2022年10月
2022年10月25日
超スーパーゴミマンション その後の処理（No.2579)
少し前の話なのですが・・・私がコンサルをしている不動産会社の女社長Aさんから、ゴミ屋敷の件で相談がありました。
相談内容
A不動産の顧客B子さんのお父様がご病気で入院されたので、B子さんが、お父様の住んでいたマンションに行ったところ・・・超スーパーゴミマンションで中に入ることができず・・・A不動産に相談があった。
A不動産のA社長が、顧客B子と一緒に超スーパーゴミ屋敷状態で中に入れず私に相談があった！
A不動産は、私に相談・・・A不動産と私とでB子のお父さんのゴミマンションに行った！
私は、男性ということもあり、玄関からゴミの隙間を通り中に入った！
腐爛死体ほどではないが・・・とんでもない悪臭で吐きそうになり退散！
A不動産は、『近藤社長！ こういう場合は、どうしたらいいですか？』と相談されて関わる羽目になったという話なんですが・・・。
状況
写真はありますが、あえて載せませんw
臨場感フルパワーで書きますので、皆様の頭の中で想像して、気持ち悪さを体感してください。
築年数４０年のマンションで、エントランスも古い感じで、エレベーターに乗った際には、すでにエレベーターも臭い感じだった・・・
エレベーターを降りて左に進み、A不動産の社長は、私の少し前を歩き一番奥の部屋で立ち止まった。
A不動産 『近藤社長、ここです！』
A不動産は、大きなカバンの中を覗き込み鍵を引っ張り出し、左手に鞄を持ちながら右手で鍵を開けた！
細く気鋭な指先には、ワイン色のネイルにスワロフスキーのようなものがついていて・・・その手の美しさに見惚れながら・・・・こいつ家事やってないんだな〜wと思った！
A不動産は、鍵を回し引き抜いたのに扉を開けることなく、少し眉をひそめて困惑した表情で私の方を見た。
私 『俺が開けるの？ う〜ん・・・。 扉の前は臭ってないな〜。 いや・・・微かに臭ってるかも・・・やっぱ臭うな！』
神経を集中されるほどに、臭いに敏感になっていったのだが・・・それほど酷い感じではないことがわかった。
私 『まあ、一般的なゴミ屋敷ぐらいな感じだなw Aさん、場数踏んでないし女の子だから・・・まあいいわ・・・。』
A不動産 『う〜ん・・・。 ヤバかったですよ！ 近藤社長、とりあえず息を止めてから開けた方がいいですよ！』
私は、念のため息を止めながら、扉をゆっくり開けた！
少しずつ鼻を開栓して息を吸ってみた。
臭いけど・・・それほど酷い臭いじゃない！
それよりも・・・玄関は、自転車が置いてあったのだが、自転車だとかろうじて分かるぐらいにゴミの山・・・玄関なのに石油ファンヒーターまで置いてある。
私は、土足のまま、ゴミを踏みながら中に突き進んだ！
玄関を過ぎるとキッチンがあり・・・それを見た瞬間、とんでもなく悍ましい臭いが・・・
私の脳が臭いと感じるのと同時に嗚咽が走り・・・オエェ〜・・・と・・・！
急いで外に出ました！
目に染みたのか・・・涙が滲んでました。
どんな臭いなのかを説明するのは、非常に難しいのですが・・・！
人間のウンコ、加齢臭、動物の糞尿、湿気臭、生ゴミを足して２で掛けた感じです。
２回目の突入！
私は、不動産屋の中の不動産屋だと自負しているので、ここで引いたら格好がつきませんので・・・鼻を摘んで再突入をしました。
コンビニ袋と、名古屋市の指定ゴミ袋を踏みながら蹴りながら突き進み、ベランダの窓を開けました。
ベランダは、使い古しの家具や家電と、何年前に置いたか分からんような植木鉢が散乱していました。
窓を開けたことで、室内の悪臭が減ったので・・・ここぞとばかりに全室の窓を開口、換気扇を回しました。
マンション内の視察！
臭いが幾分が治まったので、室内を視察・・・男性の一人暮らしと言っても、酷過ぎる光景でした。
ゴミ、ゴミ、布団、家電、家具、ゴミ、ゴミ、一番びっくりしたのは・・・・。
小さな仏壇があり、小さなお骨箱（犬猫？ 子供？）と人間のものであったであろう位牌があり、その隣に・・・飲みかけのペットボトルにタバコの吸い殻を入れたものや、焼酎の瓶とコップが並んでいるのです。
ついでに言うと・・・仏壇の奥の仏様が、転んでました！
そして、ゴミだらけのところに、唯一、布団が敷いてあり・・・そこだけは、唯一ゴミのないエリアになっていました。
要するに寝ているところ以外、ゴミだらけ！
まあ、とにかく酷い状況でしたので写真だけ撮って一旦撤退！
そんわけで・・・とりあえず・・・A不動産の事務所に戻り作戦会議！
私 『いや〜・・・まあまあ酷かったな〜w で、俺に相談って何をして欲しいの？ ゴミの片付けの手配ぐらいなら、自分でできるでしょう。 』
A不動産 『まあ、そうなんですけど・・・・！ 実は、うちのお客様のお父様・・・末期癌らしくて、もう帰ってくることがないらしいんですよ！ お客様は、女性で独身で、結婚の予定も子供を産む予定もないので、お父様の分は、全部捨ててほしい・・・、あのマンションもいらない！ 全部、ゴミごと私にもらってと言われていまして・・・。』
私 『なるほど・・・。で・・・俺に、もらってくれないか？って話ねw このマンション自体が、今の価格だと、リフォームして５００万円で売れるか売れないか・・・・仮に４００万円で購入を考えるとして、このゴミ屋敷を片付けて、きれいにリフォームして・・・トントンってところだよな。 でも、貸せば、月５万円ぐらいでは貸せるじゃん！ 修繕積立や管理費引いて月３万円、固定資産税とか、いろいろ引いて・・・・毎月１〜２万円残るかどうかだね。 もらっておけば？』
A不動産 『それなら、いらないというか・・・。 近藤社長なら、もう少しお金を生む形に変えてしまうと思ったので・・・もらっていただけないかと思いまして・・・・私の方は、できれば、お小遣いで１０万円だけいただければ・・・ありがたいです。』
私 『なるほどねw まあ、俺なら、そういう貸し方はしないからなw 俺もめんどくさいからいらんけど・・・、Aさん、自分で貸しなよ！ 法人系か障がい者系とか！ 法人の寮仕様にするとか・・・１室だけなら・・・上手にやれば、賃料、７〜８万円までは上げれると思うよ！』
A不動産 『それも、めんどくさいのでいらないです。 』
私 『あのさ〜！ Aさんがめんどくさいものは、俺もめんどくさい！ お客様も、Aさんも、俺も、誰もいらんわけだから・・・・。 まあいいわw とりあえず、もらっておきなよ！ リフォームしといてくれたら、外国人の寮かなんかで、利益が出るようにして、売ってあげるから・・・・。』
A不動産 『それも考えたんですけどね〜！ この臭いを嗅いじゃうと、関わるのも嫌なんですよ！ お客様も女性でして・・・、もう、お父様との縁を切ると、全ての身内と縁が切れるそうで・・・、位牌もお墓も放棄したい！ 私は1人で生きていくって言ってまして・・・兄弟も音信不通だし、母親も離婚して、どこにいるかすらも知らないってことで、身内は、１人もいらないらしいです。』
私 『なるほど・・・。 過去を全部捨ててしまうってことか・・・。 まあ、今の自分は、両親があっての事とか、自分のルーツはどうでもいいってことねw そういう人は、ドライで、友達も、知り合いも誰も大切に思わないからな！ まあ、最後は、孤独死で、ろくな死に方しないと思うわw 』
A不動産 『本人も、自分で自覚しているようですw 身内の縁が切れたら、生きている意味がないので死にたいって言ってましたもん！』
私 『なるほどねw まあ、いいんじゃいの・・・本人が、そうしたいなら・・・俺、知らん人だし・・・。』
A不動産 『それが・・・・。 実は、近藤社長のことを知っている人なんですよ！ 昔、若い頃にバイトしていた夜の店で、何度かお席につかせていただいたこともあるって言ってました。なんか、社長主催のマリンスポーツにも参加したとか・・・。』
私 『誰・・・？ 錦で席についたって何千人だし、マリンスポーツも毎年やってたので、数百人は来てると思うから・・・・。』
A不動産 『夜のバイトの時の名前と同じかは、知りませんが・・・＠＠＠＠さんですが、わかりますか？』
私 『全く分からん・・・。 写真か何かある？』
A不動産 『ないですよw あっ・・・SNS、インスタが・・・。・・・・ 顔載ってない！』
私 『まあ、いいわ・・・・！ １０年〜１５年前ぐらいの学生だから、３０代の半ば前後だな・・・。う〜ん！ 気になるけど、知れば深入りすることになるとあかんから、まあいいわ！ と言うか・・・そういう話を振ること自体、俺を絡めようと思ってるってことだよな？』
A不動産 『バレましたか・・・・w あのゴミ屋敷、どうしたもんですかね〜？』
私 『その女の子、あんだけのゴミを片付けて、リフォームする金あるの？ ないんだろ？ もう、A不動産が貰っておくしかないじゃんwww』
A不動産 『・・・・。わかりました。』
と言うことで・・・私は、首を突っ込まずに、うまいこと逃げたわけですが・・・・。
その後・・・A不動産は、娘さん立ち会いで、お父様と売買契約を締結しました。
一応、価格は、１０万円・・・、司法書士立ち会いで所有権移転もして・・・・その後、片付けをして・・・リフォームを開始しようとした頃ぐらいに・・・・問題が起きまして・・・！
そんなわけで・・・最初のマンション訪問から、数ヶ月が経ち・・・先日・・・。
