livedoorMay 15, 2008
３４７） 不動産投資 自己資金比率
前回にも触れましたが、投資物件を買う際の自己資金比率の問題。
２〜３年前の話になりますが、ある投資家セミナーで、講師と言い合いになったことがあります。
くだらないセミナーで、不動産投資の良いところばかりを説明して、成功した人が投資をやってよかった〜という演説があり、最後は、投資物件を専門に扱っている不動産業者を紹介して、アンケートをとって終わるというパターン。
アンケートには、ちゃっかり、（不動産業者から物件資料を送付を希望するか？）という項目があったのには笑ったｗｗｗ
これがまた、メリットばかり並べ立てて、リスクの説明は、ほとんどなし。
●セミナーの内容を簡単に説明します。
不動産という担保があるから、銀行は簡単に金を貸すし、金利が安いから、投資物件を買って、儲けよう！
レバレッジ効果抜群、節税対策にもなるし、インフレなんて屁でもない！
もしもの時は、売ればいいし、ローンを組めば、あなたが死んでも大丈夫！
さあさあ、みんなで不動産投資でガッポリ儲けようｗｗｗ
まあ、こんな感じ。（ちょっと簡単に書きすぎかなｗ）
その後は、投資家のリアルな儲かった話＆自称、投資のプロフェッショナルの不動産業者の話で、終わろうとしたのだが、私が終わらせなかった。
あまりに素人をコケにした一方的なセミナーだったので腹が立って言いました。
『すみませ〜ん。質問は受け付けてくれないのですか〜？』
主催者側が、『皆さんからの質問に全てお答えしていると時間が足りませんから、個々にメールで受け付けます。』みたいなことを言った。
私は、『少しでいいから時間をください。』と言って立ち上がり、『不動産投資にデメリットはないのですか？』と質問した。
主催者の答え＝『デメリットがないとは言えませんが、それをサポートする為に、スタッフと不動産業者さんがいる！』みたいな説明をして誤魔化そうとした。
私は、再度、大きな声で、『もうひとつだけ教えてください。そこの不動産業者さんで物件を買った場合、御社は、何％紹介料をもらうのですか？』
主催者側は、５秒くらい固まっていました。
その後、『質問の内容が、今回のセミナーとは関係のないものですのでお答えする必要はないのですが、そういう事は、ございません。』というような回答だった。
私は、物件の紹介を希望するに○を付けて、住所を書いたが、投資のプロフェッショナルの不動産業者さんから連絡はありませんでした。
このセミナー・・・過剰にメリットを説明してたけど・・・確かに、メリットの部分で嘘は言っていません。
でも、不動産投資のメリットだけではなく、デメリットも説明するべきだと思いました。
それで、ちょっぴり意地悪してしまいました。
レバレッジの説明をするのに、てこの原理の絵を写し、１００万円しかないのに、１０００万円の物件を買うと、利回り１０％であれば、毎年１００万円が、入ってくるという説明。
補足で、経費や返済は抜いて考えてくださいと説明していましたが、笑ってしまいました。
そして、インフレの説明では、物価が上がれば必ず賃料も上がる！と説明ｗ
必ず・・・にも、笑いましたｗ
これは、必ず上がるというのは間違いです。
上がることが多い。上がると思う。上がる傾向にある。上がりやすい。が正解です！
素人さんが、メリットだけを聞けば、借りられるだけ借りて、投資物件を買わなければ損！と思ってしまいますよね〜。
私は、全く逆の考え方で、なるべく多くの自己資金を入れて投資物件を買うべきだと思います。
その中で、ある程度のレバレッジを効かせることは、手法として使うべきだとは思いますが、不動産投資を、ＦＸ感覚で、レバレッジを効かせて、ドーンと儲けようというって・・・素人投資家のことを真剣に考えていないような気がします。
よ〜く考えてみて下さい。
ローンを払っている間、世の中は動いているのです。
先行きの暗い不動産業界と考えて、全額ローン１２年〜最悪１５年での返済を考えたときに・・・・
利回り１０％＝１０部屋あって、１部屋が１年空いたら確実に赤字です。
空きがでても、すぐに埋まるうちはいいのですけどね。
