livedoorJune 01, 2008
３６２） 今後の不動産市場を予想 ２００８年〜
東京から帰り、溜まったメールを整理しました。
その中で、非常に厳しいご意見を頂戴しておりました。
かなりの長文なので、簡単にまとめると、こんな内容でした。
★近藤社長のブログの読者です。（私⇒ありがとうございますｗ）
★漢字や文法が間違っている！（私⇒眠い目擦って書いてるのでごめんなさい。）
★近藤社長は本を出版をしたがっているが、この内容では成り立たない。（私⇒そうですか＞＜）
★今までのブログのこと、今年、相場は下がるだろう！ レバレッジのこと！ 不動産投資のこと！ マンションや建売が供給過多！ 収益物件が下がってきた！
業界先細り！ 良い地域もある！
以上、受け取り方の違いはありますが間違ったことは書かれていない！（私⇒そうですか？ありがとうございます。誤字脱字お許しください！）
★記事に一貫性がないので、何を訴えたいのか理解に苦しみます。（私⇒ゴメン！）
★今年の不動産公示価格は、発表では上がっていますよ！（私⇒国土交通省でしょ？知ってますよ〜。）
★以前のバブル崩壊、土地の暴落と同じになるということですか？（私⇒同じじゃないんじゃない？）
★近藤社長の今後不動産市場を予想して！というようなお願い。（私⇒う〜ん、ハズレると嫌だけど・・・予想でよければ書いてみます。）
と言うことなのですが、毎日読んで下さっているからファンなのか？ 厳しいご指摘を頂いたのでイジメなのか？良くわかりません。
難しい日本語を使われる方なので、賢い人だとは思いますが、優しい日本語も学習されたほうが良いと思います。（一流の大学卒だけど、幼稚園は卒園してない感じｗ）
ちょうど、先日、ある企業の駅前ビルを買ったときに、主要都市の不動産売買を手広くやってみえる方々と話したときに、私が言ったことを、そのまま書きましょう。
不動産市場について！
まず、以前のバブルとは根本が違うので、同じようにはならない。
そもそも今回のは、ファンドが仕掛けたミニバブルであり、前のような大きなバブルではないのです。
サプライムでファンドの資金の流れが悪くなり、良い場所が、金にものを言わせて買いまくられなくなり、高くなりすぎたものが、売れずに安くなってきたということだと思っています。
おっと、その前に、国土交通省の発表なんてのは、少し前のデーターが遅れて出てきていると考えたほうが良いのでは？
海外の都市や、東京のことは詳しくないですが、名古屋では、訳のわかんないような高〜い価格で売り出されていたものが、下がってきています。
高くなった、ミニバブル地域は、下げると予想しています。
しかし、バカほど下げるのではなく、投機的な目的ではない、実際の需要に見合った価格になったときに下げは止まると思います。
ミニバブル地域の底は、そこになると予測しています。（底、そこ、駄洒落じゃないですよ！）
何だかんだ言っても、ミニバブル地域の需要はありますからね！
ただ、私が心配しているのは、ミニバブルにつられて上がった地域のことです。
そんな地域に手を出したのは、プロばかりではなく、一般の不動産投資家もいるわけで、レバレッジを効かせて、低い利回りのものを長期のローンを組んで買っている場合が多いのです。
本当に需要がある場所で、適正な家賃設定のものを、買ったのであれば問題はないのですが、当時、金融機関の素人向け融資で、無理矢理利回りを合わせた物件を購入した一般の不動産投資家もいるのです。
もちろん、需要の伸びている地域もあります。
でも、供給過多の地域もあるのです。
新しい物件は、満室のところが多いが、古くなった物件は空室が目立ってきているという地域もあります。
それに加えて、少子化と都市集中化を考えると、恐ろしくなるのです。
ミニバブル地域と、ミニバブル地域の外側の一部分は、投機的な動きがなくなり、実際の需要に見合った価格までの下げで、そこまで下がったときには、買いが入り、多少あがるのではないでしょうか？
実際には、そこまで需要がないのに、中心部が高くなったので手が出せなかったから、とりあえず、そこに需要があっただけの地域は、下げたままになると思うのです。
更に、その周りの地域は、もっと需要がなくなるわけで、収益物件として成り立たないものが増えると予測しています。
そして、この現象は、場所の違いはあるものの、事業用も住居用も、賃貸も売買も、同じだと考えています。
つまり、中心部はある程度まで下がり、そこから少し上がる！
中心部から外へ行くほど、ドーンと行かないものの、最終的な下げ幅は大きく時間をかけてジリジリと下げ続げる！
