livedoor2008年01月20日
１８６） 久々に欲しい投資物件 （不動産屋ＶＳ占有屋）
私は、投資物件に興味がなく、どちらかというと転売派！
仲介業から始め、現在の宅地分譲やビルの転売をするようになった。
最初に銀行から融資を受けた年、１回の転売で約１０％〜２０％の利益！
１年で４回転させた！
購入物件の契約をしてから決済をするまでに買主を見つける場合が多かった。
時間をかけたとしても、２〜３ヶ月で確実に売ってきた。
最近は、大型の開発物件なんかをさわるようになり、時間をかけるようになったが、小さな物件を扱っていた頃は、本当に早かったｗ
そんなやりかたをしてきたせいか、利回りで稼ごうという気にはならなかった！
しかし、今回、私の目の前に現れた物件は、一味違う！
それに、最近は、会社も社員と固定経費が増えたので、安定収入もいいな〜なんて考えるようになった！
もちろん、自己資金を多く入れて、借入は少しだけで買うつもりだ！
今の日本の銀行に資金を預けておくことは、トイレットペーパーをトイレの棚に積んであるのと何ら変わりない！（お尻を拭くのに困ったら使うだけで、何の特にもなんないｗ）
今回買おうと思ってる物件は、喉元まででかかってるが、今は秘密ｗ
少々、難しい系の占有者なのでゴタゴタするかもしれないが、何とかなる程度の物件で、私の希望価格で手に入れば、かなりの利回りになるはず・・・。
しかも、不動産の素人さんは手を出さないと思うので、希望価格で買える気がする。
あとは、ややこしい物件が好きな業者に知られずに、進められるかどうかだけだと思う。（ここの占有者は、かなり難しい人）
たぶん、この物件は中途半端な占有屋が占有者に知恵をつけて、現在の所有者を苦しめていたのだと思う。
かなり、もめると思うが、最悪の場合でも、自己資金の投入率が多いので楽勝だと思う！というか、銀行は、こういう物件には資金をだしたがらない＞＜
でも、１〜２年、放置しても、全然ＯＫ。
☆今後の作戦☆（不動産投資家の皆さん参考にしてね！）
当社で取得できた場合、建物を私の名義にして、土地は法人所有のままにする。
そして、超高額で当社の下請けに空いている部分を貸す。作戦上の賃料で申し訳ないので、普段出している仕事の工賃を上げて家賃分調整！
とりあえず現在の占有者に、立退きを要求しない！
土地所有の法人と占有者で、一般の駐車場契約をする！
私個人から占有者に対し賃料の増額請求！
占有者が故意的に破損させた部分についての話し合い！
借りている部分以外を使用している為、そこの賃料をもらう！（払わなかったら使用させない）
ここで、私個人と占有者で、新条件で建物の賃貸借契約！
ここまでやって、利回り１８％になる予定だ。
おそらく、ここで自ら立ち退くと思うが・・・・。
これで、ずっと借りてもらっていてもいいが、空になった場合、ある業種が、借りたくてしょうがない場所なので、その業種に貸せば、利回り３０％にはなると思うｗ
ここで、占有者が賃料を払い踏ん張ったら立退き開始！
近隣からの苦情と、駐車場の契約を解除する。（法人名義にしてある）
私は法人から土地を借りて、そこに建築してある建物を所有し貸している形になる為、駐車場は法人が直接占有者に貸してあるわけだ。
即ち法人が占有者に駐車場の解約を申し入れる。
占有者は、建物の貸主である個人と土地を貸している法人は別なので、法人に対して営業権の侵害を主張できないから、契約は解除できる可能性が高いわけだ。
法人の代表取締役である私が建物を貸しているからと主張するかもしれないが、駐車場の契約は別契約にしてあるため、借地借家法の適応はされない！（２段構え）
駐車場のなくなった状態での営業は事実上難しいため建物の解約を申し入れてくる。
当社の顧問弁護士に相談はしていないが、これで行けるはずだ！！！
作戦終了！（ミッション終了ｗ）
悪質な占有者を出して、借りてもらっていた下請けにも賃貸契約を解除してもらい、新規の募集ができる。（利回り３０％）
うまくいかない場合は、利回り１８％で我慢！
時間はかかるが、時間をかけても良いだけの価値はあると思う。
権利関係や、占有者が横暴で何ともならない物件は、こうやって美味しい物件になるのです。
難しい内容で、わかりにくいかもしれません！
読者の皆さん、ごめんなさい。。。
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それに、最近は、会社も社員と固定経費が増えたので、安定収入もいいな〜なんて考えるようになった！
もちろん、自己資金を多く入れて、借入は少しだけで買うつもりだ！
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しかも、不動産の素人さんは手を出さないと思うので、希望価格で買える気がする。