自己資金比率が高いほど、リスクは少なくなるのです。
おかげさまで、ランキングが上がってきました。・・・いつも応援クリックをして頂きありがとうございます。
↓今日のランキング・・・何位かな？？？
↓ポチッすると順位がわかるよ！
人気blogランキングへ
２つのブログランキングに参加しています。
貴方の清き１クリックを・・・ｍ（＾＾）ｍ宜しくおねがいします
２〜３年前の話になりますが、ある投資家セミナーで、講師と言い合いになったことがあります。
くだらないセミナーで、不動産投資の良いところばかりを説明して、成功した人が投資をやってよかった〜という演説があり、最後は、投資物件を専門に扱っている不動産業者を紹介して、アンケートをとって終わるというパターン。
アンケートには、ちゃっかり、（不動産業者から物件資料を送付を希望するか？）という項目があったのには笑ったｗｗｗ
これがまた、メリットばかり並べ立てて、リスクの説明は、ほとんどなし。
●セミナーの内容を簡単に説明します。
不動産という担保があるから、銀行は簡単に金を貸すし、金利が安いから、投資物件を買って、儲けよう！
レバレッジ効果抜群、節税対策にもなるし、インフレなんて屁でもない！
もしもの時は、売ればいいし、ローンを組めば、あなたが死んでも大丈夫！
さあさあ、みんなで不動産投資でガッポリ儲けようｗｗｗ
まあ、こんな感じ。（ちょっと簡単に書きすぎかなｗ）
その後は、投資家のリアルな儲かった話＆自称、投資のプロフェッショナルの不動産業者の話で、終わろうとしたのだが、私が終わらせなかった。
あまりに素人をコケにした一方的なセミナーだったので腹が立って言いました。
『すみませ〜ん。質問は受け付けてくれないのですか〜？』
主催者側が、『皆さんからの質問に全てお答えしていると時間が足りませんから、個々にメールで受け付けます。』みたいなことを言った。
私は、『少しでいいから時間をください。』と言って立ち上がり、『不動産投資にデメリットはないのですか？』と質問した。
主催者の答え＝『デメリットがないとは言えませんが、それをサポートする為に、スタッフと不動産業者さんがいる！』みたいな説明をして誤魔化そうとした。
私は、再度、大きな声で、『もうひとつだけ教えてください。そこの不動産業者さんで物件を買った場合、御社は、何％紹介料をもらうのですか？』
主催者側は、５秒くらい固まっていました。
その後、『質問の内容が、今回のセミナーとは関係のないものですのでお答えする必要はないのですが、そういう事は、ございません。』というような回答だった。
私は、物件の紹介を希望するに○を付けて、住所を書いたが、投資のプロフェッショナルの不動産業者さんから連絡はありませんでした。
このセミナー・・・過剰にメリットを説明してたけど・・・確かに、メリットの部分で嘘は言っていません。
でも、不動産投資のメリットだけではなく、デメリットも説明するべきだと思いました。
それで、ちょっぴり意地悪してしまいました。
レバレッジの説明をするのに、てこの原理の絵を写し、１００万円しかないのに、１０００万円の物件を買うと、利回り１０％であれば、毎年１００万円が、入ってくるという説明。
補足で、経費や返済は抜いて考えてくださいと説明していましたが、笑ってしまいました。
そして、インフレの説明では、物価が上がれば必ず賃料も上がる！と説明ｗ
必ず・・・にも、笑いましたｗ
これは、必ず上がるというのは間違いです。
上がることが多い。上がると思う。上がる傾向にある。上がりやすい。が正解です！
素人さんが、メリットだけを聞けば、借りられるだけ借りて、投資物件を買わなければ損！と思ってしまいますよね〜。
私は、全く逆の考え方で、なるべく多くの自己資金を入れて投資物件を買うべきだと思います。
その中で、ある程度のレバレッジを効かせることは、手法として使うべきだとは思いますが、不動産投資を、ＦＸ感覚で、レバレッジを効かせて、ドーンと儲けようというって・・・素人投資家のことを真剣に考えていないような気がします。
よ〜く考えてみて下さい。
ローンを払っている間、世の中は動いているのです。