な・・・なんと・・・もう帰ってこないはずのお父様が退院してきたのです・・・。
しかも、娘さん、司法書士立ち会いで所有権移転したはずなのに・・・売った覚えがない！と・・・。
諸事情を聞くと・・・お父様の意思確認の元、娘さんが契約書と売渡証書と委任状に代筆したそうです。
なのに・・・お父様は、覚えがない！と、怒鳴り込んできたらしくて・・・・
A不動産から再度、相談がありました。
私 『法的に問題ないんだったら、突っぱねるだけじゃんw 契約も移転の時も、買主だから、その場にいたんだろ？』
A不動産 『はい！ いたんだけど・・・何を言っても、覚えていない！ 娘と結託して勝手に人のマンションを取った！と怒鳴り散らしてくるし・・・、ロレックスの腕時計があったとか、現金が３００万円、仏壇に入れてあったとか言うんです。』
私 『契約書に、残留物の放棄は書いてあるの？』
A不動産 『もちろん！』
私 『だったら・・・３回ぐらいは、丁寧に対応して・・・それでもギャーギャー言ってきたら、裁判でも何でもやれやぁ〜！でいいんじゃない？ それ以前に、娘にお父さんを説得してもらうとか・・・。』
A不動産 『それが、娘さんの方は、音信不通で・・・。連絡が取れないんです。』
私 『前の話だと・・・自殺願望があったとか言ってたから死んだか？』
A不動産 『それはないと思いますが・・・とにかく連絡が取れないんです。 電話が使われていないになっているので、ショートメールもダメだし・・・、SNSもメッセージを送っても折り返しの連絡がないんです。』
私 『で・・・お父さんは、返してくれって言ってるわけでしょw 返してあげたら・・・？ 今までかかった費用に、違約金のせて、それを払ったらお返しします！でいいんじゃないの？』
A不動産 『そんなお金あるわけないじゃないですか！ 病院代も、全額払ってないとか・・・。 それに、中に時計やお金があったとか言ってるし・・・。』
私 『流石、超スーパーゴミ屋敷の所有者だな・・・自分までゴミになっちゃってるじゃんwww』
A不動産 『あははははははw 近藤社長うまい！ って・・・言ってる場合じゃないですよ！ なんか、夜も電話してくるし・・・出ないようにしてますけど・・・翌日、電話すると、また怒鳴りまくる感じで・・・最近、そんな日々を過ごしています。 売買契約書も見せたんですけどね。司法書士も電話をしてくれて説明をしてくれたんですけど・・・売った覚えはない！の一点張りで・・・。 裁判になったら勝てますか？ 負けたら、現状復帰とかできませんので、損害賠償請求ですかね〜？』
私 『いや・・・。負けんと思うよ！司法書士だって、自分の職権をかけて戦うだろうし・・・。 癌で悩んでいて意思表示ができなかったなんていう主張は通らん。 仮に痴呆を盾に取ったとしても、契約時に痴呆であったことの証明をすることはできんと思うけど・・・あとは、医師を味方につけておくことだなw』
A不動産 『何か良い解決方法は、ないですかね〜？』
私 『う〜ん！ 女的発想だな・・・w まあ、数百万損して返してあげたら・・・・w』
A不動産 『そういうことじゃなくて・・・・！ 誰も損しないで、WIN WINで・・・w』
私 『まあ、いいや・・・w 今から、そいつ呼べる？ 呼べないなら後日でもいいよ！』
A不動産 『今の今は呼べないので、後日、お会いできるようにセッティングします。』
そんなわけで・・・翌日・・・・A不動産の事務所でお会いすることになった！
さて、ここまで書いたところで・・・話の途中ですが・・・。
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ありがとうございます・・・
ブログの続きです。
少々遅刻して行ったのだが・・・すでにA不動産のお客様B子のお父様とA不動産社長が座っていた！
お父様は、想像していたよりは、普通の老人で・・・浮浪者みたいな感じではなかったw
私 『すいません！ 遅くなっちゃって・・・。 千代田不動産の近藤と申します。』
私は、名刺を渡しながら・・・これ、つまらんものですけど・・・とりあえず３０００円ほどの焼酎を一本持って行って渡したのだが、名刺を受け取り、焼酎は受け取らなかったので、とりあえずテーブルに置いた
B子のお父様 『A不動産から聞いたけど、おたくも片付けの時に来てたんだってな〜？』
私 『はい！ あのゴミ屋敷ですよね〜w まあ片付けたと言うよりは、見に行っただけで、その後の処理は、A不動産がやったんですけどね！ まあ、年上の人になんですけど・・・仏壇に灰皿ペットボトルとか、お骨や、位牌が横たわっているとか、あれはダメですよ！ 見た時に、こいつは、人間のクズだっなって思いましたw でも、こうやってお会いしてみると、意外と普通の人ですよね〜w』
B子のお父様 『・・・・・。 あんたな〜・・・・初対面の人にクズとか言ってるけど、そもそも人の家のことでとやかく言われる筋合いはないんだ！ 今日はそんな話に来たんじゃないだろう。』
A不動産 『お父様、すみません！ 近藤社長は、口が悪いので・・・悪気はないんですけど・・・』
私 『Aさん、まあいいって・・・！ 俺は、てめーの家が汚いぐらいは仕方ないけど、先祖にああいうことをする奴が嫌いというか虫唾が走るんだわ！ まあいい！ 本題に行こうか！ で・・・あなたは、どうしたいの？ 娘立ち会いでマンションを売っておいて、ゴミ片付けて、きれいにしてから、やっぱり返せって・・・気狂いじゃないの？』
B子のお父様 『誰が気狂いだ！ あんた、偉い不動産屋かなんか知らんけど・・・』
私 『偉くも何ともない！ 論点をズラすな！ で、どうしたいの？』
A不動産 『あの〜一応、物件を返してほしいとおっしゃってまして・・・そもそも売ってない！とおっしゃってます。』
B子のお父様 『売ってもいないものを、勝手に使ってるから返せっていうのは当然だわな！ 俺の知り合いの弁護士が宅建業者が買主だから、素人の私が勝つと言ってたから、示談に応じないなら裁判をやろうと思ってるんだわ！ 』
私 『じゃあ、話すこと何もないじゃんw そんな話か・・・。 じゃあ、決着つくまで、A不動産に連絡してくるな！ Aさんは弁護士からの連絡を待ってればいいので・・・・以上、終わり！ はいはいw 爺さん、もう帰っていいよw 』
B子のお父様 『訴える前に示談の話に来てやってるんだぞ！ あんた頭おかしいな！』
私 『頭おかしいのは、あなたねw だから先ほど、あなたに気狂いって言ったじゃんw』
B子のお父様 『あんた、会社の社長やっていて、そんな口のききかたをするのか？』
私 『はい！ うちのお客様じゃないし、気狂いの爺さんに、気を遣って喋りませんよ！ で・・・どうすんの？ 帰るしかないだろ？ 弁護士先生に泣きついて、よしよし勝てますよ〜wって、適当なこと言われて・・・高い着手金払って裁判するんだろ？ Aさんに過失はないから、示談はない！ 話にならんから・・・早く、帰れよ！ 出口は、あっちねw』
B子のお父様 『社長さん、俺は、今、住むところもなくて、知り合いの家に居候させて貰ってるんだわ！ あの時は売ったかもしれんけど、あのマンションは、夫婦共働きでローンで買った大事な家なんだ！』
A不動産 『近藤社長・・・何か、双方にとって良い方法はないでしょうか？ そのためにお知恵を貸して頂こうと来ていただいたのですが・・・。』
私 『Aさん、この爺さんのことまあまあ庇うね〜w 俺なら、事務所からお引き取りいただくだけだけど・・・。 まあいいわ、Aさんの顔も立てないとあかんからな！ なるほど・・・。 夫婦でローンを払い続けた大事なマンションか・・・そういう言い方をされると・・・なんか可哀想な気もしてきたな〜・・・。 よし、わかった！ Aさん、この爺さんに賃貸で貸してあげなよ！』
A不動産 『えええええ〜・・・・・！』
私 『生活保護の申請して・・・まあ、説明めんどくさいから・・・・。 俺が、そういうのをやってる人を紹介してあげるよ！ どちらにしても、住むところもない、金もない！ どうせ、住む場所も金も友達とかから、借りたりしてるんでしょ？ 生活保護の面倒を見てくれる会社があるから、楽になりなよ！』
B子のお父様 『そしたら、あそこに住めるってことですか？』
私 『多分、大丈夫だと思うよ！ まあ、生活保護屋に相談してみなよ！紹介するから・・・。 で・・・A不動産は、まだリフォーム前で、ゴミを処分代と、売買代金１０万円と所有権移転費用しか使ってないんだろ？ だったら、利回りも合ってくるはずなので・・・リフォーム前の汚いまま貸してあげなよ！』
A不動産 『本当に、それ本気で言ってます？？？』
私 『まあいいわ！ とりあえず生活保護屋を紹介するから、スキーム組んでもらいなよ！ 多分、何とかなるから・・・・！ それで、何とかなったら・・・つまり、あそこに住むことができたら、それでいいわけでしょ？ 大変失礼な言い方をしますが、病気上がりだし・・・治ったかどうかもわからんわけだし・・・年齢的にも、そんなに長くないから・・・現実的に、それがいいと思うよ！ 嫌なこと言ってごめんねw』
B子のお父様 『・・・・。 まあ、一回、生活保護屋とかいう人に合って話を聞いてから決めるわ！』
A不動産 『話の内容としては分かりましたけど・・・ここに私の意見は反映してもらえないのでしょうか？』
