livedoorMay 15, 2008
３４６） 不動産投資 失敗は最小限度に！
前回、その人に合った不動産投資を奨めるという話をしましたが・・・・。
それは、所詮、私の裁量での判断で、必ずしも正解とは言えません。
私は、不動産の売買で、年商１０００万円以下から〜年商１０億以上の会社に成長させたという実績はありますが、不動産投資で会社を成長されてきたわけではありません。
ただ・・・年間、数百件の不動産を扱っているので、いろいろな人を見るのです。
売却の依頼を受けるときには、当然に、理由を聞くわけです。
もちろん出世売りの人もいますが、多くの人は、失敗売りのほうですね〜＞＜
そして、失敗売りの原因を辿ると、甘さと、無理という結果に行きつくことが多いのです。
今回、土地や、家の売却は置いといて、投資物件の売却を例にあげてみましょう。
経営者仲間の話ですが、本業は、うまくいってるが、最近、投資物件のほうの空室が増えてきて、収入より出て行くほうが多くなってきた。と相談を受けたことがあります。
マイナスのままローンを払って行くより、損してでも売りたいと言うのです。
そして、私は、市場調査をしました。
原因は、近くで新築が増えて、供給過多を起こしていることと、新築と家賃が数千円しか変わらないということで、この地域で新規に借りたいという人が、新築のほうに取られてしまっているということにあったのです。
家賃を下げるにも、買った当初の利回りが低いので、大きく下げることもできない状況なのです。
大幅に改装して、今時のデザインにするにも、費用がかかるし・・・。
結果・・・『社長〜 何とかして〜 』
結局、４年前に１億８０００万円で買った一棟売り中古マンションを、１億４０００万円で売りました。
なぜ、1億４０００万円になったかは、経年による評価だけではなく、家賃を下げて空室を満室にして、利回り１０％に合わせたからです。
１億４０００万円 利回り１０％ 現在満室という状況にして売却しました。
単純計算では、４０００万円のマイナスですが、購入時の経費やら、減価償却や、入って来た家賃やら、その他諸々足し引きした結果、２２００万円のマイナスでした。
幸い本業が、うまくいってたので、処理できましたが、不動産投資１本でやっていたら、破産していたかもしれません。
不動産投資で損して売却した話は、まだまだあります。
細かくは書きませんが、買ったばかりのマンションで、自殺者がでたケース。
恐い人に入居されてしまい両隣と上の階が空室になったしまったケース。
物件の南側に大きな分譲マンションが建ってしまったケース。
不動産の仲介をやっていると、いろいろ見ちゃうんです。
金利の上昇、供給過多、老朽化だけではなく、時に、予測不可能な、とんでもないことが起きる場合があるのです。
私は、当社のお客様にレバレッジ大きい不動産投資は、恐くて奨められません。
ですから、失敗しても、やり直すことができる範囲の投資を奨めるのです。
不動産投資・・・投資と名のつく以上、リスクはあります。
でも、そのリスクを最小限にして、投資を始めてもらいたいです。
しかし、不動産投資で一攫千金と考え、人生を賭けてでも、やりたいという人は、止めません。
但し、私は、奨めませんし、物件を売りません！
税金対策とかレバレッジ効果を活かしてとか、言う人もいますが、私は、基本的に自己資金比率を高くして不動産投資をすることをお勧めします。
おかげさまで、ランキングが上がってきました。・・・いつも応援クリックをして頂きありがとうございます。
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それは、所詮、私の裁量での判断で、必ずしも正解とは言えません。
私は、不動産の売買で、年商１０００万円以下から〜年商１０億以上の会社に成長させたという実績はありますが、不動産投資で会社を成長されてきたわけではありません。
ただ・・・年間、数百件の不動産を扱っているので、いろいろな人を見るのです。
売却の依頼を受けるときには、当然に、理由を聞くわけです。
もちろん出世売りの人もいますが、多くの人は、失敗売りのほうですね〜＞＜
そして、失敗売りの原因を辿ると、甘さと、無理という結果に行きつくことが多いのです。
今回、土地や、家の売却は置いといて、投資物件の売却を例にあげてみましょう。
経営者仲間の話ですが、本業は、うまくいってるが、最近、投資物件のほうの空室が増えてきて、収入より出て行くほうが多くなってきた。と相談を受けたことがあります。
マイナスのままローンを払って行くより、損してでも売りたいと言うのです。
そして、私は、市場調査をしました。
原因は、近くで新築が増えて、供給過多を起こしていることと、新築と家賃が数千円しか変わらないということで、この地域で新規に借りたいという人が、新築のほうに取られてしまっているということにあったのです。
家賃を下げるにも、買った当初の利回りが低いので、大きく下げることもできない状況なのです。
大幅に改装して、今時のデザインにするにも、費用がかかるし・・・。
結果・・・『社長〜 何とかして〜 』
結局、４年前に１億８０００万円で買った一棟売り中古マンションを、１億４０００万円で売りました。
なぜ、1億４０００万円になったかは、経年による評価だけではなく、家賃を下げて空室を満室にして、利回り１０％に合わせたからです。
１億４０００万円 利回り１０％ 現在満室という状況にして売却しました。
単純計算では、４０００万円のマイナスですが、購入時の経費やら、減価償却や、入って来た家賃やら、その他諸々足し引きした結果、２２００万円のマイナスでした。
幸い本業が、うまくいってたので、処理できましたが、不動産投資１本でやっていたら、破産していたかもしれません。
不動産投資で損して売却した話は、まだまだあります。
細かくは書きませんが、買ったばかりのマンションで、自殺者がでたケース。
恐い人に入居されてしまい両隣と上の階が空室になったしまったケース。