先行きの暗い不動産業界と考えて、全額ローン１２年〜最悪１５年での返済を考えたときに・・・・
利回り１０％＝１０部屋あって、１部屋が１年空いたら確実に赤字です。
空きがでても、すぐに埋まるうちはいいのですけどね。
自己資金比率が高いほど、リスクは少なくなるのです。
おかげさまで、ランキングが上がってきました。・・・いつも応援クリックをして頂きありがとうございます。
↓今日のランキング・・・何位かな？？？
↓ポチッすると順位がわかるよ！
人気blogランキングへ
２つのブログランキングに参加しています。
貴方の清き１クリックを・・・ｍ（＾＾）ｍ宜しくおねがいします
トラックバックURL
この記事へのコメント
1. Posted by 余計人
May 15, 2008 22:42
＞利回り１０％＝１０部屋あって、１部屋空いたら、赤字です。
うーん、、、、、
うーん、、、、、
2. Posted by
Ｅ
May 15, 2008 23:00
こんばんは！今日も２位をキープしていますよ！
賃貸マンションの管理をしていますが
満室になれば必ず次は空室が出ます
いつも１００％の入居率だったら
オーナー様もニコニコなんですけど
賃貸マンションの管理をしていますが
満室になれば必ず次は空室が出ます
いつも１００％の入居率だったら
オーナー様もニコニコなんですけど
3. Posted by
コンドウ(素人さんの為の不動産学校
May 15, 2008 23:16
余計人さん、全然余計じゃないです。
ご指摘くださってありがとうございます。
もう少し解り易く書いてみました。
１０部屋あって、そのうちの１室が１年空いたら赤字ですという意味で、供給過多になった地域は、１０部屋のうち、必ずどこかが空いているなんてところがあります。
ここのところの新築ラッシュや、古いビルをリノベした安い家賃のところは満室、投資ブームで無理して買った低利回りの物件で空きがでてるところも増えてきました。
また、そのへんのところも書いていこうと思っています。
今後も、宜しくお願い致します。
ご指摘くださってありがとうございます。
もう少し解り易く書いてみました。
１０部屋あって、そのうちの１室が１年空いたら赤字ですという意味で、供給過多になった地域は、１０部屋のうち、必ずどこかが空いているなんてところがあります。
ここのところの新築ラッシュや、古いビルをリノベした安い家賃のところは満室、投資ブームで無理して買った低利回りの物件で空きがでてるところも増えてきました。
また、そのへんのところも書いていこうと思っています。
今後も、宜しくお願い致します。
4. Posted by
vitto
May 15, 2008 23:19
不動産賃貸っていうのは，資産保全のためにやるもので，原則として儲けるためにやるもんじゃない．．．．って書いたら，ヒンシュク買いましたけどね．
近藤社長のいうことはまともですが，一方の極論でもあると思いますよ．レバレッジ 1 では資産保全にならないと思うのですが．．．
近藤社長のいうことはまともですが，一方の極論でもあると思いますよ．レバレッジ 1 では資産保全にならないと思うのですが．．．
5. Posted by
コンドウ(素人さんの為の不動産学校
May 15, 2008 23:27
Ｅさん、さすがですね。
地域の賃貸オーナーさんにプロとして的確なアドバイスをされているのでしょうね。
Ｅさんも仕事柄、ご存知かと思いますが、投資ブームに乗り、無責任な仕事をする人も沢山います。
ゼネコン、ファンド、不動産業者等、いろんなやり方を見てきました。
そんな話も書いていきます。
地域の賃貸オーナーさんにプロとして的確なアドバイスをされているのでしょうね。
Ｅさんも仕事柄、ご存知かと思いますが、投資ブームに乗り、無責任な仕事をする人も沢山います。
ゼネコン、ファンド、不動産業者等、いろんなやり方を見てきました。
そんな話も書いていきます。
6. Posted by 余計人
May 15, 2008 23:32
こちらこそ申し訳ないです。
ただ、、１０００万円の物件で1年間
1/10空いたとすると単純に100万円の
収入のところが90万円だった、、。