私 『生活保護屋に相談してスキーム組んでもらうか、この爺さんを叩き出すしか方法はない！ 叩き出せないから今があるわけだから、残すところは一択でしょう！ どういうスキームを組むか、俺は、その道のプロじゃないからわからんけど・・・、何か国からお金をもらって生活するようなスキームを組んでくれると思うよ！ 病気で金もなくて身内は娘一人で連絡取れないし、あのマンションを買うのに、数十年夫婦で働き税金を納めてきたんだから、生活保護もらってもいいんじゃないの？ 年金との比較をして高い方でやればいいと思うけど、生活保護屋は管理もするから、ゴミ屋敷になる可能性が低いし・・・。』
A不動産 『近藤社長の知り合いなら大丈夫だとは思いますが・・・生活保護屋なんていう職業があるんですね・・・知りませんでした。』
私 『昔からあるよ！ 生活保護屋という呼び方をするのかしないのかは知らん！ 俺が、勝手に、生活保護屋って呼んでるだけ！ まあ、そういうのも、昔は酷いところが多かったけど・・・今は、ちょっとまともになって・・・ビジネスっぽくなってるよ！ 何度も言うけど、この人も、昔は社会の一員として真面目に働いてきたみたいだから、生活保護もらってもいいんじゃない！ 年金よりは待遇がいいと思うよ！ 詳しくは知らんけど・・・w』
A不動産 『そうなんですね〜w』
私 『それに、俺の紹介だったら、絶対に変なことにはならない！ むしろ、普通に拾ってきた人よりは大事にしてもらえると思うよ！ しかし、娘も娘だな〜！ 年老いた親を放置して・・・ゴミ屋敷の責任は娘にもあると思うわ！ 』
そんなわけで・・・後日、A不動産のお客様B子のお父様を、生活保護屋に紹介しました。
生活保護屋からの報告によると・・・何とかなりそうということでしたので・・・元々の生活よりは、良い形になるでしょうし・・・生活保護屋にゴミの話をしてあるので・・・以前のようなゴミ屋敷になる確率は低いと思います。
おそらく数ヶ月で申請が終わり・・・A不動産からマンンションを借りて・・・生活保護屋から家具屋、家電も格安で譲ってもらい・・・生活保護生活が始まると思います。
生活保護者を増やすことは良いこととは言えませんが・・・、昭和、平成と働いてきた、癌の老人ですから、こうなってしまった場合は、生活保護をもらう権利はあると思います・・・少なくとも、働ける体を持ちながら生活保護をもらってるのに、コソコソネットで副業している若い奴らよりは、生活保護を受ける権利は大きいと思います。
B子のお父様も、よくよく考えると可哀想な人だと思いました。
でも、仏壇や位牌、なぜあるのか分からないお骨とか・・・それは大事にしてほしいですよね！
そんなわけで・・・本日は、超スーパーゴミマンションの話を書かせていただきました。
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相談内容
A不動産の顧客B子さんのお父様がご病気で入院されたので、B子さんが、お父様の住んでいたマンションに行ったところ・・・超スーパーゴミマンションで中に入ることができず・・・A不動産に相談があった。
A不動産のA社長が、顧客B子と一緒に超スーパーゴミ屋敷状態で中に入れず私に相談があった！
A不動産は、私に相談・・・A不動産と私とでB子のお父さんのゴミマンションに行った！
私は、男性ということもあり、玄関からゴミの隙間を通り中に入った！
腐爛死体ほどではないが・・・とんでもない悪臭で吐きそうになり退散！
A不動産は、『近藤社長！ こういう場合は、どうしたらいいですか？』と相談されて関わる羽目になったという話なんですが・・・。
状況
写真はありますが、あえて載せませんw
臨場感フルパワーで書きますので、皆様の頭の中で想像して、気持ち悪さを体感してください。
築年数４０年のマンションで、エントランスも古い感じで、エレベーターに乗った際には、すでにエレベーターも臭い感じだった・・・
エレベーターを降りて左に進み、A不動産の社長は、私の少し前を歩き一番奥の部屋で立ち止まった。
A不動産 『近藤社長、ここです！』
A不動産は、大きなカバンの中を覗き込み鍵を引っ張り出し、左手に鞄を持ちながら右手で鍵を開けた！
細く気鋭な指先には、ワイン色のネイルにスワロフスキーのようなものがついていて・・・その手の美しさに見惚れながら・・・・こいつ家事やってないんだな〜wと思った！
A不動産は、鍵を回し引き抜いたのに扉を開けることなく、少し眉をひそめて困惑した表情で私の方を見た。
私 『俺が開けるの？ う〜ん・・・。 扉の前は臭ってないな〜。 いや・・・微かに臭ってるかも・・・やっぱ臭うな！』
神経を集中されるほどに、臭いに敏感になっていったのだが・・・それほど酷い感じではないことがわかった。
私 『まあ、一般的なゴミ屋敷ぐらいな感じだなw Aさん、場数踏んでないし女の子だから・・・まあいいわ・・・。』
A不動産 『う〜ん・・・。 ヤバかったですよ！ 近藤社長、とりあえず息を止めてから開けた方がいいですよ！』
私は、念のため息を止めながら、扉をゆっくり開けた！
少しずつ鼻を開栓して息を吸ってみた。
臭いけど・・・それほど酷い臭いじゃない！
それよりも・・・玄関は、自転車が置いてあったのだが、自転車だとかろうじて分かるぐらいにゴミの山・・・玄関なのに石油ファンヒーターまで置いてある。
私は、土足のまま、ゴミを踏みながら中に突き進んだ！
玄関を過ぎるとキッチンがあり・・・それを見た瞬間、とんでもなく悍ましい臭いが・・・
私の脳が臭いと感じるのと同時に嗚咽が走り・・・オエェ〜・・・と・・・！
急いで外に出ました！
目に染みたのか・・・涙が滲んでました。
どんな臭いなのかを説明するのは、非常に難しいのですが・・・！
人間のウンコ、加齢臭、動物の糞尿、湿気臭、生ゴミを足して２で掛けた感じです。
２回目の突入！
私は、不動産屋の中の不動産屋だと自負しているので、ここで引いたら格好がつきませんので・・・鼻を摘んで再突入をしました。
コンビニ袋と、名古屋市の指定ゴミ袋を踏みながら蹴りながら突き進み、ベランダの窓を開けました。
ベランダは、使い古しの家具や家電と、何年前に置いたか分からんような植木鉢が散乱していました。
窓を開けたことで、室内の悪臭が減ったので・・・ここぞとばかりに全室の窓を開口、換気扇を回しました。
マンション内の視察！
臭いが幾分が治まったので、室内を視察・・・男性の一人暮らしと言っても、酷過ぎる光景でした。
ゴミ、ゴミ、布団、家電、家具、ゴミ、ゴミ、一番びっくりしたのは・・・・。
小さな仏壇があり、小さなお骨箱（犬猫？ 子供？）と人間のものであったであろう位牌があり、その隣に・・・飲みかけのペットボトルにタバコの吸い殻を入れたものや、焼酎の瓶とコップが並んでいるのです。
ついでに言うと・・・仏壇の奥の仏様が、転んでました！
そして、ゴミだらけのところに、唯一、布団が敷いてあり・・・そこだけは、唯一ゴミのないエリアになっていました。
要するに寝ているところ以外、ゴミだらけ！
まあ、とにかく酷い状況でしたので写真だけ撮って一旦撤退！
そんわけで・・・とりあえず・・・A不動産の事務所に戻り作戦会議！
私 『いや〜・・・まあまあ酷かったな〜w で、俺に相談って何をして欲しいの？ ゴミの片付けの手配ぐらいなら、自分でできるでしょう。 』
A不動産 『まあ、そうなんですけど・・・・！ 実は、うちのお客様のお父様・・・末期癌らしくて、もう帰ってくることがないらしいんですよ！ お客様は、女性で独身で、結婚の予定も子供を産む予定もないので、お父様の分は、全部捨ててほしい・・・、あのマンションもいらない！ 全部、ゴミごと私にもらってと言われていまして・・・。』
私 『なるほど・・・。で・・・俺に、もらってくれないか？って話ねw このマンション自体が、今の価格だと、リフォームして５００万円で売れるか売れないか・・・・仮に４００万円で購入を考えるとして、このゴミ屋敷を片付けて、きれいにリフォームして・・・トントンってところだよな。 でも、貸せば、月５万円ぐらいでは貸せるじゃん！ 修繕積立や管理費引いて月３万円、固定資産税とか、いろいろ引いて・・・・毎月１〜２万円残るかどうかだね。 もらっておけば？』
A不動産 『それなら、いらないというか・・・。 近藤社長なら、もう少しお金を生む形に変えてしまうと思ったので・・・もらっていただけないかと思いまして・・・・私の方は、できれば、お小遣いで１０万円だけいただければ・・・ありがたいです。』
私 『なるほどねw まあ、俺なら、そういう貸し方はしないからなw 俺もめんどくさいからいらんけど・・・、Aさん、自分で貸しなよ！ 法人系か障がい者系とか！ 法人の寮仕様にするとか・・・１室だけなら・・・上手にやれば、賃料、７〜８万円までは上げれると思うよ！』
A不動産 『それも、めんどくさいのでいらないです。 』
私 『あのさ〜！ Aさんがめんどくさいものは、俺もめんどくさい！ お客様も、Aさんも、俺も、誰もいらんわけだから・・・・。 まあいいわw とりあえず、もらっておきなよ！ リフォームしといてくれたら、外国人の寮かなんかで、利益が出るようにして、売ってあげるから・・・・。』
