411) 夏のオープンハウス対策 (不動産、物件案内)413) 家を買うときの損得勘定

2008年07月21日

412) 素人さんからの質問 この物件(不動産)は高い?安い?

釜山海岸まずは、ゆうかさんのアンコールに応えて、釜山のヘウンデ海岸での写真をUP!

ナルシストみたいで、はずかしいです。
あはは〜 メタボなナルシストw

ゆうかさん、これでよろしかったですか?
@@@@@@@@@@@@@@@@@@@@@@@@@@@@@@@@@@@@

不動産会社の代取をしていると、経営者仲間から、不動産についての相談や質問を受ける。

一番多い質問は、この辺りの相場はいくらか? この物件は安いか?高いか?

そもそも、不動産の価格なんてものは、条件によって変わってくるから、相場はいくらですなんて言えない!

相談者のみなさんは、私が安いと言えば購入するし、高いと思うならやめる!ということらしいのだが、けっこう返事に困る。

私の感覚で高いか安いかを判断すると、99%の物件が高い!

はっきり言えば、不動産業者が素人に出しているもので、これは安い!というものは限りなく0に近い。

だから、私は、こう言う。

相場より安い場合は、『素人さんが買う価格としては安いと思いますよ!』

相場より高い場合は、『ありえない金額ですね〜!』

『但し、その物件を買うことにより、金額以上の何か別の価値があれば、高くないかもしれませんけど・・・』と補足する。

その物件を買うことにより特別に得られるもの!

お金に置き換えたときに、どうなのかという問題なのである。

例えば、坪30万円が相場の場所で商売をして月に100万円の利益がでるとして、そのすぐ近所で坪50万円の価格の土地があったとする。
その50万の場所で商売をすれば、月に150万円利益がでるとしたら、相場の20万円高でも、価値があるわけだ!

住宅用ならともかく、商売をするのに、近隣相場を気にしすぎる人は、あまり賢くないような気がする。

経営者なら、人より高く買うのは損と考えるより、その物件を買ったときに、どれだけの利益が見込めるのかを考えなければいけないと思う。


これは、賃貸でも同じことが言える!

表通りの1階を月100万円で借りるか、裏通りの1階を月50万円で借りるかってのも、同じことだ。

自分が、商売をしたときに、どちらが利益がでるかで決めたほうがよい!

固定客相手の商売で、場所が関係しない商売なら、50万円の場所のほうが利益がでるわけだし、飛び込み客相手の商売であれば、倍の家賃になってでも、100万のほうを借りたほうが利益がでるだろう!


実は、先日も、そんな相談があったのだが、相場より高い土地で表通りの良い物件と、その近くの表通りから1本入った相場より安い土地の、どちらを買うか迷っていて、良い土地のほうを買えば、悪いほうの土地を買うより、売上げも利益も大きくなるとわかっているが、相場より高く買うなんて、商売人として納得がいかない!と言っていた。

相談者のI社長は、私の説明に対して、『なるほどね〜と言いながら、それでも、相場がどうのこうの言ってたw』

私は、I社長の商売であれば、相場より高くても、相談の土地を買うほうが良いと勧めたのだが、結局、相場より安いが、道路の狭い不便な土地を買った。

高くても新規客が拾えるし店の名前も宣伝できる土地のほうが、相場より安いだけがとりえの固定客しか来ないような土地より絶対に良いのにな〜〜〜???

私は、I社長に、自分の考えを再度伝えたのですが、I社長は、『俺、商売人だから相場より高いものは買えない! 俺の頭では、近ちゃんの考え方にはついていけないわ〜』と、言っていました。

私は、I社長に『1億で2億稼ぐか、1億5千万で5億稼ぐかの違いですから、こじんまり商売をしたいみたいですから、いいんじゃないですか〜w』と言っておきました。

私たちプロでも、相場より高く買うことがあります。

先日買った土地も、相場が2000万円の土地(50坪)を、2300万円で買いました。

でも、その隣接している裏の土地は、330坪を4000万円で買いました。

もし私が、表の土地は相場より高いので、嫌!なんて言っていたら、どうなっていたでしょうね。

相場より高い表の土地を買ったからこそ、相場よりはるかに安い土地を買えたわけなのです。

相場より高く買うのは嫌なんていうプライドは、私にはありません!

大切なことは、相場より高いか安いかではないのです。

もちろん、利益とか関係なければ、安く買ったほうが良いですけどね〜www


しか〜し、居住用の不動産購入でも、損得の計算ができない人が、けっこういるのですよ。

この話は、次回にしましょう。



不動産投資家の皆さんは、収益、立地、コストなんかを、しっかり考えて買われる方が多いでしょうから安心ですけどね〜。





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toshikazy at 17:01│Comments(8)TrackBack(0) このエントリーをはてなブックマークに追加 mixiチェック 不動産投資 | 不動産営業

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この記事へのコメント

1. Posted by 横浜せくすい   2008年07月21日 17:24
3 確かに、そこでいくら儲かるかで、対象の価値を考えるのが当然だと思っているのですが、その商売人社長は良く経営続いてますね。

いいねたをお持ちなんでしょう。

釜山の写真をなぜまた?

2. Posted by 水戸大家   2008年07月21日 21:05
今日も保存しましたよ〜(^^ゞ

最近読んだ本に、今日のお話と似たような事が書いてありました。

「スナックの始め方」ですけど…
3. Posted by SARI   2008年07月21日 22:27
5

結果論で言えばそうですけれど、やっぱり怖いのではないでしょうか?

そんな事言っていたら、成長しないかもしれませんけれど、守りに入ってしまう気持ちもわからないでもないですねぇ。。。
4. Posted by ゆうか   2008年07月21日 23:43
O(≧∇≦*)Oキャー!
これこれそれそれぐっゴチョあばロメ
5. Posted by コンドウ(素人さんの為の不動産学校   2008年07月22日 01:26
セクスイさん、その社長は車屋さんで、親切丁寧な良い仕事をする方で、顧客で商売をしている感じなんです。
表通りにでて商売をすれば、もっと、商売を大きくできると思ったのですけどね〜。

水戸大家さん、確かに水商売も、場所が良いほうがいいですよね〜。
立地と料金と女の子次第だと思います。

SARIさん、確かに、大きな借金ですから恐いのでしょうね〜。
でも、商売って、ここ一発!勝負に行かなきゃいけないときもあるのですけどね〜。

ゆうかさん、最近、キャラ変わりましたよねw
元不動産ファンドの、やり手営業レディーには思えません(笑)
6. Posted by    2008年07月22日 09:18
おはようございます!
商売はやはり認知度の高い場所で構えた方が
よりベスト!!
あそこにあんなお店があると解るだけでも
宣伝効果はありますよね
もったいないです・・・
7. Posted by まり   2008年07月23日 20:57
5

私は、社長サンのファンですが
ゆうかサンもコメントが楽しいので、実は気になる存在でした。
今日もかわいいし(*´з`*)
ヤリ手の方なんですね〜、ここには、そういう方たちが集まってるんですか?
8. Posted by コンドウ(素人さんの為の不動産学校   2008年07月24日 01:38
Eさん、私もそう思います。
けっこういい仕事する方だけに、もったいないな〜と思い、私も、アドバイスに力が入りましたw
おせっかい近藤ですwww

まりさん、がおぉぉぉ〜w
ファンとか言われると照れます
やり手の方が集まっているのかどうかは、わかりませんが、素晴らしい方たちだとは思います。
そんな方々から、コメントを頂けて、幸せです

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