これだけで赤字、といいますか
(諸費用や減価償却と絡むので）
キャッシュフローの面ではまあまあ
いい場合もありますし、
そうでない場合もあります。
築年数や引けた融資年限の関係もありますし。
実際問題として
よほど無理して買った物件以外では
表面１０％で1/10空はなかなか健闘しているのでは？
キャッシュフローが結構プラスの場合も
多いはずですが、、。
ただ、、１０００万円の物件で1年間
1/10空いたとすると単純に100万円の
収入のところが90万円だった、、。
これだけで赤字、といいますか
(諸費用や減価償却と絡むので）
キャッシュフローの面ではまあまあ
いい場合もありますし、
そうでない場合もあります。
築年数や引けた融資年限の関係もありますし。
実際問題として
よほど無理して買った物件以外では
表面１０％で1/10空はなかなか健闘しているのでは？
キャッシュフローが結構プラスの場合も
多いはずですが、、。
7. Posted by
コンドウ(素人さんの為の不動産学校
May 15, 2008 23:34
Vittoさん、確かにレバ１はね〜ｗｗｗ
何が言いたいのかっていうと、その人に無理をさせずに不動産投資をさせたいということです。
その人に適したレバレッジをアドバイスするのがいいと思っています。
不動産投資流行に便乗して、借りられるだけ借りて、買え〜！という売り方をしていた業者さん、多かったと思いませんか？
何が言いたいのかっていうと、その人に無理をさせずに不動産投資をさせたいということです。
その人に適したレバレッジをアドバイスするのがいいと思っています。
不動産投資流行に便乗して、借りられるだけ借りて、買え〜！という売り方をしていた業者さん、多かったと思いませんか？
8. Posted by
vitto
May 15, 2008 23:47
見え見えの業者さんに騙される人は，本人の責任もありますが，気の毒に思いますよ．
見え見えの場合，私は黙って去りますが，だまらないでおちょくってしまうところが，社長ですね ^^
見え見えの場合，私は黙って去りますが，だまらないでおちょくってしまうところが，社長ですね ^^
9. Posted by
サラリ-マン大家
May 16, 2008 01:02
私も自己資金投入派です。今後来るであろう不動産賃貸のリスクを考えますと、フルロ−ンなんて考えられません。
10. Posted by
星輝
May 16, 2008 01:13
私もそういうセミナーでは静かに席を去ります。いじると楽しいのかもしれませんが、気の毒ですから。
自己資金比率を多くすることができないサラリーマンを食い物にする業者さんは多いと思います。
売れば彼らの仕事は終わりですからね。
自己資金比率を多くすることができないサラリーマンを食い物にする業者さんは多いと思います。
売れば彼らの仕事は終わりですからね。
11. Posted by
コンドウ(素人さんの為の不動産学校
May 16, 2008 01:28
余計人さん、何度もすみません。
長期ローンで、時代の変化がなければ、実質的には赤字ではないですね。
順番が違うというか私の書き方がまずいです。
また、詳しくは後々ブログに書きますが、まず、長期のローンであれば赤字にはならないです。
しかし、少子高齢化からの供給過多＝家賃の低下を考えると、投資物件のローンの期間は、１５年だと思います。
そして、年間９０万円の家賃からローン金利３％だと約７８万円くらいかな？（今電卓なしｗ）と経費を引いたら手取りはマイナスになります。
要するに、１０のうちの１が毎月の手取りの利益だと考えています。
そして１５年後、その物件にいくらの価値がついているか？その時点で始めて手元に大金を手にしてプラスになるか？という計算です。
２０年以上とか３５年フルローンというのは、私には考えられない投資です。
長期ローンで、時代の変化がなければ、実質的には赤字ではないですね。
順番が違うというか私の書き方がまずいです。
また、詳しくは後々ブログに書きますが、まず、長期のローンであれば赤字にはならないです。