A不動産 『それも考えたんですけどね〜！ この臭いを嗅いじゃうと、関わるのも嫌なんですよ！ お客様も女性でして・・・、もう、お父様との縁を切ると、全ての身内と縁が切れるそうで・・・、位牌もお墓も放棄したい！ 私は1人で生きていくって言ってまして・・・兄弟も音信不通だし、母親も離婚して、どこにいるかすらも知らないってことで、身内は、１人もいらないらしいです。』
私 『なるほど・・・。 過去を全部捨ててしまうってことか・・・。 まあ、今の自分は、両親があっての事とか、自分のルーツはどうでもいいってことねw そういう人は、ドライで、友達も、知り合いも誰も大切に思わないからな！ まあ、最後は、孤独死で、ろくな死に方しないと思うわw 』
A不動産 『本人も、自分で自覚しているようですw 身内の縁が切れたら、生きている意味がないので死にたいって言ってましたもん！』
私 『なるほどねw まあ、いいんじゃいの・・・本人が、そうしたいなら・・・俺、知らん人だし・・・。』
A不動産 『それが・・・・。 実は、近藤社長のことを知っている人なんですよ！ 昔、若い頃にバイトしていた夜の店で、何度かお席につかせていただいたこともあるって言ってました。なんか、社長主催のマリンスポーツにも参加したとか・・・。』
私 『誰・・・？ 錦で席についたって何千人だし、マリンスポーツも毎年やってたので、数百人は来てると思うから・・・・。』
A不動産 『夜のバイトの時の名前と同じかは、知りませんが・・・＠＠＠＠さんですが、わかりますか？』
私 『全く分からん・・・。 写真か何かある？』
A不動産 『ないですよw あっ・・・SNS、インスタが・・・。・・・・ 顔載ってない！』
私 『まあ、いいわ・・・・！ １０年〜１５年前ぐらいの学生だから、３０代の半ば前後だな・・・。う〜ん！ 気になるけど、知れば深入りすることになるとあかんから、まあいいわ！ と言うか・・・そういう話を振ること自体、俺を絡めようと思ってるってことだよな？』
A不動産 『バレましたか・・・・w あのゴミ屋敷、どうしたもんですかね〜？』
私 『その女の子、あんだけのゴミを片付けて、リフォームする金あるの？ ないんだろ？ もう、A不動産が貰っておくしかないじゃんwww』
A不動産 『・・・・。わかりました。』
と言うことで・・・私は、首を突っ込まずに、うまいこと逃げたわけですが・・・・。
その後・・・A不動産は、娘さん立ち会いで、お父様と売買契約を締結しました。
一応、価格は、１０万円・・・、司法書士立ち会いで所有権移転もして・・・・その後、片付けをして・・・リフォームを開始しようとした頃ぐらいに・・・・問題が起きまして・・・！
そんなわけで・・・最初のマンション訪問から、数ヶ月が経ち・・・先日・・・。
な・・・なんと・・・もう帰ってこないはずのお父様が退院してきたのです・・・。
しかも、娘さん、司法書士立ち会いで所有権移転したはずなのに・・・売った覚えがない！と・・・。
諸事情を聞くと・・・お父様の意思確認の元、娘さんが契約書と売渡証書と委任状に代筆したそうです。
なのに・・・お父様は、覚えがない！と、怒鳴り込んできたらしくて・・・・
A不動産から再度、相談がありました。
私 『法的に問題ないんだったら、突っぱねるだけじゃんw 契約も移転の時も、買主だから、その場にいたんだろ？』
A不動産 『はい！ いたんだけど・・・何を言っても、覚えていない！ 娘と結託して勝手に人のマンションを取った！と怒鳴り散らしてくるし・・・、ロレックスの腕時計があったとか、現金が３００万円、仏壇に入れてあったとか言うんです。』
私 『契約書に、残留物の放棄は書いてあるの？』
A不動産 『もちろん！』
私 『だったら・・・３回ぐらいは、丁寧に対応して・・・それでもギャーギャー言ってきたら、裁判でも何でもやれやぁ〜！でいいんじゃない？ それ以前に、娘にお父さんを説得してもらうとか・・・。』
A不動産 『それが、娘さんの方は、音信不通で・・・。連絡が取れないんです。』
私 『前の話だと・・・自殺願望があったとか言ってたから死んだか？』
A不動産 『それはないと思いますが・・・とにかく連絡が取れないんです。 電話が使われていないになっているので、ショートメールもダメだし・・・、SNSもメッセージを送っても折り返しの連絡がないんです。』
私 『で・・・お父さんは、返してくれって言ってるわけでしょw 返してあげたら・・・？ 今までかかった費用に、違約金のせて、それを払ったらお返しします！でいいんじゃないの？』
A不動産 『そんなお金あるわけないじゃないですか！ 病院代も、全額払ってないとか・・・。 それに、中に時計やお金があったとか言ってるし・・・。』
私 『流石、超スーパーゴミ屋敷の所有者だな・・・自分までゴミになっちゃってるじゃんwww』
A不動産 『あははははははw 近藤社長うまい！ って・・・言ってる場合じゃないですよ！ なんか、夜も電話してくるし・・・出ないようにしてますけど・・・翌日、電話すると、また怒鳴りまくる感じで・・・最近、そんな日々を過ごしています。 売買契約書も見せたんですけどね。司法書士も電話をしてくれて説明をしてくれたんですけど・・・売った覚えはない！の一点張りで・・・。 裁判になったら勝てますか？ 負けたら、現状復帰とかできませんので、損害賠償請求ですかね〜？』
私 『いや・・・。負けんと思うよ！司法書士だって、自分の職権をかけて戦うだろうし・・・。 癌で悩んでいて意思表示ができなかったなんていう主張は通らん。 仮に痴呆を盾に取ったとしても、契約時に痴呆であったことの証明をすることはできんと思うけど・・・あとは、医師を味方につけておくことだなw』
A不動産 『何か良い解決方法は、ないですかね〜？』
私 『う〜ん！ 女的発想だな・・・w まあ、数百万損して返してあげたら・・・・w』
A不動産 『そういうことじゃなくて・・・・！ 誰も損しないで、WIN WINで・・・w』
私 『まあ、いいや・・・w 今から、そいつ呼べる？ 呼べないなら後日でもいいよ！』
A不動産 『今の今は呼べないので、後日、お会いできるようにセッティングします。』
そんなわけで・・・翌日・・・・A不動産の事務所でお会いすることになった！
さて、ここまで書いたところで・・・話の途中ですが・・・。
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少々遅刻して行ったのだが・・・すでにA不動産のお客様B子のお父様とA不動産社長が座っていた！
お父様は、想像していたよりは、普通の老人で・・・浮浪者みたいな感じではなかったw
私 『すいません！ 遅くなっちゃって・・・。 千代田不動産の近藤と申します。』
私は、名刺を渡しながら・・・これ、つまらんものですけど・・・とりあえず３０００円ほどの焼酎を一本持って行って渡したのだが、名刺を受け取り、焼酎は受け取らなかったので、とりあえずテーブルに置いた
B子のお父様 『A不動産から聞いたけど、おたくも片付けの時に来てたんだってな〜？』
私 『はい！ あのゴミ屋敷ですよね〜w まあ片付けたと言うよりは、見に行っただけで、その後の処理は、A不動産がやったんですけどね！ まあ、年上の人になんですけど・・・仏壇に灰皿ペットボトルとか、お骨や、位牌が横たわっているとか、あれはダメですよ！ 見た時に、こいつは、人間のクズだっなって思いましたw でも、こうやってお会いしてみると、意外と普通の人ですよね〜w』
B子のお父様 『・・・・・。 あんたな〜・・・・初対面の人にクズとか言ってるけど、そもそも人の家のことでとやかく言われる筋合いはないんだ！ 今日はそんな話に来たんじゃないだろう。』
A不動産 『お父様、すみません！ 近藤社長は、口が悪いので・・・悪気はないんですけど・・・』
私 『Aさん、まあいいって・・・！ 俺は、てめーの家が汚いぐらいは仕方ないけど、先祖にああいうことをする奴が嫌いというか虫唾が走るんだわ！ まあいい！ 本題に行こうか！ で・・・あなたは、どうしたいの？ 娘立ち会いでマンションを売っておいて、ゴミ片付けて、きれいにしてから、やっぱり返せって・・・気狂いじゃないの？』
B子のお父様 『誰が気狂いだ！ あんた、偉い不動産屋かなんか知らんけど・・・』
私 『偉くも何ともない！ 論点をズラすな！ で、どうしたいの？』
A不動産 『あの〜一応、物件を返してほしいとおっしゃってまして・・・そもそも売ってない！とおっしゃってます。』
B子のお父様 『売ってもいないものを、勝手に使ってるから返せっていうのは当然だわな！ 俺の知り合いの弁護士が宅建業者が買主だから、素人の私が勝つと言ってたから、示談に応じないなら裁判をやろうと思ってるんだわ！ 』
私 『じゃあ、話すこと何もないじゃんw そんな話か・・・。 じゃあ、決着つくまで、A不動産に連絡してくるな！ Aさんは弁護士からの連絡を待ってればいいので・・・・以上、終わり！ はいはいw 爺さん、もう帰っていいよw 』
B子のお父様 『訴える前に示談の話に来てやってるんだぞ！ あんた頭おかしいな！』
私 『頭おかしいのは、あなたねw だから先ほど、あなたに気狂いって言ったじゃんw』
B子のお父様 『あんた、会社の社長やっていて、そんな口のききかたをするのか？』