物件の南側に大きな分譲マンションが建ってしまったケース。
不動産の仲介をやっていると、いろいろ見ちゃうんです。
金利の上昇、供給過多、老朽化だけではなく、時に、予測不可能な、とんでもないことが起きる場合があるのです。
私は、当社のお客様にレバレッジ大きい不動産投資は、恐くて奨められません。
ですから、失敗しても、やり直すことができる範囲の投資を奨めるのです。
不動産投資・・・投資と名のつく以上、リスクはあります。
でも、そのリスクを最小限にして、投資を始めてもらいたいです。
しかし、不動産投資で一攫千金と考え、人生を賭けてでも、やりたいという人は、止めません。
但し、私は、奨めませんし、物件を売りません！
税金対策とかレバレッジ効果を活かしてとか、言う人もいますが、私は、基本的に自己資金比率を高くして不動産投資をすることをお勧めします。
おかげさまで、ランキングが上がってきました。・・・いつも応援クリックをして頂きありがとうございます。
↓今日のランキング・・・何位かな？？？
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この記事へのコメント
1. Posted by
だらー
May 15, 2008 00:31
今回もすごく勉強になります。
私も自分なりに考えながら、
現金で物件を増やしてきて良かったのかなと
改めて思いました。
実は社長のブログ、はじめからずっと読んでいたんですが、こうゆう展開になるとランキングが上がりますね（笑）。
あと、ブログわかりやすいと思います。
私も自分なりに考えながら、
現金で物件を増やしてきて良かったのかなと
改めて思いました。
実は社長のブログ、はじめからずっと読んでいたんですが、こうゆう展開になるとランキングが上がりますね（笑）。
あと、ブログわかりやすいと思います。
2. Posted by
横浜せくすい
May 15, 2008 00:48
運の良い人が残るのかも知れません。少なくとも、リターンに見合わない予想外のリスクの要素は増えてる気がします。
3. Posted by RIN
May 15, 2008 12:52
いつもブログ楽しく拝見させていただいてます。
ここ数年、サラリーマンの方がフルローンで億を超えるような物件を買う投資が流行してましたが、傍から見てかなり異常だと思ってました。
レバレッジをフルに利かせた投資は、それがプラスに働く分には、これほど良いものはありませんが、いざマイナスに働いてしまった場合は個人でカバーできる範囲を超えてしまいます。
私だったらそのような物件を持っていたらとても落ち着いて生活できません。
リスクが大きすぎますし・・。
今後、個人の投資家がにっちもさっちもいかなくなって手放した物件が、市場にゴロゴロ出てくるのではないかと思っています。
ここ数年、サラリーマンの方がフルローンで億を超えるような物件を買う投資が流行してましたが、傍から見てかなり異常だと思ってました。
レバレッジをフルに利かせた投資は、それがプラスに働く分には、これほど良いものはありませんが、いざマイナスに働いてしまった場合は個人でカバーできる範囲を超えてしまいます。
私だったらそのような物件を持っていたらとても落ち着いて生活できません。
リスクが大きすぎますし・・。
今後、個人の投資家がにっちもさっちもいかなくなって手放した物件が、市場にゴロゴロ出てくるのではないかと思っています。
4. Posted by
コンドウ
May 15, 2008 18:14
タラーさん、堅実な投資が一番だと思います。
おかげさまで、ランキングも上がってきましたｗ
セクスイさん、運の良い人は残りますよ！
空室ができなければ、少々のことは、何とかなりますからね。
ＲＩＮさん、私も全く同じ考えです。
今年後半〜来年末にかけて、かなりの投売りが出ると予想しいぇいます。
もうすでに、ちょいうま物件がポツポツでてきましたけどね〜。
金融機関の締め付けも厳しくなりそうなので、借りて買うなら今、キャッシュで買うなら、もう少し待って、うまいのを買うのが良いと思います。
おかげさまで、ランキングも上がってきましたｗ
セクスイさん、運の良い人は残りますよ！
空室ができなければ、少々のことは、何とかなりますからね。
ＲＩＮさん、私も全く同じ考えです。
今年後半〜来年末にかけて、かなりの投売りが出ると予想しいぇいます。
もうすでに、ちょいうま物件がポツポツでてきましたけどね〜。
金融機関の締め付けも厳しくなりそうなので、借りて買うなら今、キャッシュで買うなら、もう少し待って、うまいのを買うのが良いと思います。
5. Posted by
水戸大家
May 15, 2008 21:15
社長の考え方に共感です。
やはり最高のリスクヘッジは高利回りを現金買いなんだと思います。
やはり最高のリスクヘッジは高利回りを現金買いなんだと思います。
6. Posted by
夢子
May 16, 2008 00:49
そういえば近所で某芸能人が不審死をして、
マンションの住人がみんな引っ越しちゃった、ということがありました。
もう昔のことですが、今でもその部屋は空いてます。
不動産投資って難しいですね。
メッセージありがとうございました。
夢子は元気でやっておりますのでご安心を
しばらくはマイペースで頑張ります。
マンションの住人がみんな引っ越しちゃった、ということがありました。
もう昔のことですが、今でもその部屋は空いてます。
不動産投資って難しいですね。
メッセージありがとうございました。
夢子は元気でやっておりますのでご安心を
しばらくはマイペースで頑張ります。
7. Posted by
星輝
May 16, 2008 01:06
ご経験に裏打ちされたアドバイスだったんですね。説得力があるわけです。
一部の批判している人も納得していることでしょう＾＾
一部の批判している人も納得していることでしょう＾＾