しかし、少子高齢化からの供給過多＝家賃の低下を考えると、投資物件のローンの期間は、１５年だと思います。
そして、年間９０万円の家賃からローン金利３％だと約７８万円くらいかな？（今電卓なしｗ）と経費を引いたら手取りはマイナスになります。
要するに、１０のうちの１が毎月の手取りの利益だと考えています。
そして１５年後、その物件にいくらの価値がついているか？その時点で始めて手元に大金を手にしてプラスになるか？という計算です。
２０年以上とか３５年フルローンというのは、私には考えられない投資です。
12. Posted by
コンドウ(素人さんの為の不動産学校
May 16, 2008 01:36
そして、サラリーマン大家さんは、資金が少ないから、毎年、金を手元に残したいから、長期にする人が多いのです。
あくまでも、私の個人的な意見ですが、長期フルローンで投資物件を買った人は、運良く時代が見方してくれて、たまたま買った場所が良ければ、生き残れると思いますが・・・・・・・。
だめだ、ずっと先に書きたいことを、書いてしまいそう＞＜
余計人さん、ここらへんで・・・。
あくまでも、私の個人的な意見ですが、長期フルローンで投資物件を買った人は、運良く時代が見方してくれて、たまたま買った場所が良ければ、生き残れると思いますが・・・・・・・。
だめだ、ずっと先に書きたいことを、書いてしまいそう＞＜
余計人さん、ここらへんで・・・。
13. Posted by
コンドウ(素人さんの為の不動産学校
May 16, 2008 01:49
ついでに、キャッシュフローが、マイナスになっている物件が多いような気がします。
自己資金比率を高く不動産投資して、時代の流れをみて、いつでも、吸い上げといて売れる状態を作っておかなくてはいけないと思うのです。
結論を言ってしまうと、自己資金を入れて、金を少しずつ増やすのが、不動産投資であって、レバレッジをガンガンに効かせてやるべきではないと考えています。
イコール、銀行は、不動産投資家用に用意されたパンフに、ご利用は計画的に！って書くべきだと思いますｗｗｗ
あくまでも、私の未来予想、個人的な意見です。
自己資金比率を高く不動産投資して、時代の流れをみて、いつでも、吸い上げといて売れる状態を作っておかなくてはいけないと思うのです。
結論を言ってしまうと、自己資金を入れて、金を少しずつ増やすのが、不動産投資であって、レバレッジをガンガンに効かせてやるべきではないと考えています。
イコール、銀行は、不動産投資家用に用意されたパンフに、ご利用は計画的に！って書くべきだと思いますｗｗｗ
あくまでも、私の未来予想、個人的な意見です。
14. Posted by せくすい
May 16, 2008 10:42
今回のコメントでは、VITTOさんの意見（4）が面白かったですね。単なる賛同でないところが。
15. Posted by
コンドウ
May 16, 2008 11:25
うん。
とっても、おもしろいですｗ
的確な回答に、おもわず笑みがこぼれましたｗ
とっても、おもしろいですｗ
的確な回答に、おもわず笑みがこぼれましたｗ
16. Posted by アゲアゲ♂
May 16, 2008 12:13
しゃちょ〜むずかしすぎてわかりません。
17. Posted by 借金王
May 16, 2008 12:19
毎日楽しくブログを拝見しています。
サブプライムローン問題でファンドが投げました。個人投資家は今の下げた時期を絶好の仕込み時と考えて余力を使い果たして仕込んでいるようにも思えます。次は個人投資家の投げでしょう。絶好の買い場と考えている投資家が多いうちは下げ続けると考えます。空前の収益不動産ブームですが、３年後に終焉すると考えています。
私は８年目前に築１３年ＲＣ１５％を東京都隣接市に仕込みました。当時は銀行の不良債権処理で投売り状態でした。２割弱の頭金と諸費用を用意し１０年完済で、残債は残り２年です。その間余剰のキャッシュフローで最近大規模修繕も済ませました。しかし今までよくても、今後は厳しくなるのは目に見えています。周囲には分譲マンションやワンルームマンションが大量に供給され脅威となっています。今後は初期費用だけでなく、家賃の本格的な値下げ競争になると思っています。