私 『はい！ うちのお客様じゃないし、気狂いの爺さんに、気を遣って喋りませんよ！ で・・・どうすんの？ 帰るしかないだろ？ 弁護士先生に泣きついて、よしよし勝てますよ〜wって、適当なこと言われて・・・高い着手金払って裁判するんだろ？ Aさんに過失はないから、示談はない！ 話にならんから・・・早く、帰れよ！ 出口は、あっちねw』
B子のお父様 『社長さん、俺は、今、住むところもなくて、知り合いの家に居候させて貰ってるんだわ！ あの時は売ったかもしれんけど、あのマンションは、夫婦共働きでローンで買った大事な家なんだ！』
A不動産 『近藤社長・・・何か、双方にとって良い方法はないでしょうか？ そのためにお知恵を貸して頂こうと来ていただいたのですが・・・。』
私 『Aさん、この爺さんのことまあまあ庇うね〜w 俺なら、事務所からお引き取りいただくだけだけど・・・。 まあいいわ、Aさんの顔も立てないとあかんからな！ なるほど・・・。 夫婦でローンを払い続けた大事なマンションか・・・そういう言い方をされると・・・なんか可哀想な気もしてきたな〜・・・。 よし、わかった！ Aさん、この爺さんに賃貸で貸してあげなよ！』
A不動産 『えええええ〜・・・・・！』
私 『生活保護の申請して・・・まあ、説明めんどくさいから・・・・。 俺が、そういうのをやってる人を紹介してあげるよ！ どちらにしても、住むところもない、金もない！ どうせ、住む場所も金も友達とかから、借りたりしてるんでしょ？ 生活保護の面倒を見てくれる会社があるから、楽になりなよ！』
B子のお父様 『そしたら、あそこに住めるってことですか？』
私 『多分、大丈夫だと思うよ！ まあ、生活保護屋に相談してみなよ！紹介するから・・・。 で・・・A不動産は、まだリフォーム前で、ゴミを処分代と、売買代金１０万円と所有権移転費用しか使ってないんだろ？ だったら、利回りも合ってくるはずなので・・・リフォーム前の汚いまま貸してあげなよ！』
A不動産 『本当に、それ本気で言ってます？？？』
私 『まあいいわ！ とりあえず生活保護屋を紹介するから、スキーム組んでもらいなよ！ 多分、何とかなるから・・・・！ それで、何とかなったら・・・つまり、あそこに住むことができたら、それでいいわけでしょ？ 大変失礼な言い方をしますが、病気上がりだし・・・治ったかどうかもわからんわけだし・・・年齢的にも、そんなに長くないから・・・現実的に、それがいいと思うよ！ 嫌なこと言ってごめんねw』
B子のお父様 『・・・・。 まあ、一回、生活保護屋とかいう人に合って話を聞いてから決めるわ！』
A不動産 『話の内容としては分かりましたけど・・・ここに私の意見は反映してもらえないのでしょうか？』
私 『生活保護屋に相談してスキーム組んでもらうか、この爺さんを叩き出すしか方法はない！ 叩き出せないから今があるわけだから、残すところは一択でしょう！ どういうスキームを組むか、俺は、その道のプロじゃないからわからんけど・・・、何か国からお金をもらって生活するようなスキームを組んでくれると思うよ！ 病気で金もなくて身内は娘一人で連絡取れないし、あのマンションを買うのに、数十年夫婦で働き税金を納めてきたんだから、生活保護もらってもいいんじゃないの？ 年金との比較をして高い方でやればいいと思うけど、生活保護屋は管理もするから、ゴミ屋敷になる可能性が低いし・・・。』
A不動産 『近藤社長の知り合いなら大丈夫だとは思いますが・・・生活保護屋なんていう職業があるんですね・・・知りませんでした。』
私 『昔からあるよ！ 生活保護屋という呼び方をするのかしないのかは知らん！ 俺が、勝手に、生活保護屋って呼んでるだけ！ まあ、そういうのも、昔は酷いところが多かったけど・・・今は、ちょっとまともになって・・・ビジネスっぽくなってるよ！ 何度も言うけど、この人も、昔は社会の一員として真面目に働いてきたみたいだから、生活保護もらってもいいんじゃない！ 年金よりは待遇がいいと思うよ！ 詳しくは知らんけど・・・w』
A不動産 『そうなんですね〜w』
私 『それに、俺の紹介だったら、絶対に変なことにはならない！ むしろ、普通に拾ってきた人よりは大事にしてもらえると思うよ！ しかし、娘も娘だな〜！ 年老いた親を放置して・・・ゴミ屋敷の責任は娘にもあると思うわ！ 』
そんなわけで・・・後日、A不動産のお客様B子のお父様を、生活保護屋に紹介しました。
生活保護屋からの報告によると・・・何とかなりそうということでしたので・・・元々の生活よりは、良い形になるでしょうし・・・生活保護屋にゴミの話をしてあるので・・・以前のようなゴミ屋敷になる確率は低いと思います。
おそらく数ヶ月で申請が終わり・・・A不動産からマンンションを借りて・・・生活保護屋から家具屋、家電も格安で譲ってもらい・・・生活保護生活が始まると思います。
生活保護者を増やすことは良いこととは言えませんが・・・、昭和、平成と働いてきた、癌の老人ですから、こうなってしまった場合は、生活保護をもらう権利はあると思います・・・少なくとも、働ける体を持ちながら生活保護をもらってるのに、コソコソネットで副業している若い奴らよりは、生活保護を受ける権利は大きいと思います。
B子のお父様も、よくよく考えると可哀想な人だと思いました。
でも、仏壇や位牌、なぜあるのか分からないお骨とか・・・それは大事にしてほしいですよね！
そんなわけで・・・本日は、超スーパーゴミマンションの話を書かせていただきました。
本日も、読者の皆様に、
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2022年10月17日
不動産投資 宮古島 民泊事業絶好調（No.2578)
宮古島でのリゾート事業を始めて２年が経ちました！
コロナの真っ只中で始めたので、ヤバいな〜と思ってはいたのですが・・・全然大丈夫でした。
６０００万円初期投資をしたヴィラは・・・。
最悪に稼働率が悪い月で、稼働率３９％ 月売上６０万円
最高に稼働率が良い月で、稼働率９３％ 月売上１３０万円
平均稼働率 ７０％ 年間売上、１３５０万円
維持管理、清掃、リネン関係など差し引いても、１０３０万円の利益！
表面利回りでは、２２％超え・・・実質利回りでも約１７％・・・でています。
収益物件として、これだけの高利回りが出ている案件は弊社でも他にありません。
一方、ワンルームタイプの民泊は・・・・。
初期投資１億１千万円ですが・・・・
最悪に稼働率が悪い月で、稼働率５０％ 月売上７０万円
最高に稼働率が良い月で、稼働率９０％ 月売上１１０万円
平均稼働率 ８１％ 年間売上、１１６０万円
維持管理、清掃、リネン関係など差し引いても、８８０万円の利益！
表面利回りでは、１０％ちょい・・・実質利回りでも約８％・・・しか出ていません！
収益物件として弊社の中では、中の下ぐらいの順位です！
ヴィラタイプの一棟貸しの方が、かなり良いわけで・・・
全国区の民泊の管理会社の話によると・・・コロナの中で、これだけ売上と利益を出した物件は、ここがダントツで１位だったらしいです。
そんなわけで・・・
こうなってくると・・・こんだけ利益が出るのだから、ヴィラタイプを増やしたいな〜と思うのが、経営者・・・www
まあ、うちのヴィラは特別だとしても・・・。今の宮古島の状況だと、利便性の良い場所か、海沿いにヴィラをつくれば・・・少なく見積もっても、利回りで１０％以上は楽に出ると言うことで・・・あわよくば、１５％以上を狙っていけると思います。
そして、通常は、宮古島の良い場所で土地を買うことや、建設工事をすることは、容易ではないわけですが・・・、読者の皆さんご存知の通り・・・私であれば、土地を買うことも、建設工事もできてしまうというわけで・・・現在、ヴィラの計画を立てています。
ただ・・・残念なことに・・・。
都銀も地銀も信金も、宮古島の収益物件には融資をしてくれないし・・・、宮古島の銀行も、本州の企業に対しては融資を貸し渋る！
数年前に、決算書を持って行って・・・借りてあげるわwぐらいの感覚で、琉球銀行に行ったのだが・・・鼻にもかけてもらえない感じで、軽くあしらわれたwww
融資してほしかったら、こっちに本店所在地を移すか、支店を作らないと融資できません！とのことだったのだが・・・。
その時に、アパート４棟を立てていて・・・その土地と建設の立て替え金が、４億を超えてしまい・・・こちらでの宅地分譲事業の手付も出て行っていて・・・運転資金不足で、黒字倒産しそうになったことは今でも忘れない！
ということで・・・・
今回は、伊良部大橋近くの宮古島で、ヴィラ８棟ぐらいを企画しているのだが・・・
計画としては、土地が１億２千万円 建物が６億２千万円
実は、ちょっと躊躇しています！
現在、名古屋市内で建設しているビルの建設建て替え金が、５億ほど出て行ってしまっている中で・・・今、宮古島のヴィラ建設に手を出すのか・・・！
弊社としては、潤沢に運転を回しながら、プロジェクトは融資という形でやっているのだが、宮古島では融資を受けられないので・・・・運転を宮古島に回すか・・・・！
以前、アパート４棟を建てた時、黒字倒産しそうになったトラウマが蘇る・・・w
そんなわけで・・・今回は、土地３００坪とヴィラを区分所有にして、８人に、１人１億ずつぐらいで各ヴィラを購入していただいて・・・・というようなやり方で進めていこうかと考えています。