もちろん全てということではなく、地方都市でも需要のある地域もありますけどね。
そして、誰が勝ち、誰が負けるのか、考えたときに、一般の投資家は、不利な状況にあると言いたいのです。
先日、私が話をした大手の業者さんは、ミニバブル地域のことしか考えていないのかもしれませんが、私のような中小の不動産業者や、一般の投資家は、ミニバブル地域の外のことを考えなくてはいけません。
ミニバブル地域以外の全体を見たときに、需要のほうが多いのか、供給のほうが多いのか・・・実際は、どちらなのでしょうか？
ファンド撤退の後、需要と供給が調整されたときに、強いのは、需要側？ 供給側？
不動産投資家の皆さん、貴方の持っている地域は、どちらですか？
持つにも買うにも、そこらへんを見極める必要があると言いたいのです。
不動産市場の予想だけではなく、意見も入ってしまいましたが、↑こんなふうに考えています。
ちょっと、ランキング下降気味・・・応援クリックをお願いします。
↓今日のランキング・・・何位かな？？？
↓（人気ｂｕｌｏｇランキング）と、（土地・不動産）ポチッすると順位がわかるよ！
人気blogランキングへ
２つのブログランキングに参加しています。
貴方の清き１クリックを・・・ｍ（＾＾）ｍ宜しくおねがいします
その中で、非常に厳しいご意見を頂戴しておりました。
かなりの長文なので、簡単にまとめると、こんな内容でした。
★近藤社長のブログの読者です。（私⇒ありがとうございますｗ）
★漢字や文法が間違っている！（私⇒眠い目擦って書いてるのでごめんなさい。）
★近藤社長は本を出版をしたがっているが、この内容では成り立たない。（私⇒そうですか＞＜）
★今までのブログのこと、今年、相場は下がるだろう！ レバレッジのこと！ 不動産投資のこと！ マンションや建売が供給過多！ 収益物件が下がってきた！
業界先細り！ 良い地域もある！
以上、受け取り方の違いはありますが間違ったことは書かれていない！（私⇒そうですか？ありがとうございます。誤字脱字お許しください！）
★記事に一貫性がないので、何を訴えたいのか理解に苦しみます。（私⇒ゴメン！）
★今年の不動産公示価格は、発表では上がっていますよ！（私⇒国土交通省でしょ？知ってますよ〜。）
★以前のバブル崩壊、土地の暴落と同じになるということですか？（私⇒同じじゃないんじゃない？）
★近藤社長の今後不動産市場を予想して！というようなお願い。（私⇒う〜ん、ハズレると嫌だけど・・・予想でよければ書いてみます。）
と言うことなのですが、毎日読んで下さっているからファンなのか？ 厳しいご指摘を頂いたのでイジメなのか？良くわかりません。
難しい日本語を使われる方なので、賢い人だとは思いますが、優しい日本語も学習されたほうが良いと思います。（一流の大学卒だけど、幼稚園は卒園してない感じｗ）
ちょうど、先日、ある企業の駅前ビルを買ったときに、主要都市の不動産売買を手広くやってみえる方々と話したときに、私が言ったことを、そのまま書きましょう。
不動産市場について！
まず、以前のバブルとは根本が違うので、同じようにはならない。
そもそも今回のは、ファンドが仕掛けたミニバブルであり、前のような大きなバブルではないのです。
サプライムでファンドの資金の流れが悪くなり、良い場所が、金にものを言わせて買いまくられなくなり、高くなりすぎたものが、売れずに安くなってきたということだと思っています。
おっと、その前に、国土交通省の発表なんてのは、少し前のデーターが遅れて出てきていると考えたほうが良いのでは？
海外の都市や、東京のことは詳しくないですが、名古屋では、訳のわかんないような高〜い価格で売り出されていたものが、下がってきています。
高くなった、ミニバブル地域は、下げると予想しています。
しかし、バカほど下げるのではなく、投機的な目的ではない、実際の需要に見合った価格になったときに下げは止まると思います。
ミニバブル地域の底は、そこになると予測しています。（底、そこ、駄洒落じゃないですよ！）
何だかんだ言っても、ミニバブル地域の需要はありますからね！
ただ、私が心配しているのは、ミニバブルにつられて上がった地域のことです。
そんな地域に手を出したのは、プロばかりではなく、一般の不動産投資家もいるわけで、レバレッジを効かせて、低い利回りのものを長期のローンを組んで買っている場合が多いのです。
本当に需要がある場所で、適正な家賃設定のものを、買ったのであれば問題はないのですが、当時、金融機関の素人向け融資で、無理矢理利回りを合わせた物件を購入した一般の不動産投資家もいるのです。