サブプライムローン問題でファンドが投げました。個人投資家は今の下げた時期を絶好の仕込み時と考えて余力を使い果たして仕込んでいるようにも思えます。次は個人投資家の投げでしょう。絶好の買い場と考えている投資家が多いうちは下げ続けると考えます。空前の収益不動産ブームですが、３年後に終焉すると考えています。
私は８年目前に築１３年ＲＣ１５％を東京都隣接市に仕込みました。当時は銀行の不良債権処理で投売り状態でした。２割弱の頭金と諸費用を用意し１０年完済で、残債は残り２年です。その間余剰のキャッシュフローで最近大規模修繕も済ませました。しかし今までよくても、今後は厳しくなるのは目に見えています。周囲には分譲マンションやワンルームマンションが大量に供給され脅威となっています。今後は初期費用だけでなく、家賃の本格的な値下げ競争になると思っています。
18. Posted by
浅輪裕彦
May 16, 2008 12:38
始めまして近藤様
大家をやりながら空室対策・解消コンサル
をしていま浅輪と申します。
内容がそぐわない場合は削除されても
構いませんので宣伝をさせてください。
私毎ですが、この度本を出版する事に
なりました。
カリスマ大家が実践する【稼働率９９％】満室経営
ー空室対策・解消マニュアルー
詳しくは↓
http://www.kusitu.com/archives/cat_50026130.html
何かのお役に立てるとかもしれないと思い
宣伝でしたがコメントさせていただきました。
どうぞよろしくお願いいたします。
大家をやりながら空室対策・解消コンサル
をしていま浅輪と申します。
内容がそぐわない場合は削除されても
構いませんので宣伝をさせてください。
私毎ですが、この度本を出版する事に
なりました。
カリスマ大家が実践する【稼働率９９％】満室経営
ー空室対策・解消マニュアルー
詳しくは↓
http://www.kusitu.com/archives/cat_50026130.html
何かのお役に立てるとかもしれないと思い
宣伝でしたがコメントさせていただきました。
どうぞよろしくお願いいたします。
19. Posted by
コンドウ
May 16, 2008 12:58
アゲアゲさん、もう少し書いたら復活しますので、待っててくださいねｗ
借金王さん、私も、その考え方に近いです。
すでに、個人投資家の投げは、始まってきています。
そして、１年前の条件と感覚で、投資物件を買うという人は少ないです。
即ち、下がるということですし、下げてきました。
そして、相場は、さらに下がる。
しかし、大きく下げるのは、もう少し先だと思いますけどね。
基本は、今買うな！だと思いますが、例外的にですが、中には地域性からさほど賃料が下がらない地域もあるはずです。
絶対的自信があれば、借金派の方は、金融機関がチに締める前の今、買うのも悪くないと思います。
とは言っても、なるべく多くの自己資金を入れてほしいですけどね〜。
借金王さん、私も、その考え方に近いです。
すでに、個人投資家の投げは、始まってきています。
そして、１年前の条件と感覚で、投資物件を買うという人は少ないです。
即ち、下がるということですし、下げてきました。
そして、相場は、さらに下がる。
しかし、大きく下げるのは、もう少し先だと思いますけどね。
基本は、今買うな！だと思いますが、例外的にですが、中には地域性からさほど賃料が下がらない地域もあるはずです。
絶対的自信があれば、借金派の方は、金融機関がチに締める前の今、買うのも悪くないと思います。
とは言っても、なるべく多くの自己資金を入れてほしいですけどね〜。
20. Posted by 借金王
May 16, 2008 13:30
近藤さん
仰るとおり今はまだ売り場だと思います。金融機関が本格的な引き締めに転じた時こそチャンスです。
それまで拡大は控え体力を温存し、繰り上げ返済や自己資金の積み上げを考えています。
チャンスには本当に良質な物件を目先の利回りにとらわれずに仕込みたいですね・・・。