８つのヴィラのうち、１〜３戸ぐらいは、弊社が保有してもいいので・・・あと７人〜５人ぐらい、宮古島の収益ヴィラに投資してもいいな〜という人がいらっしゃれば、宮古島収益ヴィラプロジェクトをスタートさせようと考えています。
１人１億、１口１億で数口でもOK・・・土地の持分と区分所有建物は所有していただけますし、運営は、現在、弊社のヴィラと民泊アパートの維持管理をしている民泊運営会社が引き受けてくれます。
すでに、土地は、おさえてありますし・・・現在、３年待ちと言われている建設も、来年から着工できます！
宮古島の収益ヴィラに投資をしてみたい人は、ご連絡ください！
もちろん、一緒に事業をするわけなので、誰でもO Kと言うわけではなく・・・、与信等も調べますし、面談はさせていただきますが・・・。
まあ、あまり小さな事や、お金に細かい人とは、一緒に商売をやりたくないので・・・、宮古島に１億投資して、一緒にヴィラを保有して・・・自分が行かないときは民泊ヴィラとして貸す！
そして・・・ここ重要なんですが、たまには宮古島で一緒に遊べるような投資家さんがいいですねw
私のヴィラの使い方が、そんな感じで・・・私が宮古島に行くときは、自分のヴィラに泊まる・・・普段は、民泊運営会社に管理から入金まで全部やってもらって、手軽に気軽に楽しく！という運営です。
ただ・・・今のところ、ヴィラタイプは１棟しかないので、私が行きたい時に泊まれずに・・・アパートタイプの１ルーム民泊に泊まっている！なんてこともありますが・・・www
できれば、数人の投資家さんで、楽しく不動産投資を楽しみたいですが・・・単独でヴィラ経営をしたい投資家さんがいれば、この場所かどうかは別にしてご相談ください。
さて、ここまで書いたところで・・・話の途中ですが・・・。
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そんなわけで・・・。
宮古島の収益物件 民泊ヴィラに興味がある方は、気軽にご連絡をください！
コロナ中の宮古島の状況は、緊急事態宣言中は飲食店等も閉まっているような時もありましたが、それでも、アパートタイプの民泊は、長期滞在の方が多く・・・ヴィラも、売上は落ちたものの、それでも、旅行に来られる人はいまして・・・。
一時的に、直行便も減りましたが、那覇経由で来てくださる方々もいて・・・稼働率が５０％を下回ったことはありませんでした。
民泊ヴィラの完成が、２０２０年の６月だったので・・・、その時は、さすがに、時期を間違えたかな〜と思いましたが・・・結果として・・・今になってみると、コロナの影響は少なかったので、コロナが始まった時期に慣らし運転ができた感じでよかったな〜と思います。
まだまだ安心はできませんが、とりあえずコロナは越えた！という感覚です。
今は、まだ、海外からのお客さまは戻ってきていませんが、ヴィラは、国内旅行のお客様の需要が高く・・・アパートタイプは長期旅行や、ビジネスで滞在しているお客様で、稼働状況は良いです。
現在、伊良部大橋の宮古島側にヒルトンの建設が進んでいますが・・・これが完成した頃には、海外からのお客様も増えてくると思うので、今の現状としても賑わっていますが、こんなレベルではなく・・・以前のようなアパートがない、飲食店、飲み屋は行列みたいな宮古島バブルが再開すると予想しています。
実は、今年の秋・・・もうすぐ、伊良部島に、ロンサールリゾートというヴィラがオープンします。
今は、プレ中だと思うのですが・・・・。
私も、いろいろ関わった案件なのですが、宮古島市の伊良部島にある各室プール付きの高級ヴィラリゾートなんですけど・・・この物件は、収益物件というよりは、事業に近い感じですし・・・実際の収益率は、オープン前で、まだ分かりませんが・・・宮古島は、予想収益率を上回る物件が大半ですので、かなり良いのではないかと思います。
ただ、この物件を購入された方々は、土地も建設も、そこまで値上がりしていない時の価格で購入しているので、収益率も良いのでしょいけど・・・・これから仕掛けるとして、今の宮古島の土地相場と、コロナ後の建設価格で考えると、海沿いのヴィラは、もう収益が合わないと思います。
海沿いのヴィラで、稼働率６０％計算で、収益を１０％以上出そうとすると・・・、数千坪〜数万坪の土地を購入して購入坪単価を下げて、大型のリゾートにしないと、数百坪単位の小さなヴィラでは、収支が合ってこない気がします。
うまく土地が買えて建設コストもおさえて、新築利回り６〜７％であればいいかな〜・・・ぐらいの感じじゃないですかね〜！
注意！
今の宮古島の状況が良いからといって、稼働率を８０％〜９０％で試算しているような案件に、素人さんがリゾート収益物件を購入しているパターンが多いのですが、私は、危険だと思います。
稼働率は、現在の宮古島の類似タイプのリゾートよりも低めに考えるのが正解だと思います。
我々のように早い段階から、宮古島の不動産、建設に携わっていて・・・低い稼働率で計算していたものが、予想を超えて思いのほか良いというのは良いのですが・・・それをパクって、その状態が永遠に続く、もっと良くなっていくと、現在の稼働率で投資家さんに話をするのは違います。
私自身、リゾート系のものでは、予定していた利回りを上回るものばかりですが・・・一つの案件だけ悔しい思いをしたことがありまして・・・
アパート建設の際に、建て始めた頃と、建築完了後に、賃料相場のスレが生じて、投資家さんに迷惑をかけてしまったことがあります。
リゾートの場合は、稼働率を低く設定するのですが・・・アパートやマンションの収益の場合、賃料相場の１割分ぐらいしかリスクをとらないので、それ以上に相場が下がると、予定していた利回りに届かないということもあります。
現在、宮古島の賃料は、再度、値上がりしてきていますが・・・建築直後にコロナがきまして・・・冷や汗をかきました。
そういう意味では、現在の宮古島の状況からして・・・今後、海外のインバウンドなども考えると、アパートやマンションよりもヴィラの方が良いでしょうね！
ちょっと話が、それました・・・・ロンサールリゾートの話に戻ります。
海沿い、プール付きのヴィラで、内部から外を見ると、こんな感じです。
宮古島旅行に行く際には、是非、行ってみてください。
最後に・・・以前のブログにも書きましたが・・・宮古島は、投資案件として大人気ですが・・・。
宮古島というのは土地を買えないというけど、それは、嘘です！
厳密にいうと、人気のエリアじゃなければ、物件は沢山あります・・・なかなか買えないのは、人気のエリアや、海沿いの土地、観光ルートの幹線道路沿い等です。
賃貸物件に関しても、中心部の西里付近は、なかなか物件が出ません。
建設、土木については、新築着工まで３年以上かかるなんてことも言われていますが・・・それも基本的には、嘘です！
現実、私は、建築確認から着工までに半年以上かかったことはありません。
確かに、なかなかやってもらえないというのは事実ですが、交渉、もしくは人脈で何とかなりますw
宮古島の間違った情報を入手して手を出さない人、逆に、間違った情報で手を出す人・・・いろいろいますが・・・。
このブログの読者さんであれば、相談ぐらいは乗りますので・・・宮古島での土地購入や建設等・・・何かあればご連絡ください。
その代わり、オブラートに包まず、まあまあハッキリ言うので・・・怒らないでくださいねw
そんなわけで、本日は、不動産投資 宮古島 民泊事業絶好調というテーマで書かせていただきました。
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６０００万円初期投資をしたヴィラは・・・。
最悪に稼働率が悪い月で、稼働率３９％ 月売上６０万円
最高に稼働率が良い月で、稼働率９３％ 月売上１３０万円
平均稼働率 ７０％ 年間売上、１３５０万円
維持管理、清掃、リネン関係など差し引いても、１０３０万円の利益！
表面利回りでは、２２％超え・・・実質利回りでも約１７％・・・でています。
収益物件として、これだけの高利回りが出ている案件は弊社でも他にありません。
一方、ワンルームタイプの民泊は・・・・。
初期投資１億１千万円ですが・・・・
最悪に稼働率が悪い月で、稼働率５０％ 月売上７０万円
最高に稼働率が良い月で、稼働率９０％ 月売上１１０万円
平均稼働率 ８１％ 年間売上、１１６０万円
維持管理、清掃、リネン関係など差し引いても、８８０万円の利益！
表面利回りでは、１０％ちょい・・・実質利回りでも約８％・・・しか出ていません！
収益物件として弊社の中では、中の下ぐらいの順位です！
ヴィラタイプの一棟貸しの方が、かなり良いわけで・・・
全国区の民泊の管理会社の話によると・・・コロナの中で、これだけ売上と利益を出した物件は、ここがダントツで１位だったらしいです。
そんなわけで・・・
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その時に、アパート４棟を立てていて・・・その土地と建設の立て替え金が、４億を超えてしまい・・・こちらでの宅地分譲事業の手付も出て行っていて・・・運転資金不足で、黒字倒産しそうになったことは今でも忘れない！
ということで・・・・
今回は、伊良部大橋近くの宮古島で、ヴィラ８棟ぐらいを企画しているのだが・・・
計画としては、土地が１億２千万円 建物が６億２千万円
