投資したく思って投資物件を不動産屋さんに何件か見に行きました。 でも基準がまったく分からないのでドキドキ。。 
 常にこれはどうなんだろう??と思うばかりで物件をきちんとみることもできませんでした。
 でも不動産屋さんからしたらそうですよね。。
 分かりもしない若者がなるべく安めのいい物件をなんて無茶なんでしょうか?
 どうしたら不動産を理解できるんでしょうか?
 素人ながらもっと勉強していきたいなと思っています。
13. Posted by コンドウ   2008年07月24日 16:34
たろうさん、確かに、私たち業者も人間ですので、お客様次第で、対応の仕方が変わる場合もありますよね〜。

ひろさん、お金持ち父さんという本、話にはきいていますが読んだことはないです。
1度読んでみようかな〜。

星輝さん、さすがですね〜。
指す必要のないものは気持ちよく買ったほうがいいですからね〜。
業者売りできるくらいの美味しい物件は、指した時点で商談終わりますからね〜。

セクスイさん、指値却下というよりは、毎回、無茶な指値をされたら、物件を持っていかなくなりますよ!
セクスイさんの言うとおり、本当に美味しい物件は、市場に出る前に終わることが多いですからねw
14. Posted by コンドウ   2008年07月24日 16:43
Eさん、確かにそうですね〜。
でも、極限までは我慢していますよ〜w
先日なんて、初売り当日に、当社売主の2000万円の物件を、400万指されて、ピクピクしながら、『土地は、海外の露店でTシャツを買うのとは違うのですよ!』と、やさしく説明しましたw

ゴウさん、確かに素人さんが買う物件って、最初から割高のものを指して買っている場合が多いですよね〜。
リフォームにお金かけすぎている物件もよく見かけます。
あっ、私も、この間の物件、お金かけすぎましたw
転売用ですけどねw

takaさん、おっしゃるとおりです。
お金の宛がないのに、ドカーンと指値されると、売主さんと交渉しにくいです。
○○万円であれば、買いたい! お金は、わかりません!というのは、辛いですね。

15. Posted by コンドウ   2008年07月24日 16:47
ひらめさん、確かに素人さんが、安くて良い物件を買うのは、難しいことです。
しかし、私たちから見た美味しい物件と、素人さんから見た美味しい物件と言うのは、違います。
不動産について、勉強したいのであれば、いろんな本やブログを見て勉強し、あとは経験でしょうね。
私も、素人さんにわかりやすいブログを書いているつもりですが、難しいと感じたときは、何でも質問してください!
今後とも、宜しくお願いします。
16. Posted by シンガ   2008年07月24日 16:48
大変ご無沙汰しています。

不動産だけでなく何事にも言える事だと思います。
相手に好かれることは一番大事ですよね。
17. Posted by 水戸大家   2008年07月24日 21:34
私の場合、業者さんに
「売れないから指してくれ」
と頼まれて初めて指値で買い付け書きます。

こんな業者さんを1つでも多く作る努力をしてます。

値が下がらないか?の打診はしますが、無謀な指値の乱発は自分の首を絞めるだけなのでやりません。

やはり信頼関係が大事ですよね。
18. Posted by 株式投資朗   2008年07月24日 22:04
こんばんは、ド素人でも一流のトレーダーに変身させ、圧倒的に稼げる株式投資方法を公開中です。
19. Posted by みったん   2008年07月24日 22:12
5 とんでもない安値で物件(アパートやマンション)を手に入れたという話を聞くと、うらやましいと思っていました。
でも、それによって気分を害する人がいたら、そんな取引は良くないですね。
もちろん私はとんでもない指値をしたことはありません。
相場とかけ離れた指値は恥ずかしくてできませんから。
得したなという程度で満足してます。

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20. Posted by 葵   2008年07月24日 23:04
5 何かの業者さんの標語で、『たとえ買い案件でも一応がんばろう』…みたいなのがありました。…とは言え、ウリが欲しいのです!
社長は素人さんに親切なので、初めて買主(未遂)さんも、いい勉強が出来るのですね
21. Posted by 工務店   2008年07月24日 23:42
社長の仕事に対する取り組み方は、本当に勉強になります。
気づきを仕事を取り入れるのが非常に巧みなのです。

私は非常に効率が悪いです。・・・なんとかしなくては。
22. Posted by コンドウ(素人さんの為の不動産学校   2008年07月25日 01:29
シンガさん、相手に好かれると得することが多いですが、その前に嫌われないことも大切ですね〜。
私が書くと、お客様を教育しているようで、少し抵抗がありますけどね・・・^^;

水戸大家さん、売れない物件がいつまでも市場にでているのであれば、大きく指してみるのもありだと思います。
私の言っているのは、物件の状況をみて指したほうが良いと言っているのですよ〜。

株式投資朗さん、素人を一流トレーダーですか・・・。
すごいですね。
今度、時間があるとき拝見しますねw
23. Posted by コンドウ(素人さんの為の不動産学校   2008年07月25日 01:38
みったんさん、とんでもなく安く買えるというのは、普通ではなかなか難しいのですよ〜。
素人さんが、とんでもなく安く買えたとブログなんかに書いてあることがありますが、その物件が本当に美味しいかどうか見てみると、案外???なんてことも多いですからね〜。

葵さん、なるほどw
私としては、売りも買いも、両方ほしいです(笑)
ちょっと欲張りですかね〜・・・♪
私は、親切なのかな〜?お客様あっての商売ですから、なるべくやわらかく話すようにはしています。


工務店さん 仕事をバリバリやっている方に、ほめられると、何だか照れくさいです。
ご自分で効率が悪いとおっしゃっていますが、先日、お会いしたときに、そんなふうには見えませんでしたよ。
友好のパンダを見て、段取りが上手いし、この人はできる人だな〜と思いましたよ♪
24. Posted by ひらめ   2008年07月26日 12:04
 みなさんこんにちは。おじゃまします。コンドウさん、お返事ありがとうございます。不動産の本を買いました。でも難しい。。 お話の中で指すとか指値とおっしゃられているのはなんですか? 基礎的なお話でとってもおはずかしいのですが、教えてください
25. Posted by ひらめ   2008年07月26日 12:09
 申し遅れました。コンドウさん、こちらこそ宜しくお願いいたします。こけそうな質問をするかもしれませんがどうぞ宜しくお願いします。
26. Posted by コンドウ(素人さんの為の不動産学校)   2008年07月27日 02:07
指値とは、簡単に言うと、買主の希望価格のことです。
27. Posted by ひ   2008年07月28日 08:54
ありがとうございます

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