自己資金を少しでも投入するという考えは大賛成です。フルーローンで成功する人は極一部だと思います。最近の円高による過度のレバレッジによるFX取引の破綻がよい例だと思います。
仰るとおり今はまだ売り場だと思います。金融機関が本格的な引き締めに転じた時こそチャンスです。
それまで拡大は控え体力を温存し、繰り上げ返済や自己資金の積み上げを考えています。
チャンスには本当に良質な物件を目先の利回りにとらわれずに仕込みたいですね・・・。
自己資金を少しでも投入するという考えは大賛成です。フルーローンで成功する人は極一部だと思います。最近の円高による過度のレバレッジによるFX取引の破綻がよい例だと思います。
21. Posted by
たまこ
May 16, 2008 14:52
コンドウ社長、こんにちは。
ここ３回ほどのブログ、すごく考えさせられる内容です。
現在自己資金を結構投入して区分を買っていて、一棟ものを買ってみたいけどどうしても明確なビジョンが描けないのです。
一番クリアにできない疑問は「出口」です。
ある程度長期でローンを組もうとすると必然的に築浅になりますが、売却する時に残存の少ない物件は見向きもされないですよね。
売却を視野に入れている場合、所有は５年とか１０年と決めている人もいるのではないかと思うのですが、その時の情勢は予想がつきませんよね。
予測が狂った時の対処の仕方が分からないのです。
ずっと所有し続ける覚悟があれば別なのですが、それはそれで維持するのは大変になるでしょう。
コンドウ社長の玄人意見を伺いたいです。
ここ３回ほどのブログ、すごく考えさせられる内容です。
現在自己資金を結構投入して区分を買っていて、一棟ものを買ってみたいけどどうしても明確なビジョンが描けないのです。
一番クリアにできない疑問は「出口」です。
ある程度長期でローンを組もうとすると必然的に築浅になりますが、売却する時に残存の少ない物件は見向きもされないですよね。
売却を視野に入れている場合、所有は５年とか１０年と決めている人もいるのではないかと思うのですが、その時の情勢は予想がつきませんよね。
予測が狂った時の対処の仕方が分からないのです。
ずっと所有し続ける覚悟があれば別なのですが、それはそれで維持するのは大変になるでしょう。
コンドウ社長の玄人意見を伺いたいです。
22. Posted by 借金王
May 16, 2008 16:34
たまごさん
私の個人的な考えですが、出口戦略で大切なのは立地でしょう。建物はあくまで付随するもので不動産の価値は立地にあると思います。
将来既存の物件を取り壊して新築にする際十分採算が取れるところです。またほかの商売等に転用できる場所です。建物で昭和築のものはアスベストが使用されていることが非常に多いですが、撤去費用がかなりかかります。立ち退き費用も大きいでしょう。そういったもの全てを考慮し将来再建できるかです。
私自身は単に利回りが高いからという理由だけでは絶対物件を購入しません。立地の将来性を買います。
私の個人的な考えですが、出口戦略で大切なのは立地でしょう。建物はあくまで付随するもので不動産の価値は立地にあると思います。
将来既存の物件を取り壊して新築にする際十分採算が取れるところです。またほかの商売等に転用できる場所です。建物で昭和築のものはアスベストが使用されていることが非常に多いですが、撤去費用がかなりかかります。立ち退き費用も大きいでしょう。そういったもの全てを考慮し将来再建できるかです。
私自身は単に利回りが高いからという理由だけでは絶対物件を購入しません。立地の将来性を買います。
23. Posted by スーさん
May 16, 2008 20:40
近藤社長様 ２−３月前からブログを拝見させていただいています。団塊の世代です。不動産投資業者は本当に平気で人をだますような営業マンが多い業界だと思います。その中で、社長はすばらしい考えだと思います。今後も、不動産投資を計画していますが、近藤社長のご意見をぜひお聞かせいただきたいと思います。