実は、ちょっと躊躇しています！
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弊社としては、潤沢に運転を回しながら、プロジェクトは融資という形でやっているのだが、宮古島では融資を受けられないので・・・・運転を宮古島に回すか・・・・！
以前、アパート４棟を建てた時、黒字倒産しそうになったトラウマが蘇る・・・w
そんなわけで・・・今回は、土地３００坪とヴィラを区分所有にして、８人に、１人１億ずつぐらいで各ヴィラを購入していただいて・・・・というようなやり方で進めていこうかと考えています。
８つのヴィラのうち、１〜３戸ぐらいは、弊社が保有してもいいので・・・あと７人〜５人ぐらい、宮古島の収益ヴィラに投資してもいいな〜という人がいらっしゃれば、宮古島収益ヴィラプロジェクトをスタートさせようと考えています。
１人１億、１口１億で数口でもOK・・・土地の持分と区分所有建物は所有していただけますし、運営は、現在、弊社のヴィラと民泊アパートの維持管理をしている民泊運営会社が引き受けてくれます。
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ただ・・・今のところ、ヴィラタイプは１棟しかないので、私が行きたい時に泊まれずに・・・アパートタイプの１ルーム民泊に泊まっている！なんてこともありますが・・・www
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コロナ中の宮古島の状況は、緊急事態宣言中は飲食店等も閉まっているような時もありましたが、それでも、アパートタイプの民泊は、長期滞在の方が多く・・・ヴィラも、売上は落ちたものの、それでも、旅行に来られる人はいまして・・・。
一時的に、直行便も減りましたが、那覇経由で来てくださる方々もいて・・・稼働率が５０％を下回ったことはありませんでした。
民泊ヴィラの完成が、２０２０年の６月だったので・・・、その時は、さすがに、時期を間違えたかな〜と思いましたが・・・結果として・・・今になってみると、コロナの影響は少なかったので、コロナが始まった時期に慣らし運転ができた感じでよかったな〜と思います。
まだまだ安心はできませんが、とりあえずコロナは越えた！という感覚です。
今は、まだ、海外からのお客さまは戻ってきていませんが、ヴィラは、国内旅行のお客様の需要が高く・・・アパートタイプは長期旅行や、ビジネスで滞在しているお客様で、稼働状況は良いです。
現在、伊良部大橋の宮古島側にヒルトンの建設が進んでいますが・・・これが完成した頃には、海外からのお客様も増えてくると思うので、今の現状としても賑わっていますが、こんなレベルではなく・・・以前のようなアパートがない、飲食店、飲み屋は行列みたいな宮古島バブルが再開すると予想しています。
実は、今年の秋・・・もうすぐ、伊良部島に、ロンサールリゾートというヴィラがオープンします。
今は、プレ中だと思うのですが・・・・。
私も、いろいろ関わった案件なのですが、宮古島市の伊良部島にある各室プール付きの高級ヴィラリゾートなんですけど・・・この物件は、収益物件というよりは、事業に近い感じですし・・・実際の収益率は、オープン前で、まだ分かりませんが・・・宮古島は、予想収益率を上回る物件が大半ですので、かなり良いのではないかと思います。
ただ、この物件を購入された方々は、土地も建設も、そこまで値上がりしていない時の価格で購入しているので、収益率も良いのでしょいけど・・・・これから仕掛けるとして、今の宮古島の土地相場と、コロナ後の建設価格で考えると、海沿いのヴィラは、もう収益が合わないと思います。
海沿いのヴィラで、稼働率６０％計算で、収益を１０％以上出そうとすると・・・、数千坪〜数万坪の土地を購入して購入坪単価を下げて、大型のリゾートにしないと、数百坪単位の小さなヴィラでは、収支が合ってこない気がします。
うまく土地が買えて建設コストもおさえて、新築利回り６〜７％であればいいかな〜・・・ぐらいの感じじゃないですかね〜！
注意！
今の宮古島の状況が良いからといって、稼働率を８０％〜９０％で試算しているような案件に、素人さんがリゾート収益物件を購入しているパターンが多いのですが、私は、危険だと思います。
稼働率は、現在の宮古島の類似タイプのリゾートよりも低めに考えるのが正解だと思います。
我々のように早い段階から、宮古島の不動産、建設に携わっていて・・・低い稼働率で計算していたものが、予想を超えて思いのほか良いというのは良いのですが・・・それをパクって、その状態が永遠に続く、もっと良くなっていくと、現在の稼働率で投資家さんに話をするのは違います。
私自身、リゾート系のものでは、予定していた利回りを上回るものばかりですが・・・一つの案件だけ悔しい思いをしたことがありまして・・・
アパート建設の際に、建て始めた頃と、建築完了後に、賃料相場のスレが生じて、投資家さんに迷惑をかけてしまったことがあります。
リゾートの場合は、稼働率を低く設定するのですが・・・アパートやマンションの収益の場合、賃料相場の１割分ぐらいしかリスクをとらないので、それ以上に相場が下がると、予定していた利回りに届かないということもあります。
現在、宮古島の賃料は、再度、値上がりしてきていますが・・・建築直後にコロナがきまして・・・冷や汗をかきました。
そういう意味では、現在の宮古島の状況からして・・・今後、海外のインバウンドなども考えると、アパートやマンションよりもヴィラの方が良いでしょうね！
ちょっと話が、それました・・・・ロンサールリゾートの話に戻ります。
海沿い、プール付きのヴィラで、内部から外を見ると、こんな感じです。
宮古島旅行に行く際には、是非、行ってみてください。
最後に・・・以前のブログにも書きましたが・・・宮古島は、投資案件として大人気ですが・・・。
宮古島というのは土地を買えないというけど、それは、嘘です！
厳密にいうと、人気のエリアじゃなければ、物件は沢山あります・・・なかなか買えないのは、人気のエリアや、海沿いの土地、観光ルートの幹線道路沿い等です。
賃貸物件に関しても、中心部の西里付近は、なかなか物件が出ません。
建設、土木については、新築着工まで３年以上かかるなんてことも言われていますが・・・それも基本的には、嘘です！
現実、私は、建築確認から着工までに半年以上かかったことはありません。
確かに、なかなかやってもらえないというのは事実ですが、交渉、もしくは人脈で何とかなりますw
宮古島の間違った情報を入手して手を出さない人、逆に、間違った情報で手を出す人・・・いろいろいますが・・・。
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その代わり、オブラートに包まず、まあまあハッキリ言うので・・・怒らないでくださいねw
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2022年10月07日
畑土の販売好調につき、畑土買取も始めます。（No.2577)
少し前のブログで、畑土の販売の話を書かせていただきました。
畑の土に、めちゃくちゃ需要があることにビックリw
ここ数年、畑や田んぼの造成工事をする際に、表面の土を少しずついただいてきて、弊社の資材置き場に貯めていて、弊社のグループの千代田ファーム、愛知津島ファーム等で使っておりました。
それが、造成工事の受注が増えたこともあり、大量に溜まってしまったので・・・畑土の販売を始めたわけですが・・・・。
千代田不動産の土木のホームページに載せたところ、反響が凄く・・・めちゃくちゃ売れてます。
１m3 ５０００円と掲載したところ・・・１ヶ月で約４０件もの問い合わせがありました。
そうは言っても、実際に販売したのは、５件ほどですが・・・・。
�￣芯造量簑�
というのは・・・、取りに来てもらっての金額なので・・・運賃も入れると高くなります。
そもそも、愛知県西部や三重の東部ぐらいならいいのですが・・・中部地区以外からも問い合わせがありまして・・・運賃を考えたら、とんでもない金額になるので・・・『地元で探してください！』とお断りをしました。
�⇔未量簑�
ベランダで家庭菜園をやりたいとか・・・庭に少し花壇を作りたいとか・・・そういうレベルの量ではなく、ダンプで運ぶ感じなのですが・・・、少量の問い合わせが多かっったです。
『それぐらいの量であれば、ホームセンターで買った方がいいですよ！』とお断りをしました。
��質の問題
成分の話をされる方が多かったのですが、今回の土は、肥料を混ぜてあるわけでもなく、いろんな畑や田んぼの上澄みの綺麗な土をいただいてきて資材置き場に貯めてあるだけのものです。
もちろん、畑や田んぼの土なので、そのままでもある程度は育つと思いますが・・・
基本的には、購入された人は、自分で、牛糞、鶏糞、石灰、馬糞、酵素など・・・自分が作りたい花や野菜に合わせて肥料を配合しなくてはいけません。
今の季節・・・時期的に、籾殻が入荷しますし・・・酵素や堆肥なども在庫があるので、それらを混ぜるつもりではいますが・・・。
今回、販売したものは・・・採取してきた畑土、そのまんまなので、成分の説明はできません！