もちろん、需要の伸びている地域もあります。
でも、供給過多の地域もあるのです。
新しい物件は、満室のところが多いが、古くなった物件は空室が目立ってきているという地域もあります。
それに加えて、少子化と都市集中化を考えると、恐ろしくなるのです。
ミニバブル地域と、ミニバブル地域の外側の一部分は、投機的な動きがなくなり、実際の需要に見合った価格までの下げで、そこまで下がったときには、買いが入り、多少あがるのではないでしょうか？
実際には、そこまで需要がないのに、中心部が高くなったので手が出せなかったから、とりあえず、そこに需要があっただけの地域は、下げたままになると思うのです。
更に、その周りの地域は、もっと需要がなくなるわけで、収益物件として成り立たないものが増えると予測しています。
そして、この現象は、場所の違いはあるものの、事業用も住居用も、賃貸も売買も、同じだと考えています。
つまり、中心部はある程度まで下がり、そこから少し上がる！
中心部から外へ行くほど、ドーンと行かないものの、最終的な下げ幅は大きく時間をかけてジリジリと下げ続げる！
もちろん全てということではなく、地方都市でも需要のある地域もありますけどね。
そして、誰が勝ち、誰が負けるのか、考えたときに、一般の投資家は、不利な状況にあると言いたいのです。
先日、私が話をした大手の業者さんは、ミニバブル地域のことしか考えていないのかもしれませんが、私のような中小の不動産業者や、一般の投資家は、ミニバブル地域の外のことを考えなくてはいけません。
ミニバブル地域以外の全体を見たときに、需要のほうが多いのか、供給のほうが多いのか・・・実際は、どちらなのでしょうか？
ファンド撤退の後、需要と供給が調整されたときに、強いのは、需要側？ 供給側？
不動産投資家の皆さん、貴方の持っている地域は、どちらですか？
持つにも買うにも、そこらへんを見極める必要があると言いたいのです。
不動産市場の予想だけではなく、意見も入ってしまいましたが、↑こんなふうに考えています。
ちょっと、ランキング下降気味・・・応援クリックをお願いします。
↓今日のランキング・・・何位かな？？？
↓（人気ｂｕｌｏｇランキング）と、（土地・不動産）ポチッすると順位がわかるよ！
人気blogランキングへ
２つのブログランキングに参加しています。
貴方の清き１クリックを・・・ｍ（＾＾）ｍ宜しくおねがいします
トラックバックURL
この記事へのコメント
1. Posted by 田舎者
June 01, 2008 14:27
以前書いていらした逆ドーナツ化現象のことをおっしゃっているのですね。自分の住んでいる地域がまさにそれです。以前４千万円を越えて売られていた新築分譲住宅が、今では３５００万円以下になったというのに売残ってしまっています。これほどまでに値下りするとは知らず３年前に新築分譲住宅を購入してしまいました。社長さんは、ここから更に値下りすると予想（泣）これから住宅を取得する人は毎月の住宅ローンの支払額より値下げ幅のほうが上回るのかもしれないですね。
2. Posted by
コンドウ
June 01, 2008 18:19
田舎者さん、新築の住宅を３０年〜３５年のフルローンで買った場合、しばらくの間は、値下がり額のほうが大きいものですよ！
もちろん、諸費用を含まずに計算したとしても、値下がりのほうが大きいでしょうね。
新築分譲住宅が中古住宅になるわけですから、余程、土地が高騰するか、めちゃくちゃ短期のローンにするか、自己資金を入れないかぎり難しいと思います。
築浅の分譲マンションや分譲住宅を買い替えをする場合は、ほとんどの人が、追い金をしてローンを返して、新たな物件を買いますからね〜＞＜
通常の３０〜３５年払いの場合、ローンの残債が、土地建物の価格を越えるには、かなりの年数ローンを払わないと難しいですよ！
もちろん、諸費用を含まずに計算したとしても、値下がりのほうが大きいでしょうね。
新築分譲住宅が中古住宅になるわけですから、余程、土地が高騰するか、めちゃくちゃ短期のローンにするか、自己資金を入れないかぎり難しいと思います。
築浅の分譲マンションや分譲住宅を買い替えをする場合は、ほとんどの人が、追い金をしてローンを返して、新たな物件を買いますからね〜＞＜
通常の３０〜３５年払いの場合、ローンの残債が、土地建物の価格を越えるには、かなりの年数ローンを払わないと難しいですよ！
3. Posted by
工務店
June 01, 2008 21:45
色々なファンの方をお持ちですね。
これも社長の人徳ではないかと思います。
そんな私も社長のブログファンの一人です。