私は東急東横線，田園都市線での投資をしていますが、土地が高く、表面利回りは１０％以下が多いので、価格が下がつたといつても投資に見合うのも多くありません。近藤社長は、不動産投資の条件は、どのような基準でやるのが良いとお考えですか。立地条件、自己資本比率、表面利回り、融資基準等、できましたら、多くの素人大家さんの投資基準のスタンダードをお示しいただけると世の素人が、悪徳不動産業者にだまされないで住むと思います。それにより、不動産業界の健全化が図れるのでは、と思います。宜しくお願いいたします。
私は東急東横線，田園都市線での投資をしていますが、土地が高く、表面利回りは１０％以下が多いので、価格が下がつたといつても投資に見合うのも多くありません。近藤社長は、不動産投資の条件は、どのような基準でやるのが良いとお考えですか。立地条件、自己資本比率、表面利回り、融資基準等、できましたら、多くの素人大家さんの投資基準のスタンダードをお示しいただけると世の素人が、悪徳不動産業者にだまされないで住むと思います。それにより、不動産業界の健全化が図れるのでは、と思います。宜しくお願いいたします。
24. Posted by
水戸大家
May 16, 2008 21:41
質問は受け付けませんと言われて立ち上がって質問してしまう社長に惚れてしまいそうです（良い意味で）
今日の話も全て共感できます。
今日の話も全て共感できます。
25. Posted by 工務店
May 16, 2008 23:08
睡眠時間も凄いですが、コメント数がもっと凄いです。今後の活躍にも期待します。早く寝て次の日に記事を見るとすでに他の人に同意見が書き込まれてます。
26. Posted by
コンドウ(素人さんの為の不動産学校
May 16, 2008 23:43
みなさん こんばんは。
今帰って来たのですが、すごいコメント数に驚いています＾＾；
浅輪さん、後で、おじゃましますね。
たまこさん、はっきり言うと、買うときに真剣に考える。そして、情勢を見て判断する。
それでいいと思います。
だから、それができるように自己資金を沢山入れておくのです。
それに、借金王さんは、ただ者ではないですねｗ
立地という答えは正しいと思います。付け加えるなら、その地域の将来性も予想しなくてはいけません。
スーさん、とても難しい質問ですね。
どの基準というのは、はっきりとは言い切れないのです。
個々の物件の特性と地域性と時代を読み、自己資金、支払い年数等を考えるのがいいです。
自己資金が多いほど有利ということだけは、はっきりいえますけどね。
今帰って来たのですが、すごいコメント数に驚いています＾＾；
浅輪さん、後で、おじゃましますね。
たまこさん、はっきり言うと、買うときに真剣に考える。そして、情勢を見て判断する。
それでいいと思います。
だから、それができるように自己資金を沢山入れておくのです。
それに、借金王さんは、ただ者ではないですねｗ
立地という答えは正しいと思います。付け加えるなら、その地域の将来性も予想しなくてはいけません。
スーさん、とても難しい質問ですね。
どの基準というのは、はっきりとは言い切れないのです。
個々の物件の特性と地域性と時代を読み、自己資金、支払い年数等を考えるのがいいです。
自己資金が多いほど有利ということだけは、はっきりいえますけどね。
27. Posted by
コンドウ(素人さんの為の不動産学校
May 16, 2008 23:53
水戸大家さん、逆に、私を納得させてほしかったです。
私の個人的な意見や質問なわけで、間違っているかもしれません。
逆に、勉強させて頂きたかったです。
考え方の相違で、戦うのは、とても楽しいです。
工務店さん、いつもありがとうございます。
私も、コメント数に驚きました。
この反響は、ブロガーとして嬉しいです。
睡眠時間を削ってでも頑張って書きますｗ
私の個人的な意見や質問なわけで、間違っているかもしれません。
逆に、勉強させて頂きたかったです。
考え方の相違で、戦うのは、とても楽しいです。
工務店さん、いつもありがとうございます。
私も、コメント数に驚きました。
この反響は、ブロガーとして嬉しいです。
睡眠時間を削ってでも頑張って書きますｗ