私が、手で握ったり匂いを嗅いだりして、畑土として使えると思った土を貯めただけのものなので・・・『肥料の配合は、ご自身でお願いします。』とお断りしました。
�ぢ舂未垢�る注文！
一件、とんでもない注文がありまして・・・！
お金持ちなんでしょうね〜・・・、３００坪の土地全部を、畑土で埋めたい！という人がいました。
計算したところ・・・畑土の代金と運賃だけで７００万円ぐらいになりましたので・・・
弊社の土木事業部が、『下の方は、良質残土で埋めて、上の方３０センチだけ畑土にしたらどうですか？』と、現在、埋め立て工事の提案をしているようです。
しかし、すごいですね！ 埋め立ての土に７００万円使うって・・・家を建てるだけなのに、畑土は、そこまで必要ないと思うのですが・・・例えば、庭だけとか・・・上の方だけとか・・・なら分かりますが・・・・！
そもそも、家の基礎を掘るので、畑土を入れても、外構屋が、基礎部分の畑土を、残土扱いで捨てちゃうと思うんですよ！
ですから、家を建る時に基礎になる分は、差し引いて納品しておいて、家ができてから調整する感じがいいと思うのですが・・・！
まあ、お金のあるところにはあるので・・・うちはありがたいですけど・・・勿体無いので、流石に、引き止めました！
そんなわけで・・・４０件以上の問い合わせをいただきましたが・・・実際に販売したのは、５件だけになりました。
エクステリア、ガーデニングをやっている業者さんが、数社、購入されたのと・・・１件・・・畑に土を足したいという方が購入されました。
畑土を販売しているところは、意外と少ないようで・・・・エクステリア、ガーデニング業者さんは、かなり喜んでくださりました。
まあ、実際にホームセンターで買うと、１袋２０Kgぐらいで５００円〜１０００円するのですが、１m3だと、１トンぐらいで５０００円なので・・・お得感があって売れたんだと思いますが・・・・。
さて、ここまで書いたところで・・・話の途中ですが・・・。
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ありがとうございます・・・
ブログの続きです。
ここで・・・問題が起きました！
今も、ホームページから毎日１〜２件の問い合わせがありますので・・・、このままいくと・・・持っている量よりも、売れる量の方が多くなりそう！
需要に供給が追いつかない！
実は・・・、当社の資材置き場に・・・、あと、１５０m3ぐらいしか在庫がありません！
土木事業部社員 『社長、このままだと、畑土の在庫がなくなりますので、ホームページの表記を、在庫なし！にしましょうか？』
私 『マジか？ う〜ん・・・ 稲刈りが終わると、工事に入るところが何件かあるだろ〜・・・、そこから、もらって来れんの？ 』
土木事業部社員 『それは、すでに計算に入れてあります！ 上の方を２０センチ〜３０センチしか使えませんし・・・、秋から土木工事をするところは、畑より、田んぼが多いので、肥料や籾殻を混ぜて出さないと畑土としては、少々粘性が高いので、すぐには出せません・・・・全然、足りないと思います。』
私 『う〜ん！ 元々、畑にしてあって、今は、使っていないという土地を探せ！ 地主さんたちで、高齢になって畑をやめた人、結構いるだろう！ 俺も、あっちこっち聞いてやるから・・・自分達も探せ！』
土木事業部社員 『分かりました！ もちろん探しますけど・・・長年耕してきた畑の土を、簡単にくれますかね〜？ 代表が、農業をやりたい人がいるので土が必要なんです！と頭を下げにいかないと、大事な土をくれませんよ！ 今まで貯めた土は、売ったり貸したりする際に、畑の土を、ちょうだいってもらってきたものじゃないですか！ 土地を売るわけでもないので、休耕地の土を、ちょうだいって言っても、はいそうですか！とはくれないと思います。』
私 『まあ、考えてみたらそうだわな〜！ 何十年、下手したら何百年と、畑を耕して、石を拾って良い畑土にしてきたわけで・・・農家からしたら財産だからな！ まあ、いいわ！ 場所だけ拾っていて・・・、俺が、お願いに行くわ！ 』
そんなわけで・・・・販売を開始した畑土も。このままいくと、完全に在庫不足に陥りそうな感じです！
そんなわけで・・・・
心当たりが数件あったので・・・大地主のMさんに連絡をして事情を話してみたところ・・・。
Mさん 『俺のところで使ってない畑があるから、持ってっていいけど・・・いくらくれる？』
私 『う〜ん！ Mさんのお父さんが昔やってたところですよね！ あれって、３００坪ぐらいですよね！ 土を採った分、良質残土で埋めて整地して・・・現金１０万円でどうですか？』
Mさん 『よし！ 売ったw でも・・・石やガラが入ってるような土を入れるなよ！』
私 『う〜ん・・・ガラ、ゴミは入らないですけど・・・石は、小さいやつは入ってしまうと思います・・・、まずいですか？ はい！ 一応、１０万円・・・・！』
Mさん 『まあ、小石ぐらいは入るわな〜！ まあいいわ！ その代わり、うちの嫁には、社長に頼まれたから、土をあげたと言っとくから、１０万円もらったことは言うなよ！ 』
私 『あはははははw わかってますよw へそくりってやつですねw』
Mさん 『まあ、色々物入りなんだわ！ 絶対、言うなよ！』
私 『はいw 分かりましたw この秘密は、 墓場まで持っていきます！』
そんなわけで・・・１０万円で畑土を買い取りましたw
でも、まあ、重機入れて、運搬して・・・かなり費用がかかりそうですが・・・計算合うかな〜？と言う感じですが・・・！
何にしても、上澄みをすくうとして、３００m3ぐらいは確保できたかな〜と言う感じです。
今の在庫と足しても・・・合計４５０m3・・・！
多分、１ヶ月〜２ヶ月でなくなりそうな気がします。
まあ、でも、こうなってくると・・・、どっかから大量に、土を持ってきて・・・石を除去して、籾殻堆肥を混ぜて、本格的に畑土を作るようにしなくてはいけない気がしてきました。
今は、中小のガーデニング、外構屋たちだけど・・・続けていくと、ゼネコンの直受けの連中から大量に注文が入りそうな気がしますし・・・結局、畑土作りも、ビジネスとして成り立ってしまう感じです。
愛知県西部の皆さん・・・畑土を安く売ってください！
もしくは、畑や田んぼから宅地造成するような土木工事の仕事をくださいw
需要と供給って・・・なかなか上手くいかないものですね〜！
それができたら商売苦労せんわ〜！ってやつですねw
何にしても、畑土の売れ行きを見ていると、今後、質の良い畑土というのは、ある意味、資源と言っても過言ではないですし、需要も高まっていくのかな〜と思います。
話は少し変わりますが・・・・。
私が理事長をしている農事組合法人愛知津島ファームの （農家になって農地を買おう）企画の第一期生の実習生の社長たち３人が、もうすぐ卒業されます。
来年ぐらいから、良い土地が見つかり次第・・・農業委員会に申請をあげて、農地を取得して、２人は農家になります。
1人は農業法人を立ち上げるので農業法人の社長になります。
建設業と農業、製造業と農業、新事業としての農業法人立ち上げ・・・それぞれ、農業分野に進出していくので、きっちりコンサルをしたいと思います。
建設関係や不動産関係と農業は相性が良いので、両立しやすいのですが・・・製造業の方が農家になるのは、そこまで相性が良いわけではないので・・・採算を合わせるのが大変そうです。
でも・・・まあ・・・そこは頑張るとして・・・第一期生が農家になってくれるのは、めちゃ嬉しいです。
そういえば・・・・。
弊社のグループ会社、ちよだふぁーむの、さつまいも（紅はるか）の収穫が始まりました。
今年の、さつまいもは、紅はるかも、シルクスイートも出来がよく、糖度も高いです。
昨年も、美味しかったですけど、今年は、昨年とは比べ物にならないくらい良い芋が採れました！
農薬未使用、有機肥料のみで育て、昨年と全く同じ時期に植えて、収穫も同じ時期なのに・・・なぜ、こんなに違うのか・・・農業は、奥が深いというか、自然相手なので・・・その年によって味が違うので、本当に不思議です。
ついでと言ってはなんですが・・・お知らせです。
ブログの読者さんで、季節の野菜の１年４回 １００００円コースの方・・・昨日、秋の野菜を、こんな感じで送らせていただきました。
本日か、明日に届くと思います。
さつまいもは、新聞紙に包んで、１ヶ月ぐらいしてから食べてください。
甘みが増して更に美味しくなります。
ちよだふぁーむでは、障がい者とスタッフと農家のたちで、農薬未使用の安全で美味しい野菜を作っています。
季節の採れたての野菜を、年間１万円で年に４回お届けするサービスを行なっております。
だいたい３０００円〜４０００円ぐらいの野菜を、４回ほど直送させていただいております。
詳しくは、A型就労支援 ちよだふぁーむ！ までお問合せください。
お問合せは、千代田不動産本社に連絡をいただいても、大丈夫だと思います。
もし、社員の中で、わからない人がいたら、社長の私を指名してくださいw
そんなわけで・・・弊社グループの、農福連携の宣伝もさせていただいてしまいましたが・・・本日は、畑土の販売について書かせていただきました。
本日も、読者の皆様に、
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