不動産に対する造詣の深さはもちろんの事、
まじめな文面に唐突に登場するギャグに思わず笑ってしまいます。
これも社長の人徳ではないかと思います。
そんな私も社長のブログファンの一人です。
不動産に対する造詣の深さはもちろんの事、
まじめな文面に唐突に登場するギャグに思わず笑ってしまいます。
4. Posted by SARI
June 02, 2008 00:01
賛美も苦言もブログを読んでいるからこそのリアクションですね。
文章については、ネットという、いわば匿名性のある世界での、通りがかりなものですから、多少の行き過ぎ！？な内容もあるのかもしれませんね。
モチロンそれが嫌なのかもしれませんし、実はハマっているのかもしれません。
大丈夫ですよ。
それが社長なんですから
みんなが同じキャラクターだったらつまんないですから。
大丈夫。
足りなきゃ、補ってくださる方が現れるものです。
大事なのは、諦めない！
可能性を止められるのは自分だけ。
なので諦めない！
…っと、思います。
5. Posted by
コンドウ(素人さんの為の不動産学校
June 02, 2008 00:18
工務店さん、最近、ギャグ・・・書いてないですね〜。 書きたいと思うときもあるのですが、とりあえず溜めておいて、小出しにしていきますｗ
とりあえず、友好のパンダの中に人形が入っていたのが、ここ最近の笑えたネタですｗｗｗ
ＳＡＲＩさん、ありがとうございます。
やはり、ギャグを盛り込んだほうがいいのでしょうか？
ちょっと、考えてみます。
とりあえず、友好のパンダの中に人形が入っていたのが、ここ最近の笑えたネタですｗｗｗ
ＳＡＲＩさん、ありがとうございます。
やはり、ギャグを盛り込んだほうがいいのでしょうか？
ちょっと、考えてみます。
6. Posted by
星輝
June 02, 2008 00:30
今回のお話も参考になります。不動産は奥が深い！
色々考えては見るものの何が正解だか分かりません。
私は今目の前にあるものたちで何とか乗り切れるように知恵を出してみます。
色々考えては見るものの何が正解だか分かりません。
私は今目の前にあるものたちで何とか乗り切れるように知恵を出してみます。
7. Posted by せくすい
June 02, 2008 00:46
ネットだけだと人間は過激になりやすいですよね。
あえば、相手をイメージしながら記入します。
リアルも多少は必要なんですね。
あえば、相手をイメージしながら記入します。
リアルも多少は必要なんですね。
8. Posted by 野生のまゆげ
June 02, 2008 01:05
愛と憎は紙一重なのと同じで、強い関心が伺えます。
一番熱心な読者さんなのかも・・
重箱の隅をつつくようなつっこみにも真面目に答えるコンドウ社長の優しさがすてきです（笑）
一番熱心な読者さんなのかも・・
重箱の隅をつつくようなつっこみにも真面目に答えるコンドウ社長の優しさがすてきです（笑）
9. Posted by
ナオ
June 02, 2008 01:39
大変な長文ですね。お疲れさまです。ゆっくりおやすみください。
10. Posted by
コンドウ
June 02, 2008 10:26
星輝さん、先を予想するのですから、正解は、先にならないとわからないです。
大切なことは、常に危機感を持ちながら経営をしていくということだと思います。
セクスイさん、どんなイメージを持たれたのか、ちょっと恐いです・・・＾＾；
セクスイさんに対する私のイメージは、メールで送ったとおりです。
まゆげさん、いえいえ、あまりに酷いときは相手にしませんよ。熱心なあまり、ムキになられる方には、きちんと対応していますｗ
ナオさん、お気遣いありがとうございます。
今朝、コンビニのぶどうジュースですが、一応、飲んで出社しましたよｗ
大切なことは、常に危機感を持ちながら経営をしていくということだと思います。
セクスイさん、どんなイメージを持たれたのか、ちょっと恐いです・・・＾＾；
セクスイさんに対する私のイメージは、メールで送ったとおりです。
まゆげさん、いえいえ、あまりに酷いときは相手にしませんよ。熱心なあまり、ムキになられる方には、きちんと対応していますｗ
ナオさん、お気遣いありがとうございます。
今朝、コンビニのぶどうジュースですが、一応、飲んで出社しましたよｗ
11. Posted by シンガ
June 02, 2008 22:08
やはり社長のブログは、本当に勉強になります。
その上、突然笑わせてもくれますし…
その上、突然笑わせてもくれますし…
