84) 不動産を安く買う方法86) 失敗の責任 (不動産)

2007年09月30日

85) 不動産転売で損しないでね! 投資家の人は絶対読んで!

不動産の転売で損をしたことはないか???という質問が来ておりました。
コメントありがとうございます。

不動産の買取りは、年間30〜50物件ほどしておりますが、長期で売れなかったり、損をして売ったことは1度もありません。

何故、長期で売れ残したり、損をしていないかわかりますか?

売れない物件は買わないからです。
(またまたアホな回答w)

とは言っても、これから先、損をするかもしれませんけどね(ガクガクブルブル)

当社では、一般的な仲介物件と、買取り物件は、扱い方がちがうのです。
仲介物件を買取りしようとすれば、お客様の財産を叩いて買うことになります。
もちろん、安くてもいいから即買い取ってくれと言う方の物件は、買取り物件として扱いますけどね。

買取をする物件は、一般的に素人さんが買いにくいものを選びます。
もしくは、1つの物件だと安いがまとめれば高くなるものや、逆に分割すれば高くなるものを買います。

一般的に素人さんが買いにくいものというのは、例えば、倒産した会社の跡地で、わけのわかんないような賃借権を盾に占有しているような物件。
当然に、買い手が少ないために安く買うことができます。
立ち退き費用の予測を間違えるとえらいことになりますが、買う前に占有者と話して
念書を取っておいて買えば安全です。
たまには、もめることもありますけど、基本的に世の中で起きたことは片付きます。

それから、まとめると高くうれる物件は、道路についた土地を相場で買い、その後ろの道路のついていない土地を相場で買います。道路に接道している土地と、していない土地では相場がちがうのですが、それを足して1つにしてしまえば、全部が接道するわけです。
例えば、接道地坪50万円 接道してない土地10万円で買った場合、土地の大きさが増える分安くはなりますが、1つの土地になったとしても40万円くらいでは売れる可能性が高いのです。

最後に、大きな土地を買って分筆して売る場合なんですが、一般的に40坪の住宅用地と400坪の土地では、坪単価というのは変わってきます。(都心部除く)
40坪くらいの土地は住宅地に適しているため、需要が多いのですが、400坪の土地は需要が少ないわけです。(ボリューム乗るような都心除く)
そういった場所で大きな土地を買い、住宅向きに小分けにして売るわけです。
簡単に言うと40坪相場 坪50万のところを、400坪だから坪40万とかで買い
48万くらいで売ったら、足も速いですよねw

これが、安く物件を買える理由です。

昨日のコメント覧に質問をしてくださった、はるか店長さんは、おそらく仲介の物件を、少し安く購入して相場以上で売ろうとしたのではないかな?
もしくは、予定以上に経費がかかったということもありえますね。
不動産屋の店長が相場を間違えたとは思えませんからね^^

さきほど、売れない物件は買わないと書きましたが、安く買うだけではいけません。
お客様に好まれる物件に加工できるかどうかを考えてから、先ほどのようなやり方で物件を買うのです。

((物件を安く買う⇒価値があがるように加工する⇒市場相場より少し安く売る
))