あとは、ややこしい物件が好きな業者に知られずに、進められるかどうかだけだと思う。（ここの占有者は、かなり難しい人）
たぶん、この物件は中途半端な占有屋が占有者に知恵をつけて、現在の所有者を苦しめていたのだと思う。
かなり、もめると思うが、最悪の場合でも、自己資金の投入率が多いので楽勝だと思う！というか、銀行は、こういう物件には資金をだしたがらない＞＜
でも、１〜２年、放置しても、全然ＯＫ。
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そして、超高額で当社の下請けに空いている部分を貸す。作戦上の賃料で申し訳ないので、普段出している仕事の工賃を上げて家賃分調整！
とりあえず現在の占有者に、立退きを要求しない！
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私個人から占有者に対し賃料の増額請求！
占有者が故意的に破損させた部分についての話し合い！
借りている部分以外を使用している為、そこの賃料をもらう！（払わなかったら使用させない）
ここで、私個人と占有者で、新条件で建物の賃貸借契約！
ここまでやって、利回り１８％になる予定だ。
おそらく、ここで自ら立ち退くと思うが・・・・。
これで、ずっと借りてもらっていてもいいが、空になった場合、ある業種が、借りたくてしょうがない場所なので、その業種に貸せば、利回り３０％にはなると思うｗ
ここで、占有者が賃料を払い踏ん張ったら立退き開始！
近隣からの苦情と、駐車場の契約を解除する。（法人名義にしてある）
私は法人から土地を借りて、そこに建築してある建物を所有し貸している形になる為、駐車場は法人が直接占有者に貸してあるわけだ。
即ち法人が占有者に駐車場の解約を申し入れる。
占有者は、建物の貸主である個人と土地を貸している法人は別なので、法人に対して営業権の侵害を主張できないから、契約は解除できる可能性が高いわけだ。
法人の代表取締役である私が建物を貸しているからと主張するかもしれないが、駐車場の契約は別契約にしてあるため、借地借家法の適応はされない！（２段構え）
駐車場のなくなった状態での営業は事実上難しいため建物の解約を申し入れてくる。
当社の顧問弁護士に相談はしていないが、これで行けるはずだ！！！
作戦終了！（ミッション終了ｗ）
悪質な占有者を出して、借りてもらっていた下請けにも賃貸契約を解除してもらい、新規の募集ができる。（利回り３０％）
うまくいかない場合は、利回り１８％で我慢！
時間はかかるが、時間をかけても良いだけの価値はあると思う。
権利関係や、占有者が横暴で何ともならない物件は、こうやって美味しい物件になるのです。
難しい内容で、わかりにくいかもしれません！
読者の皆さん、ごめんなさい。。。
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この記事へのコメント
1. Posted by うなぎ〜 2008年01月20日 11:38
なんだかんだいって堅実一番でしょう〜
コツコツがんばってください＾＾
コツコツがんばってください＾＾
2. Posted by 吉イ兆シまゆげ 2008年01月20日 12:50
ミッションの成功をお祈りしておりますよ！
駐車場は確かに、借地借家法の適用ができませんから、貸主さんが有利ですね。
僕は個人的に、駐車場の賃料を上げられたり、トホホですが・・
駐車場は確かに、借地借家法の適用ができませんから、貸主さんが有利ですね。
僕は個人的に、駐車場の賃料を上げられたり、トホホですが・・
3. Posted by 星輝 2008年01月20日 12:52
難しい物件もやることが全て見えてくると難しくはないんですね。
流石です。
流石です。
4. Posted by セクスイ 2008年01月20日 16:17
た、楽しそうでえーなあ。。。こういうの大好き。
5. Posted by vitto 2008年01月20日 23:36
資金力ですねぇ．この間の物件は私にはちょっと難しかったけど，社長ならなんとかなったかもしれませんね．利回りはそんなによくありませんけど．．．6. Posted by Ｅ 2008年01月21日 07:15
投資物件に興味があります
昨日物件を買われたオーナー様より
客付け依頼がありました
満室利回り計算してみよう
昨日物件を買われたオーナー様より
客付け依頼がありました
満室利回り計算してみよう
7. Posted by gg 2008年01月22日 14:11
立ち退かないのは喫茶店かなー美容院かなー
借りたがっているのはサラ金か。こんびにかなー
たのしそうでいいなあ
借りたがっているのはサラ金か。こんびにかなー
たのしそうでいいなあ