これが、今まで当社が、長期で売れ残したり損をしていない理由です。

他には、・・・・え〜と・・・・・・・
不動産業というのは、情報が命!!!
人が情報を運んでくれますから、人を大切にすることです。

最近は、ブログの読者から仕事を頂いたりしていますよ〜www
遠方の方は断らせていただきましたけど・・・全国区じゃないのでごめんなさい。


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この記事へのコメント

1. Posted by magazinn55   2007年09月30日 16:24
突然のコメントで失礼いたします。
ブログを拝見させていただきまして、是非とも協力をして
いただきたくコメントという形で、ご連絡をいたしました。
当サイトは「ブログで繋がるコミュニケーション」をテーマに
参加していただくブロガーの皆様を幅広く募集をしています。
ランキングを楽しんだり、さまざまなブログを拝見したり、
ブログを持っている方々のコミュニケーションの、
一つの引き出しとして、その場を提供したいと考えています。
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御願いできれば幸いでございます。
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なお、こちらのミスで謝って、再度、ご連絡をした場合。
また、全く興味のない方は削除されてください。
2. Posted by ゆうか   2007年09月30日 18:30
素人さんではなく不動産屋の為の不動産学校ですね。近さまー、私の知ってる不動産屋は何年も在庫を抱えて苦しみに耐え挙句の果てに原価割れして売って損しちゃったりしてえうけどなー。ってか、安い物件なかなか買うことできへんのに無理して買って損をしてる。
簡単に言ちゃってるけど年間30〜50物件の物件買って損をしたことないってのは凄いよ!

3. Posted by    2007年09月30日 18:30
強い経営信念です・・尊敬します!!
まだまだ売買まで手が出せませんが
将来のために、勉強させて頂きます
弊社の目指すところはマンション管理です
日々老朽化して行く建物をいかに現状維持するか
入居者様に満足していただき満室経営するか
老齢化するオーナー様に代わりクレーム対応するか
問題は山積ですが誠意をもってがんばります
3ヶ所クリック完了!!
4. Posted by まゆげ命   2007年09月30日 20:45
僕はど素人で、不動産のこととか難しいことはよく分かりませんが、千代田不動産さんが良い会社だということは伝わってきます。いつか雇ってくださいwww
5. Posted by はるか店長   2007年09月30日 23:03
今回の85話を見て自分の甘さを浮き彫りにしたようで恥ずかしい限りです。普通に買い普通に売って利益を得られるわけありませんよね。甘すぎました。会社に損失を与えた責任をとり辞表をだすつもりです。入社してからトントン拍子で出世してきたものですから自分の実力というものを過信していたのかもしれません。トホホ・・・
6. Posted by コンドウトシカズ   2007年09月30日 23:29
はるかさん、失敗は誰にでもありますよ。
私も転売に関しては損はないですが、私の場合は転売を始めた頃、資金に余裕がなかったので失敗すれば会社がつぶれるというプレッシャーの中でやってきました。
失敗しなかったのではなく、失敗できなかったのです。
今でも、その癖が抜けなくて、自分が確実に儲かるという確信がないかぎり、買取しません。
もう少し妥協ができれば、もっと儲かっていると思いますwww
会社を辞めるとありましたが、辞めることは責任をとることになんてなりませんよ。
責任をとるという気があるのなら、その物件を意地でも売りましょうよ!
なにが原因で売れないのか分かりませんがちょっとした工夫で高く売れることもあります。
頑張ってください!!!
7. Posted by クマ   2007年09月30日 23:53
近藤社長様コメントありがとうございました。
情報満載で読み応えがありますね〜
勉強させて頂きます

これからもよろしくお願い致します。
8. Posted by よっちゃん   2007年10月01日 01:22
なるほど、堅い経営方針ですね
名古屋は一昨年くらいまで、トヨタ移転の影響でプチバブルなんて言われてましたが・・・こんな物件誰が買うの?って物件も、中心部である程度坪数があればビルごと、東京や大阪のファンドが買い漁っていきました
今ではどうなったのでしょう?あいかわらず物件はそのままってところが多いようですが・・・
繁華街のど真ん中で、高さ制限もあるようなところの古いビルなんて、どう建て替えても採算合うとは思えませんが・・・このままゴーストタウンみたいにならないことを願います まあ、飲み屋ビルくらいでしょうね もともとそうだったのが廃れてみんな店が潰れたような物件ばかりですが・・・
9. Posted by けんたろう   2007年10月01日 10:41
田舎でほそぼそ不動産屋やってますけんたろうと申します。ブログへのコメントありがとうございます。勉強させていただきます。

またブログへうかがわせていただきます。
10. Posted by ひろ@大胆な小心者   2007年10月01日 19:32
今晩は、コンドウさん。
先日は応援有難う御座いました。

私も以前「正しい地上げ」の話をブログで書いた事が有りますが、コンドウさんの考え方も、正に「正しい地上げ」だと思いますね。

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